-
Ev Gerçek Danışmanlığın
- Gayrimenkul Satın Al
- Türk Vatandaşlığı
- Türkiye Hakkında
- Alıcı Rehberi
- Hakkımızda
- Bize Ulaşın
- Property Turkey TV
Türkiye'nin gayrimenkul piyasası şu anda birçok analistin “Alım Bölgesi” olarak tanımladığı bir dönemdedir – emlak fiyatlarının yatırımcılar için daha avantajlı olduğu bir süreç. Bu dönemin ülkenin enflasyon dinamikleri ve hükümetin para politikalarıyla karmaşık şekilde bağlantısı vardır. Türk gayrimenkul piyasasındaki fırsatlardan yararlanmak isteyen yatırımcılar için bu ilişkiyi anlamak hayati önem taşır.
Bu yazıda piyasanın en dip noktasına ulaşıp ulaşmadığını ve yatırımcıların Türkiye'deki ‘Alım Bölgesi’nden yararlanabilmek için ne kadar zamanlarının kaldığını inceliyoruz.
Türkiye'deki konut fiyatları 2015'ten itibaren sürekli artış gösterdi ve 2021'de rekor seviyelere ulaştı. Bu hızlı büyüme 2022'de doruğa çıktı; konut fiyatları bir yıl içinde %168 arttı, ardından 2023'te %76'lık önemli bir artış daha gerçekleşti. Buna karşılık, Avrupa ve Amerika Birleşik Devletleri'nde Merkez Bankaları yüksek enflasyonla mücadele için faiz oranlarını yükselttiğinden dolayı 2022'nin sonlarında konut fiyatları düştü ve mortgage faizleri yükseldi.
Ancak Türkiye'de, Merkez Bankası Ağustos 2022'de politika faizini düşürdü; Ekim'de enflasyon %85'e yaklaşmış ve yılın çoğu döneminde %50'nin üzerinde kalmıştı. Erdoğan hükümetinin Covid döneminde ve Mayıs 2023'e kadar düşük faiz politikasını sürdürmesi, yüksek GSYH büyümesine ve bununla birlikte gayrimenkul fiyatlarında dramatik artışa yol açtı.
Yabancı yatırımcılar bu durumu yakından takip ederek 2013-2023 yılları arasında Türkiye'den 400.000'den fazla mülk satın aldı. Bu eğilim 2022'de zirveye ulaştı; yabancı yatırımcılar 67.000'den fazla konut aldı ve Türkiye'ye yabancı yatırımı yıllık 7 milyar doları aştı.
Mayıs 2023 seçimlerinden sonra Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan, para ve mali yönetimde daha sıkı yaklaşımlar içeren yeni ortodoks ekonomik politikalar başlattı. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası da faiz oranlarını ciddi şekilde artırdı, borçlanma maliyetlerini dört katına çıkardı ve piyasa müdahalelerini azalttı.
Politika faizi Haziran 2023’te %8,5 iken Mart 2024’te %50’ye yükseltildi; bu artış enflasyonla mücadele ve para birimini istikrara kavuşturmak amacıylaydı. Şubat 2024’e gelindiğinde enflasyon %67’ye düşmüş, 2023’teki %100’ün üzerindeki seviyelerden azalmıştı. Merkez Bankası, enflasyon hedeflere ulaşana kadar sıkı politika uygulamaya devam edeceğini taahhüt etti.
2022’ye kadar, Türk bankalarının sağladığı düşük faiz oranları ve hızla yükselen gayrimenkul fiyatları, hem Türk vatandaşları hem de yabancı yatırımcılar için gayrimenkulü son derece cazip bir yatırım aracı haline getirdi. Bu ortam, birçok kişinin finansal güvenliğini sağlamak ve geleceğini garanti altına almak için gayrimenkule yönelmesini teşvik etti.
