آیا بازار املاک ترکیه به کف قیمت رسیده است؟

بازار املاک ترکیه اکنون در دوره‌ای قرار دارد که بسیاری از تحلیلگران آن را «منطقه خرید» می‌نامند؛ دوره‌ای که قیمت ملک برای سرمایه‌گذاران مناسب‌تر است. این مرحله پیوند نزدیکی با روند تورم کشور و سیاست‌های پولی دولت دارد. درک این رابطه برای سرمایه‌گذارانی که می‌خواهند از فرصت‌های بازار املاک ترکیه بهره‌مند شوند، ضروری است.

در این مقاله بررسی می‌کنیم که آیا بازار به پایین‌ترین سطح خود رسیده است و سرمایه‌گذاران چه مدت دیگر فرصت دارند از

پس از انتخابات May 2023، رئیس‌جمهور Recep Tayyip Erdogan سیاست‌های اقتصادی متعارف جدیدی را با رویکردی سخت‌گیرانه‌تر در مدیریت پولی و مالی معرفی کرد. بانک مرکزی ترکیه در واکنش، نرخ بهره را به‌طور چشمگیری افزایش داد، هزینه استقراض را چهار برابر کرد و مداخله در بازار را کاهش داد.

نرخ بهره پایه از 8.5% در June 2023 به 50% در March 2024 افزایش یافت تا با تورم مقابله و ارزش پول ملی تثبیت شود. تا February 2024، تورم از بیش از 100% در سال 2023 به 67% کاهش یافته بود. بانک مرکزی متعهد شد تا رسیدن تورم به سطح هدف، سیاست‌های سخت‌گیرانه را ادامه دهد.

کند شدن بازار املاک ترکیه در پی این تحولات

تا سال 2022، نرخ‌های بهره پایین بانک‌های ترکیه در کنار افزایش پیوسته قیمت ملک، املاک را به گزینه‌ای بسیار جذاب برای سرمایه‌گذاران ترک و خارجی تبدیل کرده بود. این شرایط بسیاری را ترغیب می‌کرد که مالکیت ملک را راهی مطمئن برای حفظ دارایی‌های مالی و تأمین آینده خود بدانند.

پس از انتخابات May 2023 و تغییر چشمگیر در سیاست‌های پولی و مالی، بانک‌های ترکیه نرخ‌های بهره بالاتری، تا 50%، ارائه کردند. در نتیجه، حساب‌های پس‌انداز برای شهروندانی که به دنبال بازده بیشتر از سپرده‌هایشان بودند، جذاب‌تر شد. این تغییر در رفتار مالی باعث کند شدن بازار داخلی املاک شد؛ زیرا سرمایه‌ها از سرمایه‌گذاری در ملک به سپرده‌های لیری ترکیه با بهره منتقل شدند.

در سال 2023، در مجموع 1,225,926 ملک در ترکیه فروخته شد که در مقایسه با سال قبل 17.5% کاهش داشت. Istanbul با 198,739 معامله پیشتاز بازار بود و پس از آن Ankara با 114,432 و Izmir با 65,465 معامله قرار گرفتند. آمارها نشان می‌دهد که خارجی‌ها 35,005 ملک، معادل 3% از کل املاک فروخته‌شده در سال 2023، را خریداری کردند.

نرخ‌های بهره بالا ابزار مؤثری برای مقابله با تورم هستند، زیرا تقاضای کلی در سراسر اقتصاد را کاهش می‌دهند. افزایش نرخ بهره هزینه استقراض را بالا می‌برد و وام و اعتبار را برای مصرف‌کنندگان و کسب‌وکارها گران‌تر می‌کند. در نتیجه، تمایل مردم به خرج کردن کمتر می‌شود و نقدینگی در بازار املاک، کالاها و خدمات کاهش می‌یابد.

