هل وصلنا إلى أدنى مستوى في سوق العقارات التركي؟

يمر سوق العقارات في تركيا حاليًا بما يصفه كثير من المحللين بأنه «مرحلة الشراء»؛ وهي فترة تصبح فيها أسعار العقارات أكثر ملاءمة للمستثمرين. وترتبط هذه المرحلة ارتباطًا وثيقًا بديناميكيات التضخم في البلاد والسياسات النقدية التي تتبعها الحكومة. ويُعد فهم هذه العلاقة أمرًا بالغ الأهمية للمستثمرين الراغبين في الاستفادة من الفرص المتاحة في سوق العقارات التركي.

في هذا المقال، نستكشف ما إذا كان السوق قد بلغ أدنى مستوياته، والمدة المتبقية أمام المستثمرين للاستفادة من «مرحلة الشراء» في تركيا.

2015 – مايو 2023: سياسات البنك المركزي التركي وأسعار المساكن

ظلت أسعار المساكن في تركيا ترتفع بانتظام منذ عام 2015، قبل أن تقفز إلى مستويات قياسية في عام 2021. وبلغ هذا النمو السريع ذروته في عام 2022، إذ ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 168% خلال عام واحد، تلا ذلك ارتفاع كبير آخر بنسبة 76% في عام 2023. وعلى النقيض من ذلك، انخفضت أسعار المساكن في أوروبا والولايات المتحدة في أواخر عام 2022، بعدما رفعت البنوك المركزية أسعار الفائدة لمكافحة التضخم المرتفع، ما أدى إلى ارتفاع معدلات الرهن العقاري.

لكن البنك المركزي التركي خفّض سعر الفائدة الأساسي في أغسطس 2022، رغم اقتراب التضخم من 85% بحلول أكتوبر، وبقائه فوق 50% معظم العام. وأدى سعي حكومة Erdogan إلى إبقاء أسعار الفائدة منخفضة خلال فترة جائحة كوفيد وحتى مايو 2023 إلى نمو كبير في الناتج المحلي الإجمالي، بما في ذلك الارتفاع الحاد في أسعار العقارات.

وقد لفت هذا الاتجاه انتباه المستثمرين الأجانب، الذين اشتروا أكثر من 400,000 عقار في تركيا بين عامي 2013 و2023. وبلغ هذا الاتجاه ذروته في عام 2022، عندما اشترى المستثمرون الأجانب أكثر من 67,000 وحدة، ما رفع قيمة الاستثمارات السنوية للأجانب في العقارات التركية إلى أكثر من 7 مليارات دولار.

مايو 2023: استحداث سياسات نقدية جديدة

بعد انتخابات مايو 2023، اعتمد الرئيس Recep Tayyip Erdogan سياسات اقتصادية تقليدية جديدة، مع نهج أكثر تشددًا في إدارة السياسة النقدية والمالية. وردّ البنك المركزي التركي برفع أسعار الفائدة بشكل كبير، ما ضاعف تكلفة الاقتراض أربع مرات، وخفّض تدخلاته في السوق.

ارتفع سعر الفائدة الأساسي من 8.5% في يونيو 2023 إلى 50% بحلول مارس 2024، بهدف مكافحة التضخم وتحقيق استقرار العملة. وبحلول فبراير 2024، انخفض التضخم إلى 67%، بعد أن تجاوز 100% في عام 2023. والتزم البنك المركزي بالإبقاء على السياسات المتشددة حتى وصول التضخم إلى المستويات المستهدفة.

تباطؤ سوق العقارات التركي نتيجة لذلك

حتى عام 2022، جعلت أسعار الفائدة المنخفضة التي تقدمها البنوك التركية، إلى جانب الارتفاع المتواصل في أسعار العقارات، الاستثمار العقاري خيارًا جذابًا للغاية للمواطنين الأتراك والمستثمرين الأجانب على حد سواء. وشجعت هذه الظروف كثيرين على اعتبار العقارات وسيلة موثوقة لحماية أموالهم وتأمين مستقبلهم من خلال تملك العقارات.

