ملک در ترکیه ۲۰۲۷: سرمایه‌های جهان به کدام سو می‌روند؟

پاسخ کوتاه: سرمایه‌گذاری در ملک ترکیه برای پنج سال آینده موقعیتی به‌طرز چشمگیری مطلوب دارد. ترکیه بی‌ریسک نیست، اما تقریباً همه گزینه‌های جایگزین هم‌زمان با دشواری روبه‌رو هستند. واشنگتن گرفتار بن‌بست سیاسی است و قیمت خانه‌ها در آمریکا رو به کاهش است. دبی و چین در حال عقب‌نشینی‌اند و اروپا درجا می‌زند و ناآرام است. از نظر من، حباب هوش مصنوعی حوالی اواسط سال ۲۰۲۷ خواهد ترکید. در همین حال، ترکیه کاهش نرخ بهره را آغاز کرده است. وقتی حجم زیادی از سرمایه در جست‌وجوی مقصدی تازه باشد، فکر می‌کنیم سهم قابل‌توجهی از آن به اینجا راه پیدا خواهد کرد.

سال گذشته شما را با آقای آمریکانو آشنا کردیم. او سرمایه‌گذاری آمریکایی بود که از اثر «برادر بزرگ» و هیاهوی سیاسی در کشورش خسته شده بود و در جست‌وجوی یک برنامه جایگزین بود. او جایی امن برای سرمایه‌اش می‌خواست و شاید زندگی آرام‌تری. در سال ۲۰۲۶ دیگر موردی غیرمعمول نیست؛ او دارد به الگوی رایج تبدیل می‌شود.

به تیترهای چند هفته گذشته نگاه کنید و یک سؤال ساده از خودتان بپرسید: اگر سرمایه قابل‌توجهی در سهام فناوری آمریکا، یک آپارتمان در دبی یا یک واحد مسکونی در لندن داشتید، نسبت به یک سال پیش احساس آسودگی بیشتری می‌کردید یا کمتر؟ به‌نظر ما، پاسخ این سؤال مهم است.

میان‌دوره‌ای‌های آمریکا برای سرمایه‌گذاران جهانی چه معنایی دارند؟

تا ۴ نوامبر ۲۰۲۶، دموکرات‌ها در هر دو مجلس سنا و نمایندگان اکثریت را به دست آورده‌اند؛ موضوعی که با آغاز به کار کنگره جدید در ژانویه ۲۰۲۷، زمینه‌ساز تشکیل دولتی دوپاره خواهد شد. در فلوریدا، بایرون دونالدز، دیوید جولیِ دموکرات را شکست داد و به نخستین جمهوری‌خواه سیاه‌پوستی تبدیل شد که در تاریخ آمریکا به‌عنوان فرماندار انتخاب می‌شود.

تیتر اصلی برای سرمایه‌گذاران، دولت دوقطبی است. رئیس‌جمهوری که می‌خواهد همین حالا دست به اقدام بزند، با کنگره‌ای روبه‌روست که می‌تواند مانع او شود. این از بدترین شرایطی است که هر اقتصادی ممکن است با آن روبه‌رو شود؛ کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند دو سال فلج قانون‌گذاری در پیش باشد، با فضای اندک برای برنامه‌های رشد و زمینه‌ای گسترده برای عدم‌قطعیت.

اما ماجرا پیچیدگی دیگری هم دارد. رئیس‌جمهور روی کاغذ در سیاست خارجی دست بازتری دارد. برخی کارشناسان انتظار دارند ترامپ تا نهایت از این آزادی عمل استفاده کند، چون تنها حوزه‌ای است که در آن اختیار دارد. به‌نظر ما، این موضوع احتمال پایان زودهنگام جنگ ایران را کمتر می‌کند و احتمال گشوده‌شدن جبهه‌های تازه نیز وجود دارد.

