By:
Cameron Deggin
Kısa Yanıt: Türkiye’de gayrimenkul yatırımı, önümüzdeki beş yıl için alışılmadık derecede avantajlı bir konumda. Türkiye risksiz değil; ancak neredeyse tüm alternatifler aynı anda zorlanıyor. Washington’da siyasi tıkanıklık yaşanıyor, ABD’de konut fiyatları düşüyor. Dubai ve Çin gerilerken Avrupa durgun ve huzursuz. Bana göre yapay zekâ balonu 2027’nin ortalarına doğru patlayacak. Bu sırada Türkiye faiz indirimlerine başladı. Büyük miktarda para kendine yeni bir adres ararken, kayda değer bir bölümünün buraya yöneleceğini düşünüyoruz.
Geçen yıl sizi Bay Americano ile tanıştırmıştık. Kendi ülkesindeki Büyük Birader etkisinden ve siyasi gürültüden yorulan ABD’li bir yatırımcıydı; B planı arayışına girmişti. Sermayesi için güvenli bir yer, belki de daha sakin bir yaşam istiyordu. 2026’da artık sıra dışı biri değil. Giderek tipik bir örneğe dönüşüyor.
Son birkaç haftanın manşetlerine bakıp basit bir soru sorun: ABD teknoloji hisselerinde, Dubai’de bir dairede veya Londra’da bir konutta ciddi miktarda paranız olsaydı, kendinizi bir yıl öncesine kıyasla daha mı rahat, daha mı huzursuz hissederdiniz? Bize göre bu sorunun yanıtı önemli.
4 Kasım 2026 itibarıyla Demokratlar hem Senato’da hem de Temsilciler Meclisi’nde çoğunluğu kazandı. Yeni Kongre’nin Ocak 2027’de göreve başlamasıyla yönetim bölünmüş olacak. Florida’da Byron Donalds, Demokrat David Jolly’yi yenerek ABD tarihinde vali seçilen ilk siyah Cumhuriyetçi oldu.
Yatırımcılar açısından manşet, bölünmüş yönetim. Harekete geçmek isteyen bir başkanın karşısında kendisini engelleyebilecek bir Kongre var. Uzmanların iki yıl sürecek bir yasama tıkanıklığı öngördüğü bu tablo, herhangi bir ekonominin karşılaşabileceği en kötü senaryolardan birine yakın: büyüme gündemine alan çok az, belirsizliğe ise bolca yer var.
Ancak işin bir de farklı yönü var. Kâğıt üzerinde başkan, dış politika konusunda çok daha serbest hareket edebiliyor. Bazı uzmanlar, Trump’ın elindeki tek serbest hareket alanı olduğu için bu özgürlüğü sonuna kadar kullanacağını düşünüyor. Bize göre bu durum, İran savaşının kısa sürede sona ermesi ihtimalini azaltıyor; yeni cepheler açılması da mümkün.
Bu, Körfez için istenmeyen bir haber. Dubai’ye ve genel olarak KİK’e duyulan güven zaten darbe aldı; ABD’nin daha iddialı bir dış politika izlemesi bu güveni muhtemelen yeniden tesis etmeyecek.
Evet, üç yıldır ilk kez düşüyor. Talep zayıflıyor, satış hacmi geriliyor ve borçlanma maliyetleri yükseliyor.
Bunun etkisi Amerika’nın ötesine uzanıyor. ABD’de konut, uzun zamandır dünyanın başlıca değer saklama araçlarından biri. Fiyatlar, talep ve işlem hacmi birlikte düşerken faizler de yükseliyorsa, orada ev almayı düşünenlere verilen mesaj açık: bekleyin. Bekleyen para genellikle değerlendirebileceği başka bir yer aramaya koyulur.
Yapay zekânın, insanlığın ortaya koyduğu en dönüştürücü teknolojilerden biri olacağına inanıyorum. Kaygım, geliştirilenlerle satılanlar arasındaki uçurum. Nvidia gibi şirketler enerji ve işlem gücünü sürekli artırıyor. Ölçeğin büyümesi yapay zekâyı hızlandırıyor; ancak bana göre yapay zekâ daha akıllı hâle gelmiyor.
