马耳他项目终止，西班牙项目废除，葡萄牙项目关闭，加勒比项目提高了门槛。短短24个月内，所有主要的第二本护照途径都已收紧或关闭——只有一个例外。土耳其投资入籍项目没有倒计时。任何声称门槛下个月就会上调的人，都只是在猜测；他们说的其他话，你也应该打个折扣。
不过，全球第二国籍市场发生了一件事，几乎没人停下来把全局拼在一起看。与其把过去两年看作一连串互不相关的新闻，不如将它们合起来审视，一个结论便无法回避：各条路径之门一道接一道关闭，而土耳其仍是唯一一家保持原有条件、继续开放的项目。
马耳他项目已不复存在。2025年4月29日，欧洲法院裁定，马耳他投资入籍项目违反欧盟法律。法院措辞直截了当——以预先确定的付款换取国籍属于商业交易，而欧盟公民身份不能被商业化。这是最后一条通过投资直接取得欧盟护照的途径。如今，欧盟成员国中已没有任何一个仍在运营此类项目。
西班牙项目已不复存在。黄金签证于2025年4月废除。
葡萄牙项目实际上也已不复存在。房地产投资途径于2023年关闭，入籍所需的居住年限延长至10年。现在剩下的只是附带十年等待期的居留许可，而非入籍。
希腊项目仍在，但成本更高。高需求区域的投资门槛如今高达800,000欧元，而且该项目提供的仍是居留权，而非国籍。
加勒比项目大幅提高了门槛。多米尼克、安提瓜、格林纳达、圣卢西亚和圣基茨项目的最低投资额在协调上调后，如今从200,000美元起，最高达到250,000美元。而这些项目无一例外都是捐赠型项目。资金一旦投入便无法收回，换来的只有一本护照，仅此而已。
数一数还剩下多少项目。全球仅剩一个主要项目，可授予完整公民身份、涵盖整个家庭、无需居住年限，并且让你的资金投入可收回的资产，而非捐赠。
这就是土耳其为何从未受到布鲁塞尔事件的影响。马耳他案的关键在于：马耳他国籍会自动赋予欧盟公民身份，因此一个成员国实际上授予了在全部27个成员国享有的权利。这削弱了成员国之间的相互信任。该裁决针对的是成员国对共同资产的主权问题。
土耳其护照不赋予任何欧盟权利，也不会影响其他国家的边境政策。土耳其不是欧盟成员国，也不受该裁决所依据的条约约束。没有任何法律机制能让这种压力传导至Ankara，而且迄今也没有人试图这样做。
土耳其从来没有出售进入他人联盟的资格。它出售的是自身国籍，并附带一项资产。这个区别多年来只属于学术讨论，如今却成了整个市场的关键所在。
在土耳其房地产上至少投资400,000美元，并通过政府许可的评估机构进行估值确认。根据产权证上的禁止出售注记，持有房产三年。期间可以出租。三年后，限制自动解除，你可以出售房产，且不会影响你、配偶或任何未满18岁子女的公民身份。
你可以收回本金，获得收益，并保留四本护照。
上面列出的其他项目，要么会花掉你的资金，要么只给你居留许可并让你排队等待。只有这个项目有可能让你在取得护照的同时，完全不付出成本——前提是选对资产。
这个项目的规模早已不再是试验性质。自2018年以来，共有51,762名主申请人和122,805名家庭成员通过投资取得土耳其国籍，总计174,567人，为土耳其带来约160.74亿美元。Property Turkey已办理约2,000份申请，约占全国主申请人总数的3.86%。
自2021年起，外国人申请土耳其居留许可在Istanbul多个区域陆续受限。最初是Fatih和Esenyurt，之后在2022年扩大至另外8个区，2023年又增加9个区，还包括Beşiktaş、Şişli、Sarıyer和Beyoğlu等知名城区内的数百个街区。2026年6月10日，所有限制均已解除，包括Fatih和Esenyurt在内的每个区都重新开放。
这些规定从未限制你拥有房产的权利。它们阻断的是每份入籍申请都要经过的土耳其居留许可环节。正因如此，买家如果从未核实街区是否符合要求，就可能买到看似完美的房产，最终申请却无法推进。
这是影响最大的一项变化。第7582号法律为符合条件、成为土耳其税务居民的个人，对符合规定的境外来源收入提供20年土耳其所得税豁免；豁免期内，遗产税税率为1%。土耳其对此不收取任何费用。意大利类似制度每年收费300,000欧元，希腊收费100,000欧元。
对于每年有100万美元符合条件的境外收入、目前居住在有效税率为30%的司法管辖区的投资者来说，理论上的年度差额为300,000美元。20年累计可达600万美元，远高于符合条件的房产成本。
此外，土耳其税务居民身份并非只取决于居住天数。土耳其国内法规在认定时，除实际居住情况外也承认住所因素。真正将土耳其作为永久家园的人，可能不必依赖居住满六个月的途径。
需要准确说明的是：取得国籍并不会自动成为土耳其税务居民，也不会自动获得税收豁免。第20/D条有其自身的条件、时间要求和证明文件。不过，自愿成为土耳其公民，是证明一个人与土耳其建立长期关系、而非仅仅为了便利而建立联系的有力事实依据之一，而住所分析的关键恰恰就在于此。
