Последняя открытая дверь: Турция — единственная оставшаяся программа получения гражданства

Мальтийская программа прекращена. Испанская отменена. Португальская закрыта. Условия программ стран Карибского бассейна ужесточились. За 24 месяца все основные пути к получению второго паспорта сузились или закрылись — за исключением одного. Для получения гражданства Турции за инвестиции обратный отсчёт не ведётся. Если кто-то утверждает, что уже в следующем месяце минимальный порог вырастет, он просто гадает — и к остальным его словам тоже стоит относиться скептически.

Однако на мировом рынке второго гражданства произошло нечто, что почти никто не попытался осмыслить в целом. Если рассматривать последние два года как единую картину, а не как череду отдельных новостей, вывод неизбежен: двери закрывались одна за другой, и Турция — последняя страна, где программа по-прежнему доступна на прежних условиях.

Что на самом деле произошло с остальными программами

Мальтийской программы больше нет. 29 апреля 2025 года Суд Европейского союза постановил, что мальтийская программа получения гражданства за инвестиции противоречит праву ЕС. Формулировки суда были однозначными: предоставление гражданства в обмен на заранее определённые платежи является коммерческой сделкой, а гражданство Союза не может быть предметом коммерциализации. Это был последний прямой путь к паспорту ЕС за инвестиции. Теперь ни одно государство — член ЕС — такую программу не предлагает.

Испанской программы больше нет. Золотую визу отменили в апреле 2025 года.

Португальская программа фактически закрыта. Путь через покупку недвижимости закрыли в 2023 году, а срок до получения гражданства увеличили до десяти лет. Остался вид на жительство с десятилетним ожиданием, а не программа получения гражданства.

Программа Греции действует, но обходится дороже. В зонах с высоким спросом минимальный порог теперь достигает 800 000 евро, причём речь идёт о виде на жительство, а не о гражданстве.

Страны Карибского бассейна повысили стоимость участия. После согласованного повышения минимальные суммы для программ Dominica, Antigua, Grenada, St Lucia и St Kitts составляют от 200 000 до 250 000 долларов США. При этом каждая из этих программ предусматривает пожертвование: деньги тратятся безвозвратно, а взамен вы получаете только паспорт.

Посчитайте, что осталось. В мире осталась одна крупная программа, которая предоставляет полное гражданство всей семье, не требует проживания в стране и позволяет вложить капитал в актив, который можно впоследствии продать, а не в безвозвратное пожертвование.

Важное структурное отличие, которое редко объясняют как следует

Вот почему Турция никогда не подвергалась риску, возникшему после решения Брюсселя. Решение по Мальте было основано на конкретном обстоятельстве: мальтийское гражданство автоматически даёт гражданство ЕС, поэтому одно государство-член предоставляло права сразу во всех 27 странах. Это подрывало взаимное доверие между государствами-членами. Решение касалось суверенитета в отношении общего блага.

Турецкий паспорт не даёт никаких прав в ЕС и не затрагивает границы других стран. Турция не является государством — членом ЕС и не связана договорами, на которых основано решение суда. Не существует правового механизма, по которому такое давление могло бы распространиться на Анкару, и попыток применить его не предпринималось.

Турция никогда не продавала доступ к союзу, к которому сама не принадлежит. Она предоставляет собственное гражданство, связанное с приобретением актива. Это различие годами оставалось теоретическим, но теперь оно определяет весь рынок.

Сама программа: что именно вы получаете

Вложите не менее 400 000 долларов США в недвижимость в Турции, стоимость которой подтверждена оценкой лицензированного государством специалиста. Владейте объектом три года; в официальном документе о праве собственности будет зарегистрирован запрет на продажу. В течение этого срока вы можете сдавать недвижимость в аренду. По истечении трёх лет ограничение снимается автоматически, и вы можете продать объект без каких-либо последствий для вашего гражданства, гражданства супруга или супруги и всех детей младше 18 лет.

Вы возвращаете вложенный капитал. Получаете прибыль. Сохраняете четыре паспорта.

Все остальные программы из приведённого выше списка либо предполагают безвозвратную трату денег, либо предоставляют вид на жительство и заставляют ждать. Это единственная программа, в рамках которой при правильном выборе объекта паспорт может обойтись вам совершенно бесплатно.

Масштаб программы уже не экспериментальный. С 2018 года 51 762 основных инвестора и 122 805 членов их семей получили гражданство Турции за инвестиции — всего 174 567 человек, вложивших в Турцию около 16,074 млрд долларов США. Property Turkey помогла оформить около 2 000 таких заявок — примерно 3,86% от всех заявок основных инвесторов по стране.

Три изменения, произошедшие в 2026 году

Ограничения на карте полностью сняли

Начиная с 2021 года, иностранцам постепенно ограничивали возможность получать вид на жительство в Турции в разных районах Istanbul. Сначала ограничения ввели в Fatih и Esenyurt, затем в 2022 году — ещё в восьми районах, а в 2023 году — ещё в девяти, а также в сотнях отдельных кварталов, в том числе в престижных районах Beşiktaş, Şişli, Sarıyer и Beyoğlu. 10 июня 2026 года все ограничения сняли. Теперь это касается каждого района, включая Fatih и Esenyurt.

