خرده‌فروشی‌های کوچک در استانبول: دیگر انتخابی هوشمندانه برای سرمایه‌گذاری نیستند

سال‌هاست که سرمایه‌گذاران بین‌المللی جذب خیابان‌های پرجنب‌وجوش و تاریخی استانبول می‌شوند و برای کسب درآمد اجاره بالا از فرهنگ تجاری دیرپای این شهر، فروشگاه‌های کوچک خرده‌فروشی را در مناطق شهری پرطرفدار خریداری می‌کنند.

بااین‌حال، شیوه خرید مردم در سراسر جهان با گذر زمان در حال تغییر است و بازدهی‌هایی که زمانی فروشگاه‌های کوچک خرده‌فروشی به‌طور باثبات ایجاد می‌کردند، به‌سرعت در حال دگرگونی است. سرمایه‌گذاران هوشمند امروزی باید بدانند چرا مغازه‌های کوچک اکنون به سرمایه‌گذاری‌هایی پرریسک تبدیل می‌شوند و چه بخش‌هایی از بازار املاک و مستغلات استانبول جای آن‌ها را می‌گیرند.

چرا مغازه‌های کوچک در استانبول سرمایه‌گذاری خوبی نیستند

۱. تحول دیجیتال: تغییر عادت‌های مصرف‌کنندگان

استانبول نیز مانند بیشتر شهرهای مدرن، در حال تجربه دگرگونی در خرده‌فروشی و عادت‌های خرید است؛ تغییری که از پیامدهای COVID و گسترش غول‌های تجارت الکترونیکی از جمله Trendyol، Getir و Hepsiburada ناشی می‌شود. پیش از COVID، خرید آنلاین تنها ۸٪ از کل خریدها در استانبول را تشکیل می‌داد. این رقم تا سال ۲۰۲۴ به ۳۵٪ رسیده بود و همچنان هر سال افزایش می‌یابد.

مصرف‌کنندگان در ترکیه به‌دلیل راحتی بیشتر، تنوع انتخاب و امکان مقایسه فوری قیمت‌ها، خرید آنلاین را در اولویت قرار می‌دهند. این تغییر گسترده بر مغازه‌های سنتی رو به خیابان در سراسر شهر تأثیر گذاشته است، از جمله:

- کاهش رفت‌وآمد مشتریان: با افزایش خرید آنلاین و تحویل کالا در خانه، تعداد مراجعه روزانه به فروشگاه‌های کوچک و بوتیک‌ها رو به کاهش است.

- رقابت بر سر پایین‌آوردن قیمت‌ها: خرده‌فروشان کوچک برای رقابت با قیمت‌ها و تنوعی که پلتفرم‌های دیجیتال، فروشگاه‌های زنجیره‌ای بزرگ و برندها ارائه می‌دهند، با مشکل روبه‌رو هستند.

- کاهش وفاداری مشتریان: امروزه قیمت است که وفاداری مشتری را شکل می‌دهد، نه موقعیت مکانی. فروشگاه‌های محلی محله دیگر مانند گذشته انتخاب همیشگی خانواده‌ها نیستند.

۲. افزایش هزینه‌ها و کاهش حاشیه سود

در مطلوب‌ترین موقعیت‌های مرکز شهر و خیابان‌های معروف خرید، هزینه اجاره ماهانه و مخارج روزانه اداره مغازه‌های کوچک به‌دلیل تورم بالا و کاهش ارزش لیر ترکیه به‌شدت افزایش یافته است. بسیاری از مالکان و صاحبان مغازه با موارد زیر روبه‌رو هستند:

- کاهش بازدهی‌ها: با وجود افزایش اجاره‌بها، این افزایش با رشد هزینه‌های ناشی از مالکیت یک مغازه کوچک هم‌پایگی نکرده است؛ در نتیجه، حاشیه سود کاهش می‌یابد.

- نگهداری و به‌روزرسانی: تغییرات مقررات دولتی، از جمله الزامات جدید بهداشتی، تدابیر ایمنی و قوانین دسترس‌پذیری، انجام به‌روزرسانی‌های پرهزینه را ضروری می‌کند.

- توان مالی مستأجران: کسب‌وکارهای کوچک با حاشیه سود محدود فعالیت می‌کنند و افزایش اجاره و هزینه‌ها فشار زیادی بر آن‌ها وارد می‌کند. احتمال نپرداختن اجاره و تعطیلی کسب‌وکار نیز رو به افزایش است.

