آیا سرمایه‌گذاری در خرده‌فروشی خیابان‌های اصلی استانبول هنوز ارزش دارد؟

در پنج سال گذشته، خیابان‌ها و مناطق برتر خرید استانبول، از جمله خیابان استقلال، خیابان باغدات و نیشانتاشی، شاهد کاهش آشکاری در متراژ فضاهای خرده‌فروشی اجاره‌شده و تعداد مغازه‌های فعال بوده‌اند. این روند نشان می‌دهد که جذابیت و اجاره‌پذیری فروشگاه‌های سنتی در سطح شهر رو به کاهش است.

این تغییر تنها مختص استانبول نیست. شهرهای بزرگی مانند لندن و New York نیز در دهه گذشته دستخوش تحولات مشابهی شده‌اند؛ خیابان‌های اصلی که زمانی پر از فعالیت‌های خرده‌فروشی بودند، با تعطیلی شمار زیادی از فروشگاه‌ها روبه‌رو شده‌اند و بسیاری از فضاها کاربری مسکونی پیدا کرده‌اند. علت اصلی این روند، رشد سریع تجارت الکترونیک و خرید آنلاین است که عادت‌های خرید مصرف‌کنندگان را دگرگون کرده است.

چرا خرده‌فروشی در خیابان‌های اصلی استانبول رو به افول است

خیابان‌های خرده‌فروشی نمادین استانبول با افت چشمگیر فعالیت‌های اجاره تجاری روبه‌رو شده‌اند. برای مثال، خیابان باغدات کاهش شدیدی را تجربه کرده و حجم اجاره از ۲۴٬۵۵۳ متر مربع در سال ۲۰۲۱ به کمتر از ۵٬۰۰۰ متر مربع از سال ۲۰۲۲ به بعد رسیده است. نیشانتاشی و خیابان استقلال نیز با افت‌های مشابهی روبه‌رو بوده‌اند و حجم اجاره و معاملات اجاره در آن‌ها به‌شدت کاهش یافته است. این وضعیت از کاهش رفت‌وآمد عابران، افت علاقه خرده‌فروشان و تغییر گسترده‌تر در فضای خرده‌فروشی استانبول حکایت دارد.

داده‌های اتاق بازرگانی استانبول (ITO) و مؤسسه آمار ترکیه (TurkStat) نشان می‌دهد که نرخ خالی‌ماندن واحدهای خرده‌فروشی در خیابان‌های اصلی استانبول بین سال‌های ۲۰۲۰ و ۲۰۲۴ بیش از ۲۵٪ افزایش یافته و خیابان‌های فرعی بیشترین آسیب را دیده‌اند.

در سال ۲۰۲۵، تحلیلگران PwC Turkey پیش‌بینی کردند که تقاضا برای اجاره فضای خرده‌فروشی در خیابان‌های سنتی همچنان کاهش خواهد یافت؛ به‌ویژه برای واحدهای کوچک‌تر از ۲۰۰ متر مربع که انعطاف‌پذیری کمتری برای تبدیل‌شدن به فضاهای خرده‌فروشی تجربه‌محور یا ترکیبی دارند.

رشد جهانی تجارت الکترونیک

تجارت الکترونیک در ترکیه رشد چشمگیری داشته است. در سال ۲۰۱۵، فروش آنلاین حدود ۱٫۷٪ از کل فروش خرده‌فروشی را تشکیل می‌داد. این رقم تا سال ۲۰۲۲ از ۱۰٪ فراتر رفت و طبق داده‌های وزارت بازرگانی ترکیه و کنفرانس تجارت و توسعه سازمان ملل متحد (UNCTAD)، پیش‌بینی می‌شود تا سال ۲۰۲۵ به ۱۹٫۱٪ برسد. افزایش دسترسی به اینترنت، استفاده از تلفن‌های هوشمند و رشد بازارهای آنلاین مانند Trendyol، Hepsiburada و N11 از عوامل اصلی این رشد بوده‌اند.

تحول در بریتانیا حتی چشمگیرتر بوده است. در سال ۲۰۱۵، تجارت الکترونیک حدود ۱۲٫۵٪ از کل فروش خرده‌فروشی را تشکیل می‌داد. این رقم تا سال ۲۰۲۱ به ۲۹٫۷٪ رسید و پیش‌بینی‌ها برای سال ۲۰۲۵ حاکی از افزایش آن به ۳۸٫۱٪، معادل بیش از ۱۵۲ میلیارد پوند بریتانیا، است. همه‌گیری نقش مهمی در سرعت‌گرفتن پذیرش فناوری‌های دیجیتال داشت و اکنون افراد سالمند نیز به‌طور منظم آنلاین خرید می‌کنند.

