چرا ۹۹٪ از خریداران خارجی بهترین فرصت‌های خرید ملک در استانبول را از دست می‌دهند

بهترین املاک استانبول به‌ندرت در وب‌سایت‌های آگهی املاک عرضه می‌شوند. Property Turkey با بیش از ۲۵ سال سابقه در بازار املاک ترکیه می‌داند ۱٪ برتر سرمایه‌گذاران خارجی چگونه زودتر از دیگران به این فرصت‌ها دسترسی پیدا می‌کنند و چرا دیگران ممکن است بهای بیشتری بپردازند. بهترین فرصت‌ها منتظر تعطیلات، پرواز یا سفر بازدید شما نمی‌مانند. در بسیاری از موارد، ملک پیش از انتشار آگهی رزرو می‌شود.

سرمایه‌گذاران باتجربه یک اصل ساده را می‌دانند: هرچه بروشور پرزرق‌وبرق‌تر باشد، احتمال اینکه ملک مزیت قیمتی ویژه‌ای داشته باشد کمتر است. ما به املاکی که با تبلیغات گسترده و قیمت‌گذاری بالاتر برای خریداران بین‌المللی عرضه می‌شوند، «طعمه‌های بی‌دفاع» می‌گوییم.

۱٪ برتر منتظر نمی‌مانند تا به استانبول برسند. آن‌ها از قبل آماده می‌شوند، به اطلاعات محلی اعتماد می‌کنند و پیش از آنکه فرصت به چشم بازار گسترده‌تر بیاید، اقدام می‌کنند. می‌خواهید به این فرصت‌ها دسترسی داشته باشید؟ با Property Turkey صحبت کنید.

دو آپارتمان در بی‌اوغلو که هرگز به بازار عرضه نشدند

بنیان‌گذار Property Turkey، Cameron Deggin در دفتر کار می‌کرد که یکی از مشاوران میدانی‌اش تماس گرفت. دو آپارتمان در پروژه‌ای در مرکز بی‌اوغلو برای فروش عرضه شده بودند و قیمت هرکدام ۲۱۰٬۰۰۰ دلار آمریکا بود.

قیمت آپارتمان‌ها پایین‌تر از ارزش بازار بود. آن‌ها مدرن، در موقعیتی مرکزی و مناسب راهبرد سرمایه‌گذاری‌ای بودند که کامرون با سرمایه خودش دنبال می‌کند. هیچ کمپین بین‌المللی، فایل پی‌دی‌اف پرزرق‌وبرق یا آغاز فروش برنامه‌ریزی‌شده‌ای در کار نبود. این فرصت از طریق ارتباطات محلی بازار به دست آمده بود.

Cameron از مشاور خواست هر دو آپارتمان را به مدت ۲۴ ساعت برایش نگه دارد. سوار ماشینش شد، به پروژه رفت و شخصاً آن‌ها را بررسی کرد. از آنچه دید خوشش آمد و همان‌جا هر دو آپارتمان را خرید. هیچ‌کدام از آن‌ها به بازار عمومی راه پیدا نکردند.

موضوع دریافت تخفیفی محرمانه و در دسترس نبودن آن برای دیگران نبود. Cameron شبکه ارتباطی محلی داشت تا از این املاک باخبر شود، تجربه لازم برای ارزیابی آن‌ها را داشت و می‌توانست فوراً اقدام کند. سرمایه‌گذار خارجی‌ای که قصد داشت سه ماه بعد به آنجا سفر کند، هرگز از وجود این املاک باخبر نمی‌شد.

این خرید نشان می‌دهد بهترین فرصت‌های خرید ملک در استانبول چگونه به دست می‌آیند. ابتدا باید به فرصت دسترسی داشت، سپس سریع آن را تحلیل کرد و پیش از ناپدید شدن فرصت تصمیم گرفت. سرویس جدید ما به مشتریان منتخب این امکان را می‌دهد که از قبل منابع مالی‌شان را آماده کنند و هنگام یافتن فرصتی مناسب از سوی تیم محلی ما، اقدام کنند.

