-
Ev Gerçek Danışmanlığın
- Gayrimenkul Satın Al
- Türk Vatandaşlığı
- Türkiye Hakkında
- Alıcı Rehberi
- Hakkımızda
- Bize Ulaşın
- Property Turkey TV
By:
Cameron Deggin
Yıllardır uluslararası yatırımcılar, İstanbul'un yoğun ve tarih kokan sokaklarına çekilmiş durumda – şehrin zamansız ticari kültüründen yüksek kira geliri elde etmek amacıyla popüler kentsel bölgelerde küçük satış noktası (POS) perakende dükkanları satın alıyorlardı.
Ancak modern zamanlar, insanların dünya çapında alışveriş yapma biçimini değiştiriyor ve POS perakende dükkanlarının bir zamanlar istikrarlı olan getirileri hızla değişiyor. Bugünün akıllı yatırımcısı için, küçük dükkanların artık yüksek riskli yatırımlar haline gelmesinin nedenini anlamak ve İstanbul'un gayrimenkul pazarındaki hangi segmentlerin onların yerini aldığını görmek önemlidir.
Çoğu modern şehirde olduğu gibi, İstanbul da perakende ve alışveriş alışkanlıklarında dönüşüm geçiriyor – COVID etkileri ve Trendyol, Getir, Hepsiburada gibi e-ticaret devlerinin genişlemesi nedeniyle. COVID öncesi, İstanbul'da online alışveriş toplam alışverişin sadece %8'ini oluşturuyordu. 2024 itibarıyla bu oran %35'e yükseldi ve her yıl artmaya devam ediyor.
Türkiye'deki tüketiciler, daha fazla kolaylık, geniş ürün çeşitliliği ve anında fiyat karşılaştırabilme imkanı için online alışveriş kanallarını tercih ediyorlar. Bu yaygın değişim şehirin geleneksel cadde üzerindeki mağazalarını etkiledi, bunlar arasında:
- Azalan Yaya Trafiği: Küçük satış noktaları ve butik dükkanlar, daha çok tüketicinin ev teslimatı için online alışveriş yapması nedeniyle günlük ziyaretçi sayısında düşüş yaşıyor.
- Fiyat Rekabeti: Küçük perakendeciler, dijital platformlar ve büyük zincirler ile markaların sunduğu fiyat ve ürün çeşitliliğiyle rekabet etmekte zorlanıyor.
- Azalan Müşteri Sadakati: Günümüzde sadakati konum değil, fiyat belirliyor. Mahalle mağazaları eskisi gibi ailelerin ilk tercih ettiği dükkanlar olmaktan çıktı.
En rağbet gören şehir merkezi lokasyonlarında ve ünlü alışveriş caddelerinde, küçük dükkanların aylık kira ve günlük işletme maliyetleri yüksek enflasyon ve Türk Lirası'nın değer kaybı nedeniyle giderek artıyor. Birçok ev sahibi ve dükkan sahibi şu sorunlarla karşı karşıya:
- Düşen Getiri: Kiralar artmasına rağmen, küçük bir dükkanın sahip olma maliyetlerindeki artışa yetişemiyor – bu nedenle kar marjları azalıyor.
- Bakım ve Yenileme: Hükümetten gelen yeni sağlık tedbirleri, güvenlik önlemleri ve erişilebilirlik yasaları gibi düzenlemeler pahalı iyileştirmeleri zorunlu kılıyor.
- Kiracı Dayanıklılığı: Küçük işletmeler dar kar marjlarıyla faaliyet gösteriyor ve artan kira ve maliyetlerden dolayı ciddi baskı altında. Ödeme gecikmeleri ve işlerin kapanması daha olası hale geliyor.
Büyük perakende alanlarında, mülk sahipleri yıllarca kira geliri sağlayacak ankar kiracılar bulabilir: ulusal markalar, büyük süpermarketler ve uluslararası mağazalar. Küçük POS ve caddeye bakan mağazalar ise genellikle küçük işletmelere veya yerel girişimcilere kiralanır. Bu durum mülk sahibi için şu sorunları doğurabilir:
- Yüksek Devir Hızı: Başarısız işletmelerin kısa sürede kapanması nedeniyle kiracıların gelip gitmesi sıkça yaşanır. Bu, uzun boşluk dönemlerine ve kiralar arasında yenileme gerekliliğine yol açarak toplam maliyeti artırır.
- Kredi Riski: Küçük işletmeler ve yerel dükkanlar, Türk ekonomisindeki durgunluklara, döviz dalgalanmalarına ve hızlı tüketici alışkanlıkları değişimlerine karşı oldukça hassastır.
Türkiye'nin mevcut ekonomik koşullarında, küçük caddeye bakan ve satış noktası özellikli mülkler sıkça satışa çıkarılıyor – bu da fazla arz oluşturup satışta pazarlık gücünü zayıflatıyor. Bu özellikle şehir merkezi dışındaki küçük mahallelerde görünür ve şu sonuçlara yol açar:
- Mülklerin Satışı Uzuyor: Bu küçük varlıkların satışı sahipleri için daha uzun sürüyor. Yeni alıcılar POS perakende birimi sahip olmanın risklerini fark ediyor ve sıkça nihai fiyat üzerinde yüksek indirim talep ediyor.
