اجاره ملک در ترکیه: قوانین موجر، مالیات‌ها و مجوزها

اجاره دادن ملک‌تان در ترکیه راهی عالی برای کسب درآمدی ثابت یا پوشش هزینه‌های جاری است. اما برای این کار، محافظت از خود در برابر مسئولیت‌های قانونی و به حداکثر رساندن بازده سرمایه‌گذاری، باید با نحوه فعالیت موفق در بازار اجاره آشنا باشید.

برای این منظور باید قوانین مختلف مربوط به بازار ملک و گردشگری را بشناسید؛ قوانینی که بر نحوه اجاره دادن ملک به مستأجران اثر می‌گذارند. این مقاله راهنمایی برای موجران است تا با اجاره‌های بلندمدت و کوتاه‌مدت، الزامات قانونی و تعهدات مربوط به کسب درآمد آشنا شوند.

خلاصه‌ای سریع: اجاره دادن ملک در ترکیه

اصطلاحات و تعاریف کلیدی

تاپو (سند مالکیت): مدرک رسمی که مالکیت شما بر ملک را اثبات می‌کند.

سامانه اعلام هویت (KBS): سامانه اجباری ثبت هویت که در آن باید اطلاعات همه مهمانان اقامت‌های کوتاه‌مدت ثبت شود.

مجوز گردشگری: مجوزی که وزارت فرهنگ و گردشگری برای اجاره‌های کوتاه‌مدت صادر می‌کند.

حد معافیت: میزان درآمدی که می‌توانید پیش از پرداخت مالیات بر درآمد کسب کنید.

اجاره بلندمدت در برابر اجاره کوتاه‌مدت

بلندمدت (بیش از 100 روز): این نوع اجاره تابع مقررات معمول اجاره در قانون تعهدات ترکیه است و به قرارداد اجاره نیاز دارد. با این حال، بازده ناخالص آن از اجاره‌های تفریحی در فصل اوج سفر کمتر است. اجاره‌های بلندمدت به مجوز گردشگری نیاز ندارند، اما باید قرارداد را نزد دفترخانه رسمی یا از طریق درگاه دولت الکترونیک (e-Devlet) ثبت کنید. طبق قانون، تعداد دفعات افزایش سالانه اجاره‌بها برای مستأجران به شاخص قیمت مصرف‌کننده (CPI) محلی وابسته است.

کوتاه‌مدت / تعطیلات (حداکثر 100 روز): این نوع اجاره تابع قانون شماره 7464 (قانون «100 روز») است. این گزینه برای صاحبان خانه‌های تعطیلاتی که از پلتفرم‌هایی مانند Airbnb یا Booking.com استفاده می‌کنند، ایده‌آل است. می‌توانید برای هر شب اقامت مبلغ بیشتری دریافت کنید. با این حال، این نوع اجاره مستلزم رسیدگی و آماده‌سازی مکرر ملک، پرداخت کارمزد پلتفرم‌ها و هزینه‌های رعایت مقررات است.

قوانین اجاره کوتاه‌مدت برای تعطیلات

برای ثبت خانه‌تان در Airbnb Turkey یا Owners Direct Holiday Lettings، مستقیماً از وزارت گردشگری ترکیه برای دریافت مجوز اجاره در ترکیه (یا مجوز گردشگری) درخواست دهید. همچنین باید مقررات سخت‌گیرانه را رعایت کنید. رعایت نکردن آن‌ها به جریمه‌های سنگین و فوری منجر می‌شود.

محدودیت 100 روزه: هر اجاره‌ای که 100 روز یا کمتر طول بکشد، اجاره گردشگری محسوب می‌شود. اجاره یک آپارتمان یا ویلای ترکیه‌ای با مجوز گردشگری معمولی به این مدت در هر سال میلادی محدود است.

مجوز اجاره گردشگری: بدون شماره مجوز صادرشده از سوی وزارت فرهنگ و گردشگری، خانه‌تان را در اینترنت آگهی نکنید.