چرا داشتن نقدینگی به‌تنهایی برای سرمایه‌گذاران خارجی مزیت ایجاد نمی‌کند

سرمایه‌گذاران خارجی اغلب تصور می‌کنند با پول نقد در دست وارد ترکیه شدن، آن‌ها را در موقعیت قدرتمندی قرار می‌دهد. نقدینگی قطعاً به مذاکره کمک می‌کند، اما هزاران سرمایه‌گذار محلی ترکیه‌ای نیز منابع مالی آماده دارند.

این سرمایه‌گذاران از قبل در استانبول حضور دارند. آن‌ها مناطق، مشاوران، ساختمان‌ها و قیمت‌های واقعی را می‌شناسند. می‌توانند همان بعدازظهر آپارتمانی را بازدید کنند و پیش از آنکه خریدار خارجی حتی بلیت هواپیما رزرو کند، آن را برای خود کنار بگذارند. مهم‌ترین مزیت‌های خرید از پنج عامل ناشی می‌شوند:

۱. حضور دائمی در بازار: متخصصان محلی به‌محض عرضه، از فروش‌های فوری، واحدهای لغوشده و فرصت‌های خصوصی باخبر می‌شوند.

۲. شناخت در سطح ساختمان: ارزش واقعی با بررسی آپارتمان‌های مشابه در همان ساختمان یا موقعیت بلافصل آن مشخص می‌شود، نه بر اساس میانگین کلی یک منطقه.

۳. معیارهای سرمایه‌گذاری از پیش تعیین‌شده: بودجه، نوع ملک و منطقه مورد توافق کمک می‌کنند فرصت‌های نامناسب بدون تأخیر در خریدی ارزشمند کنار گذاشته شوند.

۴. دسترسی به وجه رزرو: پولی که برای جست‌وجوی تأییدشده کنار گذاشته شده، می‌تواند پیش از آنکه سایر سرمایه‌گذاران هنوز در حال هماهنگی بازدید باشند، فرصت را قطعی کند.

۵. تصمیم‌گیری سریع مشتری: سرمایه‌گذاران باید پس از ارائه وضعیت حقوقی، مزیت قیمت و توجیه سرمایه‌گذاری، آماده باشند پاسخ روشن بله یا خیر بدهند.

یک سفر سه‌روزه برای بازدید ملک فقط دسترسی به املاکی را فراهم می‌کند که طی همان سه روز موجود هستند. گاهی مشتریان در زمان مناسبی می‌رسند و خریدی فوق‌العاده انجام می‌دهند، اما ممکن است این اتفاق فقط برای یک خریدار از هر ۲۰ نفر رخ دهد. بیشتر مشتریان از میان املاک معمول بازار انتخاب می‌کنند. این املاک ممکن است خانه‌های خوب و سرمایه‌گذاری‌های معقولی باشند، اما با انتظار برای فرصتی نادر و زیر قیمت بازار یکسان نیستند.

چه چیزی یک فرصت واقعی را از یک طعمه بی‌دفاع متمایز می‌کند؟

یک فرصت واقعی باید پس از بررسی سند مالکیت، قیمت درخواستی، کیفیت ساختمان، وضعیت ملک و پتانسیل اجاره، مزیتی قابل‌اندازه‌گیری ارائه دهد.

پروژه‌های نوساز به مدارک فروش حرفه‌ای نیاز دارند و همچنان می‌توانند ارزش خرید خوبی داشته باشند. هشدار ما درباره پروژه‌هایی است که عمدتاً با قیمت‌گذاری برای خارجیانی عرضه می‌شوند که شناخت دقیقی از بازار محلی ندارند.

بودجه‌های تبلیغاتی هنگفت، نمایشگاه‌های بین‌المللی و شبکه‌های فروش خارج از کشور همگی هزینه‌زا هستند. سرمایه‌گذاران باید بررسی کنند که آیا موقعیت ملک، کیفیت ساخت، پتانسیل اجاره و گروه خریداران احتمالی در فروش مجدد، قیمت آن را توجیه می‌کنند یا خیر.

