EN ZH FA

کالکان مناسب برای خانه تفریحی و سرمایه گذاری

به‌ روز رسانی شده: 13 September 2014 تهیه شده : 25 February 2014

تنها ۹۰ دقیقه از فرودگاه بین المللی دالامان (که نزدیک ترین به آن است)، کالکان یا کالاماکی که توسط مهاجران یونانی عثمانی حدود ۲۰۰ سال پیش نامیده می شد، یکی از بهترین اسرار مدیترانه ای ترک است. شنیده‌ایم که کالکان را به پوزیتانوی سواحل آمالفی ایتالیا تشبیه می‌کنند، با این حال، کالکان مسلماً زیباتر و مطمئناً امروزی‌تر است. با توجه به این که نکته این مقاله جذابیت کالکان نیست، بلکه این است که چگونه و چرا می توانید با سرمایه گذاری در ملک در کالکان وارد بازار شوید.

 Panoramic Kalkan Bay


کالکان از ۱۹۸۰ تا ۲۰۱۴ 

تا اوایل دهه ۱۹۶۰، کالکان بسیار غیرقابل دسترس بود، زیرا جاده ساحلی که کالکان را به شهرهای دیگر در امتداد سواحل جنوبی ترکیه یا داخل کشور متصل کند وجود نداشت. این شهر کوچک بندری منزوی بود، کالکان در دهه ۱۹۵۰ دهکده ماهیگیری کوچکی که در اطراف آنچه اکنون به عنوان بافت قدیمی و منطقه بندر شناخته می شود، تشکیل شده بود.  

Kalkan around 1950's

مناطقی مانند کیشلا، کیزیلتاش، اورتالان و حتی کالامار حتی وجود نداشتند. آنها عمدتاً باغ های زیتون بودند. شهر قدیمی کالکان شامل بندر باستانی، خیابان های سنگفرش شده و خانه های عثمانی-یونانی نمونه سواحل مدیترانه و اژه ترکیه بود. این خانه های دوست داشتنی را می توان در شهر قدیمی کالکان که با سلیقه بازسازی شده و به درستی بازسازی شده اند، تحسین کرد. 

در سال ۱۹۸۴ جاده ساحلی آسفالت و تعریض شد و کالکان را استوارتر در نقشه ساحلی منطقه مدیترانه ترکیه قرار داد. تا آن زمان، کالکان را فقط تعداد کمی از ملوانان مشتاق می‌شناختند که از خلیج‌ها و خلیج‌های گوجک و فتحیه به سمت آب‌های گسترده‌تر مدیترانه می‌رفتند. افرادی که آمدند، عاشق این مکان کوچک زیبا شدند که به نظر می‌رسید جذابیت اصیل خود را حفظ کرده، که قدمت چند صد ساله و بیش از هزار سال قبل از آن زمان دارد، اگر به کالکان در دوران باستان نگاه کنیم. در واقع تعداد انگشت شماری از آن ملوانان اکنون در کالکان مستقر شده اند. کالکان در اوایل دهه ۱۹۸۰شروع به توسعه فراتر از کالکان قدیمی خود در مرزهای شهر کرد.  

Kalkan in 2012

پیشرفت‌های اولیه به شکل هتل‌های خانوادگی کوچک و خانه‌های تفریحی توسط تحسین‌کنندگان کالکان از شهرهای بزرگتر ترکیه ساخته شده بود، که کالکان را به عنوان گریزی ایده‌آل می‌دیدند، خلوت عالی از شلوغی و هیاهوی شهرهای بزرگ. از اواسط تا اواخر دهه ۸۰، سرعت گردشگری شروع شد، با این حال، کالکان همچنان نسبتا کوچک و بکر مانده بود. 


تا زمانی که فرودگاه دالامان در اواسط دهه ۸۰ شروع به جذب گردشگران خارج از کشور کرد، کالکان شاهد افزایش سریع مشخصات بین‌المللی خود بود. اولین منطقه ای که فراتر از شهر قدیمی توسعه یافت، منطقه خلیج کالامار بود، جایی که می توانید خانه های سبک قدیمی تری را پیدا کنید که در زمین های نسبتا کوچک در طول دهه ۸۰ ساخته شده اند. در طول دهه های ۸۰ و ۹۰ لزوماً بر ایجاد فضاهای زندگی رویایی نبود، بلکه به اصطلاح برای ساختن سقف بالای سر بود. بنابراین برخی از خانه‌های قدیمی‌تر ساخته شده در این دوره در کالکان و کالامار لزوماً جذاب‌ترین املاک امروزی نیستند. 