Это никогда не ограничивало ваше право владеть недвижимостью. Была заблокирована возможность получить вид на жительство в Турции — этап, который проходит каждое заявление на гражданство. Именно поэтому покупатели, не проверившие заранее район, находили идеальную недвижимость, но получали по своим заявлениям отказ.

Вступил в силу новый налоговый режим

И это самое масштабное изменение. Закон № 7582 ввёл освобождение от турецкого подоходного налога на доходы из иностранных источников сроком на 20 лет для отвечающих установленным требованиям лиц, ставших налоговыми резидентами Турции; на период действия льготы также устанавливается ставка налога на наследство 1%. Турция не взимает за это плату. Италия берёт 300 000 евро в год за сопоставимый режим, Греция — 100 000 евро.

Для инвестора, получающего ежегодно 1 миллион долларов США отвечающего требованиям дохода из-за рубежа и проживающего в юрисдикции с эффективной налоговой ставкой 30%, теоретическая экономия может составить 300 000 долларов США в год. За 20 лет она достигнет 6 миллионов долларов США — во много раз больше стоимости недвижимости, отвечающей требованиям программы.

Налоговое резидентство Турции определяется не только количеством дней пребывания. Внутреннее законодательство Турции учитывает как место постоянного проживания, так и фактическое присутствие в стране. Тому, кто действительно сделал Турцию своим постоянным домом, возможно, не придётся полагаться на правило о пребывании в течение шести месяцев.

Для ясности: гражданство автоматически не делает вас налоговым резидентом Турции и автоматически не даёт права на освобождение от налога. Для применения статьи 20/D предусмотрены отдельные требования, сроки и сертификат. Однако добровольное получение турецкого гражданства — один из наиболее весомых фактических признаков того, что человек установил с Турцией прочную связь, а не просто использует удобную возможность. Именно этот вопрос является ключевым при определении места постоянного проживания.

Режим декларирования активов

Действует до 31 июля 2027 года. Это единственный настоящий жёсткий срок во всей этой ситуации — именно его стоит отметить в календаре.

Что действительно создаёт срочность

Порог защищает завершённые сделки, а не намерения: Когда в июне 2022 года Турция повысила минимальную сумму с 250 000 до 400 000 долларов США, для покупателей, уже завершивших сделку, действовал порог, установленный на момент инвестирования. Для тех, кто ещё принимал решение, — нет. Сегодня о повышении не объявляли. Но за восемь лет порог дважды повышали указом, и оба раза — в одну сторону. Покупателей всегда защищала завершённая сделка.

Ограничения сняты административным решением, и ввести их снова можно тем же способом: В июне 2026 года ограничения на всей территории страны сняли административным решением. Тем же механизмом их можно вернуть.

Повсюду, кроме Турции, тенденция идёт в одном направлении: За 24 месяца пять крупных программ ограничили или закрыли. Спросите себя честно: в какую сторону будет направлено следующее изменение?

Ваши три года начинают отсчитываться с момента подписания сделки: Срок владения начинается в день покупки, а не в день принятия решения. Размышления не лишают вас возможности участвовать, но откладывают дату возврата вашего капитала.

Что на самом деле определяет результат

Если правильно пройти процедуру, получение гражданства становится формальностью. Единственное решение с реальными финансовыми последствиями — выбор недвижимости.

Недвижимость, купленная по завышенной цене, может полностью соответствовать требованиям программы, но приносить низкий арендный доход и не пользоваться спросом на перепродаже через три года. Именно так покупатели теряют деньги, хотя программа призвана помочь их вернуть.

Наш принцип неизменен: если вы не купили бы эту недвижимость без привязки к ней паспорта, это говорит о многом.

Для инвесторов, ориентированных исключительно на доходность, это обычно доступные по цене объекты в центральных, удобных районах Istanbul — Beyoğlu, Şişli, Beşiktaş, Kağıthane. Здесь оценочная стоимость на каждый вложенный доллар выше, валовая доходность от аренды составляет около 7% против 5,5% на окраинах, а будущим покупателем может стать местный житель, а не другой иностранный инвестор.

Дверь открыта. Так было не всегда. И, судя по нынешним обстоятельствам, Турция — единственная страна, которая продолжает её держать открытой.

Часто задаваемые вопросы: возможность получить гражданство Турции

В: Турция — последняя страна, где осталась программа получения гражданства за инвестиции?

О: Это последняя крупная программа, предоставляющая полное гражданство в обмен на инвестицию, которую можно вернуть. В апреле 2025 года программу Мальты признали противоречащей праву ЕС, что положило конец прямому получению гражданства за инвестиции в Евросоюзе. Испания отменила золотую визу в 2025 году, а Португалия закрыла путь через покупку недвижимости. Программы стран Карибского бассейна продолжают действовать, но требуют пожертвования, то есть вложенный капитал вернуть нельзя.