Kamuoyuna satılan şey, süper zekânın ve insan benzeri genel yapay zekânın gizemi. Yatırımcıların çoğu, bu vaadi değerlendirecek kadar teknolojiye hâkim değil. Bilgi açığı ne kadar büyükse bir hikâyeyi satmak da o kadar kolaylaşıyor; teknoloji hisselerinin değerlemeleri ise görülmemiş seviyelere yükseldi.
Bana göre dönüm noktası, piyasanın basit bir ayrımı kabul ettiği an gelecek: Devasa yatırım, yapay zekâyı hızlandıracak; ancak vaat edilen her şeyi gören zekâyı ortaya çıkarmayacak. İnsanlar bunu şimdiden açıkça dile getirmeye başladı. Bazı uzmanlar fiyatları kısa sürede %70 ila %75 düşürebilecek bir çöküş öngörüyor; bazıları ise bunun 2027 ortalarında yaşanmasını bekliyor.
Bir balonun ne zaman patlayacağını kimse tam olarak kestiremez; biz de sözümüze güvenip hisselerinizi satmanızı önermiyoruz. Bizim vurguladığımız nokta daha sınırlı. Bu paranın bir bölümü bile 2027’de teknoloji sektöründen çıkarsa gidecek bir yer bulması gerekecek. Fiyatların düştüğü ABD konut piyasasına, Washington’daki siyasi çıkmaza ya da savaş tehdidi altındaki Körfez’e yönelmesi pek olası değil. Peki nereye gidecek?
Geleneksel alternatiflerin her birinin kendine özgü bir sorunu var.
Çin: Son üç yılda Çinli alıcılar satışların çakılışını ve fiyatların düşüşünü izledi; toparlanma da ufukta görünmüyor. Gündelik yaşama ve sermayeye yönelik kısıtlamalar giderek sıkılaşıyor; daha fazla Çinli aile yurt dışında kendine bir yer edinmenin yollarını arıyor. Onlarla Türkiye’de şimdiden buluşuyoruz.
Dubai: Resmî verilere göre fiyatlar %15 ila %20 geriledi. Bana kalırsa resmî rakamlar gerçek tabloyu olduğundan iyi gösteriyor. Ülkeden çıkış kısıtlamaları olmasaydı, gerçek düşüşün %50’ye daha yakın olacağına inanıyorum. Deneyimli yatırımcılar bunun farkında. Savaş çözüme kavuşmadığı sürece en az iki ila üç yıl daha zorlu bir dönem bekliyorum; muhtemelen bu süre daha da uzayacak.
Avrupa ve Birleşik Krallık: Gayrimenkul fiyatları yatay seyrediyor, ancak mesele fiyatlar değil. Birleşik Krallık’tan ve diğer AB ülkelerinden giderek daha fazla insan ayrılıyor. Bu göçün ardında ekonomiden fazlası var: İnsanlar artan düzenlemelerden, gözetimden ve genel olarak derinleşen toplumsal huzursuzluktan rahatsız. Bu insanlar yüksek getiri peşinde değil; yaşamak için daha iyi bir yer arıyor.
Türkiye de zor günlerden geçti; bunu hiçbir zaman inkâr etmedik. Fiyatlar geriledi ve nakit alıcılara yönelik analizimiz, reel fiyatların yıllık bazda %6,5 düştüğünü kaydetti. Bana göre bu düşüş artık duruldu. Fiyatlar gerilemeyi bıraktı.
Enflasyon yüksek seviyesini korusa da düşüş eğiliminde. Merkez Bankası, 22 Ekim 2026’da politika faizini bir puan indirdi. Aralık ayında bir indirim daha yapılacağının da sinyalini verdi. Bu kez uygulanan politika, verilen sözle örtüşüyor: Faiz oranları düşüyor.
Borçlanma hâlâ pahalı, ancak yön, seviyeden daha önemli. Türk tasarruf sahipleri son üç yıldır paralarını yüksek getirili mevduat hesaplarında tuttu. Mevduat faizleri düştükçe bu paranın kademeli olarak reel ekonomiye, bir kısmının da gayrimenkule yönelmesini bekliyoruz.
Türkiye’de gayrimenkul piyasası büyük ölçüde yerel alıcılardan oluşuyor. Eylül 2026’da 142.390 konut satıldı. Yabancı alıcıların payı yalnızca 2.167 konut, yani toplamın %1,5’iydi; satışların %85,5’i nakit alımlardan oluştu. 2026’nın ilk dokuz ayında yabancılar 15.308 konut satın aldı.
