بصفتنا وكلاء عقاريين، كثيرًا ما نلتقي بمستثمرين دوليين يرغبون في معرفة ما إذا كان شراء عقار في اسطنبول فكرة جيدة. ومع كون متوسط الأسعار أفضل من نظيره في مدن عالمية أخرى مثل ميلانو ونيويورك، تُعد اسطنبول وجهة واعدة لتحقيق عوائد جيدة على الاستثمار. كما أن ثقافتها الفريدة تجعل هذه المدينة التركية وجهة جذابة للمشترين المحتملين الراغبين في توسيع آفاقهم خارج بلدانهم.
مع ذلك، قد تبدو المدينة مربكة، بدءًا من نظام النقل وتفاوت أسعار العقارات، وصولًا إلى البنوك والمواقع المثالية للاستثمار وغير ذلك. لذا، نستعرض في هذا الدليل أسباب تفضيل مشتري العقارات اسطنبول على المدن الكبرى الأخرى والدول الأوروبية، والمواقع الاستراتيجية التي تبشر بعوائد واعدة مستقبلًا، إلى جانب أسئلة شائعة يطرحها كل مستثمر.
لماذا يُعد شراء عقار في اسطنبول فكرة جيدة؟
لماذا يختار المستثمرون اسطنبول دون سواها من المدن التركية؟
بعيدًا عن سوق الإسكان للحظة، يجدر بنا النظر إلى اسطنبول ككل. قد يظن المرء بسهولة أن عاصمة تركيا، أنقرة، هي مركز البلاد، لكن ذلك ينطبق على المشهد السياسي وحده. فمكانة اسطنبول في تركيا تماثل مكانة لندن في المملكة المتحدة. سواء كان المستثمرون الأجانب يبحثون عن عقارات تجارية أو منازل للسكن أو فرص لدخول عالم الأعمال، فإن فرص نجاحهم أكبر هنا، لأن كل شيء يحدث في هذه المدينة.
أولًا، تُصنّف شبكة أبحاث العولمة والمدن العالمية هذه الوجهة الجذابة مدينةً من فئة ألفا. وتقسم هذه المجموعة البحثية المدن إلى فئات ألفا وبيتا وغاما، استنادًا إلى ارتباطها بعالم الأعمال والقانون والتمويل العالمي. وتضع مكانة اسطنبول كمدينة من فئة ألفا في مصاف لندن ونيويورك وبكين ودبي.
ثانيًا، اسطنبول هي الوجهة السياحية الأكثر شعبية في تركيا. وتتمتع آيا صوفيا وغيرها من المعالم الشهيرة بسحر تاريخي خاص يجذب نحو 15 مليون سائح كل عام. وإلى جانب المقاهي العصرية والمعارض الفنية ووسائل النقل العام الممتازة وتنوع المأكولات ومراكز اللياقة البدنية والتسوق والحياة الليلية، فضلًا عن الجمال الطبيعي لمضيق البوسفور، يجد المشترون الدوليون الكثير من خيارات الترفيه ونمط الحياة.
ثالثًا، تتسع الخيارات أمام المستثمرين الدوليين بفضل كثرة مشاريع البنية التحتية. فالمجموعة الواسعة من المشاريع السكنية الجديدة في الضواحي توفر خيارات أكثر للعقارات بمختلف فئاتها، من الاقتصادية إلى الفاخرة. كما أن استثمارات البلديات المحلية في الطرق والجسور وشبكات النقل تعزز التملك المحلي والأجنبي، وتربط هذه المناطق بوسط المدينة الرئيسي.
برنامج الحصول على الجنسية التركية عن طريق الاستثمار
ومن الأسباب الأخرى التي تدفع معظم الأجانب إلى شراء شقق في اسطنبول بدلًا من المدن الأوروبية، أن المدينة تضم أكبر تركّز للعقارات المعتمدة من الحكومة ضمن برنامج الحصول على الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري. وقد أُطلق هذا البرنامج لدعم سوق الإسكان في تركيا، ويتيح للمشترين الأجانب للعقارات الحصول على حق الإقامة والعمل والدراسة مثل المواطنين الأتراك.