В: Почему ЕС закрыл программу Мальты, но не программу Турции?

О: Мальтийское гражданство автоматически даёт гражданство ЕС, поэтому одно государство-член фактически предоставляло права во всех 27 странах. Суд Европейского союза постановил, что это подорвало взаимное доверие между государствами-членами. Турецкий паспорт не даёт прав в ЕС, Турция не является членом ЕС, а договоры, на которых основано решение суда, на неё не распространяются.

В: Какую сумму нужно вложить для получения гражданства Турции в 2026 году?

О: 400 000 долларов США в недвижимость. Сумма определяется по оценке специалиста, лицензированного государством, а не по цене предложения. Поскольку оценка обычно бывает консервативной и часто ниже цены продажи, разумно заложить бюджет в размере от 425 000 до 450 000 долларов США, чтобы уверенно превысить минимальный порог.

В: Могу ли я продать недвижимость позже и сохранить гражданство?

О: Да. В официальном документе о праве собственности регистрируется запрет на продажу сроком на три года. После его истечения ограничение автоматически снимается, и вы можете свободно продать недвижимость. Продажа не влияет ни на ваше гражданство, ни на гражданство членов вашей семьи.

В: Кто включается в заявление?

О: Основной заявитель, его супруг или супруга и все дети младше 18 лет. Дополнительные инвестиции не требуются.

В: Нужно ли жить в Турции?

О: Нет. Для получения гражданства не установлен минимальный срок пребывания в стране. Достаточно одного визита для сдачи биометрических данных.

В: Даёт ли гражданство Турции освобождение от налога на доходы из-за рубежа по ставке 0%?

О: Не автоматически. 20-летнее освобождение от налога по Закону № 7582 распространяется на лиц, которые отвечают требованиям статьи 20/D и становятся налоговыми резидентами Турции. Гражданство, вид на жительство и налоговое резидентство — три разных вопроса. Их сочетание даёт значительные преимущества, но требует профессионального структурирования.

В: Нужно ли проводить в Турции 183 дня в году, чтобы стать налоговым резидентом?

О: Не обязательно. При определении того, обосновался ли человек в Турции, внутреннее законодательство страны учитывает не только фактическое пребывание, но и место постоянного проживания. Тот, кто действительно сделал Турцию своим постоянным домом, может получить статус налогового резидента на основании места постоянного проживания, не полагаясь на правило о пребывании в стране в течение шести месяцев. Автоматического способа получить этот статус при краткосрочном пребывании нет; каждый случай требует индивидуальной профессиональной оценки.

В: Закрыты ли какие-либо районы Istanbul для иностранных покупателей или заявителей на вид на жительство?

О: Нет. По состоянию на 10 июня 2026 года ограничения на получение вида на жительство сняты во всех районах Istanbul, включая Fatih и Esenyurt. Эти правила никогда не ограничивали владение недвижимостью; они затрагивали заявления на вид на жительство, который является частью процедуры получения гражданства.

В: Повысится ли минимальный порог в 400 000 долларов США?

О: О повышении не объявляли. С 2017 года минимальный порог менялся дважды: с 1 миллиона долларов США до 250 000 долларов США, а затем — до 400 000 долларов США в июне 2022 года. Каждый раз изменение вводилось указом, без длительного предварительного уведомления. Для инвесторов, уже завершивших покупку, сохранялся порог, действовавший на момент инвестирования.

В: Где лучше покупать недвижимость для максимальной доходности?

О: Инвесторам, ориентированным исключительно на доходность, подходят доступные по цене центральные районы Istanbul, такие как Beyoğlu, Şişli, Beşiktaş и Kağıthane. Здесь на каждый вложенный доллар приходится более высокая оценочная стоимость, валовая доходность от аренды составляет около 7% против примерно 5,5% на окраинах, а недвижимость можно сдавать круглый год. Здесь также есть внутренний рынок перепродажи, поэтому покупателем через три года может стать не только иностранный инвестор.

В: Сколько времени занимает процесс?

О: Обычно от инвестирования до получения паспорта проходит от 3 до 12 месяцев, если пакет документов подготовлен должным образом.

ПРИМЕЧАНИЕ: Property Turkey консультирует иностранных покупателей с 2001 года и помогла примерно с 2 000 заявлений на получение гражданства. Эта статья носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Гражданство предоставляется указом президента, и ни одно агентство не может гарантировать его получение. Налоговое резидентство и применение статьи 20/D зависят от индивидуальных обстоятельств, документов, сроков и законодательства каждой соответствующей юрисдикции.

Cameron Deggin Основатель и генеральный директор Property Turkey

Кэмерон Деггин — основатель и генеральный директор Property Turkey. Бывший финансовый специалист и бухгалтер с квалификацией FCCA, он основал компанию в 2001 году, увидев инвестиционный потенциал Турции. Имея более двух десятилетий опыта анализа турецкого рынка недвижимости, Кэмерон регулярно консультирует международных инвесторов, а его комментарии публикуются в таких СМИ, как Financial Times и BBC.

Автор 568 статей | |

Посмотреть полный профиль автора →