ارزان‌ترین آپارتمان هم لزوماً بهترین سرمایه‌گذاری نیست. قیمت پایین ممکن است ناشی از مشکل حقوقی، ساخت‌وساز ضعیف، موقعیت نامناسب یا تقاضای محدود مستأجران باشد. Property Turkey به‌دنبال آپارتمانی باکیفیت است که تحت شرایط مساعد به فروش می‌رسد. این فرصت‌ها اغلب شامل موارد زیر می‌شوند:

- فروش فوری از سوی مالک: فروشنده در ازای اطمینان از انجام معامله و زمان‌بندی مطمئن برای تکمیل آن، قیمت رقابتی را می‌پذیرد.

- رزروهای لغوشده: واحدی از سازنده که قبلاً فروخته شده بود، با شرایطی که برای دیگر واحدهای باقی‌مانده پروژه در دسترس نیست، دوباره به بازار عرضه می‌شود.

- واحدهای عرضه‌شده به‌صورت خصوصی: مالک یا سازنده، پیش از صرف وقت و هزینه برای تبلیغات عمومی، از طریق ارتباطات محلی مورداعتماد اقدام می‌کند.

- آپارتمان‌های مرکزی که کمتر دیده شده‌اند: خانه‌ای مدرن که بازده اجاره‌ای خوبی دارد، بدون آنکه قیمت بالای ناشی از عرضه در یک رویداد بزرگ بین‌المللی را داشته باشد.

چرا تمرکز بر مرکز استانبول با قیمت مناسب است؟

کامرون دگین، Property Turkey و Funding Turkey بر مناطق مرکزی و مقرون‌به‌صرفه استانبول تمرکز دارند، زیرا توجیه سرمایه‌گذاری به تقاضای خارجی محدود نمی‌شود. مناطقی مانند شیشلی، بی‌اوغلو، کاغیت‌خانه و بومونتی نیاز ساکنانی را برآورده می‌کنند که به مناطق تجاری، دانشگاه‌ها، بیمارستان‌ها، شبکه حمل‌ونقل، رستوران‌ها و مراکز فرهنگی دسترسی می‌خواهند. متخصصان محلی و مستأجران بلندمدت در تمام طول سال از تقاضا پشتیبانی می‌کنند.

آپارتمان‌های مدرن با قیمت ۲۰۰٬۰۰۰ تا ۲۵۰٬۰۰۰ دلار آمریکا برای سرمایه‌گذاران بین‌المللی قابل‌دسترس هستند و در عین حال، پاسخگوی تقاضای داخلی برای اجاره و فروش مجدد نیز خواهند بود. چند عامل ساختاری از این راهبرد پشتیبانی می‌کنند:

- زمین محدود با کاربری ساخت‌وساز: در مرکز استانبول زمین‌های بزرگ مناسب توسعه نسبتاً کمی وجود دارد و همین امر تعداد آپارتمان‌های مدرنی را که می‌توان در مناطق جاافتاده ساخت، محدود می‌کند.

- نوسازی شهری: ساختمان‌های قدیمی با مسکن‌های جدید جایگزین می‌شوند، اما مذاکره با مالکان، مراحل برنامه‌ریزی و هزینه‌های ساخت، سرعت عرضه جدید را محدود می‌کنند.

- توجه به زلزله: مستأجران و خریداران هنگام انتخاب خانه‌های مرکزی، بیش از گذشته به عمر ساختمان، استانداردهای ساخت و مدارک حقوقی توجه می‌کنند.

- عرضه محدود واحدهای مدرن: استانبول دارای موجودی گسترده‌ای از مسکن است، اما آپارتمان‌های امروزی با قیمت‌گذاری درست در بسیاری از محله‌های مرکزی همچنان کمیاب هستند.

- تقاضا در تمام طول سال: فرصت‌های شغلی، تحصیل، خدمات درمانی و دسترسی به حمل‌ونقل، گروه متنوعی از مستأجران را جذب می‌کنند؛ نه فقط گردشگران فصلی و خریداران خارجی.