این خبر برای کشورهای حوزه خلیج فارس خوشایند نیست. اعتماد به دبی و کشورهای عضو شورای همکاری خلیج فارس (GCC) پیش‌تر آسیب دیده است و بعید است سیاست خارجی جسورانه‌تر آمریکا آن را بازگرداند.

آیا قیمت خانه‌ها در آمریکا واقعاً در حال کاهش است؟

بله؛ برای نخستین بار در سه سال گذشته. تقاضا رو به کاهش است، حجم معاملات پایین آمده و هزینه وام‌گیری در حال افزایش است.

پیامدهای این وضعیت به آمریکا محدود نمی‌شود. مسکن آمریکا مدت‌ها یکی از گزینه‌های پیش‌فرض جهان برای حفظ ارزش سرمایه بوده است. وقتی قیمت‌ها، تقاضا و حجم معاملات هم‌زمان کاهش می‌یابند و نرخ‌ها بالا می‌روند، پیام برای هر کسی که به خرید در آنجا فکر می‌کند روشن است: صبر کنید. سرمایه‌ای که در انتظار می‌ماند، معمولاً به‌دنبال مقصد دیگری برای به‌کارگرفته‌شدن می‌رود.

آیا هوش مصنوعی حباب است و با ترکیدن آن، سرمایه‌ها به کجا می‌روند؟

باور دارم هوش مصنوعی سرانجام به یکی از دگرگون‌کننده‌ترین فناوری‌هایی تبدیل خواهد شد که بشر تاکنون پدید آورده است. نگرانی من فاصله میان چیزی است که ساخته می‌شود و چیزی که به فروش می‌رسد. شرکت‌هایی مانند انویدیا همچنان ظرفیت انرژی و قدرت پردازش را افزایش می‌دهند. افزایش مقیاس، هوش مصنوعی را سریع‌تر می‌کند، اما از نظر من باعث باهوش‌ترشدن آن نمی‌شود.

آنچه به مردم فروخته می‌شود، رؤیای ابرهوش و هوش مصنوعی عمومیِ انسان‌مانند است. بیشتر سرمایه‌گذاران آن‌قدر با این فناوری آشنا نیستند که بتوانند چنین وعده‌ای را ارزیابی کنند. هرچه شکاف اطلاعاتی بزرگ‌تر باشد، فروش یک روایت آسان‌تر می‌شود؛ ارزش‌گذاری سهام فناوری نیز به سطوحی بی‌سابقه رسیده است.

از نظر من، نقطه عطف زمانی فرا می‌رسد که بازار تفاوتی ساده را بپذیرد: این سرمایه‌گذاری عظیم هوش مصنوعی را سریع‌تر می‌کند، اما به هوشی همه‌چیزدان که وعده داده شده بود، منجر نمی‌شود. مردم همین حالا هم دارند این موضوع را علنی بیان می‌کنند. برخی کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند حبابی بترکد که می‌تواند به‌سرعت ۷۰٪ تا ۷۵٪ از قیمت‌ها بکاهد و برخی انتظار دارند این اتفاق حوالی میانه سال ۲۰۲۷ رخ دهد.

هیچ‌کس نمی‌تواند زمان ترکیدن حباب را دقیق پیش‌بینی کند و ما هم نمی‌گوییم صرفاً به توصیه ما سهامتان را بفروشید. حرف ما محدودتر است: اگر حتی بخشی از این پول در سال ۲۰۲۷ از بخش فناوری خارج شود، باید جایی برود. بعید است راهی بازار مسکن آمریکا شود؛ جایی که قیمت‌ها در حال افت‌اند. همچنین بعید است به واشنگتنِ گرفتار بن‌بست سیاسی یا منطقه خلیجی برود که سایه جنگ بر آن سنگینی می‌کند. پس این پول کجا خواهد رفت؟

چرا چین، دبی و اروپا جذابیت خود را از دست می‌دهند؟

هر یک از گزینه‌های سنتی جایگزین، مشکل خاص خود را دارد.

