چرا کاهش نرخ بهره در سال ۲۰۲۵ موج تازه‌ای در بازار املاک ترکیه به راه می‌اندازد

با آماده‌شدن بانک مرکزی ترکیه (CBRT) برای کاهش نرخ‌های بهره که از نظر تاریخی در سطح بالایی قرار دارند، بازار املاک ترکیه در سال ۲۰۲۵ و پس از آن در آستانه رونقی چشمگیر قرار دارد. سرمایه‌گذاران داخلی و بین‌المللی آماده‌اند و می‌دانند که ماه‌های پیش رو می‌تواند یکی از هیجان‌انگیزترین فرصت‌ها برای ورود به بازار املاک ترکیه باشد؛ فرصتی که بیش از یک دهه است تکرار نشده است.

تجربه بازارهای جهانی نشان داده است که کاهش نرخ بهره می‌تواند محرکی برای احیای رشد و افزایش توجه به املاک باشد. ترکیه نیز با ترکیبی از جمعیت‌شناسی مطلوب، روند شهرنشینی و تقاضای رو به رشد از این قاعده مستثنا نیست.

کارشناسان و داده‌ها نشان می‌دهند که با آغاز کاهش نرخ بهره، تحولات زیر به‌زودی در ترکیه رخ خواهد داد: افزایش توان خرید، رشد وام‌دهی مسکن، افزایش خریدهای داخلی و ورود سرمایه‌گذاری خارجی. موج تازه‌ای از رونق املاک در راه سواحل ترکیه است.

آغاز کاهش نرخ بهره از ژوئن ۲۰۲۵

بر اساس نظرسنجی Reuters از ۳۸ اقتصاددان، انتظار می‌رود بانک مرکزی ترکیه در پایان ژوئن ۲۰۲۵ چرخه کاهش تدریجی سیاست‌های پولی را که مدت‌ها در انتظار آن بوده‌اند آغاز کند. نرخ بهره مبنا در حال حاضر ۴۶٪ است؛ بالاترین میزان طی چند دهه. پیش‌بینی می‌شود در مرحله نخست ۲۰۰ واحد پایه از این نرخ کاسته شود و نرخ به ۴۴٪ برسد.

انتظار می‌رود این کاهش آغازگر چرخه‌ای از تسهیل سیاست‌های پولی باشد و نرخ بهره مبنا تا پایان دسامبر ۲۰۲۵ به ۳۵٪ برسد. با ورود به سال ۲۰۲۶، کاهش‌های بیشتر می‌تواند نرخ‌ها را تا سه‌ماهه سوم به ۲۵٪ برساند. این تغییر، بازگشتی کامل از سیاست‌های انقباضی است که نخستین بار در سال ۲۰۲۱ اجرا شدند.

داده‌های مؤسسه آمار ترکیه (TurkStat) پیش‌بینی می‌کند که تورم ترکیه در پایان سال به کمتر از ۳۰٪ برسد. این پیش‌بینی با اقدامات اخیر بانک مرکزی ترکیه همسو است و هدف آن بازگشت به رشد پایدار بدون داغ‌شدن بیش از حد اقتصاد است.

نشانه‌های بازار این تغییر را تأیید می‌کنند

در ۱۱ ژوئن ۲۰۲۵، بانک مرکزی ترکیه حراج بازخریدی به ارزش ۱۰۰ میلیارد لیر ترکیه برگزار کرد. این اقدام نشانه‌ای از تسهیل نقدینگی و آماده‌سازی برای اعلام نرخ‌های بهره پایین‌تر تلقی شده است.

در پی امیدواری به ارزان‌ترشدن وام‌ها و افزایش وام‌دهی مسکن، بازارهای مالی ترکیه رشد چشمگیری را تجربه کردند؛ Bloomberg از افزایش ۵٪ سهام بانک‌های ترکیه خبر داد و لیر ترکیه نیز ثبات بیشتری پیدا کرد که نشانه اعتماد سرمایه‌گذاران بود.