در طول دهه ۹۰ کالکان شاهد گسترش آهسته اما پیوسته ای بود. شهر و جمعیت آن فراتر از مرزهای قدیمی خود رشد کردند. با این حال، گسترش واقعی کالکان پس از سال ۲۰۰۲ رخ داد، زمانی که دولت ترکیه محدودیت های موجود در مالکیت اموال توسط اتباع خارجی را لغو کرد.  

در ۱۲ سال از ۲۰۰۲ تا ۲۰۱۴، کالکان سریعتر و بزرگتر از ۲۰۰ سال قبل رشد کرد. شکل و صورت منطقه تقریباً به گونه ای غیرقابل تشخیص تغییر کرد. اگر در اواخر دهه ۸۰ از کالکان بازدید کرده بودید و ۲۵ سال بعد برگشتید، به راحتی آنچه را که میدید باور نمیکردید. با این حال، هنگامی که به سمت بافت قدیمی و منطقه بندر باستانی می‌روید، می‌شنوید که می‌گویید: «در واقع، این همان شهر قدیمی جذابی است که ۲۵ سال پیش از آن بازدید کردم، جالب است که چگونه آنها توانستند اصالت شهر قدیمی را حفظ کنند. با وجود رشد باورنکردنی در اطراف آن، آفرین...». 


Kalkan houses can it grow more

آیا کالکان بیش از این میتواند گسترش یابد ؟

پاسخ ساده "بسیار بعید" است. کالکان درست شبیه آمفی تئاتر قدیمی رومی با بافت قدیمی در مرکز و خلیج اطراف آن با کوه های شیب دار به سمت عقب که بیشتر به سمت دریای مدیترانه می رود، شکل گرفته است. به عبارت دیگر، منطقه بندی بسیار کمی برای کالکان باقی مانده است تا بزرگتر شود. 

هنوز چند قطعه زمین در بالای جاده اصلی D400 در منطقه کیزیلتاش وجود دارد که کالکان را به فتحیه و آنتالیا متصل می کند، با این حال، تنها مقدار محدودی وجود دارد. منطقه کومورلوک تقریباً به طور کامل ساخته شده و آنچه باقی مانده است مناطق "کمربند سبز" است که ساخت و ساز در آنها اکیداً ممنوع است. به طور مشابه، مناطق کیشلا و کالامار تقریباً به پتانسیل کامل رسیده اند، و تعداد انگشت شماری از زمین های باقی مانده برای ساخت و سازهای جدید در منطقه اورتالان در کالکان باقی مانده است، جایی که ما می بینیم که مدرن ترین طرح های آخرین منطقه برای توسعه هستند.

در مکانی بسیار مطلوب مانند کالکان، با توجه به عرضه بسیار محدود خانه های جدید، قانون شماره یک اقتصاد به طور قطع اجرا می شود. تقاضای بالا و عرضه محدود حکم می کند که ارزش کالاهای موجود افزایش یابد. کمبود عرضه همیشه قیمت ها را بالا می برد. اعمال این مورد در کالکان دوست داشتنی ما به این معنی است که در میان مدت تا بلندمدت (حداکثر ۵ تا ۱۰ سال)، املاک فروش مجدد در کالکان دارای ارزش استثنایی خواهند بود، به خصوص اگر آنها هوشمندانه ساخته شده باشند و دارای مناظر خیره کننده ای که کالکان به آن معروف است، باشند.