چین: در سه سال گذشته، خریداران چینی شاهد سقوط فروش و افت قیمت‌ها بوده‌اند و نشانه‌ای از بهبود هم دیده نمی‌شود. محدودیت‌های زندگی روزمره و جابه‌جایی سرمایه پیوسته بیشتر می‌شود و خانواده‌های چینی بیشتری به‌دنبال جای پایی در خارج از کشور هستند. ما همین حالا هم در ترکیه با آن‌ها دیدار می‌کنیم.

دبی: رسماً قیمت‌ها ۱۵٪ تا ۲۰٪ افت کرده‌اند. از نظر من، آمار رسمی واقعیت را بهتر از آنچه هست نشان می‌دهد. اگر محدودیت‌های خروج سرمایه وجود نداشت، باور دارم افت واقعی به ۵۰٪ نزدیک‌تر بود. سرمایه‌گذاران باتجربه این را درک می‌کنند. تا وقتی جنگ حل‌وفصل نشده، انتظار دارم دست‌کم دو تا سه سال دشوار دیگر در پیش باشد و احتمالاً این وضعیت طولانی‌تر شود.

اروپا و بریتانیا: قیمت املاک ثابت مانده، اما مسئله قیمت‌ها نیست. مهاجرت از بریتانیا و دیگر کشورهای اتحادیه اروپا رو به افزایش است. عامل این روند فقط اقتصاد نیست؛ مردم احساس می‌کنند مقررات و نظارت بیشتر شده و نارضایتی اجتماعی گسترده‌تری وجود دارد. این افراد به‌دنبال بازده سرمایه‌گذاری نیستند؛ آن‌ها می‌خواهند جای بهتری برای زندگی پیدا کنند.

همین حالا در اقتصاد ترکیه چه می‌گذرد؟

ترکیه روزهای دشوار خود را داشته و ما هرگز خلاف آن را وانمود نکرده‌ایم. قیمت‌ها افت کردند و تحلیل ما از خریداران نقدی نشان داد که قیمت‌های واقعی نسبت به سال گذشته ۶٫۵٪ کاهش یافته‌اند. از نظر من، این افت اکنون متوقف شده است؛ قیمت‌ها دیگر پایین نمی‌آیند.

تورم رو به کاهش است، هرچند همچنان بالاست. در ۲۲ اکتبر ۲۰۲۶، بانک مرکزی نرخ بهره سیاستی را یک واحد درصد کاهش داد. همچنین از کاهش دیگری در دسامبر خبر داد. این بار سیاست‌گذاری مطابق وعده پیش می‌رود: نرخ بهره در حال کاهش است.

وام‌گرفتن همچنان پرهزینه است، اما روند تغییرات مهم‌تر از سطح فعلی است. پس‌اندازکنندگان ترک در سه سال گذشته پول خود را در حساب‌های سپرده پربازده نگه داشته‌اند. با کاهش نرخ سود سپرده‌ها، انتظار داریم این پول به‌تدریج وارد اقتصاد واقعی شود و بخشی از آن نیز به بازار املاک راه پیدا کند.

چرا باید مثل یک ترک فکر کنید؟

بازار املاک ترکیه عمدتاً در دست خریداران داخلی است. در سپتامبر ۲۰۲۶، ۱۴۲٬۳۹۰ معامله مسکن انجام شد. خریداران خارجی فقط ۲٬۱۶۷ مورد، معادل ۱٫۵٪ از کل معاملات را به خود اختصاص دادند و ۸۵٫۵٪ از کل معاملات به‌صورت نقدی انجام شد. در ۹ ماه نخست سال ۲۰۲۶، خریداران خارجی ۱۵٬۳۰۸ خانه خریدند.