تغییر مسیر سرمایه‌گذاری به دارایی‌های مبتنی بر لیر ترکیه

ترکیه با درآمد ملی 1.34 تریلیون دلار، هفدهمین اقتصاد بزرگ جهان است. ترکیه در سال 2023، 13 میلیارد دلار سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی جذب کرد. داده‌های سال 2024 حاکی از آن است که این رقم به 15 میلیارد دلار افزایش خواهد یافت و هدف‌گذاری شده است که از 2024 تا 2028، 70 میلیارد دلار سرمایه‌گذاری جذب شود.

یکی از راهبردهای اصلی برنامه کاهش تورم ترکیه، افزایش نرخ بهره برای تقویت ارزش دارایی‌های لیری بود. این اقدام سرمایه‌گذاری در دارایی‌های مبتنی بر لیر، مانند اوراق قرضه، سهام و سپرده‌های بانکی را تشویق کرد. در نتیجه، بین June 2023 و May 2024، ترکیه 15 میلیارد دلار سرمایه‌گذاری لیری جذب کرد.

Nick Eisinger، رئیس مشترک بخش درآمد ثابت فعال بازارهای نوظهور در Vanguard که بیش از 7 تریلیون دلار دارایی تحت مدیریت دارد، گفت: «سرمایه‌گذاران اکنون با جدیت زیادی در حال بازگشت هستند؛ آمارها واقعاً چشمگیر است. حجم زیادی از سرمایه وارد بازار شده است.»

تبدیل دلار آمریکا به لیر ترکیه برای کسب سود از بهره

در سال 2024، بانک‌های ترکیه نرخ‌های بهره سپرده بسیار بالایی ارائه می‌کنند. در August 2024، میانگین نرخ بهره سپرده‌های سه‌ماهه لیر ترکیه بیش از 50% است و برخی بانک‌ها نرخ‌هایی تا 51.32% ارائه می‌کنند. این رقم نسبت به سال‌های گذشته افزایش چشمگیری دارد و نشان‌دهنده تلاش بانک مرکزی برای محدود کردن نقدینگی بازار و جذب سپرده‌های لیری است؛ بخشی از راهبرد گسترده‌تر برای تثبیت پول ملی و کنترل تورم.

نرخ‌های بهره بالا در ترکیه برای سرمایه‌گذارانی که به دنبال بازده قابل‌توجه از پس‌انداز خود هستند، فرصت سودآوری فراهم می‌کند. از January 1 تا August 1, 2024، لیر ترکیه ثبات نسبی داشته و تنها 12.7% در برابر دلار کاهش ارزش داده است. با وجود این کاهش ارزش، سرمایه‌گذارانی که دلار آمریکا را به لیر ترکیه تبدیل کرده و آن را در بانک‌هایی با سود 50% سپرده‌گذاری کرده‌اند، بر حسب دلار آمریکا بازده قابل‌توجهی به دست می‌آورند.

نمونه موردی: سپرده‌گذاری 1 میلیون دلار آمریکا در حساب بانکی ترکیه 

سرمایه‌گذاری 6 ماهه: اگر سرمایه‌گذاری در January 1، یک میلیون دلار آمریکا را به لیر ترکیه تبدیل و در حساب بانکی ترکیه با نرخ بهره 50% سپرده‌گذاری می‌کرد، تا August 1, 2024 حدود 1,124,700 دلار آمریکا در اختیار داشت. این رقم معادل بازده 12.48% بر حسب دلار آمریکا است.

سرمایه‌گذاری 12 ماهه: اگر سرمایه‌گذاری در January 1، یک میلیون دلار آمریکا را به لیر ترکیه تبدیل و در حساب بانکی ترکیه با نرخ بهره 50% سپرده‌گذاری می‌کرد، تا January 1, 2025 حدود 1,311,900 دلار آمریکا در اختیار داشت. این رقم معادل بازده 31.19% بر حسب دلار آمریکا است.

