By:
Cameron Deggin
Malta programı sona erdi. İspanya programı kaldırdı. Portekiz kapattı. Karayipler’deki programların fiyatları arttı. Son 24 ayda ikinci bir pasaporta giden başlıca yolların tamamı daraldı ya da kapandı – biri hariç. Türkiye’nin Yatırım Yoluyla Vatandaşlık Programı için geri sayım yok. Eşiğin gelecek ay yükseleceğini söyleyenler tahminde bulunuyor; söyledikleri diğer her şeyi de ihtiyatla karşılamalısınız.
Ancak küresel ikinci vatandaşlık piyasasında neredeyse kimsenin dönüp de bütün olarak değerlendirmediği bir değişim yaşandı. Son iki yıla birbirinden ayrı haberler dizisi olarak değil, tek bir tablo olarak bakıldığında kaçınılmaz bir sonuç ortaya çıkıyor: Kapılar birbiri ardına kapandı ve ilk şartlarıyla hâlâ açık kalan son kapı Türkiye’de.
Malta programı sona erdi. 29 Nisan 2025’te Avrupa Adalet Divanı, Malta’nın yatırım yoluyla vatandaşlık programının AB hukukuna aykırı olduğuna hükmetti. Mahkemenin ifadeleri açıktı: Önceden belirlenmiş ödemeler karşılığında vatandaşlık verilmesi ticari bir işlem anlamına geliyordu ve Birlik vatandaşlığı ticarileştirilemezdi. Bu, yatırım yoluyla AB pasaportu almanın kalan son doğrudan yoluydu. Artık böyle bir program işleten hiçbir AB üyesi ülke yok.
İspanya programı sona erdi. Altın vize Nisan 2025’te kaldırıldı.
Portekiz programı fiilen sona erdi. Gayrimenkul yatırımı seçeneği 2023’te kapandı, vatandaşlığa geçiş süresi ise 10 yıla uzatıldı. Geriye kalan, vatandaşlık değil, 10 yıllık bir süreci beraberinde getiren oturma izni.
Yunanistan programı sürüyor ama maliyeti arttı. Yoğun talep gören bölgelerde yatırım eşikleri artık 800.000 Euro’ya kadar çıkıyor ve program vatandaşlık değil, oturum hakkı sağlıyor.
Karayipler’deki programların fiyatları arttı. Eşgüdümlü bir artışın ardından Dominika, Antigua, Grenada, St Lucia ve St Kitts’te asgari tutarlar artık 200.000 USD’den başlıyor ve 250.000 USD’ye kadar çıkıyor. Üstelik bu programların tümü bağış esaslı. Paranızı harcarsınız; karşılığında kalıcı olarak yalnızca bir pasaport alırsınız.
Geriye kalanları sayın. Dünyada tam vatandaşlık veren, ailenin tamamını kapsayan, ikamet şartı aramayan ve sermayenizi bağış yerine geri kazanılabilir bir varlığa yatırmanızı sağlayan tek büyük program var.
Türkiye’nin Brüksel’de yaşananlardan neden etkilenmediğini şöyle açıklayabiliriz. Malta kararı belirli bir noktaya dayanıyordu: Malta vatandaşlığı otomatik olarak AB vatandaşlığı sağladığı için bir üye ülke, 27 ülkenin tamamında geçerli haklar veriyordu. Bu durum, üye ülkeler arasındaki karşılıklı güveni zedeledi. Karar, ortak bir varlık üzerindeki egemenlikle ilgiliydi.
Türk pasaportu AB’de hak sağlamaz. Başka hiçbir ülkenin sınırları etkilenmez. Türkiye bir AB üyesi değildir ve kararın dayandığı anlaşmalarla bağlı değildir. Bu baskının Ankara’ya ulaşmasını sağlayacak hukuki bir mekanizma yoktur ve böyle bir uygulama girişimi de olmamıştır.
Türkiye hiçbir zaman başka bir birliğe erişim satmadı. Kendi vatandaşlığını, beraberinde bir varlıkla sunuyor. Yıllarca akademik bir ayrıntı gibi görünen bu fark, bugün piyasanın tamamını belirliyor.