Mayıs 2023 Seçimlerinden sonra para ve mali politikadaki önemli değişikliklerle birlikte, Türk bankaları banka mevduatlarına %50’ye varan yüksek faiz oranları sunmaya başladı. Bu, mevduat sahipleri için daha cazip getiri imkanı sağladı ve yatırımcılar fonlarını gayrimenkulden çıkarıp faiz getirisi sağlayan Türk Lirası mevduatlarına kaydırdı; bu da yerel gayrimenkul piyasasında yavaşlamaya sebep oldu.
2023 yılında Türkiye’de toplam 1.225.926 mülk satıldı; bu, önceki yıla göre %17,5 azalmaya işaret ediyor. İstanbul 198.739 satışla pazara liderlik etti, ardından Ankara 114.432 ve İzmir 65.465 satışla geldi. İstatistiklere göre 2023’te satılan toplam mülklerin %3’ü (35.005 adet) yabancılar tarafından satın alındı.
Yüksek faiz oranları enflasyonla mücadelede etkin bir araçtır çünkü ekonomide toplam talebi azaltır. Artan faiz oranları borçlanma maliyetini yükseltir, bu da tüketiciler ve işletmeler için kredi ve borçlanma maliyetlerini artırır. Sonuç olarak, harcama isteği azalır ve gayrimenkul, mal ve hizmet piyasalarında likidite düşer.
1,34 trilyon dolar milli geliriyle, Türkiye dünyanın 17. büyük ekonomisi olarak konumlanmaktadır. 2023 yılında ülkeye 13 milyar dolar Doğrudan Yabancı Yatırım (FDI) çekildi. 2024 verileri, bunun 15 milyar dolara çıkacağını ve 2024-2028 arasında toplamda 70 milyar dolar yatırım hedeflendiğini göstermektedir.
Türkiye’nin Disinflasyon Programının temel stratejilerinden biri, Türk Lirası varlıklarının değerini artırmak için faiz oranlarının yükseltilmesidir. Bu hamle, tahvil, hisse senedi ve banka mevduatı gibi Türkiye Lirası cinsinden varlıklara yatırımı teşvik etti. Böylece, Haziran 2023 - Mayıs 2024 arasında Türkiye’ye 15 milyar dolar tutarında Türk Lirası yatırımı girişi gerçekleşti.
Vanguard’ın, yaklaşık 7 trilyon dolar yönetim altında varlıkları bulunan Emerging Markets Active Fixed Income bölümünün eş-başkanı Nick Eisinger, "Yatırımcılar artık oldukça agresif şekilde piyasaya geri dönüyor – rakamlar gerçekten güçlü. Çok sayıda giriş oldu." dedi.
2024'te Türk bankaları olağanüstü yüksek mevduat faiz oranları sunuyor. Ağustos 2024 itibarıyla üç aylık Türk Lirası mevduatlarının ortalama faizi %50'nin üzerinde olup, bazı bankalar %51,32 gibi oranlar veriyor. Bu, Merkez Bankası'nın piyasadaki likiditeyi sıkılaştırma ve para birimini istikrara kavuşturma hedef ve stratejisinin bir yansımasıdır.
Türkiye'deki yüksek faiz oranları, tasarruflarından yüksek getiri elde etmek isteyen yatırımcılar için çekici bir fırsat sunuyor. 1 Ocak - 1 Ağustos 2024 arasında Türk Lirası, Dolar karşısında sadece %12,7 değer kaybetti ve nispeten stabil kaldı. Bu değer kaybına rağmen, USD'lerini Türk Lirasına çevirip %50 faizle mevduata yatıran yatırımcılar, dolar cinsinden önemli kazançlar elde ediyor.
6 aylık yatırım: Bir yatırımcı 1 milyon USD'yi 1 Ocak'ta Türk Lirasına çevirip banka hesabına %50 faizle yatırırsa, 1 Ağustos 2024'te yaklaşık 1.124.700 USD’ye karşılık gelen getirisi olur. Bu da dolar bazında %12,48 getiri demektir.
12 aylık yatırım: Aynı yatırımcı 1 Ocak'ta 1 milyon USD’yi Türk Lirasına çevirip %50 faizle banka hesabına yatırırsa, 1 Ocak 2025'te yaklaşık 1.311.900 USD değerinde olur. Bu da dolar bazında %31,19 getiri anlamına gelir.