طبق داده‌های اداره سرشماری ایالات متحده، سهم تجارت الکترونیک از کل فروش خرده‌فروشی در ایالات متحده از ۷٫۳٪ در سال ۲۰۱۵ به ۱۶٫۴٪ در سال ۲۰۲۴ رسیده است. شرکت‌های بزرگی مانند Amazon، Walmart و Target همچنان بازار را در اختیار دارند و فروشگاه‌های بزرگ‌تر خرده‌فروشی نیز با استفاده از مدل‌های ترکیبی مانند خرید آنلاین و تحویل حضوری خود را با شرایط جدید تطبیق می‌دهند.

این تغییرات نشان‌دهنده دگرگونی جهانی در رفتار مصرف‌کنندگان است. ترکیه با چند سال فاصله از بریتانیا و آمریکا، در همین مسیر حرکت می‌کند. الگوی سنتی خرده‌فروشی که بر رفت‌وآمد مشتریان و حضور فیزیکی تکیه دارد، جای خود را به رویکردی دیجیتال‌محور می‌دهد.

مطالعه موردی: دگرگونی خیابان‌های اصلی لندن

در اوایل دهه ۲۰۰۰، خیابان‌های اصلی لندن پرجنب‌وجوش بودند. اما در ۱۵ سال گذشته، بیش از ۴۰٪ از واحدهای خرده‌فروشی همکف در خیابان‌های اصلی فرعی تعطیل شده یا به واحدهای مسکونی و کسب‌وکارهای خدماتی تبدیل شده‌اند.

علت این تغییر، کاهش جمعیت یا نبود تقاضا نیست، بلکه دگرگونی عادت‌های مصرف‌کنندگان و رشد سریع تجارت الکترونیک است. طبق داده‌های اداره ملی آمار بریتانیا (ONS)، خرده‌فروشی آنلاین در سال ۲۰۰۶ تنها ۲٫۸٪ از کل فروش را تشکیل می‌داد. این رقم تا سال ۲۰۲۵ از ۳۵٪ فراتر رفت.

خرده‌فروشان بزرگ بریتانیایی مانند Debenhams، House of Fraser و Topshop ورشکست شده‌اند یا حضور خود را در خیابان‌های اصلی کاهش داده‌اند. شوراهای محلی در واکنش، کاربری واحدهای تجاری خالی را به مسکونی تغییر داده‌اند. در مناطق شهری مانند Croydon، Walthamstow و Hammersmith، خیابان‌های اصلی بازآفرینی شده‌اند تا از وابستگی به خرده‌فروشی فاصله بگیرند و به سمت الگوهای چندمنظوره حرکت کنند.

املاک تجاری در بازارهای سنتی

سرمایه‌گذاری در املاک تجاری ممکن است همچنان در بازارهای نوظهوری مانند India، Pakistan یا South Africa منطقی باشد؛ کشورهایی که در آن‌ها عادت‌های خرید هنوز سنتی است، رفت‌وآمد مشتریان بالاست و استفاده از تجارت الکترونیک کمتر رواج دارد. طبق داده‌های Statista و UNCTAD، در سال ۲۰۲۳ تجارت الکترونیک تنها ۷٪ از فروش خرده‌فروشی India و کمتر از ۳٪ از آن در Pakistan را تشکیل می‌داد. این ارقام با سهم دورقمی تجارت الکترونیک در بازارهای توسعه‌یافته‌تر تفاوت دارند.

فضای کسب‌وکار ترکیه شباهت بسیار بیشتری به الگوهای غربی دارد. میزان پذیرش تجارت الکترونیک، نوسازی زیرساخت‌ها و روندهای رفتاری مصرف‌کنندگان در ترکیه، بیش از آنکه به Mumbai، Karachi یا Johannesburg شباهت داشته باشد، با شرایط مشاهده‌شده در لندن، Paris و New York همخوان است.

این الگوها ــ افزایش سلطه تجارت الکترونیک و افت خرده‌فروشی در خیابان‌های اصلی ــ در کلان‌شهر استانبول هر روز آشکارتر می‌شوند. سرمایه‌گذارانی که به واحدهای تجاری کوچک‌تر در ترکیه علاقه دارند باید بدانند که نسبت ریسک به بازده دیگر توجیهی برای چنین سرمایه‌گذاری‌هایی ندارد.

آیا املاک تجاری در استانبول ارزش سرمایه‌گذاری دارند؟

برای سرمایه‌گذارانی که قصد دارند بین ۵۰۰٬۰۰۰ تا ۱ میلیون دلار آمریکا هزینه کنند، فضاهای خرده‌فروشی سنتی در سطح خیابان‌های استانبول با چالش‌های فزاینده‌ای روبه‌رو هستند:

- برای پشتیبانی از خرده‌فروشی تجربه‌محور مانند فروشگاه‌های شاخص برندها یا فضاهای مفهومی لوکس، بیش از حد کوچک‌اند.