Başka bir deyişle, piyasanın %97’den fazlasını Türk alıcılar oluşturuyor. Yabancı basındaki manşetler buradaki fiyatları belirlemiyor; Batı’daki piyasa havası da belirlemiyor. Belirleyici olan Türk haneleri. Bu yüzden bir Türk gibi düşünmeli ve bir Türk gibi hareket etmelisiniz.
Türkler yeniden harcamaya ve konut almaya başladığında piyasa da canlanır. Faizlerin düşmesi ve mevduatların kademeli olarak serbest kalması bunun gerçekleşmesini sağlayacak koşullardır. Bu süreç başlamadan önce piyasaya giren yabancı alıcı, yerli alıcıların gerisinde değil, önünde hareket etmiş olur. 4 Kasım 2026’da dolar yaklaşık 50,02 TL seviyesinde seyretti; bu da bütçe planlamasını kolaylaştırıyor.
“Doğu ile Batı’nın buluşması” coğrafi açıdan doğru olduğu için klişeye dönüşmüş bir söz. İstanbul, Avrupa ile Asya’nın iki yakasına yayılıyor; zorlanan piyasalarla sermayenin yön değiştirmek istediği bölgelerin arasında yer alıyor. Türkiye’yle ilgili yatırım tezimizin üç pratik ayağı var:
1. Sermayenizi Geri Alabileceğiniz Bir Vatandaşlık Yolu: yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı için en az 400.000 USD ekspertiz değerine sahip bir gayrimenkul satın alıp üç yıl boyunca elde tutmanız gerekir. Bu süre içinde mülkünüzü kiraya verebilirsiniz. Üç yılın ardından mülkünüzü satabilir, sermayenizi ve elde ettiğiniz kazancı alabilir; pasaportu kendiniz, eşiniz ve 18 yaşından küçük çocuklarınız için koruyabilirsiniz.
Bunu diğer seçeneklerle karşılaştırın. Karayipler’deki programlar, bir daha geri alamayacağınız bağışlar gerektiriyor. İspanya altın vize uygulamasını Nisan 2025’te kaldırdı; Malta da aynı ay vatandaşlık yolunu kapattı. Portekiz gayrimenkul yatırım yolunu kapattı. Türkiye’de ise değerlemeler satın alma fiyatının altında çıkabileceğinden 420.000 USD ile 430.000 USD arasında bir gayrimenkul bütçesi öneriyoruz.
2. Avantajlı Bir Vergi Profili: Ekim 2025’teki Mr Americano vaka çalışmamızda, bir şirket aracılığıyla beş yıl elde tutulan 1 milyon USD değerindeki bir gayrimenkul ve toplam 700.000 USD vergi öncesi kâr modellendi. Efektif vergi oranı Türkiye’de %32,5; Teksas’ta %35,4, İspanya’da %41, Birleşik Krallık’ta %52,4 ve Almanya’da %60 olarak hesaplandı. Bunlar modelleme sonuçlarıdır, garanti değildir.
3. İstanbul’un Merkezi Bölgelerinde Uygun Başlangıç Fiyatları: İstanbul’daki ilanların medyan ilan fiyatı net alanın m²’si başına 3.142 USD’dir. Aykırı değerler çıkarıldıktan sonra, 928 ilanın 844’üne dayanan verilerde ilanların orta yarısı m² başına 2.142 USD ile 4.465 USD arasında yer alıyor. Bunlar satış fiyatı değil, ilan fiyatları; ancak doğru seçimi yapmak için geniş bir alan bırakıyor.
Bir de işin insani boyutu var. Çinli bir aile, huzursuz bir Britanyalı ya da B planı arayan bir Amerikalı için Türkiye hâlâ nadir bulunan bir şey sunuyor: hem Doğu’dan hem de Batı’dan gelen insanları kucaklayan bir ülke.
Bunları belirtmeden görevimizi yapmış sayılmazdık:
- Kur Riski: Lira, uzun vadede dolar karşısında önemli ölçüde değer kaybetti. Liranın zayıflaması, TL cinsinden elde edilen kazançları dolar bazında silebilir.
- Enflasyon Riski: Enflasyon düşüyor ancak hâlâ yüksek; faiz indirimlerine ara verilmesi toparlanmayı yavaşlatabilir.