该制度有效期至2027年7月31日。这是整个局面中唯一真正明确的截止日期，值得记入日历。
门槛保护的是已完成的交易，而非意向：2022年6月，土耳其将门槛从250,000美元提高至400,000美元时，已经完成购房的买家仍按投资时适用的门槛执行；尚在考虑的买家则不享有这一保护。如今没有公布任何调整。不过，8年来门槛已两次上调，方向一致，且都是通过法令实施——真正一直能保护投资者的，是已完成的购房交易。
开放与关闭一样，都是行政决定：2026年6月，政府通过决定重新开放了整个区域地图。同一套机制也可以再次将其关闭。
其他所有地方的趋势都在收紧：24个月内，五个主要项目受到限制或终止。请坦诚地问问自己，下一次政策变化更可能朝哪个方向发展。
三年的持有期从签约时开始：持有期从购房当天起算，而不是从你决定申请的那天起算。多花时间考虑不会让你失去机会，但会推迟资金回到你手中的日期。
只要手续办理正确，入籍便是行政流程。真正会产生财务影响的唯一决定，是买哪套房产。
以虚高价格购入的房产，可能完全符合入籍条件，却只能带来低迷的租金回报，而且在第三年没有转售需求。这就是买家如何在一个本来旨在让资金回到自己手中的项目里蒙受损失。
我们的判断标准始终如一：如果没有附带护照，你就不会买这套房产，那么这本身就说明了房产的情况。
对于纯投资型买家而言，这通常意味着选择位置优越、价格合理的Istanbul中心城区房产——例如Beyoğlu、Şişli、Beşiktaş和Kağıthane。这些区域每美元对应的评估价值最高，毛租金收益率约为7%，而外围地区为5.5%；未来买家也可以是本地居民，而不必是另一位外国人。
这扇门仍然敞开。它并非一直如此。就目前的情况来看，只有土耳其还在守着这扇门。
答：这是仅存的主要项目之一，可通过可收回的投资授予完整公民身份。马耳他项目于2025年4月被裁定违反欧盟法律，欧盟内部通过投资直接入籍的途径由此终结。西班牙于2025年废除了黄金签证，葡萄牙则关闭了房地产投资途径。加勒比项目仍然开放，但采用捐赠模式，资金无法收回。
答：因为马耳他国籍会自动赋予欧盟公民身份，一个成员国实际上授予了在全部27个成员国享有的权利。欧洲法院认为，这削弱了成员国之间的相互信任。土耳其护照不赋予欧盟权利，土耳其也不是欧盟成员国；该裁决所依据的条约不适用于土耳其。
答：需要投资400,000美元购买房产，金额以政府许可的评估为准，而非挂牌价。由于评估通常较为保守，而且往往低于成交价，建议准备425,000至450,000美元，以便稳妥达到门槛。
答：可以。产权证上会注明三年内不得出售。限制期满后会自动解除，你可以自由出售。出售房产不会影响你或家人的公民身份。
答：主申请人、配偶及所有未满18岁的子女，无需追加投资。
答：不需要。入籍没有最低居住要求。只需到场一次采集生物识别信息。
答：不会自动享受。第7582号法律规定的20年豁免适用于满足第20/D条要求并成为土耳其税务居民的个人。公民身份、居留身份和税务居民身份是三件不同的事。三者结合起来优势显著，但需要专业规划。
答：不一定。土耳其国内法规在判断个人是否定居土耳其时，既考虑住所，也考虑实际居住情况。真正将土耳其作为永久家园的人，可能通过住所建立税务居民身份，而不必依赖住满六个月的标准。不存在自动适用的短期居住途径，每种情况都需要专业人士单独分析。
答：没有。自2026年6月10日起，Istanbul各地的限制街区规定已解除，包括Fatih和Esenyurt。相关规定从未限制房产所有权，只影响居留许可申请，而居留许可是入籍流程的一部分。
答：目前没有公布任何上调消息。自2017年以来，门槛调整过两次——先从100万美元降至250,000美元，再于2022年6月升至400,000美元。每次都是通过法令实施，且没有给予较长的提前通知。已经完成购房的投资者，按其投资时适用的门槛执行。
答：对于纯投资型买家，Beyoğlu、Şişli、Beşiktaş和Kağıthane等Istanbul价格合理的中心城区，每美元对应的评估价值最高，毛租金收益率接近7%，而外围地区约为5.5%，并能实现全年出租。这些区域也有本地二手房买家，因此第三年接手的买家不必是另一位外国投资者。
答：材料准备妥当的情况下，从投资到取得护照通常需要3至12个月。
说明：Property Turkey自2001年以来一直为国际买家提供咨询，并协助办理了约2,000份入籍申请。本文仅供一般信息参考，不构成法律、税务或投资建议。公民身份通过总统法令授予，任何机构都无法保证申请成功。税务居民身份及第20/D条的适用情况取决于个人具体情况、文件、时间安排以及所有相关司法管辖区的法律。
Property Turkey 创始人兼首席执行官
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