- Sınırlı Fiyat Artışı: Fazla arz nedeniyle, küçük perakende birimleri, şehir merkezindeki konut veya önemli ticari mülkler kadar hızlı fiyat artışı göstermiyor. Bu durum orta ve uzun vadede de gözlemleniyor.
Küçük dükkan sahiplerinin yaşadığı bu yatırım sorunu sadece İstanbul ile sınırlı değil. Londra'da 2024 yılında 13.000'den fazla cadde mağazasının kapandığı verilerle ortalama günde 34 dükkan kapanışı yaşandı. New York'ta yeni gayrimenkul projelerinin %25'ine kadar olan kısmı eski perakende ve ofis alanlarının konuta dönüştürülmesiyle oluşuyor. Küresel trend açık:
- Küçük Dükkanlara Yaya Trafiği Azalıyor: Dünyanın dört bir yanındaki ünlü alışveriş caddeleri, daha fazla insan online alışveriş yaptığı için boşalıyor.
- Kapanan Dükkanlar Konuta Dönüşüyor: Sadece New York değil; eski perakende mağazalarının konuta dönüştürülmesi trendi popüler şehirlerde görülüyor.
- Tüketici Davranışı Değişti: Müşteriler giysi, market alışverişi veya restoranlar olsun, cadde mağazaları yerine dijital kolaylığı tercih ediyor.
Getiriler azalmaya devam ederken, kiracılar dükkanlarını kapatmaya devam ediyor ve satışlar giderek zorlaşıyor – İstanbul'daki küçük perakende dükkanlarına yatırım yapmayı yeniden düşünmek gerekiyor. Güvenilir kira getirisi ve geleceğe dönük sermaye artışı için, İstanbul gayrimenkul piyasasında başka ve daha iyi fırsatlar bulunabilir.
İyi konumlanmış bir konut dairesi dünya çapında kiracılar çeker ve yatırımcılara sürekli sermaye değeri artışı sağlar; özellikle benzer fiyatlı perakende dükkânlarla karşılaştırıldığında – ayrıca Türk Vatandaşlığı Yatırımı almak isteyenler için daha kolaydır. Bu, akıllı ve stratejik bir seçenektir.
İstanbul'da küçük bir perakende dükkanının maliyeti ortalama 400.000 ile 500.000 ABD Doları arasındadır. Bu fiyat aralığında, yatırımcılar Şişli, Ataköy veya Kartal gibi İstanbul'un popüler bölgelerinde yüksek kaliteli bir daire satın alabilirler.
Konut Dairelerinin Avantajları:
- 400.000 ABD Doları Türk Vatandaşlığı sınırına ulaşmak için uygundur.
- Net kira getirileri yıllık %5 ila %7 arasında, yüksek büyüme bölgelerinde sıklıkla ulaşılır.
- Sermaye artışı kesin, yüksek likidite ve geniş bir yeniden satış pazarı vardır.
- Mülkler daha düşük riskle, daha kolay yönetilir ve temiz çıkış yolları sunar.
İstanbul'da ticari gayrimenkule yatırım yapmaya kararlı yatırımcıların iki şeye ihtiyacı var – büyük hedefler ve derin cepler. Karlı segmentler ticari alanda mevcut ancak 1 milyon ABD Doları ve üzeri yatırımlar, yerel pazar bilgisi ve uzun vadeli işletme taahhüdü gerektiriyor. Şehirde üç niş pazar şunlar:
1 – Lojistik Depolar: Şehir dışı lokasyonlarda bulunan ve sipariş yürütme ve depolama için e-ticaret merkezleri olarak kullanılan alanlar.
2 – Yaşam Tarzı Mekanları: Butik oteller ve tarihi bölgedeki binalar gibi alanlar, yatırımcılara yüksek karlılık sağlayabilir.
3 – Büyük Perakende ve Güvenilir Kiracılar: Markalı süpermarketler ve uluslararası zincirler gibi güvenilir kiracılara kiralanabilen büyük perakende alanları.
İstikrar, kira geliri ve uzun vadeli sermaye artışı önceliğinizse, küçük dükkân önünden düşünmeniz gerekiyor. Bütçeniz 400.000 ile 500.000 ABD Doları aralığındaysa, İstanbul verileri konutların daha fazla getiri sunduğunu gösteriyor – daha fazla getiri, daha fazla değer artışı ve yönetimi daha kolay. 1 milyon ABD Doları üzeri bütçesi olanlar, doğru yönetimle işletme gibi çalışan büyük ticari birimler bulabilir.
Daha fazla bilgi ve hangi seçeneğin size en uygun olduğunu ücretsiz keşif görüşmesi için bugün bizi arayın veya iletişime geçin. Property Turkey'de İstanbul pazarı hakkında 20 yıldan fazla deneyime sahibiz. Danışmanlarımız derin bilgi, güncel içgörüler ve geniş portföy ile size rehberlik eder.
Kurucu ve CEO, Property Turkey
Istanbul 
2 
2 
X