*این نمونه‌های موردی هم سود حاصل از بهره و هم کاهش ارزش لیر در برابر دلار آمریکا را در نظر می‌گیرند. بازده نهایی سرمایه‌گذاری بر حسب دلار آمریکا محاسبه شده است.*

سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی و ذخایر ارزی ترکیه

بین سال‌های 2019 و 2023، ذخایر ارزی ترکیه نوسان داشت؛ این ذخایر از 81 میلیارد دلار در سال 2019 آغاز شد و در اواخر سال 2020، در پی تلاش‌ها برای تثبیت لیر، به 49 میلیارد دلار کاهش یافت. سپس ذخایر بهبود پیدا کرد و در پایان سال 2021 به 72 میلیارد دلار رسید و در سال 2022 نیز به 79 میلیارد دلار افزایش یافت.

سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در سال 2024 تأثیر مثبتی بر ذخایر ارزی ترکیه داشته است. ورود سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی که انتظار می‌رود در سال 2024 به 15 میلیارد دلار برسد، به تثبیت و افزایش این ذخایر کمک کرده است. این افزایش سرمایه‌گذاری خارجی که در پی خارج شدن ترکیه از «فهرست خاکستری» گروه ویژه اقدام مالی و بهبود رتبه اعتباری آن رخ داده، به تقویت ثبات اقتصادی کشور کمک کرده است.

با ورود سرمایه از سوی سرمایه‌گذاران خارجی، جریان ارز خارجی از ذخایر بانک مرکزی پشتیبانی می‌کند و به کاهش بخشی از فشار ناشی از بازپرداخت بدهی‌های خارجی و دیگر چالش‌های اقتصادی کمک می‌کند. ذخایر ارزی ترکیه تاب‌آوری خود را نشان داده و تا August 2024 به حدود 92.5 میلیارد دلار رسیده است.

July 2024: کاهش نرخ تورم سالانه ترکیه آغاز می‌شود

نرخ تورم سالانه ترکیه برای دومین ماه پیاپی کاهش چشمگیری داشت و در July 2024 به 61.7% رسید؛ در حالی که در June 2024 برابر با 71.6% بود. Mehmet Simsek، وزیر دارایی، این کاهش را اعلام کرد و با اشاره به نتایج مثبت برنامه کاهش تورم دولت گفت: «تورم سالانه در حال کاهش است. در همه بخش‌های برنامه‌مان همچنان نتایج مثبتی به دست می‌آوریم. در دوره پیش رو، اثر کاهش تورم بیشتر احساس خواهد شد.»

بانک مرکزی ترکیه در July برای چهارمین ماه پیاپی هزینه استقراض را در سطح 50% نگه داشت. Nicholas Farr، اقتصاددان، خاطرنشان کرد که تلاش‌های بانک مرکزی نتیجه‌بخش بوده و طبق برنامه پیش می‌رود.

نرخ تورم سالانه ترکیه در October 2022 به اوج 85% رسید که بالاترین میزان در یک دهه بود؛ سپس کاهش یافت و در سال 2023 دوباره از 100% فراتر رفت. بانک مرکزی پیش‌بینی می‌کند تورم تا پایان سال 2024 به 43.5% و در سال 2025 به 25.5% کاهش یابد. انتظار می‌رود نخستین کاهش نرخ بهره در پایان سال 2024 یا در سال 2025 انجام شود.

کاهش تورم؛ آیا کاهش نرخ بهره در راه است؟

انتظار می‌رود سیاست نرخ بهره بالا، همسو با اهداف اقتصادی، تا پایان سال 2024 ادامه یابد. پس از آن، پیش‌بینی می‌شود کاهش نرخ بهره و اجرای محرک‌های اقتصادی مختلف به تقویت اقتصاد، پایین آوردن هزینه استقراض و بازگشت نقدینگی به بازار کمک کند.

Cameron Deggin، مدیرعامل Property Turkey Group، گفت: «سیاست‌های پولی کنونی به اهداف خود می‌رسند و افزایش نرخ بهره باعث کاهش تورم شده است. این روند با پیش‌بینی‌های قبلی ما همخوانی دارد؛ پیش‌بینی کرده بودیم که نقدینگی تا سه‌ماهه نخست 2025 به بازارها بازگردد، بازار داخلی دوباره گشوده شود و موج تازه‌ای از سرمایه‌گذاری به ترکیه وارد شود.»