Kalkan centre, Komurluk, Kisla, Ortaalan, Kalamar

مناطق اصلی کالکان 

وقتی در منطقه بندری معتبر در بافت قدیمی کالکان رو به دریا می‌ایستید، منطقه بلافاصله بعد از شهر قدیمی در سمت چپ شما، کومورلوک است که یکی از مطلوب‌ترین و در عین حال کم‌دسترس‌ترین مناطق کالکان است. کوموروک ویلاهای سنگی زیبا در کنار دریا ارائه می دهد که برخی از آنها دسترسی به آب دارند. اگر ساحل را بیشتر به سمت چپ دنبال کنید، به کیشلا خواهید رسید که حدود ۲۰ دقیقه پیاده از بندر کالکان فاصله دارد. کیشلا جایی است که می‌توانید شگفت‌انگیزترین مناظر بافت قدیمی کالکان و خلیج را ببینید. همچنین، با برخی از بهترین کلاب های ساحلی کالکان بسیار مطلوب است. کیشلا ترکیبی از ساختمان‌های اصیل‌تر با روکش سنگ و برخی از معماری‌های مدرن معاصر است که مورد اخیر شامل خانه‌های جدید ساخته شده از سال ۲۰۰۸ میباشد.

هنوز هم به دریا نگاه می کنید، در سمت راست شما، لیکیا اولری یا املاک لیکیا قرار دارد، جایی که گهگاه ویلاهای بسیار مناسبی در بازار موجود میشوند. این خانه‌ها به سبک قدیمی‌تر هستند، با این حال، برخی از آنها به زیبایی بازسازی و نوسازی شده‌اند و ارزش بازدید دارند. از روی تپه کوچک از املاک لیکیا عبور کنید و به خلیج کالامار خواهید رسید، خلیج کوچک دیگری که با خلیج کالکان همزاد شده است. خلیج کالامار عمدتاً مسکونی با چند هتل خانوادگی قدیمی و غروب آفتاب دیدنی است. خانه‌های ساحلی دوست‌داشتنی در منطقه خلیج کالامار وجود دارد، با این حال، اندازه‌های زمین کوچکتر از اورتالان و کومورلوک است. 

حالا پشت خود را به دریا کنید و به بالا نگاه کنید. اگرچه نمی‌توانید فراتر از بافت قدیمی را ببینید، اما اگر می‌توانستید، شهرک در حال رشد دیگری را در بالای جاده اصلی D400 خواهید دید. این منطقه کیزیلتاش است. در حال حاضر منطقه کیزیلتاش نسبت به کومورلوک، کیشلا یا اورتالان کمتر مطلوب در نظر گرفته می‌شود، با این حال، به نظر ما دارای پتانسیل بسیار خوبی برای مناظر کاملاً عالی است و در ارتفاع بالاتر و نگاه کردن به کل خلیج از فاصله دورتر میباشد. علاوه بر این، اندازه های زمین در اینجا بزرگتر و سطح بالاتری از حریم خصوصی را ارائه می دهند. 

سپس اورتالان(منطقه میانی) کمی بالاتر در بین مرکز کالکان و کالامار می آید. اورتالان آخرین منطقه کالکان است که برای منطقه بندی و در نتیجه توسعه باز شده است. اکثر املاک در اورتالان پس از سال ۲۰۰۵ ساخته شده اند. برخی از هیجان‌انگیزترین خانه‌های معاصر کالکان در منطقه اورتالان واقع شده‌اند، جایی که معماران شروع به پیش بردن مرزهای مفاهیم طراحی مدرن کردند. این منطقه منظره بسیار خوبی به سمت هر دو خلیج دارد و در دسترس آسان مرکز کالکان میباشد، بنابراین بسیار مطلوب است. 


چرا افزایش قیمت املاک به سرعت در حال افزایش است؟ 

اگر موارد بالا را خوانده اید، احتمالاً قبلاً به این سؤال پاسخ داده اید، اما فقط برای تأکید بر عوامل اصلی افزایش قیمت املاک در کالکان - 