بعد انتخابات مايو 2023 والتحول الكبير في السياسات النقدية والمالية، بدأت البنوك التركية تقدم أسعار فائدة أعلى وصلت إلى 50%، ما جعل حسابات الادخار أكثر جاذبية للمواطنين الباحثين عن عوائد أعلى على ودائعهم. وأدى هذا التغير في السلوك المالي إلى تباطؤ سوق العقارات المحلية، مع انتقال الأموال من الاستثمار العقاري إلى الودائع بالليرة التركية التي تدرّ فوائد.

بيع ما مجموعه 1,225,926 عقارًا في تركيا خلال عام 2023، بانخفاض قدره 17.5% مقارنة بالعام السابق. وتصدرت Istanbul السوق بـ198,739 عملية بيع، تلتها Ankara بـ114,432 عملية، ثم Izmir بـ65,465 عملية. وأظهرت الإحصاءات أن الأجانب اشتروا 35,005 عقارات (3%) من إجمالي العقارات المبيعة في عام 2023.

تُعد أسعار الفائدة المرتفعة أداة فعالة لمكافحة التضخم، لأنها تقلل الطلب الإجمالي في مختلف قطاعات الاقتصاد. كما ترفع تكلفة الاقتراض، ما يجعل القروض والائتمان أكثر كلفة على المستهلكين والشركات. ونتيجة لذلك، يقل إقبال الناس على الإنفاق، فتتراجع السيولة المتاحة في سوق العقارات والسلع والخدمات.

التحول إلى الاستثمار في الأصول المقومة بالليرة التركية

يبلغ الدخل القومي لتركيا 1.34 تريليون دولار، وتُعد سابع عشرة أكبر اقتصاد في العالم. وجذبت تركيا استثمارات أجنبية مباشرة بقيمة 13 مليار دولار في عام 2023. وتشير بيانات عام 2024 إلى أن هذا الرقم سيرتفع إلى 15 مليار دولار، مع استهداف استثمارات بقيمة 70 مليار دولار بين عامي 2024 و2028.

كان رفع أسعار الفائدة لتعزيز قيمة الأصول المقومة بالليرة التركية من الاستراتيجيات الأساسية لبرنامج تركيا لخفض التضخم. وشجّع هذا الإجراء الاستثمار في الأصول المقومة بالليرة، مثل السندات والأسهم والودائع المصرفية. ونتيجة لذلك، تدفقت إلى تركيا استثمارات بالليرة بلغت قيمتها 15 مليار دولار بين يونيو 2023 ومايو 2024.

وقال Nick Eisinger، الرئيس المشارك لفريق الدخل الثابت النشط للأسواق الناشئة في Vanguard، التي تدير أصولًا إجمالية تتجاوز قيمتها 7 تريليونات دولار: «يعود المستثمرون الآن بقوة كبيرة – والأرقام قوية جدًا. فقد شهدنا تدفقات كبيرة».

المستثمرون يحولون الدولار الأمريكي إلى الليرة التركية لكسب الفائدة

تقدم البنوك التركية في عام 2024 أسعار فائدة مرتفعة للغاية على الودائع. واعتبارًا من أغسطس 2024، يتجاوز متوسط سعر الفائدة على الودائع بالليرة التركية لمدة ثلاثة أشهر 50%، فيما تقدم بعض البنوك أسعارًا تصل إلى 51.32%. وتمثل هذه زيادة كبيرة مقارنة بالسنوات السابقة، وتعكس جهود البنك المركزي لتشديد السيولة في السوق وجذب الودائع بالليرة، ضمن استراتيجية أوسع لتحقيق استقرار العملة والسيطرة على التضخم.

توفر أسعار الفائدة المرتفعة في تركيا فرصة مجزية للمستثمرين الساعين إلى تحقيق عوائد كبيرة على مدخراتهم. وبين 1 يناير و1 أغسطس 2024، أظهرت الليرة التركية استقرارًا نسبيًا، إذ تراجعت مقابل الدولار بنسبة 12.7% فقط. وعلى الرغم من هذا التراجع، يحقق المستثمرون الذين حولوا الدولار الأمريكي إلى الليرة التركية وأودعوها في بنوك تقدم فائدة بنسبة 50% مكاسب كبيرة عند احتسابها بالدولار الأمريكي.