Deggin ادامه داد: «دولت ترکیه احتمالاً زمانی کاهش نرخ بهره را آغاز می‌کند که ماه‌به‌ماه روندی پایدار از کاهش تورم مشاهده شود. اکنون دو ماه پیاپی کاهش تورم را پشت سر گذاشته‌ایم؛ اگر این روند یک یا دو ماه دیگر ادامه یابد، احتمالاً نرخ بهره کاهش پیدا می‌کند. پیش‌بینی می‌کنم این اتفاق نزدیک به پایان سال رخ دهد.»

این روند چه تأثیری بر بازار املاک ترکیه خواهد داشت؟

با آغاز کاهش نرخ بهره از سوی دولت ترکیه، احتمالاً رفتار مالی سرمایه‌گذاران تغییر خواهد کرد. ممکن است سرمایه‌گذاران برداشت پول از اوراق قرضه، سهام و حساب‌های سپرده را آغاز کنند. دلیل این اقدام نگرانی از اندکی تضعیف لیر ترکیه خواهد بود؛ زیرا نرخ بهره بالا با تشویق به فروش دلار در برابر لیر، نقش مهمی در حفظ قدرت لیر دارد.

با کاهش نرخ بهره، تقاضا برای لیر ترکیه رو به کاهش می‌گذارد. انتظار نمی‌رود ارزش لیر به‌شدت افت کند، اما احتمال تضعیف تدریجی آن وجود دارد. این تغییر سرمایه‌گذاران را ترغیب می‌کند وجوه خود را که عمدتاً خارج از بازار املاک قرار گرفته‌اند، دوباره تخصیص دهند.

بسیاری از افراد، به‌ویژه سرمایه‌گذاران خارجی، ممکن است برای جلوگیری از مالیات احتمالی بر سودهای انباشته‌شده در کشورهای خود، سرمایه‌شان را در ترکیه نگه دارند. در نتیجه، احتمال دارد بخش قابل‌توجهی از این سرمایه وارد مسیرهای سنتی سرمایه‌گذاری، از جمله بازار املاک شود و فرصت‌های سرمایه‌گذاری جدیدی ایجاد کند.

چند ماه پایانی «منطقه خرید»

با کاهش تورم و نزدیک شدن زمان مورد انتظار برای کاهش نرخ بهره، پیش‌بینی می‌شود سرمایه‌گذاران بیشتری پول خود را از بانک‌های ترکیه خارج کنند و به بازار املاک بازگردانند؛ روندی که به افزایش قیمت ملک می‌انجامد. این موضوع پایان دوره کنونی «منطقه خرید» خواهد بود.

«انتظار می‌رود طی 3 تا 4 ماه آینده، دوره طلایی «منطقه خرید» در ترکیه به پایان برسد؛ زیرا تورم کاهش می‌یابد، خریداران به بازار بازمی‌گردند و قیمت ملک شروع به افزایش می‌کند. برای سرمایه‌گذارانی که بازار املاک ترکیه را مدنظر دارند، این لحظه‌ای سرنوشت‌ساز است؛ قیمت‌ها اکنون در پایین‌ترین سطح خود قرار دارند. همین حالا اقدام کنید تا پیش از آغاز چرخه رشد بعدی از این فرصت بهره ببرید. برای دستیابی به حداکثر بازده سرمایه‌گذاری خود با ما تماس بگیرید.» Cameron Deggin

2025 تا 2030: دلایل سرمایه‌گذاری در ترکیه

برنامه میان‌مدت ـ برنامه میان‌مدت ترکیه نقشه‌ای راهبردی برای اقتصاد ترسیم می‌کند که بر رشد، اشتغال و ثبات متمرکز است. اهداف اصلی آن شامل تثبیت قیمت‌ها، اجرای اصلاحات مالیاتی و افزایش کارایی دولت است و هدف دارد درآمد ملی را تا سال 2028 به 1.5 تریلیون دلار برساند. صندوق بین‌المللی پول و سازمان همکاری و توسعه اقتصادی پیش‌بینی می‌کنند که ترکیه تا سال 2030 به نهمین اقتصاد بزرگ جهان و تا سال 2060 به پنجمین اقتصاد بزرگ تبدیل شود.

