土耳其房地产市场目前正处于许多分析人士所说的“买入区间”——此时房价对投资者更有利。这一阶段与该国的通胀走势和政府货币政策密切相关。对于希望把握土耳其房地产市场机遇的投资者而言，了解这种关系至关重要。
本文将探讨市场是否已经触底，以及投资者还有多少时间可以把握土耳其“买入区间”的机会。
土耳其房价自2015年以来稳步上涨，并在2021年飙升至历史高位。这一轮快速增长在2022年达到顶峰，房价一年内暴涨168%；2023年又大幅上涨76%。相比之下，欧洲和美国的房价在2022年末有所下跌，因为各国央行为抑制高通胀而上调利率，导致抵押贷款利率攀升。
然而，土耳其央行在2022年8月下调了基准利率；即便当年10月通胀率接近85%，且大部分时间维持在50%以上，仍是如此。埃尔多安政府在新冠疫情期间一直到2023年5月奉行低利率政策，推动GDP大幅增长，房地产价格也随之显著上涨。
外国投资者对此高度关注，2013年至2023年间在土耳其购买了超过400,000套房产。这一趋势在2022年达到高峰，外国投资者购入超过67,000套，使外国人在土耳其房地产领域的年度投资额超过70亿美元。
在2023年5月大选后，总统Recep Tayyip Erdogan推出了新的正统经济政策，对货币和财政管理采取更严格的措施。土耳其央行随即大幅加息，使借贷成本增至原来的四倍，并减少对市场的干预。
为抑制通胀、稳定货币，基准利率从2023年6月的8.5%升至2024年3月的50%。到2024年2月，通胀率已从2023年超过100%的水平降至67%。央行承诺将继续维持严格政策，直至通胀达到目标水平。
截至2022年，土耳其银行提供的低利率，加上房价持续上涨，使房地产成为土耳其公民和外国投资者都极具吸引力的投资选择。在这种环境下，许多人将房产视为可靠的理财方式，希望通过持有房产保障财务安全、为未来做好准备。
2023年5月大选后，货币和财政政策发生重大转变，土耳其银行开始提供高达50%的利率，储蓄账户因此对希望提高存款收益的本国居民更具吸引力。投资者的这一资金配置转变使当地房地产市场放缓，资金从房产投资转向可赚取利息的土耳其里拉存款。
2023年，土耳其共售出1,225,926套房产，较上一年减少17.5%。Istanbul以198,739套成交量领跑市场，其次是Ankara的114,432套和Izmir的65,465套。统计数据显示，外国人在2023年购买了35,005套房产，占总成交量的3%。
高利率是对抗通胀的有效工具，因为它会降低整个经济的总需求。利率上升会增加借贷成本，使消费者和企业的贷款及信贷变得更贵。因此，人们减少支出，房地产、商品和服务市场的流动性也随之下降。
土耳其国民收入达1.34万亿美元，是全球第17大经济体。2023年，土耳其吸引了130亿美元的外国直接投资。2024年的数据表明，这一数字有望增至150亿美元；土耳其还设定了2024年至2028年吸引700亿美元投资的目标。
土耳其反通胀计划的一项关键策略是提高利率，以提升土耳其里拉资产的价值。这一举措鼓励投资者配置里拉计价资产，例如债券、股票和银行存款。因此，2023年6月至2024年5月期间，土耳其吸引了150亿美元的里拉投资。
管理资产总额超过7万亿美元的Vanguard新兴市场主动型固定收益业务联席主管Nick Eisinger表示：“如今投资者正积极回归市场——数据表现非常强劲。资金流入量相当可观。”
2024年，土耳其银行提供了极高的存款利率。截至2024年8月，土耳其里拉三个月期存款的平均利率超过50%，部分银行的利率高达51.32%。与往年相比，这是大幅提升，反映出央行为收紧市场流动性、吸引里拉存款所作的努力，也是稳定货币和控制通胀的整体策略之一。
土耳其的高利率为希望获得可观储蓄回报的投资者提供了极具吸引力的机会。2024年1月1日至8月1日期间，土耳其里拉相对稳定，对美元仅贬值12.7%。尽管有所贬值，将美元兑换成土耳其里拉并存入利率为50%的银行账户的投资者，仍获得了可观的美元计价收益。