دراسة حالة: إيداع مليون دولار أمريكي في حساب مصرفي تركي 

استثمار لمدة 6 أشهر: إذا حوّل مستثمر مليون دولار أمريكي إلى الليرة التركية في 1 يناير وأودعها في حساب مصرفي تركي بفائدة 50%، فسيكون لديه نحو 1,124,700 دولار أمريكي بحلول 1 أغسطس 2024. ويمثل ذلك عائدًا قدره 12.48% بالدولار الأمريكي.

استثمار لمدة 12 شهرًا: إذا حوّل مستثمر مليون دولار أمريكي إلى الليرة التركية في 1 يناير وأودعها في حساب مصرفي تركي بفائدة 50%، فسيكون لديه نحو 1,311,900 دولار أمريكي بحلول 1 يناير 2025. ويمثل ذلك عائدًا قدره 31.19% بالدولار الأمريكي.

*تأخذ دراستا الحالة هاتان في الحسبان كلًا من الفائدة المكتسبة وتراجع الليرة مقابل الدولار الأمريكي، مع احتساب العائد النهائي على الاستثمار بالدولار الأمريكي.*

الاستثمار الأجنبي المباشر واحتياطيات تركيا من النقد الأجنبي

شهدت احتياطيات تركيا من النقد الأجنبي تقلبات بين عامي 2019 و2023؛ إذ بدأت عند 81 مليار دولار في عام 2019، ثم انخفضت إلى 49 مليار دولار بحلول أواخر عام 2020 نتيجة الجهود الرامية إلى تحقيق استقرار الليرة. وبعد ذلك تعافت الاحتياطيات، لتصل إلى 72 مليار دولار بحلول نهاية عام 2021، ثم ارتفعت إلى 79 مليار دولار في عام 2022.

كان للاستثمار الأجنبي المباشر في عام 2024 أثر إيجابي في احتياطيات تركيا من النقد الأجنبي. وأسهم تدفق الاستثمار الأجنبي المباشر، المتوقع أن يصل إلى 15 مليار دولار في عام 2024، في استقرار هذه الاحتياطيات ونموها. وساعدت هذه الزيادة في الاستثمار الأجنبي المباشر، التي حفزها رفع اسم تركيا من «القائمة الرمادية» لمجموعة العمل المالي وتحسن تصنيفها الائتماني، على تعزيز الاستقرار الاقتصادي للبلاد.

ومع ضخ المستثمرين الأجانب لرؤوس الأموال، يدعم تدفق العملات الأجنبية هذا احتياطيات البنك المركزي، ويساعد على تخفيف بعض الضغوط الناجمة عن سداد الديون الخارجية والتحديات الاقتصادية الأخرى. وقد أظهرت احتياطيات تركيا من النقد الأجنبي مرونة، إذ بلغت نحو 92.5 مليار دولار بحلول أغسطس 2024.

يوليو 2024: بدء تباطؤ معدل التضخم السنوي في تركيا

انخفض معدل التضخم السنوي في تركيا بشكل ملحوظ للشهر الثاني على التوالي، ليصل إلى 61.7% في يوليو 2024، بعد أن سجل 71.6% في يونيو 2024. وأعلن وزير المالية Mehmet Simsek هذا التراجع، مشيرًا إلى النتائج الإيجابية لبرنامج الحكومة لخفض التضخم، وقال: «يتراجع التضخم السنوي. ونواصل تحقيق نتائج إيجابية في جميع جوانب برنامجنا. وسيكون أثر انخفاض التضخم أكثر وضوحًا خلال الفترة المقبلة».

أبقى البنك المركزي التركي تكلفة الاقتراض عند 50% للشهر الرابع على التوالي في يوليو. وأشار الخبير الاقتصادي Nicholas Farr إلى أن جهود البنك المركزي تؤتي ثمارها وتسير وفق المسار المرسوم.