اشتغال و صادرات ـ تمرکز ترکیه بر اشتغال و تولید باعث افزایش قابل‌توجه صادرات شده است؛ صادرات از 169 میلیارد دلار در سال 2020 به 265 میلیارد دلار در سال 2023 رسید.

جمعیت جوان ـ جمعیت جوان ترکیه، با میانگین سنی حدود 31 سال، یکی از عوامل اصلی ظرفیت اقتصادی این کشور است. نیروی کار جوان بهره‌وری، نوآوری و تقاضای مصرف‌کننده را تقویت می‌کند و زمینه رشد اقتصادی پایدار ترکیه را فراهم می‌آورد.

قطب راهبردی منطقه ـ موقعیت راهبردی ترکیه در محل تلاقی اروپا، آسیا و خاورمیانه، این کشور را به قطبی مهم برای تجارت و سرمایه‌گذاری منطقه‌ای تبدیل کرده است. ارتباط آن با بازارهای نوظهور، جایگاهش را در زنجیره‌های تأمین جهانی تقویت می‌کند و دسترسی به بازارهای متنوع را فراهم می‌آورد.

توسعه زیرساخت‌ها ـ تعهد ترکیه به توسعه زیرساخت‌ها در پروژه‌هایی مانند فرودگاه Istanbul، تونل Marmaray و شبکه‌های قطار سریع‌السیر آشکار است.

نوآوری و کارآفرینی ـ اکوسیستم پویای کارآفرینی ترکیه سهم مهمی در رونق اقتصادی آن دارد. گسترش فرهنگ استارتاپی و تمرکز بر نوآوری، ترکیه را به مقصدی جذاب برای سرمایه‌گذاری در فناوری‌ها و صنایع نوظهور تبدیل می‌کند.

2025 تا 2030: موج تازه سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه

بهترین فرصت‌های سرمایه‌گذاری در Istanbul

پس از وضع مقررات دولتی برای Airbnb، تعداد آپارتمان‌های اجاره کوتاه‌مدت در Istanbul از 32,000 به 21,000 کاهش یافت. تقاضا برای اجاره‌های کوتاه‌مدت در Istanbul، که در سال 2023 پربازدیدترین شهر جهان بود، به‌سرعت در حال افزایش است. انتظار می‌رود املاکی که مجوز این نوع اجاره را دارند، نرخ اشغال بالاتر و تقاضای بیشتری را تجربه کنند.

بر اساس داده‌های Statista Market Insights، درآمد اجاره کوتاه‌مدت در Istanbul از 0.64 میلیارد دلار در سال 2017 به 1.02 میلیارد دلار در سال 2023 افزایش یافته است. پیش‌بینی می‌شود این رقم در سال 2024 به 1.10 میلیارد دلار و تا سال 2028 به 1.33 میلیارد دلار برسد. این روند نشان می‌دهد با کاهش عرضه و ادامه رشد گردشگری، سرمایه‌گذارانی که املاک مناسب اجاره کوتاه‌مدت دارند، بازده بیشتری به دست خواهند آورد.

Sense Levent: اقامتگاه‌های طراحانه در Istanbul

با Sense Levent، یکی از برترین مجموعه‌های اقامتی طراحانه Istanbul، از لوکس بودن مقرون‌به‌صرفه لذت ببرید. این آپارتمان‌ها که با همکاری Designer Turkey و معمار Saffet Kaya ساخته شده‌اند، پتانسیل رشد بالایی دارند و مورد تأیید Airbnb هستند. این مجموعه در Kagithane واقع شده و برای دریافت شهروندی ترکیه نیز گزینه‌ای ایده‌آل است.

املاک Sense Levent را ببینید

Sense Sisli: آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه در مرکز شهر Istanbul

با آپارتمان‌های Sense Sisli در منطقه پرجنب‌وجوش Bomonti، بهترین فرصت‌های سرمایه‌گذاری را کشف کنید. این آپارتمان‌ها که تنها با کمی پیاده‌روی از Nisantasi، مرکز خرید Cevahir و ایستگاه متروی Sisli فاصله دارند، پتانسیل درآمد اجاره سالانه Airbnb تا 10% را فراهم می‌کنند و واجد شرایط دریافت شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری هستند.

