多年来，国际投资者一直被伊斯坦布尔繁华而历史悠久的街道所吸引，在热门城区购买小型零售店面，以期从这座城市经久不衰的商业文化中获得丰厚租金收入。
然而，时代发展正在改变全球人们的购物方式，曾经稳定的小型零售店面回报也在迅速变化。对于如今精明的投资者而言，了解小型商铺为何正成为高风险投资，以及伊斯坦布尔房地产市场的哪些板块正在取而代之，至关重要。
与大多数现代城市一样，伊斯坦布尔的零售和购物习惯也在发生转变，这一变化受到新冠疫情影响，以及包括 Trendyol、Getir 和 Hepsiburada 在内的电商巨头迅速发展的推动。新冠疫情之前，线上购物仅占伊斯坦布尔购物总额的 8%。截至 2024 年，这一比例已飙升至 35%，并且仍在逐年增长。
土耳其消费者越来越倾向于线上购物渠道，因为这种方式更加便捷、商品选择丰富，还能即时比价。这一普遍转变影响了全市传统临街商铺，包括：
- 客流量下降：随着越来越多的消费者选择网购并送货上门，小型门店和精品店每天的进店顾客不断减少。
- 价格竞争愈演愈烈：小型零售商难以与数字平台、大型连锁企业和品牌提供的价格及商品选择竞争。
- 顾客忠诚度减弱：如今，决定顾客忠诚度的是价格，而非地段。社区里的本地商店已不像从前那样成为家庭购物的首选。
在最受青睐的市中心地段和著名购物街，由于通胀高企和土耳其里拉贬值，小型商铺的月租金和日常运营成本都在大幅上涨。许多房东和店主不得不应对以下问题：
- 收益趋于停滞：尽管租金不断上涨，但涨幅跟不上经营小型商铺的各项成本，因此利润率正在下降。
- 维护和升级改造：政府法规有所调整，包括新的卫生措施、安全要求和无障碍法规，因此商铺需要进行成本高昂的升级改造。
- 租户经营能力承压：小型企业利润空间有限，面对不断上涨的租金和成本，压力巨大。拖欠租金和停业的可能性也随之增加。
对于大型零售空间，业主通常可以找到主力租户，确保多年租金收入，例如全国性品牌、大型超市和国际商店。小型零售店面和临街商铺通常出租给小型企业或本地创业者。对业主而言，这可能带来以下问题：
- 租户更替频繁：经营不善的企业往往会突然停业，因此租户来来去去并不罕见。这可能导致商铺长期空置，并需要在两次租约之间翻新，进一步增加总体成本。
- 信用风险：小型企业和本地商铺极易受到土耳其经济下行、汇率波动以及消费者习惯快速变化的影响。
在土耳其当前的经济环境下，小型临街商铺和零售店面经常挂牌出售，导致可售单位供过于求，也削弱了卖方在交易中的议价能力。这种情况在市中心以外的小型社区尤为明显，并会带来以下后果：
- 资产出售耗时更长：业主出售这类小型资产所需的时间越来越长。新买家意识到持有零售店面的风险，往往会要求大幅降低最终成交价。
- 价格涨幅有限：由于供过于求，小型零售单元的价格涨幅不及住宅物业或市中心的地标性商业物业。中长期来看，这一点同样十分明显。
小型商铺业主面临的投资难题并非伊斯坦布尔独有。数据显示，伦敦在 2024 年有超过 13,000 家临街商铺关门，平均每天关闭 34 家。在纽约，多达 25% 的新房地产开发项目由旧零售和办公空间改造而来，成为住宅公寓。全球趋势十分明显：
- 小型商铺客流量减少：随着越来越多的人转向网购，世界各地著名的购物街正逐渐冷清。
- 关闭的商铺被改建为公寓：将旧零售商铺改建为住宅公寓的现象并非只发生在纽约。全球各大热门城市都能看到这一趋势。
- 消费者行为已经改变：无论是购买服装、食品杂货，还是选择餐厅，顾客都更青睐数字渠道的便利，而非逛街购物。
随着收益率持续下降、租户不断关店，退出投资也变得越来越困难，是时候重新考虑在伊斯坦布尔投资小型零售店面了。若要获得稳定的租金回报和面向未来的资本增值机会，可以在伊斯坦布尔房地产市场的其他领域寻找更好的选择。
与价格相近的零售商铺相比，地段优越的住宅公寓更能吸引全球租户，为投资者带来持续的资本增值；对于希望通过投资获得土耳其投资入籍的人来说，这也是更容易实现的选择。这是明智且具有战略眼光的投资方案。
伊斯坦布尔一间小型零售商铺的平均价格在 400,000 美元至 500,000 美元之间。在这一预算范围内，投资者可以在伊斯坦布尔备受青睐的区域购置优质公寓，例如：希什利、阿塔柯伊 或 卡尔塔尔。
住宅公寓的优势：
- 符合达到土耳其投资入籍 400,000 美元门槛的要求。
- 在高增长区域，净租金收益率通常可达每年 5% 至 7%。
- 流动性强、转售市场广，资本增值有保障。
- 物业管理更轻松、风险更低，退出投资的途径也更加清晰。
仍决心在伊斯坦布尔投资商业地产的投资者，需要具备两项条件：远大抱负和充足资金。商业地产领域确实存在盈利机会，但通常需要投入 1,000,000 美元或以上，熟悉当地市场，并致力于长期运营。投资规模低于这一水平，业绩很可能不尽如人意。该市有 3 个细分市场值得关注：
1 – 物流仓库：位于城市外围，作为电商枢纽，用于支持订单处理和仓储。
2 – 生活方式类场所：历史街区中的精品酒店和建筑等场所，仍有望为投资者带来丰厚利润。
3 – 大型零售物业和可靠租户：出租给可靠租户的大型零售单元，包括品牌超市和国际连锁企业。
重视稳定性、租金收入和长期资本增值的投资者，需要把目光投向小型沿街商铺之外。如果您的预算在 400,000 美元至 500,000 美元之间，伊斯坦布尔的数据表明，住宅物业能带来更多回报——更高的收益率、更大的增值空间，而且管理更简单。预算超过 1,000,000 美元的投资者，则可以选择大型商业单元；只要像经营企业一样管理，而非仅仅把它当作一项资产，就有望取得良好表现。
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Property Turkey 创始人兼首席执行官
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