6个月投资：如果投资者在1月1日将100万美元兑换成土耳其里拉，并存入年利率为50%的土耳其银行账户，那么到2024年8月1日，账户资金约为1,124,700美元。这意味着以美元计的回报率为12.48%。
12个月投资：如果投资者在1月1日将100万美元兑换成土耳其里拉，并存入年利率为50%的土耳其银行账户，那么到2025年1月1日，账户资金约为1,311,900美元。这意味着以美元计的回报率为31.19%。
*这些案例研究同时考虑了利息收益以及土耳其里拉兑美元的贬值，并以美元计算最终投资回报率。*
2019年至2023年间，土耳其外汇储备有所波动：2019年为810亿美元，随后因稳定里拉的相关措施，于2020年末降至490亿美元。之后储备逐步恢复，2021年底达到720亿美元，并在2022年进一步升至790亿美元。
2024年的外国直接投资（FDI）对土耳其外汇储备产生了积极影响。预计2024年FDI流入额最高可达150亿美元，助力储备稳定增长。土耳其被金融行动特别工作组移出“灰名单”，加之信用评级改善，推动了FDI增长，并增强了该国的经济稳定性。
外国投资者带来的资本流入为央行储备提供了支持，有助于缓解外债偿还及其他经济挑战带来的部分压力。截至2024年8月，土耳其外汇储备表现出韧性，达到约925亿美元。
土耳其年度通胀率连续第二个月大幅下降，2024年7月降至61.7%，低于2024年6月的71.6%。财政部长Mehmet Simsek宣布了这一降幅，并指出政府反通胀计划已取得积极成效。他表示：“年度通胀率正在下降。我们的计划在各个方面持续取得积极成果。未来一段时间，人们对通胀下降的感受会更加明显。”
2024年7月，土耳其央行连续第四个月将借贷成本维持在50%。经济学家Nicholas Farr指出，央行的努力正在显现成效，政策进展仍符合预期。
土耳其年度通胀率曾于2022年10月达到85%的峰值，为十年来最高水平；之后有所回落，并在2023年再次攀升至100%以上。央行预测通胀率将在2024年底降至43.5%，并于2025年进一步降至25.5%；首次降息预计将在2024年底或2025年进行。
预计高利率政策将持续到2024年底，以符合经济目标。此后，降低利率并实施各种经济刺激措施有望提振经济、降低借贷成本，并推动市场流动性回升。
Property Turkey Group首席执行官Cameron Deggin表示：“当前的货币政策正在达到预期目标，利率上调已推动通胀下降。这与我们此前的预测一致：流动性将在2025年第一季度前后回归市场，重启国内市场，并带动更多投资流入土耳其。”
Deggin接着说：“如果通胀连续数月持续下降，土耳其政府很可能开始降息。如今通胀已连续两个月下降，如果这一趋势再持续一两个月，降息很可能随之而来。我预计这会在年底前后发生。”
土耳其政府开始降息后，投资者的资金配置行为可能随之改变。投资者或会开始从债券、股票及存款账户中撤出资金。这是因为他们担心土耳其里拉可能略有走弱；高利率通过鼓励投资者卖出美元、换入里拉，对维持里拉币值发挥着重要作用。
随着利率下降，市场对土耳其里拉的需求预计会减弱。虽然预计不会出现大幅贬值，但里拉可能逐步走弱。这种变化将促使投资者重新配置资金，而这些资金此前大多投向房地产市场以外的领域。
许多人，尤其是外国投资者，可能会选择将资本留在土耳其，以避免在本国因已累积的收益而面临潜在税务负担。因此，这部分资本很可能流向房地产等传统投资领域，创造新的投资机会。
随着通胀下降，市场预期的降息也日益临近，预计会有更多投资者从土耳其银行提取资金，重新进入房地产市场，推动房价上涨。这将标志着当前“买入区间”的结束。
“未来3至4个月，随着通胀下降、买家重返市场、房价开始上涨，土耳其最佳‘买入区间’预计将告一段落。对于考虑投资土耳其房地产市场的人来说，这是一个关键时刻，目前房价正处于最低水平。请立即行动，在下一轮增长周期启动前把握这一机遇。联系我们，助您实现投资回报最大化。”Cameron Deggin