Fitch Ratings در گزارش میان‌سال خود، چشم‌انداز ترکیه را از «منفی» به «باثبات» تغییر داد. Fitch همچنین با اشاره به بهبود انضباط مالی و کاهش تورم، پیش‌بینی کرد نرخ بهره تا پایان سال ۲۰۲۵ به ۳۳٪ کاهش یابد. Moody’s نیز چشم‌انداز ترکیه را ارتقا داد.

این تحولات برای بازار املاک ترکیه چه معنایی دارد؟

به‌طور خلاصه، با ادامه کاهش نرخ بهره، بخش املاک نیز رشد خواهد کرد و رونقی چشمگیر را تجربه می‌کند. در سال‌های اخیر، هزینه بالای وام‌گیری فعالیت وام مسکن در میان خریداران محلی را کاهش داده است، زیرا بسیاری از خریداران بالقوه خرید خود را به تعویق انداخته‌اند. این هزینه‌ها همچنین باعث شده توسعه‌دهندگان پروژه‌های جدید را به تأخیر بیندازند. با ارزان‌ترشدن وام‌گیری، توسعه‌دهندگان می‌توانند پروژه‌ها را از سر بگیرند و خریداران محلی دوباره به بازار بازمی‌گردند.

داده‌ها نشان می‌دهند که بازار املاک ترکیه در گذشته پس از دوره‌های تسهیل سیاست‌های پولی رشد سریعی داشته است. پس از بحران مالی جهانی سال ۲۰۰۸، قیمت املاک در ترکیه از ۲۰۰۹ تا ۲۰۱۳ به‌طور متوسط سالانه ۱۲٪ افزایش یافت. پس از کاهش نرخ بهره در سال ۲۰۱۹ نیز روند مشابهی دیده شد و قیمت املاک در استانبول تا سال ۲۰۲۱ نسبت به سال قبل ۲۰٪ رشد کرد.

تحلیلگران معتقدند این چرخه تازه می‌تواند از تمام دوره‌های پیشین پربازده‌تر باشد. داده‌ها حاکی از آن است که قیمت‌ها در مناطق ممتاز ترکیه، مانند کاغیت‌خانه، لونت و بخش‌هایی از شیشلی در استانبول، ممکن است طی سه تا پنج سال آینده دو برابر شوند. از دیگر مناطق ممتاز که احتمال افزایش چشمگیر قیمت در آن‌ها وجود دارد می‌توان به یالیکاواک و گوموشلوک در بدروم و همچنین بخش‌هایی از ازمیر و آنتالیا اشاره کرد.

ملک‌های پیشنهادی: SENSE LEVENT و SENSE SISLI در استانبول.

چشم‌انداز سرمایه‌گذاری خارجی

سرمایه‌گذاری خارجی در املاک ترکیه از میانه دهه ۲۰۱۰ تا دهه ۲۰۲۰ جهش کرد. بر اساس داده‌ها، اتباع خارجی در سال ۲۰۲۲ در مجموع ۶۷٬۰۰۰ ملک در ترکیه خریدند. این رقم در سال ۲۰۲۴ و در پی شرایط انقباضی جهانی به ۴۰٬۰۰۰ کاهش یافت. انتظار می‌رود پس از کاهش نرخ بهره و تثبیت تورم، علاقه و تقاضای خارجی افزایش چشمگیری پیدا کند.

برنامه شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری (CBI) یکی از محبوب‌ترین طرح‌های شهروندی در جهان است و به اتباع خارجی امکان می‌دهد با سرمایه‌گذاری حداقل ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا در املاک، گذرنامه ترکیه دریافت کنند. کاهش نرخ بهره و ارزش کنونی لیر ترکیه جذابیت این طرح را بیشتر می‌کند.