ويبلغ الحد الأدنى لسعر العقار المؤهل 400,000 دولار فقط، ما يجعل البرنامج من أكثر برامج الاستثمار العقاري تكلفةً معقولة في العالم. كما أن إجراءات طلب الجنسية سريعة، وكل ما على المتقدمين فعله هو الاحتفاظ بالمنزل لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات. ومن مزايا البرنامج أنك لست مضطرًا للإقامة في تركيا، ويمكنك الاحتفاظ بالجنسيتين. لذا، فهو خيار استثماري عقاري حكيم.
تغييرات قوانين تأجير العقارات والاستثمار عبر Airbnb
من الضروري للمشترين الأجانب المهتمين بالعقارات المعدّة للتأجير معرفة القوانين الجديدة الخاصة بالاستثمار في الإيجارات قصيرة الأجل. وكغيرها من المدن العالمية، كانت اسطنبول وجهة رائجة عبر Airbnb، بفضل كثرة السياح الذين يحجزون إقامات لثلاث أو أربع ليالٍ. وكانت العوائد ونسب الإشغال مرتفعة، ما أتاح للمستثمرين العقاريين تحقيق إيرادات إيجارية ممتازة. لكن القوانين تغيرت مع بداية العام، كما حدث في بلدان أخرى.
أما الآن، فإذا أردت تشغيل عقار للإيجار السياحي، فعليك دائمًا الحصول على ترخيص وإبرازه. كما يجب الحصول على موافقة جميع الجيران، مع الالتزام بحد أقصى يبلغ 100 يوم في السنة. ولهذا، يُعد الاستثمار في وحدات سكنية تحمل علامة تجارية، مثل برنامج Sense Reward لدينا، خيارًا آخر للمستثمرين. إذ تتولى إدارة جميع التفاصيل، وتشمل الخدمات الاستقبال وخدمات الفنادق. ويتيح ذلك استثمارًا طويل الأجل أكثر ربحية وبقدر أقل من المتاعب.
ما متوسط الأسعار للمتر المربع؟
استنادًا إلى البيانات التاريخية للعقارات المبيعة، يبلغ متوسط سعر المتر 1142 يورو، ويصل متوسط العائد الإجمالي إلى 7.9%. وظل السعر مستقرًا تقريبًا عند 600 يورو حتى بداية 2022، حين بدأ العالم يشهد الآثار اللاحقة لجائحة كوفيد-19، وأدى أداء الدولار الأمريكي إلى ارتفاع تكاليف البناء في أنحاء العالم. وبعد بلوغ السوق ذروته عند 1269 يورو في يونيو 2023، أخذ يستقر تدريجيًا. لكن تذكر أن اسطنبول أكبر مدن تركيا، وتضم 39 منطقة رسمية، لذا يجدر التعمق في تفاصيل الأسعار على مستوى الأحياء.
أغلى المناطق لشراء العقارات
يذهب هذا اللقب إلى منطقة ساريير، حيث يبلغ سعر المتر نحو 3224 يورو. وهذا ليس مفاجئًا، فساريير معروفة منذ العهد العثماني بأنها مركز للعقارات الاستثمارية الفاخرة. وتمتد على مساحة 177 كيلومترًا مربعًا، ويبلغ عدد سكانها نحو 350,000 نسمة، كما تطل على ساحل البحر الأسود من حي كيليوس. ورغم وقوعها في أطراف المدينة، يمر طريق الوصول عبر شارع بويوكديره. كما تتوفر خدمات العبّارات وخط المترو M2.
يشتهر حي إستينيه بشققه الفاخرة، بينما يتجه المشترون إلى ينيكوي أو طرابيا بحثًا عن تشكيلة واسعة من الفلل الفاخرة. وقد ازدادت شهرة حي بويوكديره بين المشترين المحتملين من أصحاب الذوق الرفيع. كما جعلت المشاريع التطويرية في زكريا كوي المنطقة وجهةً للسكن الفاخر في سوق العقارات، وتضم ساريير جزءًا من غابة بلغراد، وهي مساحة خضراء ثمينة.