۳. نامطمئن‌بودن اجاره‌نشینی و ریسک بالای خالی‌ماندن ملک

در فضاهای خرده‌فروشی بزرگ، مالکان معمولاً مستأجران اصلی‌ای پیدا می‌کنند که سال‌ها درآمد اجاره ایجاد می‌کنند: برندهای ملی، سوپرمارکت‌های بزرگ و فروشگاه‌های بین‌المللی. فروشگاه‌های کوچک خرده‌فروشی و مغازه‌های رو به خیابان معمولاً به کسب‌وکارهای کوچک یا کارآفرینان محلی تازه‌کار اجاره داده می‌شوند. این وضعیت برای مالک می‌تواند پیامدهای زیر را داشته باشد:

- جابه‌جایی زیاد مستأجران: تعطیلی ناگهانی کسب‌وکارهایی که موفق نمی‌شوند، باعث می‌شود مستأجران مرتب بیایند و بروند. در نتیجه ممکن است ملک مدت طولانی خالی بماند و بین قراردادهای اجاره به بازسازی نیاز داشته باشد؛ مسائلی که هزینه کلی را افزایش می‌دهند.

- ریسک اعتباری: کسب‌وکارهای کوچک و مغازه‌های محلی در برابر رکود اقتصاد ترکیه، نوسان ارز و تغییرات سریع عادت‌های مصرف‌کنندگان بسیار آسیب‌پذیرند.

۴. فروش مجدد دشوار و چشم‌انداز محدود رشد سرمایه

در شرایط اقتصادی کنونی ترکیه، املاک کوچک رو به خیابان و فروشگاه‌های خرده‌فروشی اغلب برای فروش عرضه می‌شوند؛ این موضوع باعث مازاد واحدهای موجود و کاهش قدرت چانه‌زنی هنگام فروش می‌شود. این وضعیت به‌ویژه در محله‌های کوچک‌تر خارج از مرکز شهر مشهود است و پیامدهای زیر را دارد:

- فروش دارایی‌ها زمان بیشتری می‌برد: فروش این دارایی‌های کوچک برای مالکان بسیار طولانی‌تر شده است. خریداران جدید ریسک‌های مالکیت یک فروشگاه خرده‌فروشی را تشخیص می‌دهند و اغلب برای قیمت نهایی تخفیف زیادی می‌خواهند.

- رشد محدود قیمت: به‌دلیل مازاد عرضه، قیمت واحدهای خرده‌فروشی کوچک به‌اندازه املاک مسکونی یا املاک تجاری شاخص در مرکز شهر سریع افزایش نمی‌یابد. این موضوع حتی در بازه میان‌مدت تا بلندمدت نیز مشهود است.

۵. مشکلی جهانی برای مغازه‌های کوچک

مشکل سرمایه‌گذاری برای صاحبان مغازه‌های کوچک تنها به استانبول محدود نمی‌شود. داده‌ها در لندن نشان می‌دهند که بیش از ۱۳٬۰۰۰ مغازه رو به خیابان در سال ۲۰۲۴ تعطیل شدند؛ یعنی به‌طور میانگین روزانه ۳۴ مغازه. در New York، تا ۲۵٪ از پروژه‌های جدید املاک، فضاهای قدیمی خرده‌فروشی و اداری بوده‌اند که به آپارتمان‌های مسکونی تبدیل می‌شوند. روند جهانی روشن است:

- رفت‌وآمد به مغازه‌های کوچک کاهش می‌یابد: در سراسر جهان، خیابان‌های معروف خرید خلوت می‌شوند، زیرا افراد بیشتری به‌صورت آنلاین خرید می‌کنند.

- مغازه‌های تعطیل‌شده به آپارتمان تبدیل می‌شوند: تبدیل مغازه‌های قدیمی به آپارتمان‌های مسکونی فقط در New York اتفاق نمی‌افتد. این روند در شهرهای پرطرفدار سراسر جهان نیز دیده می‌شود.

- رفتار مصرف‌کنندگان تغییر کرده است: مشتریان راحتی خرید دیجیتال را به خرید از مغازه‌های خیابانی ترجیح می‌دهند؛ چه برای لباس، مواد غذایی یا رستوران.

زمان بازنگری راهبردی در سرمایه‌گذاری

با ادامه کاهش بازدهی‌ها، تعطیلی مستأجران و دشوارترشدن خروج از سرمایه‌گذاری، زمان آن رسیده است که سرمایه‌گذاری در فروشگاه‌های کوچک خرده‌فروشی استانبول را از نو ارزیابی کنیم. برای کسب درآمد اجاره قابل‌اتکا و رشد سرمایه در آینده، فرصت‌های بهتری را می‌توان در بخش‌های دیگر بازار املاک و مستغلات استانبول پیدا کرد.

یک آپارتمان مسکونی با موقعیت مکانی مناسب مستأجران بین‌المللی را جذب می‌کند و افزایش مستمر ارزش سرمایه را برای سرمایه‌گذاران به همراه دارد؛ به‌ویژه در مقایسه با مغازه‌های خرده‌فروشی با قیمت مشابه. همچنین برای کسانی که قصد دریافت شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری را دارند، گزینه ساده‌تری است. این انتخابی هوشمندانه و راهبردی است.