املاک ترکیه مدت‌هاست در میان خریداران خاورمیانه‌ای و اروپایی که به دنبال نقل مکان یا خانه‌ای برای تعطیلات در آب‌وهوای آفتابی هستند، محبوبیت داشته است. روند تازه‌ای نیز شکل گرفته است: خریداران آسیایی، به‌ویژه از چین، برای کسب درآمد اجاره بالا در ترکیه سرمایه‌گذاری می‌کنند. استانبول، بدروم، فتحیه و بورسا همچنان از گزینه‌های برتر سرمایه‌گذاران خارجی هستند.

ملک‌های پیشنهادی: U HOUSE و L HOUSE در بدروم.

جمعیت جوان + وام‌های بلندمدت = جهش تقاضا

ترکیه با بیش از ۸۵ میلیون نفر جمعیت و میانگین سنی تنها ۳۲ سال، یکی از جوان‌ترین جمعیت‌ها در اروپا و خاورمیانه را دارد. جمعیت جوان، شهرنشین و آشنا با فناوری است و اکنون در حال ورود به سال‌های اوج خرید خانه است.

تا همین اواخر، مدت بازپرداخت وام مسکن در ترکیه معمولاً به ۱۰ سال محدود می‌شد. نرخ‌های بهره بالا دسترسی به وام‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه را محدود می‌کرد و خرید خانه را برای نسل جوان ترکیه دشوار می‌ساخت. دولت در سال ۲۰۲۵ از طرح‌هایی از جمله افزایش مدت وام مسکن تا ۲۵ سال خبر داد. در نتیجه، خرید خانه برای میلیون‌ها متخصص امکان‌پذیرتر می‌شود؛ پرداخت‌های ماهانه تا ۴۰٪ کمتر خواهد بود و در بازه زمانی طولانی‌تری تقسیم می‌شود.

در آوریل ۲۰۲۵، وزارت خزانه‌داری و دارایی از برنامه‌هایی برای طرح مالکیت خانه در سراسر ترکیه خبر داد. این برنامه جدید خریداران زیر ۳۵ سال را هدف قرار می‌دهد و برای املاک واجد شرایط، نرخ بهره یارانه‌ای، کمک‌هزینه پیش‌پرداخت و کاهش عوارض تمبر را در نظر می‌گیرد.

رونق ساخت‌وساز و توسعه

با افزایش تقاضای داخلی برای ملک و دسترسی آسان‌تر به منابع مالی، بخش ساخت‌وساز در سال ۲۰۲۵ در آستانه رونق قرار دارد. بنا بر اعلام انجمن پیمانکاران ترکیه (TMB)، بیش از ۳۵۰ پروژه مسکونی و چندمنظوره در مرحله پیش از آغاز عرضه قرار دارند. انتظار می‌رود از سه‌ماهه سوم ۲۰۲۵ موجی از پروژه‌های ساختمانی جدید در استانبول، آنکارا و شهرهای تفریحی ساحلی آغاز شود.

طبقه متوسط رو به رشد ترکیه به دنبال سبک زندگی بهتر است. جوامع مسکونی محصور، خانه‌های مجهز به فناوری هوشمند و طراحی سازگار با محیط زیست تقاضای زیادی دارند. پروژه‌های جدید در نقاط راهبردی باشاک‌شهیر در استانبول، کنیالتی در آنتالیا و بورنووا در ازمیر برای پاسخ‌گویی به این تقاضا با طرح جامع توسعه می‌یابند.

بازده اجاره و فرصت‌های خرید برای اجاره‌دادن

انتظار می‌رود کاهش نرخ بهره و افزایش تقاضای خریداران، قیمت املاک ترکیه را بالا ببرد. هم‌زمان، تقاضا برای اجاره نیز به‌سرعت در حال افزایش است. در بزرگ‌ترین شهر ترکیه، استانبول، ۲۵۰٬۰۰۰ دانشجوی بین‌المللی و ۱۵۰٬۰۰۰ کوچ دیجیتال و نیروی دورکار مجموعه‌ای از مستأجران بالقوه را برای انتخاب سرمایه‌گذاران فراهم می‌کنند.