中期计划——土耳其中期计划制定了一项以增长、就业和稳定为重点的战略经济方案。主要目标包括稳定物价、实施税制改革、提高政府效率，并力争到2028年将国民收入提升至1.5万亿美元。IMF和OECD预测，到2030年，土耳其将成为全球第9大经济体，到2060年则升至第5位。
就业与出口——土耳其注重就业和生产，带动出口大幅增长，从2020年的1,690亿美元增至2023年的2,650亿美元。
年轻人口——土耳其人口年轻，中位年龄约为31岁，这是其经济潜力的重要驱动力。年轻的劳动力推动生产力、创新和消费需求增长，使土耳其有望实现持续的经济增长。
区域战略枢纽——土耳其地处欧洲、亚洲和中东的交汇处，是重要的区域贸易与投资枢纽。其与新兴市场的交通联系进一步提升了其在全球供应链中的作用，并为进入多元化市场提供门户。
基础设施建设——土耳其对基础设施发展的投入有目共睹，相关项目包括Istanbul Airport、Marmaray隧道以及高速铁路网络。
创新与创业——土耳其充满活力的创业生态系统是推动经济发展的重要力量。不断壮大的初创企业文化和对创新的重视，使土耳其成为投资新兴技术和产业的理想目的地。
政府出台Airbnb相关规定后，Istanbul的短租公寓数量从32,000套降至21,000套。作为2023年全球游客到访量最高的城市，Istanbul的短租需求正在激增。获准用于短租的房产预计将拥有更高的入住率和更旺盛的需求。
根据Statista Market Insights的数据，Istanbul短租收入从2017年的6.4亿美元增至2023年的10.2亿美元；预测显示，2024年将达到11亿美元，到2028年则增至13.3亿美元。随着供应减少、旅游业持续增长，拥有短租房产的投资者有望获得更高回报。
探索Sense Levent的高性价比奢华住宅——Istanbul顶尖的设计师住宅项目。该项目由Designer Turkey与建筑师Saffet Kaya合作开发，公寓具有良好的升值潜力，并获准用于Airbnb短租。项目位于Kagithane，也适合希望申请土耳其公民身份的买家。
在热闹的Bomonti区域，探索Sense Sisli公寓带来的优质投资机会。步行片刻即可抵达Nisantasi、Cevahir Mall和Sisli Metro；这些公寓的Airbnb年租赁回报潜力最高可达10%，并符合通过投资申请土耳其公民身份的资格要求。
随着投资者开始将资金从土耳其银行撤出并重新投向房地产市场，许多人会选择将资本留在土耳其，其中不少人会采取长期战略，通过投资豪华家庭住宅进行布局。
Bodrum是土耳其最受欢迎的旅游目的地之一，每年吸引超过150万国际游客，巩固了其作为富裕游客和外籍人士热门目的地的地位。强劲的旅游需求带来可观的租金回报率，并为房产增值提供了巨大潜力。
这是一个一生难得的机会，让您拥有真正独一无二的房产。这座精美住宅由Saffet Kaya参与设计，将地道与现代建筑风格巧妙融合。建筑围绕静谧的泳池和葱郁的花园优雅展开，营造出和谐静谧的私享天地，让感性之美与宁静氛围相得益彰。
这栋令人惊艳的别墅坐落在Gumusluk Bay上方，可将周边希腊群岛的辽阔景致尽收眼底，拥有迷人的全景视野。它采用开创性的建筑设计和独特的玻璃元素打造，是与Saffet Kaya独家合作的匠心之作。
“我预计土耳其房地产市场下一轮显著上涨将在2025年年中至年末左右启动，最早从2025年第一季度起就会出现需求回升的初步迹象。我预计下一轮房地产市场高峰将在2027至2028年左右到来，以美元计的平均升值空间为50%；Istanbul市中心的部分细分市场涨幅甚至会更高，尤其是交通便利、价格亲民的中心城区。”
Cameron Deggin
Property Turkey 创始人兼首席执行官
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