بلغ معدل التضخم السنوي في تركيا ذروته عند 85% في أكتوبر 2022، وهو أعلى مستوى له منذ عقد، قبل أن ينخفض ثم يرتفع مجددًا في عام 2023 إلى أكثر من 100%. ويتوقع البنك المركزي انخفاض التضخم إلى 43.5% بحلول نهاية عام 2024، ثم إلى 25.5% في عام 2025، مع ترقب أول خفض لأسعار الفائدة في نهاية عام 2024 أو خلال عام 2025.

تباطؤ التضخم – هل اقترب خفض أسعار الفائدة؟

من المتوقع استمرار سياسة أسعار الفائدة المرتفعة حتى نهاية عام 2024، بما يتماشى مع الأهداف الاقتصادية. وبعد هذه الفترة، يُتوقع أن يسهم اعتماد أسعار فائدة أقل وحوافز اقتصادية متنوعة في تعزيز الاقتصاد وخفض تكلفة الاقتراض وإعادة السيولة إلى السوق.

وقال Cameron Deggin، الرئيس التنفيذي لمجموعة Property Turkey: «تحقق السياسات النقدية الحالية أهدافها، إذ يؤدي رفع أسعار الفائدة إلى انخفاض التضخم. ويتماشى ذلك مع توقعاتنا السابقة بعودة السيولة إلى الأسواق بحلول الربع الأول من عام 2025، ما سيعيد فتح السوق المحلية ويؤدي إلى تدفق استثمارات إضافية إلى تركيا».

وتابع Deggin: «من المرجح أن تبدأ الحكومة التركية خفض أسعار الفائدة عندما يتضح وجود نمط مستمر من تراجع التضخم شهرًا بعد شهر. وبعد تسجيل انخفاض التضخم لشهرين متتاليين، يُرجح أن يتبع ذلك خفض لأسعار الفائدة إذا استمر هذا الاتجاه شهرًا أو شهرين آخرين. وأتوقع حدوث ذلك قرب نهاية العام».

ما أثر ذلك في سوق العقارات التركي؟

عندما تبدأ الحكومة التركية بخفض أسعار الفائدة، يُرجح أن يتغير السلوك المالي للمستثمرين. فقد يبدأ المستثمرون بسحب أموالهم من السندات والأسهم وحسابات الودائع. وسيكون هذا التحول مدفوعًا بالمخاوف من احتمال تراجع الليرة التركية قليلًا، إذ تسهم أسعار الفائدة المرتفعة بدور أساسي في الحفاظ على قوة الليرة من خلال تشجيع بيع الدولار مقابل الليرة.

مع انخفاض أسعار الفائدة، يُتوقع أن يتراجع الطلب على الليرة التركية. ورغم عدم ترقب انخفاض حاد، يُتوقع أن تضعف الليرة تدريجيًا. وسيحث هذا التغير المستثمرين على إعادة توجيه أموالهم التي وُضعت إلى حد كبير خارج سوق العقارات.

قد يختار كثيرون، ولا سيما المستثمرون الأجانب، إبقاء رؤوس أموالهم في تركيا لتجنب الضرائب المحتملة على الأرباح التي حققوها في بلدانهم الأصلية. ونتيجة لذلك، يُرجح أن يتدفق جزء كبير من هذه الأموال إلى قنوات الاستثمار التقليدية، مثل سوق العقارات، مما يخلق فرصًا استثمارية جديدة.

الأشهر الأخيرة من «مرحلة الشراء»

مع انخفاض التضخم واقتراب التخفيضات المتوقعة في أسعار الفائدة، يُنتظر أن يسحب مزيد من المستثمرين أموالهم من البنوك التركية للعودة إلى سوق العقارات، ما سيؤدي إلى اتجاه تصاعدي في الأسعار. وسيكون ذلك إيذانًا بانتهاء فترة «مرحلة الشراء» الحالية.