رضایت مدیریت ساختمان: برای دریافت مجوز، تأییدیه کتبی همه مالکان دیگر ملک در ساختمان آپارتمانی یا مجموعه خود را بگیرید. برای رسمیت دادن به این قاعده در اساسنامه زمین ساختمان (Yönetim planı) که باید در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شود، به موافقت 100 درصدی همسایه‌ها نیاز دارید. توجه: برای ویلاهای مستقل خارج از مجتمع‌های دارای مالکیت مشاع، نیازی به اجازه همسایه‌ها نیست. با این حال، همچنان باید مجوز گردشگری داشته باشید و محدودیت 100 روز را رعایت کنید.

ثبت اجباری مهمانان: موجران باید اطلاعات گذرنامه یا کارت شناسایی هر مهمان را حداکثر ظرف 1 روز پس از ورود، در سامانه ثبت پلیس (KBS) وارد کنند.

گواهی سکونت: همچنین خانه شما باید گواهی معتبر سکونت (İskan) داشته باشد تا انطباق آن با استانداردهای ایمنی تأیید شود.

گزینه هوشمندانه: املاک دارای مجوز در Istanbul

سرمایه‌گذارانی که می‌خواهند در بازاری پررونق مانند Istanbul مزیت رقابتی داشته باشند، می‌توانند خرید ملکی با کاربری تجاری یا هتلیِ موجود را در یک برج چندمنظوره در نظر بگیرند. این کار آن‌ها را از نیاز به اخذ مجوزهای ساختمانی بی‌نیاز می‌کند، زیرا بیشتر این ساختمان‌ها از قبل برای استفاده هتلی مجوز گرفته‌اند یا در حال حاضر به همین شکل استفاده می‌شوند.

گاهی برخی از این املاک از قبل به‌عنوان اجاره کوتاه‌مدت راه‌اندازی شده‌اند و یک اپراتور تجاری مستقر در محل مدیریتشان می‌کند؛ در نتیجه دیگر نیازی نیست خودتان مسئولیت مدیریت واحد اجاره‌ای را بر عهده بگیرید. (نمونه‌ای از این نوع ملک را اینجا ببینید.)

تعهدات مالیاتی: اعلام درآمد اجاره

همه مالکان املاک اجاره‌ای، چه محلی و چه خارجی، باید درآمد اجاره خود را هر سال اعلام کنند.

نرخ‌های مالیاتی پلکانی: مالیات بر درآمدی که پرداخت می‌کنید بر اساس درآمد خالص اجاره و طبق نرخ‌های پلکانی محاسبه می‌شود. این نرخ با توجه به مجموع درآمد، بین 15% تا 40% متغیر است و مبالغ بالاتر نیز بر اساس سود خالص مشمول مالیات می‌شوند.

معافیت مالیاتی سالانه: اگر ملک را به یک مقیم اجاره دهید، درآمد اجاره شما از معافیت مالیاتی سالانه برخوردار می‌شود. درآمد مشمول مالیات، مبلغی است که از حد نصاب سالانه تعیین‌شده توسط دولت بیشتر باشد؛ این حد نصاب هر از چند گاهی تغییر می‌کند.

مدارک مالی: برای اجاره‌های کوتاه‌مدت نمی‌توانید وجه نقد دریافت کنید. همه تراکنش‌ها باید از طریق حساب بانکی ترکیه انجام شوند و سابقه مالی قابل پیگیری داشته باشند.

نکته مهم: اجاره کوتاه‌مدت ملک پیش از دریافت مجوز مناسب، و همچنین ثبت نکردن اطلاعات مهمانان، ممکن است به جریمه‌هایی از 100,000 لیر ترکیه تا 1,000,000 لیر ترکیه منجر شود. برای اطمینان از رعایت همه قوانین محلی، هنگام اجاره ملک همیشه از یک آژانس معتبر و دارای مجوز استفاده کنید.