Türkiye’de gayrimenkule devlet lisanslı ekspertiz raporuyla teyit edilen en az 400.000 USD tutarında yatırım yapın. Tapu üzerine satış yasağı şerhi konarak mülkü 3 yıl elinizde tutun. Bu süre boyunca kiraya verebilirsiniz. 3 yılın sonunda kısıtlama otomatik olarak kalkar ve mülkü satabilirsiniz; bu, sizin, eşinizin veya 18 yaşından küçük çocuklarınızın vatandaşlığını etkilemez.
Sermayenizi geri alırsınız. Elde ettiğiniz kazanç sizin olur. Dört pasaportunuzu da korursunuz.
Yukarıdaki diğer programların tümü ya paranızı harcatır ya da size oturma izniyle birlikte bekleme süresi sunar. Doğru seçilmiş bir mülkle pasaportun size hiçbir maliyeti olmayabileceği tek program budur.
Program artık deneme aşamasında değil. 2018’den bu yana 51.762 asıl yatırımcı ve 122.805 aile üyesi yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı aldı – toplam 174.567 kişi Türkiye’ye yaklaşık 16,074 milyar USD getirdi. Property Turkey bu başvuruların yaklaşık 2.000’ini, yani ülke çapındaki asıl başvuruların yaklaşık %3,86’sını yürüttü.
2021’den itibaren yabancılara verilen Türkiye oturma izinleri, Istanbul genelinde kademeli olarak kısıtlandı. Önce Fatih ve Esenyurt, ardından 2022’de sekiz ilçe, 2023’te dokuz ilçe daha ve Beşiktaş, Şişli, Sarıyer ve Beyoğlu gibi prestijli ilçelerdeki yüzlerce mahalle bu kapsama girdi. 10 Haziran 2026’da tüm kısıtlamalar kaldırıldı. Fatih ve Esenyurt da dâhil olmak üzere bütün ilçeler yeniden açıldı.
Bu kısıtlamalar mülk sahibi olma hakkınızı hiçbir zaman etkilemedi. Vatandaşlık başvurularının geçtiği Türkiye oturma izni aşamasını engelliyordu. Mahallesini önceden kontrol etmeyen alıcıların kusursuz mülkler bulup sonuçsuz başvurularla karşılaşmasının nedeni de tam olarak buydu.
Üstelik en büyük değişiklik bu. 7582 sayılı Kanun, Türk vergi mukimi olan uygun kişilere belirli şartları karşılayan yurt dışı kaynaklı gelirleri için 20 yıllık gelir vergisi istisnası getirdi. İstisna dönemi boyunca veraset vergisi oranı da %1. Türkiye bu imkân için hiçbir ücret almıyor. İtalya benzer rejim için yılda 300.000 Euro, Yunanistan ise 100.000 Euro alıyor.
Yıllık 1 milyon USD tutarında uygun yurt dışı geliri olan ve efektif %30 vergi uygulayan bir ülkeden ayrılan bir yatırımcı için teorik yıllık fark 300.000 USD’dir. 20 yılda bu tutar 6 milyon USD’ye ulaşır – uygun nitelikteki mülkün maliyetinin kat kat üzerine çıkar.
Türkiye’de vergi mukimi olmak yalnızca ülkede geçirilen gün sayısına bağlı değildir. Türkiye’nin iç mevzuatı, fiilî bulunmanın yanı sıra yerleşim yerini de dikkate alır. Türkiye’yi gerçekten kalıcı evi hâline getiren bir kişinin, altı ay kalma kuralına dayanması gerekmeyebilir.
Şunu netleştirelim: Vatandaşlık otomatik olarak Türkiye’de vergi mukimliği sağlamaz; vergi istisnasını da kendiliğinden başlatmaz. 20/D maddesinin kendine özgü şartları, zamanlaması ve belgesi vardır. Ancak Türk vatandaşı olmayı kendi isteğiyle seçmek, kişinin Türkiye ile geçici ve elverişli bir bağlantı yerine kalıcı bir ilişki kurduğunu gösteren en güçlü olgusal işaretlerden biridir. Yerleşim yeri değerlendirmesinin temelindeki soru da tam olarak budur.
