آخرین درِ باز: ترکیه، تنها برنامه شهروندی باقی‌مانده

مالت برنامه‌اش را متوقف کرد. اسپانیا آن را لغو کرد. پرتغال مسیرش را بست. کشورهای کارائیب قیمت‌ها را افزایش دادند. در 24 ماه گذشته، تمام مسیرهای اصلی دریافت گذرنامه دوم محدود یا مسدود شده‌اند؛ به‌جز یکی. برای شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری هیچ شمارش معکوسی وجود ندارد. هرکس می‌گوید آستانه سرمایه‌گذاری ماه آینده افزایش می‌یابد، حدس می‌زند؛ بهتر است باقی حرف‌هایش را هم با تردید بشنوید.

اما اتفاقی در بازار جهانی شهروندی دوم رخ داده که تقریباً هیچ‌کس وقت نگذاشته آن را یک‌جا جمع‌بندی کند. اگر دو سال گذشته را نه به‌صورت مجموعه‌ای از تیترهای جداگانه، بلکه به‌عنوان یک تصویر کلی ببینیم، یک نتیجه اجتناب‌ناپذیر است: درها یکی پس از دیگری بسته شده‌اند و ترکیه آخرین کشوری است که هنوز با شرایط اولیه درهایش باز مانده.

واقعاً برای بقیه چه اتفاقی افتاد؟

مالت دیگر گزینه‌ای نیست. در 29 آوریل 2025، دیوان دادگستری اتحادیه اروپا حکم داد که برنامه شهروندی مالت از طریق سرمایه‌گذاری با قوانین اتحادیه اروپا مغایرت دارد. عبارت‌بندی دادگاه صریح بود: اعطای تابعیت در برابر پرداخت‌های از پیش تعیین‌شده، یک معامله تجاری محسوب می‌شود و شهروندی اتحادیه اروپا را نمی‌توان به کالا تبدیل کرد. این آخرین مسیر مستقیم دریافت گذرنامه اتحادیه اروپا از طریق سرمایه‌گذاری بود. اکنون هیچ‌یک از کشورهای عضو اتحادیه اروپا چنین برنامه‌ای ندارد.

اسپانیا هم دیگر گزینه‌ای نیست. ویزای طلایی این کشور در آوریل 2025 لغو شد.

پرتغال عملاً دیگر گزینه‌ای نیست. مسیر خرید ملک در سال 2023 بسته شد و مدت‌زمان لازم برای درخواست تابعیت به 10 سال افزایش یافت. آنچه باقی مانده، اقامتی با یک دهه انتظار است، نه شهروندی.

یونان همچنان گزینه است، اما هزینه بیشتری دارد. آستانه سرمایه‌گذاری در مناطق پرتقاضا اکنون به 800,000 یورو می‌رسد و این برنامه همچنان به اقامت منتهی می‌شود، نه شهروندی.

هزینه برنامه‌های کارائیب افزایش یافته است. پس از افزایش هماهنگ، حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری در Dominica، Antigua، Grenada، St Lucia و St Kitts اکنون از 200,000 دلار آمریکا آغاز می‌شود و به 250,000 دلار آمریکا می‌رسد. همه این برنامه‌ها مبتنی بر کمک بلاعوض هستند؛ پولتان خرج می‌شود و در ازای آن فقط گذرنامه می‌گیرید، بدون هیچ دارایی دیگری و برای همیشه.

گزینه‌های باقی‌مانده را بشمارید. در جهان فقط یک برنامه اصلی باقی مانده که شهروندی کامل اعطا می‌کند، تمام اعضای خانواده را در بر می‌گیرد، به دوره اقامت نیاز ندارد و سرمایه شما را به‌جای کمک بلاعوض در یک دارایی قابل‌بازیابی قرار می‌دهد.

تفاوت ساختاری که هیچ‌کس درست توضیح نمی‌دهد

دلیل اینکه ترکیه هرگز در معرض اتفاقات بروکسل قرار نگرفت، این است. حکم مالت بر نکته‌ای مشخص تکیه داشت: چون شهروندی مالت به‌طور خودکار شهروندی اتحادیه اروپا را به همراه دارد، یک کشور عضو حقوقی را در سراسر 27 کشور اعطا می‌کرد. این موضوع اعتماد متقابل میان کشورهای عضو را تضعیف کرد. حکم درباره حاکمیت بر یک دارایی مشترک بود.