راهنمای جامع: نحوه دریافت مجوز اجاره گردشگری در ترکیه

داشتن خانه‌ای زیبا برای تعطیلات در امتداد ریویرای ترکیه یا در قلب Istanbul رویای بسیاری از افراد است. اجاره دادن آن به گردشگران در زمانی که خودتان از آن استفاده نمی‌کنید، راهی عالی برای بهره‌برداری از سرمایه‌گذاری‌تان است.

با این حال، روزهایی که می‌شد بدون هیچ مدرکی ویلای خود را در Airbnb آگهی کرد، به پایان رسیده است. قانون اجاره کوتاه‌مدت ترکیه دریافت مجوز اجاره گردشگری را الزامی می‌کند. برای فعالیت قانونی، پرهیز از جریمه‌های سرسام‌آور و تداوم روان کسب‌وکارتان، در ادامه دقیقاً توضیح می‌دهیم که چگونه مجوز بگیرید.

پیش‌نیاز: تأیید کامل ساختمان

یک مانع مهم وجود دارد. اگر خانه تعطیلاتی شما در یک ساختمان آپارتمانی یا مجتمع تحت مدیریت قرار دارد، نمی‌توانید به‌تنهایی برای مجوز درخواست دهید. باید تأییدیه کتبی محضری از 100% مالکان آپارتمان‌های ساختمان بگیرید که رضایت آن‌ها را برای فعالیت گردشگری تأیید کند.

اگر حتی یک همسایه مخالفت کند، وزارت فرهنگ و گردشگری بلافاصله درخواست شما را رد خواهد کرد. بسیاری از مجتمع‌های مسکونی جدیدتر برای جلوگیری از این دردسر اداری، از همان ابتدا مجوز اجاره کوتاه‌مدت را در اساسنامه ساختمان درج می‌کنند.

فرایند درخواست دیجیتال

مرحله 1: سند مالکیت ملک (تاپو)، بیمه DASK، یک نسخه از گذرنامه و شماره شناسایی مالیاتی ترکیه را آماده کنید. خریداران خارجی باید مدارک خارجی خود، مانند گذرنامه، را ترجمه و به تأیید دفترخانه رسمی برسانند. همچنین نشانی UETS خود را تکمیل کنید که برای دریافت ابلاغیه‌های الکترونیکی کشوری استفاده می‌شود.

مرحله 2: وارد درگاه e-Devlet (دولت الکترونیک ترکیه) شوید و به صفحه درخواست وزارت فرهنگ و گردشگری بروید. اطلاعات خود را وارد کنید، مدارک دیجیتال از جمله فرم رضایت همسایه‌ها را بارگذاری کنید و هزینه بررسی درخواست مجوز را بپردازید.

مرحله 3: وزارتخانه مدارک شما را بررسی می‌کند و در صورت تأیید، گواهی دیجیتال مجوز را ظرف 30 روز صادر می‌کند. کارکنان شهرداری محل نیز برای اطمینان از رعایت استانداردهای ایمنی از خانه بازدید خواهند کرد. پس از تأیید، می‌توانید میزبان مهمانان باشید.

موارد مورد بررسی بازرسان: فهرست کنترل

تجهیزات ایمنی در برابر آتش‌سوزی: کپسول آتش‌نشانی آماده‌به‌کار، آشکارساز دود در هر فضای نشیمن به‌جز سرویس بهداشتی و نقشه واضح مسیر خروج اضطراری که پشت در ورودی نصب شده باشد.

امکانات ضروری: آب گرم و سرد لوله‌کشی در دست‌کم یک آشپزخانه و یک سرویس بهداشتی، به‌علاوه حداقل امکانات شامل یک تخت، یک توالت و تجهیزات آشپزخانه.

لوازم موردنیاز مهمانان: نظافت باکیفیت هنگام ورود و خروج، و دست‌کم یک بالش، روبالشی، ملحفه، لحاف و حوله برای هر مهمان ثبت‌شده.