به‌عبارت دیگر، بیش از ۹۷٪ از بازار را خریداران ترک تشکیل می‌دهند. تیترهای خارجی قیمت‌ها را در اینجا تعیین نمی‌کنند و احساسات غربی هم چنین نقشی ندارند؛ این خانوارهای ترک هستند که بازار را به حرکت درمی‌آورند. بنابراین باید مانند یک ترک فکر کنید و مانند یک ترک عمل کنید.

وقتی ترک‌ها دوباره خرج‌کردن و خرید را از سر بگیرند، بازار هم جان می‌گیرد. کاهش نرخ بهره و آزادشدن تدریجی سپرده‌ها، شرایط لازم برای این اتفاق هستند. خریدار خارجی که پیش از آن وارد بازار شود، زودتر از خریداران محلی اقدام کرده، نه دیرتر از آن‌ها. لیر در ۴ نوامبر ۲۰۲۶ نیز در حدود ۵۰٫۰۲ لیر ترکیه در برابر هر دلار ثابت مانده بود و این موضوع بودجه‌بندی را ساده‌تر می‌کند.

آیا واقعاً ترکیه جایی است که می‌توان در آن سود کرد؟

«شرق و غرب به هم می‌رسند» کلیشه‌ای است که ریشه در واقعیت جغرافیایی دارد. استانبول میان اروپا و آسیا قرار گرفته و میان بازارهای گرفتار مشکل و سرمایه‌ای واقع شده است که در جست‌وجوی مقصدی تازه است. استدلال ما برای انتخاب ترکیه سه بخش کاربردی دارد:

۱. مسیری برای شهروندی که سرمایه‌تان را بازمی‌گرداند: اخذ شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری مستلزم خرید ملکی با ارزش کارشناسی حداقل ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا و نگهداری آن به مدت سه سال است. در این مدت می‌توانید ملک را اجاره دهید. پس از سه سال می‌توانید آن را بفروشید، سرمایه اولیه و هرگونه سود را دریافت کنید و پاسپورت را برای خود، همسرتان و فرزندان زیر ۱۸ سالتان حفظ کنید.

این گزینه را با جایگزین‌ها مقایسه کنید. برنامه‌های کشورهای حوزه کارائیب به کمک‌های مالی نیاز دارند که دیگر هرگز به شما بازنمی‌گردند. اسپانیا در آوریل ۲۰۲۵ ویزای طلایی خود را لغو کرد و مالت نیز در همان ماه مسیر شهروندی خود را بست. پرتغال مسیر دریافت اقامت از طریق املاک را متوقف کرده است. در ترکیه، بودجه خرید ملک ۴۲۰٬۰۰۰ تا ۴۳۰٬۰۰۰ دلار آمریکا را پیشنهاد می‌کنیم، زیرا ممکن است ارزش‌گذاری ملک پایین‌تر از قیمت خرید آن باشد.

۲. موقعیت مالیاتی مطلوب در مقایسه با دیگر گزینه‌ها: در مطالعه موردی Mr Americano در اکتبر ۲۰۲۵، ملکی به ارزش ۱ میلیون دلار آمریکا بررسی شد که به مدت پنج سال از طریق یک شرکت نگهداری می‌شد و در مجموع ۷۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا سود پیش از کسر مالیات داشت. نرخ مؤثر مالیات در ترکیه ۳۲٫۵٪، در مقایسه با ۳۵٫۴٪ در تگزاس، ۴۱٪ در اسپانیا، ۵۲٫۴٪ در بریتانیا و ۶۰٪ در آلمان بود. این نتایج بر اساس مدل‌سازی به دست آمده‌اند و تضمینی نیستند.

۳. قیمت ورود معقول در مناطق مرکزی استانبول: میانه قیمت‌های پیشنهادی آگهی‌های استانبول به ازای هر متر مربع زیربنای مفید، ۳٬۱۴۲ دلار آمریکا است. نیمه میانی آگهی‌ها، بر اساس ۸۴۴ مورد از مجموع ۹۲۸ آگهی و پس از حذف موارد پرت، در بازه ۲٬۱۴۲ تا ۴٬۴۶۵ دلار آمریکا به ازای هر متر مربع قرار می‌گیرد. این‌ها قیمت‌های پیشنهادی هستند، نه قیمت‌های فروش؛ اما همچنان امکان انتخابی هوشمندانه را فراهم می‌کنند.