گذرنامه ترکیه هیچ حقی در اتحادیه اروپا ایجاد نمی‌کند. مرزهای هیچ کشور دیگری تحت تأثیر قرار نمی‌گیرد. ترکیه کشور عضو اتحادیه اروپا نیست و معاهداتی که مبنای حکم بودند شامل آن نمی‌شوند. هیچ سازوکار قانونی‌ای وجود ندارد که از طریق آن این فشار به Ankara برسد و هیچ تلاشی هم برای اعمال چنین فشاری صورت نگرفته است.

ترکیه هرگز دسترسی به اتحادیه‌ای متعلق به کشور دیگری را نمی‌فروخت. ترکیه شهروندی خودش را عرضه می‌کند و دارایی‌ای هم در کنار آن قرار می‌دهد. این تمایز که سال‌ها موضوعی صرفاً نظری به شمار می‌رفت، اکنون تمام بازار را شکل می‌دهد.

خود برنامه: دقیقاً چه چیزی دریافت می‌کنید؟

حداقل 400,000 دلار آمریکا در ملک در ترکیه سرمایه‌گذاری کنید؛ ارزش آن باید به تأیید ارزیابی انجام‌شده توسط کارشناس مورد تأیید دولت برسد. ملک را به‌مدت سه سال، با درج محدودیت فروش در سند مالکیت، نگه دارید. در این مدت می‌توانید آن را اجاره دهید. پس از سه سال، محدودیت به‌طور خودکار برداشته می‌شود و می‌توانید ملک را بفروشید، بی‌آنکه بر شهروندی شما، همسرتان یا هر یک از فرزندان زیر 18 سالتان اثری بگذارد.

سرمایه‌تان را پس می‌گیرید. سودتان را هم دریافت می‌کنید. چهار گذرنامه خواهید داشت.

تمام برنامه‌های دیگر فهرست بالا یا پولتان را خرج می‌کنند یا به شما اجازه اقامت و یک فهرست انتظار می‌دهند. این تنها برنامه‌ای است که در آن، اگر ملک را درست انتخاب کنید، گذرنامه می‌تواند هیچ هزینه‌ای برایتان نداشته باشد.

این برنامه دیگر در مقیاس آزمایشی نیست. از سال 2018، تعداد 51,762 سرمایه‌گذار اصلی و 122,805 عضو خانواده از طریق سرمایه‌گذاری شهروندی ترکیه را دریافت کرده‌اند؛ در مجموع 174,567 نفر که حدود 16.074 میلیارد دلار آمریکا سرمایه وارد ترکیه کرده‌اند. Property Turkey رسیدگی به حدود 2,000 مورد از این درخواست‌ها را بر عهده داشته است؛ تقریباً 3.86% از کل پرونده‌های متقاضیان اصلی در سطح کشور.

سه تغییری که در 2026 رخ داد

محدودیت‌های جغرافیایی کاملاً برداشته شد

از سال 2021، صدور اقامت ترکیه برای اتباع خارجی به‌تدریج در مناطق مختلف Istanbul محدود شد. ابتدا Fatih و Esenyurt، سپس هشت منطقه در سال 2022، نه منطقه دیگر در سال 2023 و صدها محله مجزا در مناطق معتبر، از جمله Beşiktaş، Şişli، Sarıyer و Beyoğlu. در 10 ژوئن 2026، تمام این محدودیت‌ها برداشته شد؛ همه مناطق، از جمله Fatih و Esenyurt.

این محدودیت‌ها هرگز حق مالکیت ملک را محدود نکردند. آن‌ها مرحله دریافت اقامت ترکیه را مسدود می‌کردند؛ مرحله‌ای که تمام پرونده‌های شهروندی از آن عبور می‌کنند. به همین دلیل، خریدارانی که محله را بررسی نکرده بودند، ملک‌های مناسبی پیدا می‌کردند که درخواست‌هایشان را بی‌نتیجه می‌گذاشت.

نظام مالیاتی برقرار شد

این بزرگ‌ترین تغییر از همه است. قانون شماره 7582 برای افراد واجد شرایطی که مقیم مالیاتی ترکیه می‌شوند، معافیت 20ساله از مالیات بر درآمد ترکیه را برای درآمد واجد شرایط با منشأ خارجی برقرار کرده است. همچنین در دوره معافیت، نرخ مالیات بر ارث 1% است. ترکیه برای این امتیاز هزینه‌ای دریافت نمی‌کند. ایتالیا برای نظام مشابه خود سالانه 300,000 یورو می‌گیرد. این مبلغ در یونان 100,000 یورو است.