31 Temmuz 2027’ye kadar yürürlükte. Bu tablodaki gerçek ve kesin son tarih yalnızca budur; takviminize eklemeniz gereken tarih de bu.
Eşik Niyetleri Değil, Tamamlanmış İşlemleri Korur: Türkiye Haziran 2022’de eşiği 250.000 USD’den 400.000 USD’ye çıkardığında, satın alma işlemini tamamlamış olanlar yatırım yaptıkları sırada geçerli olan tutara tabi tutuldu. Karar aşamasında olanlar ise bu korumadan yararlanamadı. Bugün herhangi bir değişiklik duyurulmuş değil. Ancak eşik sekiz yılda iki kez, kararla ve yalnızca yukarı yönlü değişti – insanları her zaman koruyan şey, satın alımı tamamlamış olmalarıydı.
Yeniden açılma da Kapanma da İdari Kararlarla Oluyor: Haziran 2026’da haritanın tamamı yeniden açıldı. Aynı mekanizma bu kararı tersine çevirebilir.
Diğer Programların Yönü Tek Yöne: Beş büyük program 24 ay içinde kısıtlandı veya sona erdi. Bir sonraki değişikliğin hangi yönde olacağını kendinize dürüstçe sorun.
Üç Yıllık Süre İmzayla Başlar: Bekleme süresi karar verdiğiniz gün değil, satın aldığınız gün başlar. Düşünmek fırsatı elinizden almaz; sermayenizin geri döneceği tarihi erteler.
İşlemleri doğru yürütün; vatandaşlık süreci idari bir prosedürden ibaret kalır. Gerçek finansal sonuçları belirleyen tek karar, hangi mülkü alacağınızdır.
Şişirilmiş fiyattan alınan bir mülk vatandaşlık şartlarını kusursuz biçimde karşılayabilir; ancak kira getirisi düşük olabilir ve üçüncü yılda yeniden satış talebi bulamayabilir. Alıcının, kendisine parasını geri kazandırmak üzere tasarlanmış bir programda para kaybetmesinin nedeni budur.
Değişmeyen ölçütümüz şu: Pasaport olmadan o mülkü satın almayacaksanız, bu size mülk hakkında önemli bir şey söylüyor demektir.
Yalnızca yatırım amacıyla hareket edenler için bu, genellikle merkezi Istanbul’da uygun fiyatlı ve iyi konumlu mülkler anlamına gelir: Beyoğlu, Şişli, Beşiktaş ve Kağıthane. Bu bölgelerde dolar başına ekspertiz değeri en yüksektir, brüt kira getirisi çevre bölgelerdeki %5,5’e karşılık yaklaşık %7’dir ve gelecekteki alıcı başka bir yabancı yatırımcı yerine yerli olabilir.
Kapı açık. Her zaman açık değildi. Mevcut verilere göre kapıyı tek başına açık tutan ülke Türkiye.
C: Geri kazanılabilir bir yatırım karşılığında tam vatandaşlık veren son büyük program Türkiye’ninki. Malta’nın programı Nisan 2025’te AB hukukuna aykırı bulundu ve AB içinde yatırım yoluyla doğrudan vatandaşlık sona erdi. İspanya 2025’te altın vizesini kaldırdı, Portekiz ise gayrimenkul yatırımına dayalı seçeneği kapattı. Karayip programları hâlâ açık, ancak bağış esaslı oldukları için yatırılan sermaye geri alınamıyor.
C: Malta vatandaşlığı otomatik olarak AB vatandaşlığı sağladığı için bir üye ülke, 27 ülkenin tamamında geçerli haklar veriyordu. Avrupa Adalet Divanı bunun üye ülkeler arasındaki karşılıklı güveni zedelediğine hükmetti. Türk pasaportu AB’de hak sağlamaz, Türkiye AB üyesi değildir ve kararın dayandığı anlaşmalar Türkiye için geçerli değildir.