  • Property prices in Kalkan going up   مکانی فوق‌العاده جذاب که گردشگران باهوش‌تر و همچنین خریدار خانه را به خود جذب می‌کند. فاصله از نزدیک‌ترین فرودگاه به‌عنوان مانعی بزرگ برای «تورهای تفریحی» عمل می‌کند، بنابراین گردشگری انبوه نمی‌تواند شکوفا شود. این امر جذابیت کالکان را به عنوان یک استراحتگاه "ممتاز" و "بوتیک" برای افراد "بصیر" حفظ می کند. 
  • رشد به دلیل منظر و عوامل جغرافیایی محدود است، بنابراین ساخت و ساز انبوه امکان‌پذیر نیست. تقاضا در شرایط کاهش عرضه سال به سال در حال افزایش است و به نوبه خود قیمت زمین و قیمت ملک را افزایش می دهد.
  • با توجه به سطح محدود خانه‌های جدید در کالکان، بازار فروش مجدد قوی در سال‌های آینده ظاهر خواهد شد. استراتژی خروج قوی را برای سرمایه‌گذارانی که به دنبال نقدینگی در سودهای سالم خود هستند، تضمین می‌کند.
  • داشتن خانه تفریحی در کالکان به دلیل اجاره ویلاهای VIP بسیار بالا، مسیری مستقیم برای ساختن سرمایه ای موفق است. هیچ هتل بزرگی در کالکان وجود ندارد، مسافرانی که به دنبال حفظ حریم خصوصی هستند، تمایل دارند برای اجاره ویلاهای جذاب برای تعطیلات خانوادگی خود هزینه بیشتری بپردازند. یک ویلا با خدمات خوب به راحتی بیش از ۲۰  هفته از ماه می تا اکتبر اجاره میرود. 


آیا خرید برای اجاره دادن در کالکان تصمیم درستی است؟ 

خرید برای اجاره در کالکان ایده خوبی نیست - بلکه ایده ای عالی است. هدف استراتژی سرمایه گذاری موفق دستیابی به موارد زیر است 

  • رشد ارزش قوی و پایدار (همانطور که در بالا توضیح داده شد) 
  • استراتژی خروج مطمئن (همانطور که در بالا توضیح داده شد) 
  • درآمد مداوم و قوی پس از پوشش تمام هزینه های مدیریت و نگهداری

کالکان تمام موارد بالا را علامت می‌زند. یک ویلای جذاب ۳ یا ۴ خوابه در کالکان بسته به موقعیت مکانی، منظره و طراحی آن (چیزی که فاکتور WOW می نامیم) از ۸۰۰ تا ۳،۵۰۰ پوند در هفته درآمد دارد. تجزیه و تحلیل ما نشان می دهد که ویلاهای ۴ خوابه واقع در مناطق Kisla، کومورلوک و اورتالان در کالکان بیشترین بازده اجاره را به خود اختصاص می دهند (یعنی نسبت درآمد اجاره به قیمت خرید). بازدهی ناخالص بیش از ۷ درصد در سال به راحتی با کمک اندک صاحبان املاک در راه انتصاب شرکت مدیریت مناسب و استفاده از راه های بازاریابی مناسب برای جذب اجاره ویلا قابل دستیابی است. 

Kisla Kalkan villa rented out

نمونه موردی بازده اجاره به دست آمده ویلایی در کالکان 

ویلا ۴ خوابه مدرن در کیشلا ۱۰۰ متر تا دریا (ساخت سال ۲۰۱۰)
ارزش فعلی بازار ۶۰۰،۰۰۰ پوند - ۶۳۰،۰۰۰ پوند
میانگین اجاره هفتگی در سال‌های ۲۰۱۱، ۲۰۱۲و ۲۰۱۳ به ۳،۰۰۰ پوند در هفته می‌رسد.
میانگین هفته های اجاره شده در دوره ۲۰۱۱ - ۲۰۱۳ به ۱۸ هفته رسید
میانگین کل درآمد سالانه اجاره در دوره ۲۰۱۱ - ۲۰۱۳  ۵۴،۰۰۰  پوند
میانگین هزینه های مدیریت و نگهداری سالانه ۱۲،۰۰۰ پوند است
درآمد خالص اجاره به مالک ۴۲،۰۰۰ پوند
بازده اجاره سالانه ۷ درصد (خالص)

تبصره - از هزینه های مدیریت و نگهداری، ۲،۰۰۰ پوند مربوط به تعمیر و نگهداری و ۱۰،۰۰۰ پوند حق‌الزحمه شرکت اجاره ای بوده است که اجاره ها را از طرف مالک مدیریت می کند. برخی از صاحبان املاک در کالکان اجاره‌های خود را مدیریت می‌کنند و فقط از شرکت‌های تعمیر و نگهداری برای جمع‌آوری و تمیز کردن، نگهداری استخر و غیره استفاده می‌کنند. به عبارت دیگر، بازده خالص می‌تواند با سرمایه‌گذاری شخصی توسط مالک بیشتر شود.

