ما به‌عنوان مشاوران املاک، اغلب با سرمایه‌گذاران بین‌المللی روبه‌رو می‌شویم که می‌خواهند بدانند آیا خرید ملک در استانبول ایده خوبی است یا نه. با توجه به اینکه میانگین قیمت‌ها در مقایسه با شهرهای جهانی دیگری مانند میلان و نیویورک مناسب‌تر است، استانبول می‌تواند بازده سرمایه‌گذاری خوبی داشته باشد. فرهنگ منحصربه‌فرد این شهر ترکیه‌ای برای خریدارانی که می‌خواهند در خارج از کشور فرصت‌های تازه‌ای را تجربه کنند، جذاب است.
بااین‌حال، این شهر می‌تواند از جنبه‌های مختلفی، از سیستم حمل‌ونقل گرفته تا تفاوت قیمت املاک، بانک‌ها، مناطق مناسب سرمایه‌گذاری و موارد دیگر، گیج‌کننده باشد. در این راهنما بررسی می‌کنیم که چرا خریداران ملک، استانبول را به دیگر شهرهای بزرگ و کشورهای اروپایی ترجیح می‌دهند، کدام مناطق راهبردی چشم‌انداز بازدهی امیدوارکننده‌ای در آینده دارند و سرمایه‌گذاران معمولاً چه پرسش‌های دیگری مطرح می‌کنند.
چرا خرید ملک در استانبول ایده خوبی است
چرا سرمایه‌گذاران استانبول را به دیگر شهرهای ترکیه ترجیح می‌دهند؟
برای لحظه‌ای از بازار مسکن فاصله بگیریم؛ بد نیست نگاهی کلی به استانبول بیندازیم. به‌راحتی می‌توان تصور کرد که آنکارا، پایتخت ترکیه، مرکز اصلی کشور است؛ اما این موضوع فقط در عرصه سیاسی صدق می‌کند. جایگاه استانبول در ترکیه مانند جایگاه لندن در بریتانیاست. چه سرمایه‌گذاران خارجی به املاک تجاری علاقه‌مند باشند، چه بخواهند خانه‌ای برای زندگی بخرند یا وارد دنیای کسب‌وکار شوند، در استانبول شانس بیشتری دارند؛ چون همه‌چیز در این شهر جریان دارد.
نخست اینکه این مقصد جذاب، از سوی شبکه پژوهشی جهانی‌شدن و شهرهای جهان، در رده شهرهای آلفا قرار گرفته است. این اندیشکده شهرها را بر اساس ارتباطشان با دنیای تجارت، حقوق و امور مالی جهانی، در رده‌های آلفا، بتا یا گاما دسته‌بندی می‌کند. جایگاه استانبول به‌عنوان یک شهر آلفا، آن را هم‌ردیف لندن، نیویورک، پکن و دبی قرار می‌دهد.
دوم اینکه استانبول محبوب‌ترین مقصد گردشگری ترکیه است. ایاصوفیه و دیگر بناهای شاخص تاریخی، جذابیتی ویژه دارند و هر سال حدود ۱۵ میلیون گردشگر را به این شهر می‌کشانند. کافه‌های مد روز، گالری‌های هنری، حمل‌ونقل عمومی عالی، تنوع غذایی، مراکز ورزشی، مراکز خرید و زندگی شبانه را هم به زیبایی طبیعی تنگه بسفر اضافه کنید؛ در این صورت، خریداران بین‌المللی به امکانات تفریحی و سبک زندگی متنوعی دسترسی خواهند داشت.
سوم اینکه سرمایه‌گذاران بین‌المللی به‌لطف حجم بالای پروژه‌های زیرساختی، گزینه‌های بیشتری پیش رو دارند. تنوع پروژه‌های جدید سبک زندگی در حومه شهر، انتخاب‌های بیشتری برای خرید املاک اقتصادی و لوکس فراهم می‌کند. سرمایه‌گذاری شهرداری‌های محلی در جاده‌ها، پل‌ها و شبکه‌های حمل‌ونقل، مالکیت داخلی و خارجی را رونق می‌بخشد و این مناطق را به مرکز اصلی شهر متصل می‌کند.
برنامه اخذ شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری
یکی دیگر از دلایلی که بسیاری از اتباع خارجی شهر استانبول را به شهرهای اروپایی ترجیح می‌دهند و در آن آپارتمان می‌خرند، تمرکز بالای املاک مورد تأیید دولت برای طرح اخذ شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری در املاک در این شهر است. این طرح که برای رونق‌بخشیدن به بازار مسکن ترکیه معرفی شد، به خریداران خارجی ملک امکان می‌دهد از حق زندگی، کار و تحصیل مانند شهروندان ترکیه برخوردار شوند.