- Değerleme Riski: Yatırım yoluyla vatandaşlık başvurusunda satın alma fiyatının 400.000 USD’nin üzerinde olması, ekspertiz değerinin de bu tutarı aşacağını garanti etmez.
- Mevzuat Riski: Türkiye’deki düzenlemeler sık değişiyor. Bağımsız hukuki danışmanlık alın ve her koşulu en güncel resmî düzenlemelere göre kontrol edin.
- Kendi Öngörülerimiz: Tahminlerimiz yanlış çıkabilir. Yapay zekâ balonunun patlaması beklenenden daha geç gerçekleşebilir ya da etkisi daha sınırlı kalabilir; Dubai daha erken toparlanabilir ve ABD’deki siyasi tıkanıklık daha hafif seyredebilir.
Risk dengesinin Türkiye lehine değiştiğini düşünüyoruz; ancak her zaman manşete değil, satın aldığınız gayrimenkule yatırım yapmalısınız.
2027 öncesinde sermayenizi nereye yönlendireceğinizi değerlendiriyorsanız, kalabalık davranmadan önce bizimle görüşün. Property Turkey, 2001’den bu yana Londra, İstanbul, Bodrum, Fethiye, Kalkan ve Antalya ofisleriyle uluslararası alıcılara yol gösteriyor. Yerel uzmanlarımızla ücretsiz danışmanlık için bize ulaşın. İstanbul’un merkezi bölgelerindeki seçenekleri karşılaştırmanıza, vatandaşlık sürecinizi planlamanıza ve satın alımınızı vergi açısından verimli şekilde yapılandırmanıza yardımcı olabiliriz.
C: Geleneksel güvenli limanlardan birkaçı aynı anda zayıflıyor. Bunlar arasında Washington’daki siyasi tıkanıklık, ABD’de konut fiyatlarının düşmesi, teknoloji sektöründe beklenen düzeltme, Çin ve Dubai’deki durgunluk ve Avrupa’daki yatay seyir yer alıyor. Türkiye faizleri düşürüyor, fiyatlar yatay seyre geçti ve yerel tasarrufların piyasaya dönmesi bekleniyor. Bunlar kesinlik değil, öngörülerdir.
C: Bana göre enerji ve işlem gücünü artırmak yapay zekâyı daha hızlı hâle getiriyor, ancak daha akıllı yapmıyor; buna karşın değerlemeler süper zekâ vaatlerini fiyatlıyor. 2027 ortalarına doğru sert bir düzeltme öngörüyorum; düşüş %70 ila %75’e ulaşabilir. Bu kişisel görüşümdür ve olası bir balonun ne zaman patlayacağı belirsizdir.
C: Analizimiz, reel fiyatların yıllık bazda %6,5 düştüğünü gösterdi; ancak bize göre düşüş artık yatay seyre geçti. Merkez Bankası 22 Ekim 2026’da faizleri indirdi ve aralık ayında yeni bir indirim sinyali verdi. Enflasyon hâlâ risk oluştururken yerel alıcıların geri dönmesiyle kademeli bir toparlanma bekliyoruz.
C: Evet. Üç yıl boyunca elinizde tutmak koşuluyla, ekspertiz değeri en az 400.000 USD olan bir gayrimenkul satın almanız gerekir. Bu süre boyunca kiraya verebilir, ardından satabilir ve kendiniz, eşiniz ve 18 yaşından küçük çocuklarınız için vatandaşlığınızı koruyabilirsiniz. Değerleme farklarını hesaba katmak için 420.000 USD ila 430.000 USD bütçe ayırmanızı öneriyoruz.
C: Başlıca riskler arasında Türk lirasının değer kaybetmesi, enflasyonun hâlâ yüksek olması, vatandaşlık amacıyla yapılan alımlarda ekspertiz değerinin beklenenden düşük çıkması ve kuralların sık değişmesi yer alıyor. Piyasaya ilişkin öngörülerimizin herhangi biri de yanlış çıkabilir. Bağımsız hukuki danışmanlık alın, planınızı Türk lirasının daha da zayıflaması ihtimaline göre değerlendirin ve yerel alıcı talebinin en güçlü olduğu, likiditesi yüksek merkezi bölgelerden alım yapın.
NOT: Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz. Veriler Kasım 2026 itibarıyladır.
Kurucu ve CEO, Property Turkey
Istanbul 
1 
1 
X