*Bu vaka analizleri hem kazanılan faizi hem de Türk Lirası'nın USD karşısındaki değer kaybını göz önünde bulundurmaktadır. Yatırımın USD cinsinden nihai getirisi.
2019-2023 yılları arasında Türkiye'nin döviz rezervlerinde dalgalanmalar yaşandı; 2019’da 81 milyar dolar seviyesindeyken 2020 sonlarında lirayı istikrara kavuşturma çabaları nedeniyle 49 milyar dolara düştü. Rezervler sonra toparlanarak 2021 sonunda 72 milyar ve 2022’de 79 milyar dolara yükseldi.
2024 yılında Doğrudan Yabancı Yatırımlar, Türkiye’nin döviz rezervlerini olumlu etkiledi. 2024’de 15 milyar dolar seviyesine ulaşması beklenen FDI girişleri, rezervlerin istikrar kazanmasına ve büyümesine katkı sağladı. Türkiye'nin Finansal Eylem Görev Gücü'nün (FATF) gri listesinden çıkarılması ve kredi notunun iyileşmesi bu artışta etkili oldu.
Yabancı yatırımcıların sermaye getirmesi, döviz girişini artırarak Merkez Bankası rezervlerini destekliyor; bu da dış borç geri ödemeleri ve diğer ekonomik zorlukların neden olduğu baskıları hafifletmeye yardım ediyor. Türkiye’nin döviz rezervleri Ağustos 2024 itibarıyla yaklaşık 92,5 milyar dolara ulaştı.
İkinci ay üst üste Türkiye’nin yıllık enflasyon oranı Temmuz 2024’te %61,7’ye geriledi, Haziran 2024’teki %71,6'dan düşüş yaşandı. Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, hükümetin Disinflasyon Programı’ndan olumlu sonuçların alındığını belirterek, "Yıllık enflasyon düşüyor. Programımızın her alanında olumlu sonuçlar almaya devam ediyoruz. Enflasyondaki azalma önümüzdeki dönemde daha iyi hissedilecek." dedi.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, Temmuz ayında dördüncü kez üst üste faiz oranlarını %50’de tuttu. Ekonomist Nicholas Farr, Merkez Bankası’nın çabalarının sonuç verdiğini ve hedef doğrultusunda ilerlediğini belirtti.
Türkiye’nin yıllık enflasyonu Ekim 2022'de %85 ile son 10 yılın en yüksek seviyesine çıktıktan sonra azalmış, 2023’te %100’ün üzerine tekrar yükselmişti. Merkez Bankası, enflasyonun 2024 sonunda %43,5’e, 2025’te %25,5’e düşmesini öngörüyor ve ilk faiz indirimini 2024 sonu ya da 2025 başında bekliyor.
Yüksek faiz politikası ekonomik hedeflerle uyumlu olarak 2024 sonuna kadar devam etmesi bekleniyor. Bu sürecin ardından, düşük faiz oranları ve çeşitli ekonomik teşviklerin ekonomiyi güçlendirmesi, borçlanma maliyetlerini azaltması ve piyasaya likiditenin geri dönmesi bekleniyor.
Property Turkey Group CEO'su Cameron Deggin, "Mevcut para politikaları faiz artışlarıyla enflasyonun düşmesini sağlıyor. Bu, önceki tahminlerimizle uyumlu olarak, likiditenin 2025 ilk çeyreğinde piyasaya geri dönmesini ve iç piyasanın açılmasını sağlayarak Türkiye'de yatırımların tekrar artmasını tetikleyecek." dedi.
Deggin sözlerine şöyle devam etti: "Türkiye hükümeti, aylık bazda azalan enflasyonun sürekli hale gelmesiyle faiz indirimlerine başlayabilir. İki ay üst üste enflasyonun düşmesi göz önüne alındığında, bu trend bir iki ay daha devam ederse faiz indirimleri muhtemelen yıl sonuna doğru gerçekleşecektir."