- اصلاحات آتی وام مسکن: دسترسی آسان‌تر به تأمین مالی مسکن در سال‌های آینده می‌تواند تقاضای داخلی‌ای را که اکنون به‌دلیل هزینه بالای وام محدود شده است، آزاد کند.

در خریدهای منتخب می‌توان بازده خالص اجاره‌ای نزدیک به ۸٪ پس از کسر مالیات و هزینه‌های جاری را هدف قرار داد. همچنین ممکن است ارزش یک آپارتمان خوب‌خریداری‌شده طی سه یا چهار سال حدود ۴۰٪ افزایش پیدا کند. این‌ها اهداف سرمایه‌گذاری هستند، نه بازده تضمین‌شده. عملکرد به قیمت خرید، ساختمان مشخص، میزان اشغال، هزینه‌ها، نوسانات ارز و شرایط آتی بازار بستگی دارد.

اجاره‌های کوتاه‌مدت می‌توانند درآمد املاک واجد شرایط را افزایش دهند، به‌ویژه در مناطق مرکزی که برای کسب‌وکار، فرهنگ و گردشگری مورد بازدید قرار می‌گیرند. بااین‌حال، مجوزهای قانونی و الزامات ساختمان، اجاره‌هایی به سبک Airbnb در ترکیه را محدود می‌کنند. پیش از گنجاندن درآمد کوتاه‌مدت در هر محاسبه‌ای باید مناسب‌بودن ملک تأیید شود. املاک مناسب کمیاب‌اند؛ به همین دلیل سرمایه‌گذار نمی‌تواند انتظار داشته باشد یکی از آن‌ها تا زمان سفر بازدیدی که از پیش برنامه‌ریزی کرده، در دسترس بماند.

از سفر سه‌روزه برای بازدید تا جست‌وجوی سه‌ماهه

خریدار خارجی به روش معمول، ابتدا تاریخ سفر را انتخاب می‌کند و بعد سراغ املاک می‌رود. Property Turkey از میان املاک موجود، بازدیدها را هماهنگ می‌کند و مشتری بهترین گزینه‌ای را که در طول سفر می‌بیند، می‌خرد.

روش جدید این ترتیب را برعکس می‌کند. ابتدا مشخصات سرمایه‌گذاری مورد توافق قرار می‌گیرد و سپس Property Turkey تا زمان پیدا شدن فرصت مناسب به جست‌وجو ادامه می‌دهد. روند کار به این شکل است:

۱. توافق درباره مشخصات سرمایه‌گذاری: Property Turkey بودجه مشتری، مناطق ترجیحی، نوع ملک، برنامه اجاره، مدت نگهداری و سطح ریسک را مشخص می‌کند.

۲. تنظیم شرح نیازهای خرید: مشتری معیارهای روشنی را درباره موقعیت، عمر ساختمان، متراژ آپارتمان، قیمت و حداقل شرایط سرمایه‌گذاری تأیید می‌کند.

۳. تأمین مالی حساب رزرو: مشتری مبلغی به میزان ۵٬۰۰۰ دلار آمریکا که کاملاً قابل‌استرداد است، با رعایت شرایط استرداد مستندشده، نزد ما می‌گذارد.

۴. جست‌وجوی پیوسته: تیم ما در استانبول آگهی‌های عمومی، فروش مجدد از سوی مالکان، واحدهای لغوشده از سوی سازندگان و فرصت‌های معرفی‌شده از طریق ارتباطات محلی را پیگیری می‌کند.

۵. ارزیابی هر فرصت: Property Turkey قیمت را با واحدهای مشابه مقایسه می‌کند و سند مالکیت، اطلاعات ساختمان و کاربرد موردنظر برای اجاره را بررسی می‌کند.

۶. درخواست تصمیم‌گیری فوری: وقتی ملکی با معیارهای مورد توافق مطابقت داشته باشد، اطلاعات آن به مشتری ارائه می‌شود و او پاسخ روشنی، بله یا خیر، می‌دهد.

۷. رزرو ملک: با تأیید مشتری، از منابع مالی موجود برای قطعی‌کردن فرصت پیش از عرضه آن به بازار گسترده‌تر استفاده می‌کنیم.