أقل المناطق تكلفةً للعثور على عقارات للبيع
أما في الطرف الآخر من النطاق السعري، فتقدم إسنيورت أسعار شراء ممتازة تبلغ 546 يورو للمتر المربع. وتقع العقارات السكنية هنا بالقرب من طريقي E5 وTEM السريعين، ما يجعلها رائجة بين المتنقلين يوميًا والعائلات الراغبة في سهولة الوصول إلى وسط المدينة، مع الابتعاد عن صخبها وضجيجها.
تركز أنواع العقارات غالبًا على الشقق، وتقع بالقرب من مرافق مهمة أخرى، مثل اثنين من أكبر مراكز التسوق في اسطنبول. ومع ذلك، لم تحوّل مشاريع التطوير العقاري الواسعة المنطقة إلى غابة إسمنتية، إذ أنشأ المجلس المحلي أربع حدائق، وتقع المنطقة بين بحيرتي كوتشوك تشكمجه وبيوك تشكمجه.
أين تجد العقارات على المخطط؟
عند استكشاف الخيارات العقارية، تُعد الشقق العصرية المعروضة للبيع خيارًا ممتازًا آخر. ويحظى قطاع العقارات بضمانات قوية، إذ يشمل التأمين كثيرًا من مشاريع البناء في حال عدم اكتمالها. كما يقدم المطورون خطط سداد طويلة الأجل بفائدة 0%، إلى جانب خصومات على الدفع النقدي. أما المناطق المركزية الراسخة مثل بيوغلو وبشكتاش وشيشلي، فالأراضي المتاحة للبناء فيها محدودة. لذلك، يمكن النظر إلى أرناؤوط كوي بالقرب من مطار اسطنبول الجديد، وبيليك دوزو، وباشاك شهير.
هل تشتري في القسم الآسيوي أم الأوروبي من اسطنبول؟
الأمر ببساطة مسألة تفضيل شخصي. فعلى مر السنين، قلّصت شبكات النقل العام زمن التنقل بين القسمين، وأصبح قضاء يوم واحد في قارتين أمرًا معتادًا لسكان اسطنبول. وبالنسبة إلى المواقع التاريخية السياحية والثقافة الحيوية، يختار معظم الناس القسم الأوروبي من اسطنبول لشراء العقارات. لكن القسم الآسيوي يوفر عقارات بأسعار معقولة إذا ابتعدت عن المناطق الحيوية مثل كاديكوي وأسكودار واتجهت إلى الأحياء النامية. ويقع وسط المدينة في منطقة بيوغلو، في القسم الأوروبي، غير أن شبكات العبّارات الجيدة تربطك بسهولة بين القسمين.
ما ينبغي معرفته عن قصور اليالي في اسطنبول
ستجد ضمن مجموعة العقارات مباني تاريخية كثيرة، تتنوع بين العمارة على طراز الفن الجديد في بيوغلو والمنازل العثمانية القديمة في العديد من أحياء مضيق البوسفور. وتمنحها مكانتها التاريخية قيمة عقارية مميزة. لكن قمة العقارات الفاخرة في السوق التركية تتمثل في قصور اليالي القديمة الممتدة على جانبي شواطئ مضيق البوسفور.
شُيّدت هذه المنازل على يد النخبة العثمانية، ولا يوجد حد أدنى للاستثمار فيها. وهي تُعرض دائمًا في السوق بسعر عند الطلب أو بسعر عند المناقشة، وفي بعض الحالات لا تُعرض إلا ضمن دوائر اجتماعية راقية. ولتكوين فكرة عن نوعية المشترين، تخيل أمراء سعوديين. وتبلغ قيمة هذه العقارات ستة أرقام على الأقل، كما يُمنع أصحابها من إجراء التجديدات أو التحسينات نظرًا إلى مكانتها التاريخية.