برای سرمایه‌گذاری که سالانه 1 میلیون دلار آمریکا درآمد خارجی واجد شرایط دارد و از حوزه‌ای با نرخ مؤثر مالیاتی 30% خارج می‌شود، تفاوت نظری سالانه 300,000 دلار آمریکا خواهد بود. این مبلغ طی 20 سال به 6 میلیون دلار آمریکا می‌رسد؛ چندین برابر هزینه ملک واجد شرایط.

اقامت مالیاتی ترکیه تنها به تعداد روزهای حضور وابسته نیست. قوانین داخلی ترکیه اقامتگاه را در کنار حضور فیزیکی به رسمیت می‌شناسند. کسی که واقعاً ترکیه را خانه دائمی خود می‌کند، شاید اصلاً نیازی نداشته باشد به مسیر شش‌ماهه متکی شود.

برای دقت بیشتر: شهروندی به‌طور خودکار اقامت مالیاتی ترکیه یا معافیت را ایجاد نمی‌کند. ماده 20/D شرایط، زمان‌بندی و گواهی مخصوص خود را دارد. بااین‌حال، تبدیل داوطلبانه به شهروند ترکیه از قوی‌ترین شواهدی است که نشان می‌دهد فرد رابطه‌ای پایدار، نه موقت و صرفاً کاربردی، با ترکیه برقرار کرده است؛ و تحلیل اقامتگاه دقیقاً به همین موضوع می‌پردازد.

نظام اظهار دارایی

این طرح تا 31 ژوئیه 2027 ادامه دارد. این تنها مهلت قطعی و واقعی در کل این تصویر است و همان تاریخی است که ارزش دارد در تقویمتان ثبت کنید.

چه چیزی واقعاً فوریت ایجاد می‌کند؟ صادقانه بگوییم

آستانه سرمایه‌گذاری از معامله محافظت می‌کند، نه از تصمیم‌گیری: وقتی ترکیه در ژوئن 2022 حداقل مبلغ را از 250,000 دلار آمریکا به 400,000 دلار آمریکا افزایش داد، خریدارانی که خریدشان را تکمیل کرده بودند مشمول مبلغ زمان سرمایه‌گذاری خود شدند. افرادی که هنوز تصمیم نگرفته بودند، چنین وضعی نداشتند. امروز هیچ تغییری اعلام نشده است. اما آستانه در هشت سال، دو بار و هر دو بار به‌صورت یک‌طرفه با مصوبه تغییر کرده است؛ و چیزی که همیشه از افراد محافظت کرده، خرید تکمیل‌شده است.

بازگشایی اداری است و بسته‌شدن هم می‌تواند همین‌طور باشد: در ژوئن 2026 کل نقشه با یک تصمیم دوباره باز شد. همین سازوکار می‌تواند آن را دوباره ببندد.

روند در همه‌جای دیگر یک‌طرفه است: پنج برنامه اصلی در 24 ماه محدود یا متوقف شده‌اند. صادقانه از خودتان بپرسید تغییر بعدی احتمالاً در کدام جهت خواهد بود.

سه سال شما از زمان امضا شروع می‌شود: دوره نگهداری از روز خرید آغاز می‌شود، نه از روزی که تصمیم می‌گیرید. بررسی و تصمیم‌گیری فرصت را از شما نمی‌گیرد؛ فقط تاریخ بازگشت سرمایه‌تان را عقب می‌اندازد.

چیزی که واقعاً نتیجه شما را تعیین می‌کند

اگر مراحل را درست انجام دهید، دریافت شهروندی روندی اداری خواهد بود. تنها تصمیمی که پیامد مالی واقعی دارد، انتخاب ملک است.

ملکی که با قیمتی بالاتر از ارزش واقعی خریداری شود ممکن است کاملاً واجد شرایط شهروندی باشد، اما در سال سوم بازده اجاره‌ای ضعیف و تقاضای فروش مجدد اندکی داشته باشد. این همان راهی است که خریداران در برنامه‌ای که برای بازگرداندن پول طراحی شده، ضرر می‌کنند.

معیار ما همیشه ثابت بوده است: اگر بدون گذرنامه همراه این معامله حاضر به خرید آن ملک نبودید، این موضوع چیزی درباره خود ملک به شما می‌گوید.