«من المتوقع أن تنتهي أفضل فترة للشراء في تركيا خلال الأشهر الثلاثة إلى الأربعة المقبلة، مع انخفاض التضخم وعودة المشترين إلى السوق وبدء ارتفاع أسعار العقارات. وهذه لحظة محورية للمستثمرين الذين يدرسون دخول سوق العقارات التركي، إذ تبلغ الأسعار حاليًا أدنى مستوياتها. تحركوا الآن للاستفادة من هذه الفرصة قبل بدء دورة النمو التالية. تواصلوا معنا لتحقيق أقصى عائد على استثماراتكم». Cameron Deggin

2025 – 2030: أسباب الاستثمار في تركيا

البرنامج متوسط الأجل – يرسم البرنامج متوسط الأجل في تركيا خطة اقتصادية استراتيجية تركز على النمو والتوظيف والاستقرار. وتشمل أهدافه الرئيسية تحقيق استقرار الأسعار، وتنفيذ إصلاحات ضريبية، وتعزيز كفاءة الحكومة، بهدف رفع الدخل القومي إلى 1.5 تريليون دولار بحلول عام 2028. ويتوقع صندوق النقد الدولي ومنظمة التعاون الاقتصادي والتنمية أن تصبح تركيا تاسع أكبر اقتصاد بحلول عام 2030 وخامس أكبر اقتصاد بحلول عام 2060.

التوظيف والصادرات – أدى تركيز تركيا على التوظيف والإنتاج إلى زيادة كبيرة في الصادرات، من 169 مليار دولار في عام 2020 إلى 265 مليار دولار في عام 2023.

السكان الشباب – يشكل سكان تركيا الشباب، بمتوسط عمر يبلغ نحو 31 عامًا، محركًا أساسيًا لإمكاناتها الاقتصادية. وتعزز هذه القوى العاملة الشابة الإنتاجية والابتكار والطلب الاستهلاكي، ما يهيئ تركيا لتحقيق نمو اقتصادي مستدام.

مركز إقليمي استراتيجي – يجعل الموقع الاستراتيجي لتركيا عند ملتقى أوروبا وآسيا والشرق الأوسط منها مركزًا إقليميًا مهمًا للتجارة والاستثمار. كما يعزز اتصالها بالأسواق الناشئة دورها في سلاسل الإمداد العالمية، ويوفر بوابة إلى أسواق متنوعة.

تطوير البنية التحتية –يتجلى التزام تركيا بتطوير البنية التحتية في مشاريع مثل مطار Istanbul ونفق مرمرة وشبكات السكك الحديدية فائقة السرعة.

الابتكار وريادة الأعمال –يشكل النظام الحيوي لريادة الأعمال في تركيا عاملًا أساسيًا في حيوية اقتصادها. وتجعل ثقافة الشركات الناشئة المتنامية والتركيز على الابتكار من تركيا وجهة جذابة للاستثمار في التقنيات والصناعات الناشئة.

2025 – 2030: موجة جديدة من الاستثمار في العقارات التركية

أفضل الفرص الاستثمارية في Istanbul

بعد اللوائح الحكومية المتعلقة بـAirbnb، انخفض عدد الشقق المخصصة للإيجار قصير الأجل في Istanbul من 32,000 إلى 21,000. وباعتبارها أكثر مدن العالم زيارة في عام 2023، تشهد Istanbul ارتفاعًا كبيرًا في الطلب على الإيجارات قصيرة الأجل. ومن المتوقع أن تحقق العقارات المعتمدة لهذا النوع من الإيجار معدلات إشغال أعلى وطلبًا متزايدًا.

وفقًا لـStatista Market Insights، ارتفعت إيرادات الإيجارات قصيرة الأجل في Istanbul من 0.64 مليار دولار في عام 2017 إلى 1.02 مليار دولار في عام 2023، وتشير التوقعات إلى بلوغها 1.10 مليار دولار في عام 2024 و1.33 مليار دولار بحلول عام 2028. ويوحي هذا الاتجاه بأن المستثمرين في عقارات الإيجار قصير الأجل سيحققون عوائد أكبر مع تراجع المعروض واستمرار ارتفاع أعداد السياح.

Sense Levent: مساكن بتصميم مميز في Istanbul

اكتشفوا الرفاهية بأسعار مناسبة في Sense Levent، أفضل المساكن المصممة في Istanbul. طُوّرت هذه الشقق بالشراكة مع Designer Turkey والمهندس المعماري Saffet Kaya، وتوفر إمكانات نمو كبيرة وهي معتمدة للتأجير عبر Airbnb. وتقع في Kagithane، كما أنها مناسبة للحصول على الجنسية التركية.