کنترل ظرفیت: حداکثر ظرفیت اقامت 12 نفر است و کودکان زیر 3 سال در این تعداد محاسبه نمی‌شوند؛ این محدودیت صرف‌نظر از اندازه ویلا اعمال می‌شود.

قوانین ضروری مجوز 100 روزه

سقف قطعی 100 روز: این مجوز، اجاره را به 100 روز در هر سال میلادی محدود می‌کند. اجاره دادن ملک به مسافران برای روز 101، بدون تغییر مجوز به مجوز تجاری یا هتلی، غیرقانونی است.

قانون اعلام به پلیس: اطلاعات هویتی و گذرنامه هر مهمان را حداکثر ظرف 1 روز پس از ورود از طریق سامانه KBS نیروی انتظامی ثبت کنید. ثبت نکردن اطلاعات مهمان جریمه‌ای معادل 50,000 لیر ترکیه دارد.

آگهی بدون مجوز ممنوع: بدون درج شماره مجوز در متن آگهی، ملک را در Airbnb یا Booking.com آگهی نکنید.

نحوه راه‌اندازی سامانه KBS برای ثبت مهمانان آینده

راه‌اندازی و استفاده از سامانه اعلام هویت (KBS)، سامانه اجباری ثبت هویت در ترکیه، مهم‌ترین مرحله است. طبق قانون اعلام هویت شماره 1774، باید اطلاعات گذرنامه یا کارت شناسایی تک‌تک مهمانان را گزارش کنید. در سال 2026، دولت ترکیه سامانه را به‌روزرسانی کرد و رعایت پروتکل‌های امنیتی سخت‌گیرانه‌تری، از جمله احراز هویت دومرحله‌ای (2FA) از طریق اپلیکیشن موبایلی EGMSEC برای اپراتورهای اصلی را الزامی کرد.

مرحله 1: برای پیوند دادن مجوز تأییدشده شما به پایگاه داده امنیتی، مراجعه حضوری الزامی است. مالک یا نماینده‌ای که از نظر قانونی و از طریق دفترخانه رسمی ترکیه منصوب شده باشد، باید شخصاً به ایستگاه پلیس محلی (Asayiş Büro Amirliği) یا پاسگاه ژاندارمری مراجعه کند. مجوز، تاپو (سند مالکیت) و گذرنامه یا کیملیک خود را همراه داشته باشید.

مرحله 2: افسر پلیس خانه شما را در پایگاه داده ثبت می‌کند و نام کاربری و گذرواژه اختصاصی KBS را در اختیارتان می‌گذارد. برای ورود به درگاه اینترنتی (kbs.egm.gov.tr)، اپراتور اصلی باید اپلیکیشن EGMSEC را روی تلفن همراه خود دانلود کند تا کدهای امن احراز هویت دومرحله‌ای را دریافت کند.

ثبت مهمانان: قانون 24 ساعته

هنگام ورود مهمانان به محل اقامت شما، آن‌ها باید مدرک شناسایی معتبر ارائه دهند. دریافت مدارک شناسایی مهم است تا سابقه مستندی از افراد حاضر در محل اقامت خود داشته باشید. هر مهمان باید نام، نام خانوادگی، تاریخ تولد، ملیت، شماره گذرنامه یا شماره T.C. Kimlik (برای شهروندان ترکیه)، تاریخ ورود و تاریخ پیش‌بینی‌شده خروج را در اختیار شما بگذارد.

رعایت الزامات KBS ساده است. می‌توانید وارد درگاه KBS شوید یا از یک ابزار موبایلی سازگار با هوش مصنوعی (مانند KBS Mobil) برای اسکن ناحیه قابل‌خواندن ماشینی (MRZ) گذرنامه استفاده کنید. اطلاعات مهمان را وارد کنید و روی گزینه ارسال بزنید. هنگام خروج مهمانان، دوباره وارد KBS شوید و زمان خروج آن‌ها را ثبت کنید تا ظرفیت اتاق برای رزرو بعدی آزاد شود.