حداقل قیمت ورود به این طرح برای خرید ملک فقط $۴۰۰٬۰۰۰ است و آن را به یکی از مقرون‌به‌صرفه‌ترین طرح‌های املاک در جهان تبدیل می‌کند. فرایند درخواست شهروندی سریع است و متقاضیان فقط باید خانه را دست‌کم سه سال نگه دارند. نکته مثبت این است که نیازی به اقامت در ترکیه ندارید و می‌توانید تابعیت دوگانه داشته باشید. بنابراین، سرمایه‌گذاری در ملک می‌تواند انتخابی هوشمندانه باشد.
تغییرات قوانین املاک اجاره‌ای و سرمایه‌گذاری در Airbnb
برای خریداران خارجی که به خرید ملک برای اجاره‌دادن فکر می‌کنند، آگاهی از قوانین جدید سرمایه‌گذاری در اجاره‌های کوتاه‌مدت ضروری است. استانبول مانند دیگر شهرهای بزرگ جهان، به‌لطف گردشگران زیادی که اقامت‌های سه تا چهار‌شبه رزرو می‌کردند، یکی از قطب‌های Airbnb بود. بازده و نرخ اشغال بالا بود و سرمایه‌گذاران املاک می‌توانستند درآمد اجاره‌ای بسیار خوبی کسب کنند. بااین‌حال، مانند کشورهای دیگر، قوانین در ابتدای سال تغییر کرد.
اکنون، اگر می‌خواهید اقامتگاه خود را برای تعطیلات اجاره دهید، باید حتماً مجوز دریافت کنید و آن را در معرض دید نصب کنید. همچنین باید از همه همسایه‌ها اجازه بگیرید و با محدودیت ۱۰۰ روز در سال روبه‌رو شوید. به همین دلیل، گزینه دیگر برای سرمایه‌گذاران، اقامتگاه‌های برند مانند طرح Sense Reward ما است. در این اقامتگاه‌ها، همه امور مدیریت می‌شود و خدماتی مانند دربان و امکانات هتل ارائه می‌شود. این گزینه سرمایه‌گذاری بلندمدت بسیار سودآورتری است و دردسر کمتری دارد.
میانگین قیمت هر مترمربع چقدر است؟
بر اساس داده‌های تاریخی املاک فروخته‌شده، میانگین قیمت هر مترمربع ۱۱۴۲ یورو و میانگین بازده ناخالص ۷٫۹٪ است. قیمت تا ابتدای سال ۲۰۲۲ تقریباً ثابت و حدود ۶۰۰ یورو بود؛ زمانی که جهان آثار پس از کووید-۱۹ را احساس کرد و عملکرد دلار آمریکا باعث افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز در سراسر جهان شد. بازار املاک پس از رسیدن به اوج ۱۲۶۹ یورو در ژوئن ۲۰۲۳، به‌تدریج به ثبات رسید و در سطحی ثابت قرار گرفت. البته فراموش نکنید که استانبول بزرگ‌ترین شهر ترکیه است و ۳۹ منطقه رسمی دارد. بنابراین، برای آگاهی از قیمت‌ها در هر محله، بهتر است بررسی دقیق‌تری انجام دهید.
گران‌ترین منطقه برای خرید ملک
این عنوان به منطقه ساری‌یر می‌رسد که قیمت هر مترمربع در آن حدود ۳۲۲۴ یورو است. البته این موضوع جای تعجب ندارد. ساری‌یر از دوران عثمانی یکی از پایگاه‌های مهم سرمایه‌گذاری در املاک لوکس بوده است. این منطقه ۱۷۷ کیلومترمربع وسعت و حدود ۳۵۰٬۰۰۰ نفر جمعیت دارد و از محله کیلیوس در امتداد ساحل دریای سیاه قرار گرفته است. با اینکه در حومه شهر واقع شده، مسیر دسترسی به آن از خیابان بویوک‌دره می‌گذرد. خدمات کشتی و خط متروی M2 نیز در دسترس هستند.
محله ایستینیه به‌خاطر آپارتمان‌های لوکس شهرت دارد و خریداران برای انتخاب گسترده ویلاهای لوکس به ینی‌کوی یا تارابیا می‌روند. محله بویوک‌دره نیز میان خریداران سطح‌بالا شهرت بیشتری پیدا کرده است. ساخت‌وساز در زکریاکوی، این منطقه را به گزینه‌ای برای زندگی لوکس در بازار املاک تبدیل کرده و بخشی از جنگل بلگراد، یکی از فضاهای سبز ارزشمند، در ساری‌یر قرار دارد.
