На протяжении многих лет международных инвесторов привлекали оживлённые улицы Стамбула с богатой историей: они покупали небольшие розничные торговые точки в популярных городских районах, рассчитывая на высокий доход от аренды благодаря неизменной коммерческой культуре города.
Однако современные тенденции меняют привычки покупателей во всём мире, и стабильная прежде доходность небольших торговых точек быстро меняется. Сегодня разумному инвестору важно понимать, почему небольшие магазины становятся высокорисковым вложением и какие сегменты рынка недвижимости Стамбула приходят им на смену.
Почему небольшие магазины в Стамбуле — невыгодное вложение
1. Цифровая революция: изменение покупательских привычек
Как и в большинстве современных городов, в Стамбуле меняются розничная торговля и привычки покупателей. На это влияют последствия ковида и расширение деятельности крупных компаний электронной коммерции, включая Trendyol, Getir и Hepsiburada. До ковида на онлайн-покупки приходилось всего 8% всех покупок в Стамбуле. К 2024 году этот показатель вырос до 35% и продолжает ежегодно увеличиваться.
Потребители в Турции всё чаще выбирают онлайн-покупки благодаря удобству, широкому выбору и возможности мгновенно сравнить цены. Этот повсеместный сдвиг затронул традиционные магазины на городских улицах, в том числе:
- Снижение потока посетителей: небольшие торговые точки и бутики теряют ежедневных покупателей, поскольку всё больше людей заказывают товары онлайн с доставкой на дом.
- Ценовая гонка на понижение: небольшим розничным продавцам трудно конкурировать с ценами и ассортиментом цифровых платформ, крупных сетей и брендов.
- Ослабление лояльности покупателей: сегодня лояльность определяется ценой, а не местоположением. Магазины в местных районах уже не являются для семей привычным местом покупок, каким были раньше.
2. Рост расходов и сокращение маржи
В самых востребованных районах центра города и на известных торговых улицах ежемесячная арендная плата и ежедневные операционные расходы небольших магазинов резко растут из-за высокой инфляции и обесценивания турецкой лиры. Многим арендодателям и владельцам магазинов приходится сталкиваться со следующими проблемами:
- Снижение доходности: хотя арендная плата растёт, она не поспевает за увеличением расходов на владение небольшим магазином, поэтому прибыль сокращается.
- Обслуживание и модернизация: изменения в государственных требованиях, включая новые санитарные нормы, меры безопасности и правила доступности, требуют дорогостоящей модернизации.
- Платёжеспособность арендаторов: малый бизнес работает с небольшой прибылью и испытывает серьёзное давление из-за роста арендной платы и других расходов. Вероятность просрочки платежей и закрытия предприятий увеличивается.
3. Нестабильность аренды и высокий риск простоя
В крупных торговых помещениях владельцам недвижимости часто удаётся найти якорных арендаторов, обеспечивающих доход от аренды на долгие годы: национальные бренды, крупные супермаркеты и международные магазины. Небольшие розничные точки и магазины на улицах обычно сдаются малому бизнесу или местным начинающим предпринимателям. Для владельца это может обернуться следующими проблемами:
- Высокая сменяемость арендаторов: неудачные попытки вести бизнес нередко заканчиваются внезапным закрытием магазина и уходом арендатора. Это может привести к длительным периодам простоя и необходимости ремонта между договорами аренды, увеличивая общие расходы.
- Кредитный риск: малые предприятия и местные магазины особенно уязвимы перед спадом в экономике Турции, колебаниями валютного курса и быстрым изменением потребительских привычек.
4. Сложности при перепродаже и ограниченный потенциал роста капитала
В нынешней экономической ситуации в Турции небольшие торговые помещения на улицах и розничные точки часто выставляются на продажу. Из-за этого на рынке появляется избыток объектов, а возможности для торга при продаже сокращаются. Особенно заметно это в небольших районах за пределами центра города, что приводит к следующим последствиям:
- Продажа объектов занимает больше времени: владельцам приходится гораздо дольше ждать покупателя. Новые покупатели осознают риски владения розничной торговой точкой и нередко требуют значительной скидки от итоговой цены.
- Умеренный рост стоимости: из-за избытка предложения стоимость небольших торговых помещений растёт медленнее, чем стоимость жилой недвижимости или знаковых коммерческих объектов в центре города. Это заметно даже в средне- и долгосрочной перспективе.
5. Глобальная проблема небольших магазинов
Проблемы с инвестициями в небольшие магазины касаются не только Стамбула. Согласно статистике, в Лондоне в 2024 году закрылось более 13 000 магазинов на городских улицах — в среднем 34 магазина в день. В Нью-Йорке до 25% новых проектов в сфере недвижимости представляют собой бывшие торговые и офисные помещения, которые переоборудуют в жилые квартиры. Глобальная тенденция очевидна:
- Поток посетителей небольших магазинов сокращается: по всему миру известные торговые улицы пустеют, поскольку всё больше людей совершают покупки онлайн.