جست‌وجو ممکن است دو هفته، دو ماه یا بیشتر طول بکشد. صبر بخشی از این سرویس است. هدف این نیست که صرفاً برای نهایی‌کردن معامله، سریع خرید کنیم؛ هدف این است که وقتی ملک مناسب پیدا شد، سریع اقدام کنیم.

دو سرویس Property Turkey برای دو گروه از سرمایه‌گذاران

Property Turkey Complete: سرویس کامل خریدی که هم‌اکنون به مشتریان ارائه می‌شود. این سرویس شامل مشاوره، انتخاب ملک، بازدیدها، مذاکره، هماهنگی امور حقوقی، در صورت امکان پشتیبانی برای دریافت شهروندی، خدمات پس از فروش، مدیریت ملک و کمک در فروش مجدد می‌شود. این سرویس برای خریداران خانه، افرادی که برای سبک زندگی ملک می‌خرند و سرمایه‌گذارانی مناسب است که می‌خواهند بهترین املاک موجود را در بازه زمانی مشخص با هم مقایسه کنند.

Property Turkey First Access: سرویس تخصصی خرید برای سرمایه‌گذارانی که به‌دنبال فرصت‌های نادر و پایین‌تر از قیمت بازار هستند. مشتریان شرح نیازهای سرمایه‌گذاری را تأیید می‌کنند، مبلغ قابل‌استرداد ۵٬۰۰۰ دلار آمریکا را برای رزرو می‌پردازند و اجازه می‌دهند از طرف آن‌ها جست‌وجو کنیم. مشتریان First Access لازم نیست پیش از ارزیابی یک فرصت، بلیت هواپیما رزرو کنند. ما ملک را بازدید می‌کنیم، توجیه سرمایه‌گذاری را می‌سنجیم و اطلاعات لازم برای تصمیم‌گیری سریع را در اختیارشان می‌گذاریم.

این همان مزیتی است که Cameron هنگام عرضه دو آپارتمان در بی‌اوغلو داشت. او منتظر نماند تا آن‌ها در اینترنت آگهی شوند. تماس را دریافت کرد، واحدها را بازدید کرد و پیش از آنکه بازار گسترده‌تر از فروش آن‌ها باخبر شود، خرید را نهایی کرد. First Access همین فرصت را در اختیار سرمایه‌گذاران جدی خارجی می‌گذارد.

پیش از پدیدار شدن فرصت بعدی، آماده باشید

Property Turkey Complete همچنان خدمات کامل و مجموعه امکاناتی را که خریداران انتظار دارند ارائه خواهد داد. Property Turkey First Access برای سرمایه‌گذارانی که می‌خواهند جست‌وجوی پیوسته‌ای از طرف ما انجام شود و به‌محض پدیدار شدن فرصتی مناسب اقدام کنیم، یک گام فراتر می‌رود.

شاید منتظر تماس مناسب بمانید. اما وقتی آن تماس برسد، ممکن است ملک فقط ۲۴ ساعت در دسترس باشد. سرمایه‌گذاران محلی باتجربه به همین شکل عمل می‌کنند و ما هم با دسترسی محلی، منابع مالی آماده و اطمینان برای اقدام، به مشتریان First Access کمک می‌کنیم رقابت کنند.

ممکن است بهترین فرصت هرگز در وب‌سایت‌های آگهی املاک عرضه نشود. تنها راه خرید آن این است که پیش از دیگران آماده باشید. برای کسب اطلاعات بیشتر، برای دریافت مشاوره رایگان با کارشناسان و مشاوران محلی ما در استانبول با ما تماس بگیرید.

Nezir Can مدیر عملیات

نزیر 'نز' جان، مدیر عملیات در Property Turkey و نویسنده‌ای در زمینه فرهنگ ترکی، سبک زندگی و زندگی روزمره در سراسر این کشور است. از زمان پیوستن به این شرکت، او به خوانندگان بین‌المللی کمک کرده تا درک بهتری از چگونگی زندگی، کار و استقرار در ترکیه به دست آورند.

نویسندهٔ 355 مقاله | |

مشاهده پروفایل کامل نویسنده →