Сейчас рынок недвижимости Турции находится в том, что многие аналитики называют «зоной покупок», — периодом, когда цены на недвижимость особенно привлекательны для инвесторов. Эта фаза тесно связана с динамикой инфляции в стране и денежно-кредитной политикой правительства. Понимание этой взаимосвязи крайне важно для инвесторов, стремящихся воспользоваться возможностями на рынке недвижимости Турции.
В этой статье мы выясним, достиг ли рынок своей нижней точки и сколько времени ещё остаётся у инвесторов, чтобы воспользоваться «зоной покупок» в Турции.
2015 — май 2023 года: политика Центрального банка Турции и цены на жильё
Цены на жильё в Турции неуклонно росли с 2015 года, а в 2021 году достигли рекордных значений. Быстрый рост достиг пика в 2022 году: за год цены на жильё взлетели на 168%, а в 2023 году выросли ещё на 76%. В то же время в Европе и США цены на жильё снизились в конце 2022 года, поскольку центральные банки повышали процентные ставки для борьбы с высокой инфляцией, что привело к удорожанию ипотеки.
Однако в Турции Центральный банк Турции снизил ключевую ставку в августе 2022 года, несмотря на то, что к октябрю инфляция приблизилась к 85% и большую часть года оставалась выше 50%. Стремление правительства Эрдогана сохранять низкие процентные ставки в период пандемии Covid и вплоть до мая 2023 года привело к значительному росту ВВП, в том числе к резкому повышению цен на недвижимость.
Иностранные инвесторы обратили на это пристальное внимание: с 2013 по 2023 год они приобрели в Турции более 400 000 объектов недвижимости. Эта тенденция достигла пика в 2022 году, когда иностранные инвесторы купили свыше 67 000 объектов, а годовой объём иностранных инвестиций в недвижимость Турции превысил 7 млрд долларов.
Май 2023 года: введение новой денежно-кредитной политики
После выборов в мае 2023 года президент Recep Tayyip Erdogan ввёл новую, более традиционную экономическую политику, предусматривающую более строгий подход к денежно-кредитному и бюджетному управлению. Центральный банк Турции отреагировал значительным повышением процентных ставок, в результате чего стоимость заимствований выросла в четыре раза, а вмешательство в рынок сократилось.
Ключевая ставка выросла с 8,5% в июне 2023 года до 50% к марту 2024 года — в целях борьбы с инфляцией и стабилизации валюты. К февралю 2024 года инфляция снизилась до 67% по сравнению с более чем 100% в 2023 году. Центральный банк обязался сохранять жёсткую политику до тех пор, пока инфляция не достигнет целевых показателей.
Замедление рынка недвижимости Турции
До 2022 года низкие процентные ставки турецких банков в сочетании с непрерывным ростом цен делали недвижимость чрезвычайно привлекательным вложением как для граждан Турции, так и для иностранных инвесторов. В таких условиях многие рассматривали недвижимость как надёжный способ защитить свои финансы и обеспечить будущее за счёт владения собственностью.
После выборов в мае 2023 года и значительного изменения денежно-кредитной и бюджетной политики турецкие банки начали предлагать более высокие процентные ставки — вплоть до 50%. Это сделало сберегательные счета привлекательнее для граждан, желающих получать более высокий доход по своим вкладам. Изменение финансового поведения привело к замедлению местного рынка недвижимости: средства перетекали из инвестиций в недвижимость на банковские вклады в турецких лирах, приносящие проценты.
В 2023 году в Турции было продано в общей сложности 1 225 926 объектов недвижимости — на 17,5% меньше, чем годом ранее. Лидером рынка стал Istanbul с 198 739 сделками, за ним следовали Ankara с 114 432 сделками и Izmir с 65 465 сделками. Согласно статистике, в 2023 году иностранцы приобрели 35 005 объектов — 3% от общего числа проданных объектов.
Высокие процентные ставки — эффективный инструмент борьбы с инфляцией, поскольку они снижают общий спрос в экономике. При повышении ставок заимствования становятся дороже, а кредиты — менее доступными для потребителей и компаний. В результате люди меньше склонны тратить деньги, что сокращает объём ликвидных средств на рынках недвижимости, товаров и услуг.
Переход к инвестициям в активы, номинированные в турецких лирах
При национальном доходе в 1,34 трлн долларов Турция занимает 17-е место среди крупнейших экономик мира. В 2023 году страна привлекла 13 млрд долларов прямых иностранных инвестиций. По данным за 2024 год, этот показатель может вырасти до 15 млрд долларов, а цель на период с 2024 по 2028 год — привлечь 70 млрд долларов инвестиций.