- Закрытые магазины переоборудуют в квартиры: превращение бывших торговых помещений в жильё происходит не только в New York. Эта тенденция наблюдается в популярных городах по всему миру.
- Потребительское поведение изменилось: покупатели предпочитают удобство цифровых сервисов походам по магазинам — будь то покупка одежды или продуктов либо посещение ресторанов.
Пора пересмотреть инвестиционную стратегию
Доходность продолжает снижаться, арендаторы закрывают магазины, а продать объект становится всё сложнее. Пора пересмотреть целесообразность вложений в небольшие торговые точки Стамбула. Более надёжный доход от аренды и перспективы долгосрочного роста капитала можно найти в других сегментах рынка недвижимости Стамбула.
Жилая квартира в удачном районе привлекает арендаторов со всего мира и обеспечивает инвесторам стабильный рост капитала. Особенно выгодно это по сравнению с торговыми помещениями аналогичной стоимости. Кроме того, такая квартира упрощает получение турецкого гражданства за инвестиции. Это разумный и стратегически верный выбор.
Почему жилая квартира — разумный выбор
Небольшой магазин в Стамбуле стоит в среднем от 400 000 до 500 000 долларов США. За эту сумму инвестор может приобрести качественную квартиру в востребованных районах Стамбула, таких как Шишли, Атакёй или Картал.
Преимущества жилых квартир:
- Подходят для достижения порога в 400 000 долларов США, необходимого для получения турецкого гражданства.
- Чистая доходность от аренды в районах с высоким потенциалом роста часто достигает 5–7% годовых.
- Рост стоимости капитала подкрепляется высокой ликвидностью и широким рынком перепродажи.
- Недвижимость проще в управлении, риски ниже, а продать её легче.
Всё ещё интересует коммерческая недвижимость? Выбирайте масштаб или не беритесь вовсе
Инвесторам, которые по-прежнему намерены вкладывать средства в коммерческую недвижимость Стамбула, нужны две вещи: серьёзные амбиции и значительный капитал. В коммерческом сегменте есть прибыльные направления, однако для них требуются инвестиции от 1 миллиона долларов США, знание местного рынка и готовность заниматься бизнесом в долгосрочной перспективе. При меньшем бюджете инвестиции, скорее всего, не оправдают ожиданий. В городе есть три перспективных узкоспециализированных рынка:
1 – Логистические склады: расположены на окраинах города и используются как центры электронной коммерции для обработки заказов и хранения товаров.
2 – Объекты для отдыха и досуга: такие объекты, как бутик-отели и здания в исторических районах, по-прежнему могут приносить инвесторам высокую прибыль.
3 – Крупные торговые помещения и надёжные арендаторы: большие торговые площади, которые можно сдавать надёжным арендаторам, в том числе брендовым супермаркетам и международным сетям.
Какой сегмент рынка Стамбула подойдёт вам лучше всего?
Инвесторам, для которых важны стабильность, доход от аренды и долгосрочный рост капитала, стоит рассмотреть варианты помимо небольших магазинов. Если ваш бюджет составляет от 400 000 до 500 000 долларов США, данные показывают, что жилая недвижимость в Стамбуле предлагает больше: более высокую доходность, больший прирост стоимости и более простое управление. Инвесторы с бюджетом свыше 1 миллиона долларов США могут найти крупные коммерческие помещения, которые будут приносить доход при профессиональном управлении бизнесом, а не просто владении объектом.
Чтобы получить дополнительную информацию и бесплатно обсудить по телефону, какой вариант лучше соответствует вашим целям и требованиям, позвоните нам или свяжитесь с нами сегодня. Команда Property Turkey работает на рынке Стамбула более 20 лет. Наши консультанты обладают глубокими знаниями рынка и актуальной информацией, а также помогут подобрать подходящий объект из широкого портфеля недвижимости.
Cameron Deggin 
Основатель и генеральный директор Property Turkey
Кэмерон Деггин — основатель и генеральный директор Property Turkey. Бывший финансовый специалист и бухгалтер с квалификацией FCCA, он основал компанию в 2001 году, увидев инвестиционный потенциал Турции. Имея более двух десятилетий опыта анализа турецкого рынка недвижимости, Кэмерон регулярно консультирует международных инвесторов, а его комментарии публикуются в таких СМИ, как Financial Times и BBC.
Посмотреть полный профиль автора →
By:
Bodrum 
4 
4 
X