Türk hükümeti faizleri düşürmeye başladığında, yatırımcıların finansal davranışında değişiklikler olması muhtemeldir. Yatırımcılar tahviller, hisse senetleri, mevduat hesapları gibi varlıklarından fon çekmeye başlayabilirler. Bunun nedeni, yüksek faizlerin Türk Lirasının değerini koruyarak Dolar satışını teşvik etmesi sayesinde, faizlerin düşmesiyle Liranın biraz zayıflayabileceği endişesidir.
Faizler düştükçe Türk Lirasına talep zayıflayacaktır. Keskin bir değer kaybı beklenmese de lirada yavaş bir değer zayıflaması öngörülüyor. Bu değişim, yatırımcıların ağırlıklı olarak gayrimenkul dışında tuttukları fonları yeniden yatırım açısından yeniden yönlendirmesine yol açacaktır.
Özellikle yabancı yatırımcılar, kazançlarını kendi ülkelerinde vergilendirilmekten kaçınmak amacıyla sermayelerini Türkiye’de tutmayı tercih edebilir. Bu nedenle, bu sermayenin önemli bir kısmı gayrimenkul gibi geleneksel yatırım kanallarına akacaktır ve yeni yatırım fırsatları yaratacaktır.
Enflasyon düştükçe ve beklenen faiz indirimleri yaklaştıkça, daha fazla yatırımcının Türk bankalarından fon çekip gayrimenkul piyasasına geri dönmesi, bu da konut fiyatlarında artış trendinin başlaması beklenmektedir. Bu da mevcut “Alım Bölgesi” döneminin sonunu işaret edecektir.
"Önümüzdeki 3-4 ay içinde, Türkiye’de en önemli 'Alım Bölgesi'nin sona ermesi bekleniyor; enflasyon düşecek, alıcılar piyasaya dönecek ve emlak fiyatları yükselmeye başlayacak. Bu, yatırımcılar için Türkiye gayrimenkul piyasasında kritik bir dönem olup fiyatlar şu anda en düşük seviyededir. Bir sonraki büyüme döngüsü başlamadan önce bu fırsattan yararlanmak için hemen harekete geçin ve yatırımınızdan maksimum getiriyi sağlamak için bizimle iletişime geçin." Cameron Deggin
Orta Vadeli Program – Türkiye’nin Orta Vadeli Programı, büyüme, istihdam ve istikrar odaklı stratejik ekonomik planı ortaya koymaktadır. Ana hedefler fiyat istikrarı sağlamak, vergi reformları yapmak ve devlet verimliliğini artırmak olup, 2028 yılına kadar 1,5 trilyon dolar milli gelir hedeflenmektedir. IMF ve OECD, Türkiye’nin 2030’a kadar dünyanın 9., 2060’a kadar ise 5. büyük ekonomisi olacağını projekte etmektedir.
İstihdam ve İhracat – Türkiye’nin istihdam ve üretim odaklı politikaları, ihracatta önemli artışlara yol açtı. 2020’de 169 milyar dolar olan ihracat 2023’te 265 milyar dolara yükseldi.
Genç Nüfus – Türkiye’nin medyan yaşı yaklaşık 31 olan genç nüfusu, ekonomik potansiyelinin önemli bir motorudur. Bu genç iş gücü üretkenlik, yenilik ve tüketici talebini artırarak sürdürülebilir ekonomik büyümeye katkı sağlamaktadır.
Stratejik Bölgesel Merkez – Türkiye’nin stratejik konumu Avrupa, Asya ve Orta Doğu'nun kesişim noktasında yer alması sebebiyle bölgesel ticaret ve yatırım için kritik bir merkezdir. Gelişmekte olan pazarlara bağlantı kolaylığı, küresel tedarik zincirlerinde önemli bir kapı açmaktadır.
Altyapı Gelişimi – Türkiye, İstanbul Havalimanı, Marmaray Tüneli ve hızlı tren ağları gibi altyapı projelerine büyük önem vermektedir.
İnovasyon ve Girişimcilik – Türkiye’nin dinamik girişimcilik ekosistemi ekonomik canlılığının önemli bir parçasıdır. Büyüyen start-up kültürü ve yenilik odaklı yaklaşımı, Türkiye’yi gelişmekte olan teknolojilere ve sektörlere yapılan yatırımlar için cazip bir destinasyon haline getirmektedir.