بُعد انسانی ماجرا را هم نباید نادیده گرفت. ترکیه برای خانواده چینی، بریتانیایی بی‌قرار یا آمریکایی‌ای که به دنبال یک گزینه جایگزین است، هنوز چیزی کمیاب دارد: کشوری که از مردم شرق و غرب استقبال می‌کند.

چه چیزهایی ممکن است اشتباه پیش برود؟

اگر به این موارد اشاره نکنیم، وظیفه‌مان را درست انجام نداده‌ایم:

- ریسک ارزی: لیر در بلندمدت بخش قابل‌توجهی از ارزش خود را در برابر دلار از دست داده است. تضعیف لیر ممکن است سودهای مبتنی بر لیر را از نظر دلاری از بین ببرد.

- ریسک تورم: تورم رو به کاهش است، اما همچنان بالاست و توقف کاهش نرخ بهره می‌تواند روند بهبود را کندتر کند.

- ریسک ارزش‌گذاری: در برنامه اخذ شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری، خرید ملک به قیمتی بیش از ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا، تضمین نمی‌کند که ارزش‌گذاری آن نیز بالاتر از این مبلغ باشد.

- ریسک تغییر قوانین: مقررات ترکیه اغلب تغییر می‌کنند. از مشاور حقوقی مستقل راهنمایی بگیرید و هر شرط را با آخرین موضع رسمی تطبیق دهید.

- پیش‌بینی‌های خود ما: ممکن است پیش‌بینی‌هایمان اشتباه از آب درآیند. ترکیدن حباب هوش مصنوعی ممکن است دیرتر رخ دهد یا شدت کمتری از انتظار داشته باشد، دبی شاید زودتر بهبود یابد و بن‌بست سیاسی آمریکا نیز ممکن است خفیف‌تر از آنچه تصور می‌شود باشد.

از نظر ما، توازن ریسک‌ها به سود ترکیه تغییر کرده است؛ اما همیشه خودِ دارایی را بخرید، نه تیتر خبر را.

اگر در حال بررسی این هستید که پیش از ۲۰۲۷ سرمایه‌تان را به کجا منتقل کنید، پیش از آن‌که دیگران اقدام کنند با ما صحبت کنید. Property Turkey از سال ۲۰۰۱ راهنمای خریداران بین‌المللی بوده و در لندن، استانبول، بدروم، فتحیه، کالکان و آنتالیا دفتر دارد. برای دریافت مشاوره رایگان از کارشناسان محلی ما با ما تماس بگیرید. می‌توانیم در مقایسه گزینه‌های مرکز استانبول، برنامه‌ریزی مسیر اخذ شهروندی و تنظیم خریدتان با هدف بهینه‌سازی مالیاتی کمک‌تان کنیم.

پرسش‌های متداول: سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه در ۲۰۲۷

پرسش: چرا ممکن است سرمایه‌گذاران جهانی در ۲۰۲۷ سرمایه خود را به املاک ترکیه منتقل کنند؟

پاسخ: چندین پناهگاه سنتی سرمایه هم‌زمان در حال تضعیف هستند؛ از جمله بن‌بست سیاسی در واشنگتن، کاهش قیمت خانه در آمریکا، اصلاح احتمالی بازار فناوری، رکود در چین و دبی و رشد ناچیز در اروپا. ترکیه در حال کاهش نرخ بهره است، قیمت‌ها تثبیت شده‌اند و انتظار می‌رود پس‌اندازهای داخلی دوباره وارد بازار شوند. این‌ها دیدگاه هستند، نه تضمین.