هشدار درباره رعایت مقررات در سال 2026

مراجع ترکیه در برابر رزروهای ناقض مقررات هیچ‌گونه اغماضی ندارند. سامانه KBS رزروها را با فهرست رزروهای فعال در این سامانه تطبیق می‌دهد. همچنین دولت‌های محلی نظارت را در محله‌های خود افزایش داده‌اند. برای مثال، اگر ملک خود را در Airbnb آگهی کرده و نشان داده باشید که واحدتان در تاریخ یا تاریخ‌های X رزرو شده است، اما اطلاعات مهمان یا مهمانان را برای آن تاریخ‌ها در KBS ثبت نکرده باشید، آگهی شما برای بازرسی فوری شهرداری علامت‌گذاری می‌شود.

ثبت در همان روز: به‌تعویق انداختن ثبت ورود مهمان تا روز بعد از ورود، تخلف است. اگر پلیس محلی به‌صورت سرزده بازرسی کند و گردشگرانی را در ویلای شما بیابد که اطلاعاتشان هنوز در درگاه KBS ثبت نشده، با جریمه‌های سنگین روبه‌رو می‌شوید.

توصیه‌ای برای موجران دور از ملک: اتباع خارجی که تمام‌وقت در ترکیه زندگی نمی‌کنند، می‌توانند از سامانه KBS برای واگذاری اعتبارنامه «کاربر فرعی» (Alt Kullanıcı) به یک آژانس معتبر مدیریت ملک یا تیم املاک محلی استفاده کنند.

مناطق برتر برای خرید ملک و چشم‌انداز اجاره‌ای

ترکیه گزینه‌های عالی‌ای برای خرید خانه‌های تعطیلاتی و ویلاهای خانوادگی و گروهی دارد؛ از ویلاهای خصوصی بر فراز صخره‌ها و ویلاهای خوش‌منظره در Kalkan و Yalikavak گرفته تا مناطق تفریحی پرجنب‌وجوش Alanya، Antalya، Kemer و Belek. املاک دارای استخر خصوصی در مناطق محبوب تعطیلاتی مانند Fethiye، Ovacik، Uzumlu و Calis برای سرمایه‌گذاری با هدف اجاره، تقاضای زیادی دارند.

هنگام خرید ملک، هزینه‌های آژانس، تبدیل ارز از طریق بانک مرکزی و مالیات‌های محلی خرید را فراموش نکنید. مالیات‌های محلی خرید شامل مالیات انتقال ملک (Emlak Alim/Satim Vergisi)، مالیات انتقال ملک فروشنده و مالیات Doner Sermaye (هزینه صندوق گردان) است. برای ایجاد سابقه مالی شفاف، باید شماره مالیاتی ترکیه (شناسه مالیاتی) و شماره Yabanci Kimlik No (شماره شناسایی اتباع خارجی) در هر تراکنش درج شوند.

پرسش‌های متداول: اجاره دادن ملک در ترکیه

پرسش: قوانین جدید اجاره ملک در ترکیه چیست؟

پاسخ: ترکیه مقررات جدیدی وضع کرده است که به‌طور خاص بازار اجاره کوتاه‌مدت و تعطیلات را هدف قرار می‌دهند و معمولاً با عنوان قانون 100 روز شناخته می‌شوند. هر اجاره‌ای که بیش از 100 روز طول بکشد، اجاره گردشگری محسوب می‌شود و پیش از آگهی کردن ملک در پلتفرم‌هایی مانند Airbnb، به مجوز اجاره گردشگری نیاز دارد.

برای دریافت این مجوز، موجران باید رضایت کتبی محضری و اتفاق‌آرای 100 درصدی همه مالکان ملک در ساختمان مسکونی یا مجتمع خود را بگیرند و گذرنامه همه مهمانان را حداکثر ظرف 24 ساعت پس از ورود در سامانه پلیس برای ثبت هویت وارد کنند.