در سال ۲۰۲۵، میانگین بازده ناخالص اجاره در استانبول بین ۵٪ تا ۷٪ است. دیدن بازده ۱۰٪ در مناطق پرتقاضا و مناسب اجاره کوتاه‌مدت، از جمله بی‌اوغلو، شیشلی و کادیکوی، غیرمعمول نیست. قوانین جدید Airbnb در ترکیه در سال ۲۰۲۴ معرفی شدند و شفافیت و ثبات حقوقی بیشتری برای سرمایه‌گذاران فراهم کردند.

موج در راه است؛ زمان ورود اکنون است

نشانه‌های اقتصادی و جمعیت‌شناختی همگی در یک جهت‌اند: رو به رشد. کاهش نرخ بهره در راه است، شرایط وام‌دهی و بازپرداخت وام مسکن بهتر می‌شود، ساخت‌وساز دوباره آغاز شده و خریداران خارجی پیشگام به بازار بازمی‌گردند. تقاضای داخلی که به‌دلیل سیاست‌های پولی انقباضی متوقف شده بود، به‌زودی آزاد می‌شود و جهشی چشمگیر خواهد داشت.

برای سرمایه‌گذاران راهبردی، زمان اقدام همین حالاست. دوره پیش از رونق، فرصتی کوتاه است که قیمت‌های بهتر، مشوق‌های بیشتر از سوی توسعه‌دهندگان و امکان انتخاب گسترده‌تری از میان بهترین ملک‌ها را فراهم می‌کند. تا سال ۲۰۲۶، رقابت دوباره بازمی‌گردد و دسترسی به فرصت‌های برتر دشوارتر خواهد شد. چه خریدار بین‌المللیِ باراولی باشید و چه سرمایه‌گذاری باتجربه که قصد گسترش سبد سرمایه‌گذاری خود را دارد، بازه ۲۰۲۵ تا ۲۰۲۶ می‌تواند سودآورترین چرخه بازار املاک ترکیه از اوایل دهه ۲۰۱۰ باشد.

برای آشنایی با بهترین گزینه‌های موجود و نحوه بهره‌برداری موفق از این تغییر بزرگ در بازار، با تیم متخصص ما در Property Turkey تماس بگیرید. با خوشحالی به همه پرسش‌های شما پاسخ می‌دهیم.

«در آستانه انفجاری در بازار املاک هستیم. به‌محض اینکه بانک مرکزی کاهش نرخ بهره را آغاز کند، و این اتفاق خواهد افتاد، بازار با سرعت حرکت خواهد کرد. قیمت‌ها در مناطق کلیدی طی چند سال آینده دوباره دو برابر می‌شوند. اگر به سرمایه‌گذاری بلندمدت فکر می‌کنید، زمان اقدام همین حالاست.»

– Cameron Deggin، مدیرعامل Property Turkey

Cameron Deggin بنیان‌گذار و مدیرعامل Property Turkey

کامرون دیگین بنیان‌گذار و مدیرعامل Property Turkey است. او که پیش‌تر در حوزه مالی فعالیت می‌کرد و دارای مدرک حسابداری حرفه‌ای FCCA است، پس از تشخیص پتانسیل سرمایه‌گذاری در ترکیه، این شرکت را در سال ۲۰۰۱ تأسیس کرد. کامرون با بیش از دو دهه تحلیل بازار املاک ترکیه، به‌طور منظم به سرمایه‌گذاران بین‌المللی مشاوره می‌دهد و دیدگاه‌های او در رسانه‌هایی از جمله فایننشال تایمز و بی‌بی‌سی بازتاب می‌یابد.

نویسندهٔ 1,042 مقاله | |

مشاهده پروفایل کامل نویسنده →