پرسش: آیا واقعاً حباب هوش مصنوعی وجود دارد؟

پاسخ: از نظر من، افزایش مقیاس انرژی و توان محاسباتی هوش مصنوعی را سریع‌تر می‌کند، اما هوشمندتر نه؛ در حالی که ارزش‌گذاری‌ها بر پایه وعده‌های ابرهوش شکل گرفته‌اند. پیش‌بینی من اصلاحی شدید در حوالی اواسط ۲۰۲۷ است که ممکن است به ۷۰٪ تا ۷۵٪ برسد. این نظر شخصی من است و زمان ترکیدن هر حبابی نامشخص است.

پرسش: آیا قیمت املاک ترکیه هنوز در حال کاهش است؟

پاسخ: تحلیل ما کاهش ۶٫۵٪ قیمت واقعی را نسبت به سال قبل نشان داد، اما از نظر ما این روند نزولی اکنون متوقف شده است. بانک مرکزی در ۲۲ اکتبر ۲۰۲۶ نرخ بهره را کاهش داد و از کاهش دوباره آن در دسامبر خبر داد. انتظار داریم با بازگشت خریداران داخلی، بازار به‌تدریج بهبود یابد؛ هرچند تورم همچنان یک ریسک است.

پرسش: آیا با خرید ملک می‌توانم شهروندی ترکیه را دریافت کنم؟

پاسخ: بله. ارزش کارشناسی ملک شما باید دست‌کم ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا باشد و باید آن را سه سال نگه دارید. در این مدت می‌توانید ملک را اجاره دهید و سپس آن را بفروشید و شهروندی خود، همسرتان و فرزندان زیر ۱۸ سال‌تان را حفظ کنید. پیشنهاد می‌کنیم برای در نظر گرفتن تفاوت‌های احتمالی در ارزش‌گذاری، بودجه‌ای بین ۴۲۰٬۰۰۰ دلار آمریکا تا ۴۳۰٬۰۰۰ دلار آمریکا اختصاص دهید.

پرسش: مهم‌ترین ریسک‌های خرید ملک در ترکیه چیست؟

پاسخ: مهم‌ترین ریسک‌ها عبارت‌اند از تضعیف لیر، تورم همچنان بالا، کمتر بودن ارزش‌گذاری از حد لازم برای خرید با هدف اخذ شهروندی و تغییر مکرر قوانین. همچنین ممکن است هر یک از پیش‌بینی‌های ما درباره بازار نادرست از آب درآید. از مشاوره حقوقی مستقل استفاده کنید، برنامه‌تان را با فرض تضعیف بیشتر لیر بسنجید و در مناطق مرکزی و نقدشونده‌ای خرید کنید که تقاضای خریداران داخلی در آن‌ها بیشترین است.

توجه: این مقاله صرفاً برای اطلاع‌رسانی است و نباید به‌عنوان مشاوره حقوقی، مالیاتی یا سرمایه‌گذاری تلقی شود. ارقام مربوط به نوامبر ۲۰۲۶ هستند.

Cameron Deggin بنیان‌گذار و مدیرعامل Property Turkey

کامرون دیگین بنیان‌گذار و مدیرعامل Property Turkey است. او که پیش‌تر در حوزه مالی فعالیت می‌کرد و دارای مدرک حسابداری حرفه‌ای FCCA است، پس از تشخیص پتانسیل سرمایه‌گذاری در ترکیه، این شرکت را در سال ۲۰۰۱ تأسیس کرد. کامرون با بیش از دو دهه تحلیل بازار املاک ترکیه، به‌طور منظم به سرمایه‌گذاران بین‌المللی مشاوره می‌دهد و دیدگاه‌های او در رسانه‌هایی از جمله فایننشال تایمز و بی‌بی‌سی بازتاب می‌یابد.

نویسندهٔ 1,043 مقاله | |

مشاهده پروفایل کامل نویسنده →