اكتشفوا عقارات Sense Levent

Sense Sisli: شقق بأسعار مناسبة في وسط Istanbul

اكتشفوا أفضل الفرص الاستثمارية في شقق Sense Sisli بمنطقة Bomonti النابضة بالحياة. تقع هذه الشقق على مسافة قصيرة سيرًا على الأقدام من Nisantasi وCevahir Mall ومحطة مترو Sisli، وتوفر إمكانية تحقيق دخل سنوي من التأجير عبر Airbnb يصل إلى 10%، كما تؤهل للحصول على الجنسية التركية عن طريق الاستثمار.

اكتشفوا عقارات Sense Sisli

منازل عائلية فاخرة في تركيا

مع بدء انتقال أموال المستثمرين من البنوك التركية إلى سوق العقارات، سيختار كثيرون إبقاء رؤوس أموالهم داخل تركيا، فيما سيتبع عدد منهم نهجًا استراتيجيًا طويل الأجل عبر الاستثمار في منازل عائلية فاخرة.

تستقطب Bodrum، إحدى الوجهات السياحية الأكثر طلبًا في تركيا، أكثر من 1.5 مليون زائر دولي سنويًا، ما يعزز مكانتها وجهةً مفضلة للسياح والمغتربين الأثرياء. ويضمن هذا الطلب السياحي القوي عوائد إيجارية مرتفعة، ويوفر إمكانات كبيرة لارتفاع قيمة العقارات.

U House: فيلا فاخرة في Gumusluk Bodrum

فرصة لا تتكرر إلا مرة واحدة في العمر لامتلاك عقار فريد بحق. يجمع هذا المنزل الرائع، المصمم بالتعاون مع Saffet Kaya، بسلاسة بين العمارة الأصيلة والمعاصرة. ويلتف تصميمه بانسيابية حول مسبح هادئ وحديقة غنّاء، ليشكل واحة متناغمة تلتقي فيها الأناقة والسكينة.

اكتشفوا فيلا U House في Bodrum

L House: فيلا بإطلالة بانورامية على خليج Gumusluk في Bodrum

تتميز هذه الفيلا الرائعة، الواقعة فوق خليج Gumusluk، بإطلالات واسعة على الجزر اليونانية المحيطة ومشهد بانورامي ساحر. وقد أُبدع تصميم هذه التحفة المعمارية، الذي يجمع بين هندسة مبتكرة وواجهات زجاجية مميزة، بالتعاون الحصري مع Saffet Kaya.

اكتشفوا فيلا L House في Bodrum

متى تبلغ العقارات في تركيا ذروتها التالية؟

«أتوقع أن تبدأ الموجة الكبيرة التالية في سوق العقارات التركي في منتصف عام 2025 أو أواخره، مع ظهور مؤشرات مبكرة على ارتفاع الطلب اعتبارًا من الربع الأول من عام 2025. وأتوقع أن تبلغ العقارات ذروتها التالية في عامي 2027–2028، مع ارتفاع متوسط قدره 50% عند احتساب القيمة بالدولار الأمريكي، ومكاسب أعلى حتى في بعض فئات العقارات في وسط Istanbul، ولا سيما في المناطق المركزية ذات الأسعار المناسبة».

Cameron Deggin

Cameron Deggin المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة Property Turkey

كاميرون ديغين هو المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة Property Turkey. عمل سابقًا في مجال التمويل وهو محاسب معتمد حاصل على شهادة FCCA، وقد أسس الشركة في عام 2001 بعد أن أدرك إمكانات تركيا الاستثمارية. وبفضل أكثر من عقدين من تحليل سوق العقارات التركي، يقدّم كاميرون المشورة بشكل منتظم للمستثمرين الدوليين، وتُنقل آراؤه في وسائل إعلام عالمية من بينها فايننشال تايمز وبي بي سي.

كاتب لـ 209 مقالات | |

عرض الملف الكامل للمؤلف →