برای سرمایه‌گذاران صرف، این انتخاب معمولاً ملک‌های مقرون‌به‌صرفه و خوش‌موقعیت در مرکز Istanbul است؛ در Beyoğlu، Şişli، Beşiktaş و Kağıthane؛ جاهایی که ارزش ارزیابی‌شده به‌ازای هر دلار بالاترین است، بازده ناخالص اجاره حدود 7% است، در مقایسه با 5.5% در حاشیه شهر، و خریدار آینده می‌تواند یک خریدار محلی باشد، نه یک خارجی دیگر.

در باز است. همیشه باز نبوده است. و بر اساس شواهد فعلی، ترکیه تنها کشوری است که آن را باز نگه داشته است.

پرسش‌های متداول: فرصت شهروندی ترکیه

پرسش: آیا ترکیه آخرین برنامه شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری است؟

پاسخ: ترکیه آخرین برنامه اصلی است که در ازای سرمایه‌گذاری قابل‌بازیابی، شهروندی کامل اعطا می‌کند. در آوریل 2025 حکم داده شد که برنامه مالت با قوانین اتحادیه اروپا مغایرت دارد و به شهروندی مستقیم از طریق سرمایه‌گذاری در اتحادیه اروپا پایان داد. اسپانیا ویزای طلایی خود را در سال 2025 لغو کرد و پرتغال مسیر خرید ملک را بست. برنامه‌های کارائیب همچنان فعال‌اند، اما بر کمک بلاعوض تکیه دارند؛ یعنی اصل سرمایه قابل‌بازیابی نیست.

پرسش: چرا اتحادیه اروپا برنامه مالت را متوقف کرد، اما برنامه ترکیه را نه؟

پاسخ: چون شهروندی مالت به‌طور خودکار شهروندی اتحادیه اروپا را به همراه دارد، یک کشور عضو عملاً حقوقی را در هر 27 کشور اعطا می‌کرد. دیوان دادگستری اتحادیه اروپا تشخیص داد که این موضوع اعتماد متقابل میان کشورهای عضو را تضعیف می‌کند. گذرنامه ترکیه هیچ حقی در اتحادیه اروپا ایجاد نمی‌کند، ترکیه عضو اتحادیه اروپا نیست و معاهداتی که مبنای حکم هستند شامل آن نمی‌شوند.

پرسش: برای شهروندی ترکیه در سال 2026 چه مبلغی باید سرمایه‌گذاری کنم؟

پاسخ: 400,000 دلار آمریکا در املاک، بر مبنای ارزیابی کارشناس مورد تأیید دولت، نه قیمت پیشنهادی فروش. چون ارزیابی‌ها محافظه‌کارانه‌اند و اغلب کمتر از قیمت فروش تعیین می‌شوند، بهتر است برای عبور مطمئن از آستانه، بودجه‌ای بین 425,000 تا 450,000 دلار آمریکا در نظر بگیرید.

پرسش: آیا می‌توانم بعداً ملک را بفروشم و شهروندی‌ام را حفظ کنم؟

پاسخ: بله. محدودیت فروش به‌مدت سه سال در سند مالکیت درج می‌شود. با پایان این مدت، محدودیت به‌طور خودکار برداشته می‌شود و می‌توانید آزادانه ملک را بفروشید. فروش ملک هیچ اثری بر شهروندی شما یا خانواده‌تان ندارد.

پرسش: چه کسانی در درخواست شهروندی قرار می‌گیرند؟

پاسخ: متقاضی اصلی، همسر او و تمام فرزندان زیر 18 سال، بدون نیاز به سرمایه‌گذاری اضافی.

پرسش: آیا باید در ترکیه زندگی کنم؟

پاسخ: خیر. برای شهروندی حداقل مدت اقامت لازم نیست. تنها حضور فیزیکی موردنیاز، یک بار مراجعه برای ثبت اطلاعات بیومتریک است.

پرسش: آیا شهروندی ترکیه باعث می‌شود مالیات درآمد خارجی من 0% شود؟

پاسخ: نه به‌طور خودکار. معافیت 20ساله طبق قانون شماره 7582 برای افرادی اعمال می‌شود که شرایط ماده 20/D را داشته باشند و اقامت مالیاتی ترکیه را برقرار کنند. شهروندی، اقامت و اقامت مالیاتی سه موضوع جداگانه‌اند. ترکیب این موارد قدرتمند است، اما به برنامه‌ریزی حرفه‌ای نیاز دارد.