Одной из ключевых стратегий турецкой программы дезинфляции стало повышение процентных ставок для увеличения стоимости активов в турецких лирах. Это стимулировало инвестиции в номинированные в лирах активы, такие как облигации, акции и банковские вклады. В результате с июня 2023 года по май 2024 года в Турцию поступило 15 млрд долларов инвестиций в лировые активы.
Nick Eisinger, содиректор направления активных инвестиций в облигации развивающихся рынков компании Vanguard, управляющей активами на сумму более 7 трлн долларов, заявил: «Сейчас инвесторы довольно активно возвращаются на рынок — цифры действительно впечатляют. Приток средств был значительным».
Инвесторы конвертируют доллары США в турецкие лиры, чтобы получать проценты
В 2024 году турецкие банки предлагают исключительно высокие процентные ставки по депозитам. По состоянию на август 2024 года средняя ставка по трёхмесячным вкладам в турецких лирах превышает 50%, а некоторые банки предлагают до 51,32%. Это значительный рост по сравнению с предыдущими годами, отражающий усилия Центрального банка по ограничению ликвидности на рынке и привлечению вкладов в лирах в рамках более широкой стратегии стабилизации валюты и сдерживания инфляции.
Высокие процентные ставки в Турции открывают привлекательные возможности для инвесторов, рассчитывающих на существенный доход от сбережений. С 1 января по 1 августа 2024 года турецкая лира сохраняла относительную стабильность, подешевев по отношению к доллару всего на 12,7%. Несмотря на это снижение, инвесторы, обменявшие доллары США на турецкие лиры и разместившие средства в банках под 50% годовых, получают значительную прибыль в долларовом выражении.
Пример: депозит в турецком банке на сумму 1 млн долларов США
Инвестиция на 6 месяцев: если инвестор обменял 1 млн долларов США на турецкие лиры 1 января и разместил их на счёте в турецком банке под 50% годовых, то к 1 августа 2024 года у него было бы приблизительно 1 124 700 долларов США. Это соответствует доходности 12,48% в долларовом выражении.
Инвестиция на 12 месяцев: если инвестор обменял 1 млн долларов США на турецкие лиры 1 января и разместил их на счёте в турецком банке под 50% годовых, то к 1 января 2025 года у него было бы приблизительно 1 311 900 долларов США. Это соответствует доходности 31,19% в долларовом выражении.
*В этих примерах учитываются как начисленные проценты, так и снижение курса лиры по отношению к доллару США. Итоговая доходность инвестиций рассчитана в долларах США.*
Прямые иностранные инвестиции и валютные резервы Турции
В период с 2019 по 2023 год валютные резервы Турции колебались: в 2019 году они составляли 81 млрд долларов, а к концу 2020 года сократились до 49 млрд долларов на фоне мер по стабилизации лиры. Затем резервы восстановились, достигнув 72 млрд долларов к концу 2021 года и увеличившись до 79 млрд долларов в 2022 году.
В 2024 году прямые иностранные инвестиции (ПИИ) положительно повлияли на валютные резервы Турции. Приток ПИИ, который, как ожидается, достигнет в 2024 году 15 млрд долларов, способствовал стабилизации и росту резервов. Увеличению объёма ПИИ помогли исключение Турции из «серого списка» Группы разработки финансовых мер борьбы с отмыванием денег и улучшение её кредитного рейтинга, что укрепило экономическую стабильность страны.
Приток капитала от иностранных инвесторов поддерживает резервы Центрального банка и помогает смягчить давление, связанное с выплатами по внешнему долгу и другими экономическими проблемами. Валютные резервы Турции продемонстрировали устойчивость и к августу 2024 года достигли приблизительно 92,5 млрд долларов.
Июль 2024 года: годовая инфляция в Турции начинает замедляться
Второй месяц подряд годовая инфляция в Турции значительно снижалась и в июле 2024 года составила 61,7% против 71,6% в июне. Министр финансов Mehmet Simsek объявил о снижении, отметив положительные результаты правительственной программы дезинфляции: «Годовая инфляция снижается. Мы продолжаем добиваться положительных результатов во всех направлениях нашей программы. В ближайший период снижение инфляции будет ощущаться сильнее».
В июле Центральный банк Турции четвёртый месяц подряд сохранял стоимость заимствований на уровне 50%. Экономист Nicholas Farr отметил, что усилия Центрального банка приносят результаты и реализуются в соответствии с планом.