Hükümetin Airbnb düzenlemeleri sonrasında, İstanbul’da kısa dönem kiralama daire sayısı 32.000’den 21.000’e düştü. 2023’te dünyada en çok ziyaret edilen şehir olan İstanbul’da kısa dönem kiralama talebi hızla artmaktadır. Bu kiralamalara uygun olan gayrimenkullerin doluluk oranlarının ve talebin artırılması beklenmektedir.
Statista Market Insights verilerine göre, İstanbul’da kısa dönem kiralamalardan elde edilen gelir, 2017’de 0,64 milyar dolardan 2023’te 1,02 milyar dolara yükseldi. 2024’te 1,10 milyar, 2028’de ise 1,33 milyar dolara ulaşması öngörülmektedir. Bu trend, kısa dönem kiralık mülk sahiplerinin azalan arz ve artan turizm talebiyle daha yüksek getiri sağlamasını beklemektedir.
İstanbul’un önde gelen tasarımcı rezidansları Sense Levent'te uygun fiyatla lüksü keşfedin. Designer Turkey ve mimar Saffet Kaya iş birliğiyle geliştirilen bu daireler yüksek büyüme potansiyeline sahip olup Airbnb onaylıdır. Kağıthane konumunda olup Türk Vatandaşlığı için de uygundur.
Sense Levent Gayrimenkulleri Keşfedin
Nişantaşı, Cevahir AVM ve Şişli Metro'ya yürüyüş mesafesinde, canlı Bomonti bölgesinde Sense Şişli dairelerinde en iyi yatırım fırsatlarını keşfedin. %10’a varan yıllık Airbnb kira potansiyeline sahip olan bu daireler, Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı programına da uygundur.
Sense Şişli Gayrimenkullerini Keşfedin
Yatırımcılar paralarını Türk bankalarından çekip gayrimenkul piyasasına geri aktarırken, sermayelerini Türkiye’de tutmayı tercih edenler uzun vadeli, stratejik bir yaklaşımla lüks aile evlerine yönelmektedir.
Türkiye’nin en gözde turistik bölgelerinden biri olan Bodrum, her yıl 1,5 milyondan fazla uluslararası ziyaretçi ağırlayarak zengin turistler ve yabancılar için ideal bir yer olarak konumunu güçlendirmektedir. Güçlü turizm talebi yüksek kira getirisi ve mülk değer artışı için büyük potansiyel sunmaktadır.
Benzersiz ve eşsiz bir mülk sahibi olma fırsatı. Saffet Kaya ile iş birliğiyle tasarlanan bu görkemli yapı, otantik ile modern mimarinin kusursuz uyumunu sunmaktadır. Tasarım, huzurlu bir yüzme havuzu ve yemyeşil bahçe etrafında zarif bir şekilde şekillenir, duyusallık ve sükunetin birleştiği uyumlu bir sığınak yaratır.
U House Bodrum Villası’nı Keşfedin
Gümüşlük Koyu üzerinde, çevredeki Yunan Adaları'nın panoramik manzaralarına sahip bu muhteşem villa, çığır açan mimari ve özgün cam tasarımıyla Saffet Kaya iş birliğinin eşsiz bir eseridir.
L House Bodrum Villası’nı Keşfedin
"Türkiye’nin gayrimenkul piyasasında bir sonraki önemli dalganın 2025 ortalarından sonlarına doğru başlayacağını, artan talebin ilk işaretlerinin 2025 ilk çeyreğinde ortaya çıkacağını öngörüyorum. Bir sonraki zirvenin 2027-2028 civarında, dolar bazında ortalama %50 yükselişle gerçekleşmesini bekliyorum. Özellikle merkezi İstanbul’un uygun fiyatlı bazı bölgelerinde bu oranlar daha da yüksek olacaktır."
Cameron Deggin
Kurucu ve CEO, Property Turkey
Istanbul 
2 
2 
X