ما إمكانات ارتفاع قيمة رأس المال؟
بطبيعة الحال، يرغب كل مستثمر أجنبي في معرفة التوقعات المتعلقة بارتفاع قيمة رأس المال. واستنادًا إلى معلومات البنك المركزي التركي والبنك الدولي، يُتوقع أن تحقق اسطنبول ارتفاعًا بنسبة 67% خلال السنوات الست المقبلة. والسوق مناسبة للاستثمارات قصيرة الأجل، كما لا يضطر المشترون إلى دفع ضريبة أرباح رأس المال إذا احتفظوا بالمنزل لمدة لا تقل عن خمس سنوات.
ما الضرائب العقارية والتكاليف الإضافية المستحقة؟
احسب حسابًا لمبلغ يتراوح تقريبًا بين 6 و10% من سعر الشراء عند كل عملية بيع عقاري. وتبلغ ضريبة الدمغة 4%. كما ستحتاج إلى دفع أتعاب المحامي والمترجم وكاتب العدل ورسوم السجل العقاري. وتبلغ رسوم الوكالة عادةً 3%، لكن بعض مشاريع البناء على المخطط لا تفرض أي رسوم، بنسبة 0%. وإذا قررت شراء منزل عن طريقنا، فسنقدم لك دليلًا شاملًا للتكاليف الإضافية والضرائب ومواعيد استكمال خطة السداد. وتُستحق ضريبة العقارات سنويًا، لكن قيمتها تختلف حسب مساحة منزلك بالمتر المربع وعدد الأشخاص الواردة أسماؤهم في سندات الملكية.
كيفية شراء عقار في اسطنبول
ابدأ البحث عن العقارات التجارية والسكنية المعروضة للبيع هنا. وتضم كل قائمة فللًا وشققًا للبيع في جميع المناطق الرئيسية، مثل المركز التاريخي ومناطق الضواحي ومناطق الأعمال. كما يمكنك التواصل معنا لترتيب جولات لمعاينة العقارات في أنحاء المدينة. قد ترغب في الاستثمار في الحي المالي، أو معرفة المزيد عن روابط النقل العام والبنية التحتية الحديثة، أو زيارة مشاريع البناء والتعرف على لوائح البناء.
ما إن تجد عقارًا يثير اهتمامك، نتولى دور وكيل الشراء لمساعدتك في إجراءات الصفقة. يستعين بعض الأشخاص بمحامين للحصول على المشورة القانونية، ويمكننا العمل معهم لضمان توفر جميع المستندات اللازمة لإجراء العناية الواجبة. وإلا، فسنتولى إجراءات طلب سند الملكية، ونساعدك في فتح حساب مصرفي تركي والحصول على الرقم الضريبي. وبوجه عام، يمكنك استلام سند الملكية خلال أسبوع واحد فقط إذا كانت جميع الأمور مستوفاة، وهذا سبب آخر يجعل المدينة وجهة ممتازة للمستثمرين.
وفّر الوقت والمال مع خدماتنا
يمكن لخدماتنا الاستثمارية المخصصة للأجانب أن توفر عليك الوقت والمال. كما نقدم مشورة احترافية بصفتنا وكلاء عقاريين لمساعدتك على استكشاف سوق هذا البلد الأجنبي والالتزام بالمتطلبات القانونية. ما عليك سوى استخدام بيانات الاتصال لمعرفة المزيد عبر البريد الإلكتروني، أو ترتيب معاينات للعقارات، أو التحدث مع أحد الوكلاء حول مدى جدوى شراء عقار في اسطنبول.
Cameron Deggin 
المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة Property Turkey
كاميرون ديغين هو المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة Property Turkey. عمل سابقًا في مجال التمويل وهو محاسب معتمد حاصل على شهادة FCCA، وقد أسس الشركة في عام 2001 بعد أن أدرك إمكانات تركيا الاستثمارية. وبفضل أكثر من عقدين من تحليل سوق العقارات التركي، يقدّم كاميرون المشورة بشكل منتظم للمستثمرين الدوليين، وتُنقل آراؤه في وسائل إعلام عالمية من بينها فايننشال تايمز وبي بي سي.
عرض الملف الكامل للمؤلف →
By:
Istanbul 
3 
4 
X