Годовая инфляция в Турции достигла пика в 85% в октябре 2022 года — максимального уровня за десятилетие, — после чего снизилась, а в 2023 году снова выросла и превысила 100%. Центральный банк прогнозирует снижение инфляции до 43,5% к концу 2024 года и дальнейшее сокращение до 25,5% в 2025 году. Первое снижение процентной ставки ожидается в конце 2024 года или в 2025 году.
Инфляция замедляется — ждать ли снижения процентных ставок?
Ожидается, что политика высоких процентных ставок сохранится до конца 2024 года в соответствии с экономическими целями. После этого предполагается ввести более низкие ставки и различные меры экономического стимулирования, которые укрепят экономику, снизят стоимость заимствований и вернут ликвидность на рынок.
Генеральный директор Property Turkey Group Cameron Deggin заявил: «Текущая денежно-кредитная политика позволяет достигать поставленных целей: повышение процентных ставок способствует снижению инфляции. Это соответствует нашим предыдущим прогнозам о том, что ликвидность вернётся на рынки к первому кварталу 2025 года, что вновь откроет внутренний рынок и приведёт к дополнительному притоку инвестиций в Турцию».
Deggin добавил: «Вероятнее всего, турецкое правительство начнёт снижать процентные ставки, когда месяц за месяцем будет наблюдаться устойчивое снижение инфляции. Инфляция уже снижается два месяца подряд. Если эта тенденция сохранится ещё один-два месяца, последует снижение ставок. По моему прогнозу, это произойдёт ближе к концу года».
Как это повлияет на рынок недвижимости Турции?
Когда турецкое правительство начнёт снижать процентные ставки, вероятно, изменится финансовое поведение инвесторов. Они могут начать выводить средства из облигаций, акций и депозитных счетов. Причиной станет опасение, что турецкая лира может немного ослабнуть: высокие ставки помогают поддерживать её курс, стимулируя продажу долларов в обмен на лиры.
По мере снижения процентных ставок спрос на турецкую лиру будет ослабевать. Резкого падения курса не ожидается, однако прогнозируется постепенное ослабление лиры. Это побудит инвесторов перераспределить средства, которые в основном размещались за пределами рынка недвижимости.
Многие инвесторы, особенно иностранные, могут предпочесть оставить капитал в Турции, чтобы избежать возможного налогообложения прибыли, полученной ими в своих странах. Поэтому значительная часть этих средств, вероятно, будет направлена в традиционные инвестиционные активы, такие как недвижимость, что создаст новые инвестиционные возможности.
Последние месяцы «зоны покупок»
По мере снижения инфляции и приближения ожидаемого сокращения процентных ставок всё больше инвесторов, вероятно, будут выводить средства из турецких банков и возвращаться на рынок недвижимости. Это приведёт к росту цен и ознаменует завершение нынешнего периода «зоны покупок».
«Ожидается, что в ближайшие 3–4 месяца наиболее привлекательный период для покупок в Турции завершится: инфляция снижается, покупатели возвращаются на рынок, а цены на недвижимость начинают расти. Для инвесторов, рассматривающих турецкий рынок недвижимости, это ключевой момент, поскольку сейчас цены находятся на самом низком уровне. Действуйте сейчас, чтобы воспользоваться этой возможностью до начала следующего цикла роста. Свяжитесь с нами, чтобы получить максимальную доходность от своих инвестиций». Cameron Deggin
2025–2030 годы: причины инвестировать в Турцию
Среднесрочная программа — Среднесрочная программа Турции представляет собой стратегический экономический план, ориентированный на рост, занятость и стабильность. Среди ключевых целей — стабилизация цен, проведение налоговых реформ и повышение эффективности государственного управления, а также увеличение национального дохода до 1,5 трлн долларов к 2028 году. МВФ и ОЭСР прогнозируют, что к 2030 году Турция станет девятой крупнейшей экономикой мира, а к 2060 году — пятой.
Занятость и экспорт — Ориентация Турции на занятость и производство способствовала значительному росту экспорта: с 169 млрд долларов в 2020 году до 265 млрд долларов в 2023 году.
Молодое население — Молодое население Турции со средним возрастом около 31 года — один из ключевых факторов экономического потенциала страны. Молодая рабочая сила способствует росту производительности и инноваций, а также потребительского спроса, создавая предпосылки для устойчивого экономического роста Турции.
Стратегический региональный центр — Стратегическое расположение Турции на стыке Европы, Азии и Ближнего Востока делает её важным региональным центром торговли и инвестиций. Связи со странами развивающихся рынков укрепляют роль страны в глобальных цепочках поставок и открывают доступ к разнообразным рынкам.
Развитие инфраструктуры — Приверженность Турции развитию инфраструктуры подтверждается такими проектами, как Istanbul Airport, тоннель Marmaray и сети высокоскоростных железных дорог.