خرید برای اجاره در بریتانیا در مقابل خانه تفریحی در کالکان (همانطور که در تلگراف، انگلستان در ۲ سپتامبر ۲۰۱۲  نشان داده شده است)

ما تجزیه و تحلیلی ساده را به بررسی خرید اجاره در بریتانیا در مقایسه با خانه ای برای تعطیلات در کالکان انجام داده ایم که حدود ۱۸ هفته در سال اجاره می شود و در این بین استفاده شخصی فراوانی به عنوان خانه تفریحی داشته است.

UK buy to let


مقاله ای که با عنوان «'go cold Turkey on UK property » به دو ساکن بریتانیا می پردازد، یکی خریدی برای اجاره در بریتانیا و دیگری خرید ویلا در کالکان انجام داده است. هر دو در سال (۰)  ۳۰۰،۰۰۰  پوند سرمایه گذاری می کنند (که اکنون است). هر دو املاک خود را بعد از ۵ سال، یعنی در سال ۵، می فروشند. بریتانیا خرید می کند تا ملک خود را تمام وقت اجاره دهد و صاحب خانه تفریحی کالکان آن را فقط ۱۸ هفته در سال اجاره می دهد. 

پس از ۵ سال، ملک کالکان ۳۰،۰۰۰ پوند بیشتر درآمد اجاره نسبت به ملک بریتانیا ایجاد می کند، علیرغم این واقعیت که تنها ۱۸ هفته در سال اجاره داده می شود و حداقل ۴ هفته در سال توسط مالک و خانواده اش استفاده می شود. با این حال، آنچه حتی بیشتر قابل توجه است این است که پیش‌بینی‌های رشد قیمت بریتانیا در مقایسه با پیش‌بینی‌های رشد قیمت در کالکان تأکید می‌کند که مالک خانه تفریحی کالکان با فروش ملک خود در سال ۵، به طور قابل توجهی از نظر افزایش ارزش به دست می‌آورد. انتظارات رشد قیمت، بر اساس داده‌های تاریخی و پیش‌بینی‌های آتی تحلیلگران، نشان می‌دهد که در سال ۵ ملک کالکان بیش از ۴۰۰،۰۰۰ پوند به فروش می‌رسد، که به عنوان تخمینی بسیار محافظه‌کار، رشد بیش از ۳۳ درصدی را نشان می‌دهد. برخی از تحلیلگران این رقم را تقریباً ۴۷۵،۰۰۰ پوند (۵۸  درصد رشد در ۵ سال در کالکان) می دانند، با این حال، ما محافظه کارانه ترین رویکرد را داریم. شاخص های قیمت انگلستان تخمین می زنند که ارزش ملک در بریتانیا پس از ۵ سال به ۳۵۰،۰۰۰  پوند افزایش می یابد، این افزایش ۱۷ درصدی است. 

Kalkan holiday home rented out

بنابراین، قبل از محاسبه هر گونه مالیات، سرمایه گذار کالکان در مقایسه با انگلستان بهتر است به سرمایه گذار اجازه دهد به شرح زیر خرید کند. 

  • درآمد اجاره ۳۰،۰۰۰ پوند 
  • سود فروش ۵۰،۰۰۰ پوند 
  • مجموع ۸۰،۰۰۰ پوند (سرمایه‌گذار که پول خود را در کالکان می‌گذارد ۸۰،۰۰۰ پوند بهتر از سرمایه‌گذاری است که پول خود را در خرید برای اجاره در بریتانیا می‌گذارد).

نکته ها - تجزیه و تحلیل فوق در مورد بازپس گیری بانک ها و خریدهای بسیار کمتر از ارزش بازار اعمال نمی شود. فرض بر این است که هر دو ملک (بریتانیا و کالکان) نماینده مناطقی هستند که در آنها به ارزش بازار خریداری شده اند. 

سوالات املاک

قیمت گذاری هوشمندانه خانه های ساحلی استانبول

این فرصت را از دست ندهید