مقرون‌به‌صرفه‌ترین منطقه برای یافتن ملک
در سوی دیگر این طیف، اسنیورت قیمت‌های بسیار مناسبی برای خرید دارد؛ قیمت هر مترمربع در این منطقه ۵۴۶ یورو است. املاک مسکونی اینجا در نزدیکی بزرگراه‌های E5 و TEM قرار دارند و به همین دلیل میان افرادی که برای رفت‌وآمد به محل کار نیاز دارند و خانواده‌هایی که دسترسی آسان به مرکز شهر را می‌خواهند اما ترجیح می‌دهند از شلوغی آن دور باشند، محبوب هستند.
انواع ملک در این منطقه بیشتر به آپارتمان‌نشینی محدود می‌شود و املاک به امکانات مهم دیگری، از جمله دو مرکز خرید بزرگ استانبول، نزدیک هستند. بااین‌حال، ساخت‌وساز گسترده برای مالکیت ملک، این منطقه را به جنگلی از بتن تبدیل نکرده است؛ زیرا شورای محلی چهار پارک ساخته و منطقه بین دریاچه‌های کوچوک‌چکمجه و بیوک‌چکمجه قرار دارد.
املاک پیش‌فروش را کجا پیدا کنیم؟
هنگام بررسی گزینه‌های ملکی، آپارتمان‌های نوسازِ پیش‌فروش هم انتخابی عالی هستند. بخش املاک و مستغلات از پشتوانه‌های تضمینی خوبی برخوردار است و بسیاری از پروژه‌های ساختمانی در برابر تکمیل‌نشدن بیمه شده‌اند. سازندگان، طرح‌های پرداخت بلندمدت بدون بهره با نرخ ۰٪ و همچنین تخفیف برای پرداخت نقدی ارائه می‌دهند. در مناطق شناخته‌شده و مرکزی مانند بی‌اوغلو، بشیکتاش و شیشلی، زمین کمی برای ساخت‌وساز باقی مانده است. در عوض، آرناووت‌کوی در نزدیکی فرودگاه جدید استانبول، بیلیک‌دوزو و باشاک‌شهیر را بررسی کنید.
خرید ملک در بخش آسیایی استانبول بهتر است یا بخش اروپایی؟
این انتخاب کاملاً شخصی است. طی سال‌ها، شبکه‌های حمل‌ونقل عمومی زمان رفت‌وآمد میان این دو بخش را کاهش داده‌اند و گذراندن یک روز در دو قاره، حالا برای ساکنان استانبول عادی است. بیشتر افراد برای خرید ملک، با توجه به آثار تاریخی و جاذبه‌های گردشگری و فرهنگ پرجنب‌وجوش، بخش اروپایی استانبول را انتخاب می‌کنند. بااین‌حال، اگر از محله‌های پرجنب‌وجوشی مثل کادیکوی و اسکودار فاصله بگیرید و سراغ محله‌های در حال توسعه بروید، در بخش آسیایی هم می‌توانید ملک‌های مقرون‌به‌صرفه پیدا کنید. مرکز شهر در منطقه بی‌اوغلو، در بخش اروپایی قرار دارد، اما شبکه مناسب کشتی‌رانی دسترسی آسانی میان دو بخش فراهم می‌کند.
آنچه باید بدانید: عمارت‌های یالی استانبول
در میان انواع ملک‌های موجود، بناهای تاریخی بسیاری به چشم می‌خورند؛ از معماری آرت‌نوو در بی‌اوغلو گرفته تا خانه‌های قدیمی عثمانی در بسیاری از محله‌های تنگه بسفر. جایگاه و اعتبار این بناها بلافاصله آن‌ها را به املاکی ممتاز تبدیل می‌کند. بااین‌حال، گران‌بهاترین املاک بازار ترکیه، عمارت‌های قدیمی یالی هستند که در دو سوی ساحل تنگه بسفر ردیف شده‌اند.
این خانه‌ها را خاندان‌های اشرافی عثمانی بنا کرده‌اند و حداقل مبلغی برای سرمایه‌گذاری در آن‌ها تعیین نشده است. این املاک معمولاً با قیمت درخواستی یا قیمت توافقی در بازار عرضه می‌شوند و در برخی موارد، فقط در محافل اجتماعی خاص خریدوفروش می‌شوند. برای درک نوع خریداران این خانه‌ها، شاهزادگان سعودی را در نظر بگیرید. ارزش این املاک دست‌کم شش‌رقمی است و به‌دلیل جایگاه تاریخی‌شان، مالکان اجازه بازسازی یا ارتقای آن‌ها را ندارند.
