Как агенты по недвижимости, мы часто встречаемся с иностранными инвесторами, которые хотят узнать, стоит ли покупать недвижимость в Стамбуле. Средние цены здесь привлекательнее, чем в других крупных городах мира, таких как Милан и Нью-Йорк, а инвестиции в недвижимость Стамбула обещают хорошую доходность. Уникальная культура делает этот турецкий город особенно интересным для тех, кто планирует приобрести жильё за рубежом.
Однако город может показаться сложным для изучения: транспортная система, различия в ценах на недвижимость, банки, перспективные районы для инвестиций и многое другое. В этом руководстве мы расскажем, почему покупатели недвижимости выбирают Стамбул вместо других крупных городов и стран Европы, какие районы обещают хорошую доходность в будущем, а также ответим на распространённые вопросы инвесторов.
Почему стоит покупать недвижимость в Стамбуле
Почему инвесторы выбирают Стамбул, а не другие города Турции?
Если на минуту отвлечься от рынка жилья, стоит взглянуть на Стамбул в целом. Можно предположить, что столица Турции, Анкара, — центр страны. Но это справедливо лишь с точки зрения политической жизни. Для Турции Стамбул — то же, что Лондон для Великобритании. Иностранным инвесторам, которые интересуются коммерческой недвижимостью, жильём для себя или возможностями для развития бизнеса, здесь открывается больше перспектив: именно в Стамбуле происходит всё самое важное.
Во-первых, этот привлекательный город входит в число альфа-городов по классификации исследовательской сети Globalization and World Cities. Этот аналитический центр делит города на альфа-, бета- и гамма-уровни в зависимости от их связей с мировым бизнесом, правом и финансами. Статус альфа-города ставит Стамбул в один ряд с Лондоном, Нью-Йорком, Пекином и Дубаем.
Во-вторых, Стамбул — самое популярное туристическое направление Турции. Айя-София и другие знаковые достопримечательности обладают особым историческим очарованием и ежегодно привлекают около 15 миллионов туристов. Модные кафе, художественные галереи, развитый общественный транспорт, разнообразие кухни, фитнес-центры, магазины и ночная жизнь, а также природная красота Босфора предлагают иностранным покупателям множество возможностей для отдыха и комфортного образа жизни.
В-третьих, масштабное развитие инфраструктуры расширяет выбор для иностранных инвесторов. Многообразие новых жилых проектов на окраинах города позволяет подобрать недвижимость как по доступному бюджету, так и премиум-класса. Инвестиции местных муниципалитетов в дороги, мосты и транспортные сети стимулируют спрос со стороны местных и иностранных покупателей и связывают эти районы с центром города.
Программа получения гражданства Турции за инвестиции
Ещё одна причина, по которой иностранцы чаще выбирают квартиры в Стамбуле, а не в европейских городах, — здесь сосредоточено больше всего объектов, одобренных государством для участия в программе получения гражданства Турции за инвестиции в недвижимость. Эта программа была введена для стимулирования рынка жилья Турции и позволяет иностранным покупателям недвижимости получить право жить, работать и учиться наравне с гражданами Турции.
Минимальный порог инвестиций в недвижимость — всего $400,000, что делает эту программу одной из самых доступных в мире. Заявление на гражданство рассматривают быстро; от заявителей требуется лишь владеть жильём не менее трёх лет. При этом проживать в Турции не обязательно, а двойное гражданство разрешено. Поэтому покупка недвижимости становится разумным вложением.
Изменения в законодательстве об аренде жилья и инвестиции в Airbnb
Для иностранных покупателей, рассматривающих недвижимость для сдачи в аренду, важно знать о новых правилах краткосрочной аренды. Как и другие крупные города мира, Стамбул был популярным направлением для Airbnb: сюда приезжало много туристов, бронировавших жильё на три-четыре ночи. Доходность и заполняемость были высокими, а инвесторы в недвижимость могли получать отличную прибыль от аренды. Однако, как и в других странах, в начале года здесь изменили законодательство.