Инновации и предпринимательство — Динамичная предпринимательская экосистема Турции вносит значительный вклад в экономическую активность страны. Развитие стартап-культуры и ориентация на инновации делают Турцию привлекательным направлением для инвестиций в новые технологии и отрасли.
2025–2030 годы: новая волна инвестиций в недвижимость Турции
Лучшие инвестиционные возможности в Istanbul
После введения правительством правил аренды жилья через Airbnb число квартир для краткосрочной аренды в Istanbul сократилось с 32 000 до 21 000. В 2023 году Istanbul стал самым посещаемым городом мира, и спрос на краткосрочную аренду здесь стремительно растёт. Ожидается, что объекты, одобренные для такой аренды, будут отличаться более высокой заполняемостью и спросом.
По данным Statista Market Insights, доход от краткосрочной аренды в Istanbul вырос с 0,64 млрд долларов в 2017 году до 1,02 млрд долларов в 2023 году. Согласно прогнозам, в 2024 году он составит 1,10 млрд долларов, а к 2028 году достигнет 1,33 млрд долларов. Эта тенденция говорит о том, что владельцы объектов для краткосрочной аренды смогут получать более высокий доход благодаря сокращению предложения и продолжающемуся росту туризма.
Sense Levent: дизайнерские резиденции в Istanbul
Откройте для себя доступную роскошь в Sense Levent — одном из ведущих комплексов дизайнерских резиденций Istanbul. Эти квартиры, созданные в сотрудничестве с Designer Turkey и архитектором Saffet Kaya, обладают значительным потенциалом роста стоимости и одобрены для размещения на Airbnb. Комплекс расположен в Kagithane и также подходит для получения турецкого гражданства.
Оцените перспективные инвестиционные возможности в квартирах Sense Sisli, расположенных в оживлённом районе Bomonti. Всего в нескольких минутах ходьбы находятся Nisantasi, торговый центр Cevahir Mall и станция метро Sisli. Потенциальная годовая доходность от аренды через Airbnb достигает 10%, а покупатели могут претендовать на получение турецкого гражданства за инвестиции.
Когда инвесторы начнут выводить средства из турецких банков и возвращать их на рынок недвижимости, многие предпочтут сохранить капитал в Турции. Некоторые выберут долгосрочный стратегический подход и вложат средства в элитное семейное жильё.
Bodrum — одно из самых востребованных туристических направлений Турции, которое ежегодно привлекает более 1,5 млн иностранных гостей. Это укрепляет его статус популярного места отдыха состоятельных туристов и экспатов. Высокий туристический спрос обеспечивает привлекательную доходность от аренды и значительный потенциал роста стоимости недвижимости.
U House: элитная вилла в Gumusluk, Bodrum
Уникальная возможность, которая выпадает раз в жизни, — стать владельцем по-настоящему особенной недвижимости. Этот великолепный дом, созданный в сотрудничестве с Saffet Kaya, органично сочетает традиционную и современную архитектуру. Его изящный дизайн обрамляет безмятежный бассейн и пышный сад, создавая гармоничное уединённое пространство, где чувственность сочетается с умиротворением.
L House: вилла с панорамным видом на залив Gumusluk, Bodrum
Эта великолепная вилла расположена над заливом Gumusluk и открывает захватывающий панорамный вид на окружающие греческие острова. Шедевр, созданный в результате эксклюзивного сотрудничества с Saffet Kaya, отличается новаторской архитектурой и выразительным стеклянным дизайном.
Когда наступит следующий пик рынка недвижимости в Турции?
«Я ожидаю, что следующая значительная волна роста на рынке недвижимости Турции начнётся примерно в середине или во второй половине 2025 года. Первые признаки повышения спроса могут появиться уже в первом квартале 2025 года. По моему прогнозу, следующий пик рынка недвижимости придётся примерно на 2027–2028 годы, а средний потенциал роста в долларовом выражении составит 50%. В отдельных сегментах Central Istanbul прирост может быть ещё выше, особенно в доступных районах в центре города».
Cameron Deggin
Cameron Deggin Основатель и генеральный директор Property Turkey
Кэмерон Деггин — основатель и генеральный директор Property Turkey. Бывший финансовый специалист и бухгалтер с квалификацией FCCA, он основал компанию в 2001 году, увидев инвестиционный потенциал Турции. Имея более двух десятилетий опыта анализа турецкого рынка недвижимости, Кэмерон регулярно консультирует международных инвесторов, а его комментарии публикуются в таких СМИ, как Financial Times и BBC.
By:
Основатель и генеральный директор Property Turkey
Istanbul 
1 
1 
X