پرسش: برای مقیم مالیاتی شدن باید سالانه 183 روز در ترکیه حضور داشته باشم؟

پاسخ: نه لزوماً. قوانین داخلی ترکیه هنگام تشخیص استقرار فرد در این کشور، اقامتگاه را نیز در کنار حضور فیزیکی به رسمیت می‌شناسند. کسی که واقعاً ترکیه را خانه دائمی خود می‌کند، ممکن است بتواند از طریق اقامتگاه، بدون اتکا به شرط حضور شش‌ماهه، اقامت مالیاتی بگیرد. مسیر خودکاری برای اقامت کوتاه‌مدت وجود ندارد و هر مورد به بررسی تخصصی و متناسب با شرایط فرد نیاز دارد.

پرسش: آیا مناطقی از Istanbul برای خریداران خارجی یا دریافت اقامت بسته هستند؟

پاسخ: خیر. از 10 ژوئن 2026، محدودیت‌های محله‌های بسته در سراسر Istanbul، از جمله Fatih و Esenyurt، برداشته شده‌اند. این قوانین هرگز مالکیت ملک را محدود نکرده بودند؛ آن‌ها بر درخواست‌های اقامت اثر می‌گذاشتند که بخشی از فرایند شهروندی است.

پرسش: آیا آستانه 400,000 دلار آمریکا افزایش پیدا می‌کند؟

پاسخ: هیچ افزایشی اعلام نشده است. این آستانه از سال 2017 دو بار تغییر کرده است: ابتدا از 1 میلیون دلار آمریکا به 250,000 دلار آمریکا و سپس در ژوئن 2022 به 400,000 دلار آمریکا رسید. هر بار این تغییر با مصوبه و بدون اطلاع‌رسانی طولانی‌مدت انجام شد. سرمایه‌گذارانی که خرید خود را پیش‌تر تکمیل کرده بودند، مشمول آستانه زمان سرمایه‌گذاری‌شان شدند.

پرسش: برای بهترین بازده، کجا ملک بخرم؟

پاسخ: برای سرمایه‌گذاران صرف، مناطق مرکزی و مقرون‌به‌صرفه Istanbul مانند Beyoğlu، Şişli، Beşiktaş و Kağıthane بالاترین ارزش ارزیابی‌شده به‌ازای هر دلار را دارند، بازده ناخالص اجاره در آن‌ها نزدیک به 7% است، در مقایسه با حدود 5.5% در حاشیه شهر، و ملک‌ها در تمام سال مستأجر دارند. این مناطق همچنین بازار فروش مجدد داخلی دارند؛ بنابراین خریدار ملک در سال سوم لازم نیست سرمایه‌گذار خارجی دیگری باشد.

پرسش: فرایند چقدر طول می‌کشد؟

پاسخ: برای پرونده‌ای که به‌درستی آماده شده باشد، معمولاً از زمان سرمایه‌گذاری تا دریافت گذرنامه 3 تا 12 ماه طول می‌کشد.

توجه: Property Turkey از سال 2001 به خریداران بین‌المللی مشاوره داده و از حدود 2,000 درخواست شهروندی پشتیبانی کرده است. این مقاله صرفاً اطلاعات عمومی ارائه می‌دهد و مشاوره حقوقی، مالیاتی یا سرمایه‌گذاری محسوب نمی‌شود. شهروندی با فرمان ریاست‌جمهوری اعطا می‌شود و هیچ مؤسسه‌ای نمی‌تواند آن را تضمین کند. اقامت مالیاتی و برخورداری از ماده 20/D به شرایط فردی، مدارک، زمان‌بندی و قوانین تمام حوزه‌های قضایی مرتبط بستگی دارد.

Cameron Deggin بنیان‌گذار و مدیرعامل Property Turkey

کامرون دیگین بنیان‌گذار و مدیرعامل Property Turkey است. او که پیش‌تر در حوزه مالی فعالیت می‌کرد و دارای مدرک حسابداری حرفه‌ای FCCA است، پس از تشخیص پتانسیل سرمایه‌گذاری در ترکیه، این شرکت را در سال ۲۰۰۱ تأسیس کرد. کامرون با بیش از دو دهه تحلیل بازار املاک ترکیه، به‌طور منظم به سرمایه‌گذاران بین‌المللی مشاوره می‌دهد و دیدگاه‌های او در رسانه‌هایی از جمله فایننشال تایمز و بی‌بی‌سی بازتاب می‌یابد.

نویسندهٔ 682 مقاله | |

مشاهده پروفایل کامل نویسنده →