Теперь, если вы хотите сдавать жильё отдыхающим, необходимо получить лицензию и разместить её на видном месте. Также потребуется согласие всех соседей, а срок аренды не может превышать 100 дней в году. Поэтому инвесторам стоит рассмотреть и другой вариант — брендированные резиденции, например наш проект Sense Reward. Здесь управлением занимаются специалисты, а в число услуг входят консьерж-сервис и гостиничная инфраструктура. Такой вариант обеспечивает более высокую долгосрочную доходность и избавляет от лишних хлопот.
Какова средняя цена за квадратный метр?
Согласно историческим данным о продажах недвижимости, средняя цена за квадратный метр составляет 1142 евро, а средняя валовая доходность — 7,9%. До начала 2022 года цена оставалась примерно на уровне 600 евро. Затем стали проявляться последствия COVID-19, а динамика курса доллара США привела к росту строительных затрат по всему миру. Достигнув пика в 1269 евро в июне 2023 года, рынок недвижимости постепенно стабилизировался. Однако стоит помнить, что Стамбул — крупнейший город Турции, в котором официально насчитывается 39 районов. Поэтому имеет смысл изучить цены в отдельных районах.
Самый дорогой район для покупки недвижимости
Этот титул принадлежит району Сарыер, где цена составляет около 3224 евро за квадратный метр. Впрочем, это неудивительно: ещё со времён Османской империи Сарыер был одним из главных центров инвестиций в элитную недвижимость. Район занимает 177 квадратных километров, а его население составляет примерно 350,000 человек. Он тянется вдоль побережья Чёрного моря от района Кильос. Хотя Сарыер расположен на окраине города, сюда ведёт транспортный маршрут по проспекту Бююкдере. Также доступны паромное сообщение и линия метро M2.
Район Истинье известен элитными апартаментами, а покупатели, ищущие просторные виллы класса люкс, выбирают Еникёй и Тарабью. Район Бююкдере становится всё популярнее среди покупателей элитной недвижимости. Благодаря новому строительству Зекериякёй также привлекает тех, кто ищет жильё высокого класса. В Сарыере находится часть Белградского леса — ценного природного массива.
Самый доступный район для покупки недвижимости
На другом конце ценового спектра находится Эсеньюрт, где недвижимость можно купить по привлекательной цене — 546 евро за квадратный метр. Жилые комплексы здесь расположены рядом с автомагистралями E5 и TEM, поэтому район популярен среди тех, кто ездит на работу, и семей, которым важен удобный доступ к центру города, но хочется жить вдали от городской суеты.
Здесь преобладают апартаменты, расположенные рядом с важными объектами инфраструктуры, в том числе двумя крупнейшими торговыми центрами Стамбула. Масштабная застройка не превратила район в бетонные джунгли: местные власти разбили четыре парка, а сам район находится между Кючюкчекмедже и озером Бююкчекмедже.
Где найти недвижимость на стадии строительства
При выборе недвижимости стоит обратить внимание и на современные квартиры на стадии строительства. Сектор недвижимости надёжно защищён: многие строительные проекты застрахованы на случай незавершения строительства. Застройщики предлагают долгосрочную рассрочку без процентов и скидки при оплате наличными. В таких обжитых центральных районах, как Бейоглу, Бешикташ и Шишли, почти не осталось свободных участков под застройку. Вместо них рассмотрите Арнавуткёй рядом с новым аэропортом Стамбула, Бейликдюзю и Башакшехир.
Что выбрать: европейскую или азиатскую часть Стамбула?
Это исключительно вопрос личных предпочтений. За последние годы развитие сети общественного транспорта сократило время в пути между двумя частями города, и для жителей Стамбула стало обычным делом провести день на двух континентах. Если говорить об исторических достопримечательностях и яркой культурной жизни, большинство покупателей выбирают недвижимость в европейской части Стамбула. Однако в азиатской части можно найти доступное жильё, если отъехать от оживлённых районов, таких как Кадыкёй и Ускюдар, в развивающиеся кварталы. Центр города находится в районе Бейоглу, на европейской стороне, но добраться до него позволяют удобные паромные маршруты.