چرا آپارتمان‌های مسکونی انتخاب هوشمندانه‌ای هستند

قیمت یک مغازه کوچک خرده‌فروشی در استانبول به‌طور میانگین بین ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا تا ۵۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا است. با این بودجه، سرمایه‌گذاران می‌توانند آپارتمانی باکیفیت در مناطق پرطرفدار استانبول، مانند شیشلی، آتاکوی یا کارتال خریداری کنند.

چرا آپارتمان‌های مسکونی گزینه بهتری هستند:

- برای رسیدن به حداقل سرمایه‌گذاری ۴۰۰٬۰۰۰ دلاری آمریکا جهت دریافت شهروندی ترکیه مناسب‌اند.

- بازده خالص اجاره در مناطق دارای رشد بالا اغلب به ۵٪ تا ۷٪ در سال می‌رسد.

- نقدشوندگی بالا و بازار فروش مجدد گسترده، رشد سرمایه را تضمین می‌کند.

- مدیریت املاک آسان‌تر است، ریسک کمتری دارند و راه خروج از سرمایه‌گذاری نیز روشن‌تر است.

هنوز به املاک تجاری علاقه دارید؟ یا بزرگ سرمایه‌گذاری کنید یا وارد این حوزه نشوید

سرمایه‌گذارانی که همچنان مصمم به سرمایه‌گذاری در املاک تجاری در استانبول هستند، به دو چیز نیاز دارند: جاه‌طلبی بزرگ و سرمایه قابل‌توجه. در بازار املاک تجاری بخش‌های سودآوری وجود دارند، اما به سرمایه‌گذاری حداقل ۱ میلیون دلار آمریکا، شناخت بازار محلی و تعهد به فعالیت بلندمدت نیاز دارند. سرمایه‌گذاری کمتر از این میزان احتمالاً عملکرد ضعیفی خواهد داشت. سه بازار تخصصی شهر عبارت‌اند از:

۱ – انبارهای لجستیکی: این انبارها در حومه شهر قرار دارند و به‌عنوان مراکز تجارت الکترونیکی برای پردازش سفارش‌ها و ذخیره کالا استفاده می‌شوند.

۲ – فضاهای تفریحی و گردشگری: مکان‌هایی مانند هتل‌های بوتیک و ساختمان‌های واقع در مناطق تاریخی همچنان می‌توانند سود بالایی برای سرمایه‌گذاران ایجاد کنند.

۳ – واحدهای خرده‌فروشی بزرگ و مستأجران معتبر: واحدهای بزرگ خرده‌فروشی که می‌توان آن‌ها را به مستأجران معتبر، از جمله سوپرمارکت‌های برنددار و فروشگاه‌های زنجیره‌ای بین‌المللی، اجاره داد.

کدام بخش از بازار استانبول برای شما مناسب‌تر است؟

سرمایه‌گذارانی که ثبات، درآمد اجاره و افزایش بلندمدت ارزش سرمایه را در اولویت قرار می‌دهند، باید فراتر از مغازه‌های کوچک خیابانی فکر کنند. اگر بودجه شما بین ۴۰۰٬۰۰۰ تا ۵۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا است، داده‌های استانبول نشان می‌دهند که املاک مسکونی بازده بیشتری دارند؛ بازده بیشتر، رشد قیمت بالاتر و مدیریت آسان‌تر. افرادی که بیش از ۱ میلیون دلار آمریکا بودجه دارند، می‌توانند واحدهای تجاری بزرگ‌تری پیدا کنند که در صورت مدیریت مانند یک کسب‌وکار، نه صرفاً یک دارایی، عملکرد خوبی خواهند داشت.

برای اطلاعات بیشتر و دریافت تماس مشاوره رایگان درباره اینکه کدام گزینه با شرایط و نیازهای شما تناسب بیشتری دارد، لطفاً همین امروز با ما تماس بگیرید. در Property Turkey بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در بازار استانبول داریم. مشاوران ما با دانش گسترده، اطلاعات به‌روز و مجموعه‌ای متنوع از گزینه‌ها، راهنمای شما خواهند بود.

Cameron Deggin بنیان‌گذار و مدیرعامل Property Turkey

کامرون دیگین بنیان‌گذار و مدیرعامل Property Turkey است. او که پیش‌تر در حوزه مالی فعالیت می‌کرد و دارای مدرک حسابداری حرفه‌ای FCCA است، پس از تشخیص پتانسیل سرمایه‌گذاری در ترکیه، این شرکت را در سال ۲۰۰۱ تأسیس کرد. کامرون با بیش از دو دهه تحلیل بازار املاک ترکیه، به‌طور منظم به سرمایه‌گذاران بین‌المللی مشاوره می‌دهد و دیدگاه‌های او در رسانه‌هایی از جمله فایننشال تایمز و بی‌بی‌سی بازتاب می‌یابد.

نویسندهٔ 1,044 مقاله | |

مشاهده پروفایل کامل نویسنده →