- برای استفاده در بخش لجستیک یا انبارداری مناسب نیستند؛ زیرا با محدودیت متراژ، دسترسی نامناسب به حمل‌ونقل و ارتفاع کم سقف روبه‌رو هستند.

- با تغییر مسیر هزینه‌کرد مصرف‌کنندگان به پلتفرم‌های آنلاین، تعداد بیشتری از آن‌ها خالی یا کم‌استفاده مانده‌اند.

در عوض، بازده واقعی در بخش‌هایی نهفته است که از رشد اقتصاد دیجیتال و زیست‌بوم‌های لجستیکی پشتیبانی می‌کنند و امکان گسترش آن‌ها را فراهم می‌سازند:

- انبارهای لجستیکی: با افزایش چشمگیر تقاضا برای تحویل سریع، مراکز لجستیکی نزدیک بزرگراه‌ها، فرودگاه‌ها و بنادر دریایی عملکرد بهتری از خرده‌فروشی سنتی دارند.

- واحدهای انبارداری پیرامونی: رشد انفجاری تجارت الکترونیک، تقاضا برای مراکز و پایانه‌های توزیع منطقه‌ایِ انعطاف‌پذیر و مجهز به زیرساخت بارگیری را افزایش داده است.

- مراکز توزیع خرده‌فروشی بزرگ‌مقیاس: فضاهایی که برای مدیریت موجودی و آماده‌سازی سفارش‌های مشتریان طراحی شده‌اند، برای برندهای خرده‌فروشی که به مدل‌های آنلاین روی می‌آورند، ضروری هستند.

در حال حاضر، بازده املاک لجستیکی ممتاز در استانبول حدود ۷٫۵٪ است و از بازده خرده‌فروشی سنتی خیابانی که به کمتر از ۵٪ کاهش یافته، بیشتر است. بااین‌حال، ورود به این بخش‌های پربازده معمولاً به سرمایه‌گذاری چندمیلیون‌دلاری، شناخت بازار و برنامه‌ریزی بلندمدت نیاز دارد.

راهبردهای سرمایه‌گذاری بلندمدت ــ با ما تماس بگیرید

در فضای به‌سرعت در حال تحول املاک ترکیه، سرمایه‌گذاری با دوراندیشی به‌جای نوستالژی ضروری است. اگر به دنبال بازده سرمایه‌گذاری بالا و رشد چشمگیر سرمایه هستید، واحدهای تجاری سنتی فروش حضوری در استانبول، به‌ویژه در محدوده قیمتی ۵۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا، هرچه بیشتر از نیازهای اقتصاد دیجیتال‌محور فاصله می‌گیرند و دیگر پاسخ‌گوی آن نیستند. با گسترش تجارت الکترونیک، کلید سرمایه‌گذاری موفق در راهبردهای آینده‌نگرانه نهفته است.

"آینده از آن کسانی است که نه‌تنها الگوهای اولیه تغییر را تشخیص می‌دهند، بلکه قاطعانه عمل می‌کنند تا پیش از دیگران در موقعیت مناسب قرار بگیرند. در بازار پویای املاک ترکیه، زمان‌بندی، بینش و برنامه‌ریزی برای به حداکثر رساندن بازده اهمیت حیاتی دارند. Property Turkey در شناسایی فرصت‌های نوظهور و ارائه راهنمایی متناسب با نیازهای سرمایه‌گذاران تخصص دارد. اگر برای تأمین آینده مالی خود و بهره‌برداری از تحولات ترکیه جدی هستید، برای دریافت راهبردی متناسب با شرایط خود با ما تماس بگیرید."

Cameron Deggin، مدیرعامل Property Turkey

Cameron Deggin بنیان‌گذار و مدیرعامل Property Turkey

کامرون دیگین بنیان‌گذار و مدیرعامل Property Turkey است. او که پیش‌تر در حوزه مالی فعالیت می‌کرد و دارای مدرک حسابداری حرفه‌ای FCCA است، پس از تشخیص پتانسیل سرمایه‌گذاری در ترکیه، این شرکت را در سال ۲۰۰۱ تأسیس کرد. کامرون با بیش از دو دهه تحلیل بازار املاک ترکیه، به‌طور منظم به سرمایه‌گذاران بین‌المللی مشاوره می‌دهد و دیدگاه‌های او در رسانه‌هایی از جمله فایننشال تایمز و بی‌بی‌سی بازتاب می‌یابد.

نویسندهٔ 1,044 مقاله | |

مشاهده پروفایل کامل نویسنده →