Что нужно знать о стамбульских ялы
Среди представленной недвижимости немало исторических зданий — от домов в стиле ар-нуво в Бейоглу до старинных османских особняков во многих районах Босфора. Благодаря своему статусу они сразу становятся объектами премиум-класса. Но настоящая вершина турецкого рынка — старинные особняки ялы, выстроившиеся по обоим берегам Босфора.
Эти дома строили для османской элиты. Минимальной суммы инвестиций для их покупки нет: на рынке они обычно предлагаются по запросу (POA или POD), а в некоторых случаях информация о них распространяется только в избранных кругах. Чтобы представить себе типичного покупателя, достаточно вспомнить саудовских принцев. Стоимость такой недвижимости исчисляется шестизначными суммами, а исторический статус ограничивает возможности владельцев по ремонту и модернизации.
Каков потенциал роста стоимости недвижимости?
Разумеется, каждый иностранный инвестор хочет знать, насколько может вырасти стоимость недвижимости. Согласно данным Центрального банка Турции и Всемирного банка, в Стамбуле ожидается рост на 67% в течение следующих шести лет. Рынок подходит для краткосрочных инвестиций, а при владении недвижимостью не менее пяти лет покупателям не придётся платить налог на прирост капитала.
Какие налоги и дополнительные расходы связаны с покупкой недвижимости?
При покупке недвижимости закладывайте в бюджет примерно 6–10% от её стоимости. 4% составит гербовый сбор. Также необходимо оплатить услуги юриста, переводчика, нотариуса и расходы на регистрацию земли. Комиссия агентства обычно составляет 3%, однако при покупке некоторых объектов на стадии строительства она равна 0%. Если вы решите приобрести жильё через нас, мы предоставим подробное руководство по дополнительным расходам и налогам, а также срокам внесения платежей по плану оплаты. Ежегодно необходимо платить налог на недвижимость, размер которого зависит от площади жилья в квадратных метрах и количества владельцев, указанных в документах на право собственности.
Как купить недвижимость в Стамбуле
Начните поиск недвижимости с коммерческих и жилых объектов, выставленных на продажу. В каждом объявлении представлены виллы и квартиры в продаже в основных районах города: от исторического центра до окраин и деловых кварталов. Свяжитесь с нами, чтобы организовать просмотры в разных частях города. Возможно, вы захотите инвестировать в финансовый район, узнать больше о транспортных связях и современной инфраструктуре или посмотреть строящиеся объекты и узнать больше о правилах строительства.
Когда вы найдёте подходящий объект, мы выступим в роли агента покупателя и поможем пройти весь процесс сделки. Некоторые покупатели обращаются к юристам за консультацией по правовым вопросам. Мы готовы взаимодействовать с ними и помочь собрать все необходимые документы для проверки объекта. В противном случае мы сами оформим заявку на получение свидетельства о праве собственности, а также поможем открыть счёт в турецком банке и получить налоговый номер. Если все документы готовы, вы сможете получить свидетельство о праве собственности всего за одну неделю — и это ещё одна причина, по которой Стамбул привлекателен для инвесторов.
Экономьте время и деньги с нашими услугами
Наши услуги для иностранных инвесторов помогут сэкономить время и деньги. Как агенты по недвижимости, мы также предоставляем профессиональные консультации, чтобы помочь вам разобраться в рынке другой страны и соблюсти все законодательные требования. Свяжитесь с нами по указанным контактам, чтобы узнать больше по электронной почте, организовать просмотры или обсудить с агентом, стоит ли покупать недвижимость в Стамбуле.
Cameron Deggin 
Основатель и генеральный директор Property Turkey
Кэмерон Деггин — основатель и генеральный директор Property Turkey. Бывший финансовый специалист и бухгалтер с квалификацией FCCA, он основал компанию в 2001 году, увидев инвестиционный потенциал Турции. Имея более двух десятилетий опыта анализа турецкого рынка недвижимости, Кэмерон регулярно консультирует международных инвесторов, а его комментарии публикуются в таких СМИ, как Financial Times и BBC.
Посмотреть полный профиль автора →
By:
Istanbul 
3 
4 
X