افزایش ارزش سرمایه چه ظرفیتی دارد؟
طبیعی است که هر سرمایه‌گذار خارجی بخواهد از میزان پیش‌بینی‌شده افزایش ارزش سرمایه مطلع شود. بر اساس اطلاعات بانک مرکزی ترکیه و بانک جهانی، پیش‌بینی می‌شود ارزش ملک در استانبول طی شش سال آینده ۶۷٪ افزایش یابد. بازار برای سرمایه‌گذاری‌های کوتاه‌مدت مناسب است و اگر خریداران ملک را دست‌کم پنج سال نگه دارند، نیازی به پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه ندارند.
مالیات بر املاک و هزینه‌های جانبی خرید چقدر است؟
برای هر معامله خرید ملک، حدود ۶ تا ۱۰٪ از قیمت خرید را برای هزینه‌های جانبی در نظر بگیرید. ۴٪ بابت حق تمبر پرداخت می‌شود. همچنین باید هزینه‌های وکیل، مترجم، سردفتر اسناد رسمی و ثبت زمین را بپردازید. حق‌الزحمه آژانس معمولاً ۳٪ است، اما برخی پروژه‌های پیش‌فروش کارمزد ۰٪ دارند. اگر تصمیم بگیرید خانه‌ای را از طریق ما بخرید، راهنمایی جامعی درباره هزینه‌های جانبی، مالیات‌ها و موعد تکمیل اقساط در اختیارتان می‌گذاریم. مالیات بر املاک سالانه پرداخت می‌شود و مبلغ آن به متراژ خانه و تعداد افرادی که نامشان در سند مالکیت ثبت شده است بستگی دارد.
چگونه در استانبول ملک بخریم؟
جست‌وجوی ملک خود را از میان پروژه‌های تجاری و مسکونیِ فروشی در اینجا آغاز کنید. هر آگهی شامل ویلاها و آپارتمان‌های فروشی در مناطق مهم شهر، از قلب تاریخی و نواحی حومه گرفته تا مناطق تجاری است. همچنین برای هماهنگی بازدید از بخش‌های مختلف شهر با ما تماس بگیرید. شاید بخواهید در منطقه مالی سرمایه‌گذاری کنید، دربارهٔ دسترسی به حمل‌ونقل عمومی و زیرساخت‌های مدرن بیشتر بدانید، یا از پروژه‌های ساختمانی بازدید کنید و دربارهٔ ضوابط ساخت‌وساز اطلاعات بیشتری کسب کنید.
وقتی ملکی توجه شما را جلب کرد، به‌عنوان مشاور خرید وارد عمل می‌شویم تا در فرایند معامله کمکتان کنیم. برخی افراد برای دریافت مشاوره حقوقی از وکیل کمک می‌گیرند و ما می‌توانیم با وکیل شما همکاری کنیم تا مطمئن شویم مدارک لازم برای بررسی‌های حقوقی در اختیارشان است. در غیر این صورت، مراحل درخواست سند مالکیت را پیگیری می‌کنیم و در افتتاح حساب بانکی در ترکیه و دریافت شماره مالیاتی به شما کمک می‌کنیم. در مجموع، اگر همه‌چیز آماده باشد، می‌توانید سند مالکیت خود را ظرف یک هفته دریافت کنید؛ این هم دلیل دیگری است که ترکیه را به مقصدی عالی برای سرمایه‌گذاران تبدیل می‌کند.
با خدمات ما در زمان و هزینه صرفه‌جویی کنید
خدمات ما در زمینهٔ سرمایه‌گذاری خارجی می‌تواند در زمان و هزینهٔ شما صرفه‌جویی کند. همچنین به‌عنوان مشاوران املاک، راهنمایی حرفه‌ای ارائه می‌دهیم تا در بازار این کشور خارجی مسیر خود را پیدا کنید و الزامات قانونی را رعایت کنید. برای کسب اطلاعات بیشتر، هماهنگی بازدید یا گفت‌وگو با یکی از مشاوران دربارهٔ اینکه آیا خرید ملک در استانبول ایدهٔ خوبی است، از اطلاعات تماس استفاده کنید.
Cameron Deggin 
بنیان‌گذار و مدیرعامل Property Turkey
کامرون دیگین بنیان‌گذار و مدیرعامل Property Turkey است. او که پیش‌تر در حوزه مالی فعالیت می‌کرد و دارای مدرک حسابداری حرفه‌ای FCCA است، پس از تشخیص پتانسیل سرمایه‌گذاری در ترکیه، این شرکت را در سال ۲۰۰۱ تأسیس کرد. کامرون با بیش از دو دهه تحلیل بازار املاک ترکیه، به‌طور منظم به سرمایه‌گذاران بین‌المللی مشاوره می‌دهد و دیدگاه‌های او در رسانه‌هایی از جمله فایننشال تایمز و بی‌بی‌سی بازتاب می‌یابد.
مشاهده پروفایل کامل نویسنده →
By:
Istanbul 
3 
4 
X