پرسش: آیا می‌توانم ملکم را در ترکیه اجاره بدهم؟

پاسخ: بله، می‌توانید. درست مانند بریتانیا، می‌توانید خانه یا ویلای خود را اجاره دهید. انتخاب با شماست که اجاره بلندمدت را ترجیح دهید یا کوتاه‌مدت. قراردادهای بلندمدت جریان نقدی ماهانه باثبات و نیاز اندکی به مدیریت فراهم می‌کنند. در مقابل، اجاره‌های کوتاه‌مدت زحمت بیشتری دارند، اما سود بالاتری نیز به همراه می‌آورند. اجاره کوتاه‌مدت در مقاصد گردشگری بزرگ مانند Yalikavak، ساحل Calis، Fethiye و Kalkan گزینه مناسب‌تری است.

پرسش: آیا مالکان خارجی ملک برای درآمد اجاره خود در ترکیه مالیات می‌پردازند؟

پاسخ: بله. علاوه بر پلکانی بودن ساختار مالیاتی، همه موجران می‌توانند از حد معافیت مالیاتی درآمد خود استفاده کنند. این معافیت به این معناست که موجر فقط بابت سود بالاتر از حد نصاب مربوطه مالیات می‌پردازد.

پرسش: بازده اجاره و درآمد اجاره‌ای در ترکیه چقدر است؟

پاسخ: بازده اجاره در جمهوری ترکیه به نوع و موقعیت ملک بستگی دارد. املاک اجاره‌ای معمولاً سالانه بازده ناخالصی بین 5% تا 9% دارند. املاک واقع در برخی مناطق که تقاضای بالاتر و قیمت خرید پایین‌تری دارند، می‌توانند از بالاترین بازده‌های اجاره در ترکیه برخوردار باشند.

بازده سرمایه‌گذاری املاک واقع در مناطق لوکس ممتاز یا مناطق مرکزیِ پرتقاضا مانند Beşiktaş در مرکز Istanbul، در مقایسه با املاک اجاره‌ای ارزان‌تر کمی پایین‌تر است و بازده خالص اجاره آن‌ها بین 3.5% تا 5% قرار می‌گیرد.

چگونه در ترکیه به‌صورت قانونی و سودآور اجاره دهید

رسیدگی به همه مراحل، از دریافت سند ارزیابی شهرداری و گزارش نهایی ارزیابی موردنیاز در دفاتر اسناد رسمی گرفته تا به‌روزرسانی Yönetim planı (طرح مدیریت)، ممکن است برای اتباع خارجی دشوار به نظر برسد؛ به‌خصوص با وجود مقررات جدیدی مانند قانون اجاره کوتاه‌مدت ترکیه که در روزنامه رسمی جمهوری ترکیه منتشر شده است.

با این حال، بازار املاک فرصت‌های زیادی برای خرید ملک با بازده بالا دارد. برای اتباع خارجی که با سرمایه‌گذاری به حد نصاب موردنیاز می‌رسند، این کار راه را برای دریافت شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری و تابعیت ترکیه باز می‌کند. برای بازدید از جدیدترین املاک ما و کسب اطلاعات بیشتر درباره اجاره دادن ملک‌تان در ترکیه، همین امروز با ما تماس بگیرید.

Nezir Can مدیر عملیات

نزیر 'نز' جان، مدیر عملیات در Property Turkey و نویسنده‌ای در زمینه فرهنگ ترکی، سبک زندگی و زندگی روزمره در سراسر این کشور است. از زمان پیوستن به این شرکت، او به خوانندگان بین‌المللی کمک کرده تا درک بهتری از چگونگی زندگی، کار و استقرار در ترکیه به دست آورند.

نویسندهٔ 251 مقاله | |

مشاهده پروفایل کامل نویسنده →