املاک Sense Sisli را ببینید

خانه‌های خانوادگی و لوکس در ترکیه

با آغاز خروج سرمایه‌گذاران از بانک‌های ترکیه و بازگشت سرمایه‌هایشان به بازار املاک، بسیاری ترجیح می‌دهند سرمایه خود را در ترکیه نگه دارند. شماری نیز با انتخاب رویکردی راهبردی و بلندمدت، در خانه‌های لوکس خانوادگی سرمایه‌گذاری خواهند کرد.

Bodrum، یکی از پرطرفدارترین مقاصد گردشگری ترکیه، سالانه بیش از 1.5 میلیون بازدیدکننده بین‌المللی را جذب می‌کند و جایگاه خود را به‌عنوان مقصدی ممتاز برای گردشگران متمول و مهاجران تثبیت کرده است. این تقاضای قوی گردشگری، درآمد اجاره بالایی را تضمین می‌کند و پتانسیل قابل‌توجهی برای افزایش ارزش ملک به همراه دارد.

U House: ویلای لوکس در Gumusluk، Bodrum

فرصتی که شاید فقط یک بار در زندگی پیش بیاید تا صاحب ملکی واقعاً منحصربه‌فرد شوید. این خانه چشم‌نواز که با همکاری Saffet Kaya طراحی شده، معماری اصیل و معاصر را به‌شکلی یکپارچه در هم می‌آمیزد. طراحی بنا با ظرافت پیرامون استخر آرام و باغی سرسبز امتداد یافته و پناهگاهی هماهنگ پدید آورده است؛ جایی که زیبایی و آرامش به هم می‌رسند.

ویلای U House در Bodrum را ببینید

L House: ویلای پانورامایی با چشم‌انداز خلیج Gumusluk در Bodrum

این ویلای خیره‌کننده که بر فراز خلیج Gumusluk واقع شده و چشم‌اندازی وسیع به جزایر یونان اطراف دارد، منظره‌ای پانورامایی و تماشایی را پیش روی شما می‌گذارد. این شاهکار حاصل معماری پیشرو و طراحی منحصربه‌فرد شیشه‌ای است که با همکاری اختصاصی Saffet Kaya خلق شده است.

ویلای L House در Bodrum را ببینید

اوج بعدی بازار املاک ترکیه چه زمانی خواهد بود؟

«پیش‌بینی می‌کنم موج بزرگ بعدی در بازار املاک ترکیه از اواسط تا اواخر سال 2025 آغاز شود و نشانه‌های اولیه افزایش تقاضا از سه‌ماهه نخست 2025 پدیدار شوند. انتظار دارم اوج بعدی بازار املاک حدود سال‌های 2027 تا 2028 رخ دهد؛ با میانگین رشد 50% بر حسب دلار آمریکا و افزایش‌های بیشتر در برخی بخش‌های Central Istanbul، به‌ویژه در مناطق مرکزی مقرون‌به‌صرفه».

Cameron Deggin

Cameron Deggin بنیان‌گذار و مدیرعامل Property Turkey

کامرون دیگین بنیان‌گذار و مدیرعامل Property Turkey است. او که پیش‌تر در حوزه مالی فعالیت می‌کرد و دارای مدرک حسابداری حرفه‌ای FCCA است، پس از تشخیص پتانسیل سرمایه‌گذاری در ترکیه، این شرکت را در سال ۲۰۰۱ تأسیس کرد. کامرون با بیش از دو دهه تحلیل بازار املاک ترکیه، به‌طور منظم به سرمایه‌گذاران بین‌المللی مشاوره می‌دهد و دیدگاه‌های او در رسانه‌هایی از جمله فایننشال تایمز و بی‌بی‌سی بازتاب می‌یابد.

نویسندهٔ 694 مقاله | |

مشاهده پروفایل کامل نویسنده →