C: İstenen satış fiyatına göre değil, devlet lisanslı ekspertiz raporuna göre belirlenen gayrimenkul yatırımı için 400.000 USD. Ekspertiz değerleri ihtiyatlı belirlenip sık sık satış fiyatının altında kaldığından, eşiği rahatça karşılamak için 425.000 USD ile 450.000 USD arasında bütçe ayırmak yerinde olur.
C: Evet. Tapuya 3 yıllık satış yasağı şerhi konur. Süre dolunca kısıtlama otomatik olarak kalkar ve mülkü serbestçe satabilirsiniz. Satış, sizin veya ailenizin vatandaşlığını etkilemez.
C: Ana başvuru sahibi, eşi ve 18 yaşından küçük tüm çocukları ek yatırım gerekmeksizin başvuruya dâhil edilir.
C: Hayır. Vatandaşlık için asgari ikamet şartı yoktur. Fiziksel olarak bulunmanız gereken tek ziyaret biyometrik işlem için yapılan tek bir ziyarettir.
C: Otomatik olarak sağlamaz. 7582 sayılı Kanun kapsamındaki 20 yıllık istisna, 20/D maddesinin şartlarını karşılayan ve Türkiye’de vergi mukimi olan kişiler için geçerlidir. Vatandaşlık, ikamet ve vergi mukimliği birbirinden ayrı üç konudur. Bu üç unsurun bir araya gelmesi güçlü avantajlar sağlar, ancak profesyonel yapılandırma gerektirir.
C: Şart olmayabilir. Bir kişinin Türkiye’ye yerleşip yerleşmediği belirlenirken Türkiye’nin iç mevzuatı fiilî bulunmanın yanı sıra yerleşim yerini de dikkate alır. Türkiye’yi gerçekten kalıcı evi hâline getiren biri, altı aylık bulunma testine dayanmadan yerleşim yeri üzerinden vergi mukimi olabilir. Kısa süreli kalışa dayalı otomatik bir yol yoktur ve her durum uzmanlar tarafından ayrı ayrı incelenmelidir.
C: Hayır. 10 Haziran 2026 itibarıyla Fatih ve Esenyurt dâhil olmak üzere Istanbul genelindeki kapalı mahalle kısıtlamaları kaldırıldı. Bu kurallar mülk sahibi olmayı hiçbir zaman kısıtlamadı; vatandaşlık sürecinin bir parçası olan oturma izni başvurularını etkiledi.
C: Herhangi bir artış duyurulmadı. Eşik 2017’den bu yana iki kez değişti: 1 milyon USD’den 250.000 USD’ye, ardından Haziran 2022’de 400.000 USD’ye çıktı. Her değişiklik kararla ve uzun bir ön bildirim süresi olmadan yapıldı. Satın alımını önceden tamamlamış yatırımcılar, yatırım yaptıkları tarihte geçerli olan eşiğe tabi tutuldu.
C: Yalnızca yatırım amacıyla hareket edenler için Beyoğlu, Şişli, Beşiktaş ve Kağıthane gibi merkezi Istanbul ilçelerindeki uygun fiyatlı mülkler dolar başına en yüksek ekspertiz değerini sağlar. Brüt kira getirisi, çevre bölgelerdeki yaklaşık %5,5’e karşılık %7’ye yakındır ve yıl boyunca doluluk sunar. Ayrıca yerli alıcıların da bulunduğu bir ikinci el piyasası vardır; böylece üçüncü yıldaki alıcınızın başka bir yabancı yatırımcı olması gerekmez.
C: Eksiksiz hazırlanmış bir başvuruda yatırımdan pasaport alınmasına kadar süreç genellikle 3 ila 12 ay sürer.
NOT: Property Turkey, 2001’den bu yana uluslararası alıcılara danışmanlık veriyor ve yaklaşık 2.000 vatandaşlık başvurusuna destek oldu. Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz. Vatandaşlık cumhurbaşkanı kararıyla verilir ve hiçbir kurum tarafından garanti edilemez. Vergi mukimliği ve 20/D maddesi kapsamındaki uygulama; kişinin koşullarına, belgelerine, zamanlamaya ve ilgili tüm ülkelerin mevzuatına bağlıdır.
Kurucu ve CEO, Property Turkey
Istanbul 
1 
1 
X