Сдача недвижимости в Турции в аренду — отличный способ получать стабильный доход или покрывать расходы на содержание. Однако, чтобы сдавать жильё и при этом защитить себя от юридической ответственности и увеличить доходность, важно разобраться, как успешно работать на рынке аренды.
Для этого необходимо знать различные законы, регулирующие сферу недвижимости и туризма и влияющие на сдачу жилья арендаторам. Эта статья поможет арендодателям разобраться в долгосрочной и краткосрочной аренде, законодательных требованиях и обязанностях, связанных с получением дохода.
Kimlik Bildirim Sistemi (KBS): Обязательная система регистрации данных, в которой должны быть зарегистрированы все гости, проживающие в жилье на короткий срок.
Разрешение на туристическую аренду: Лицензия, выдаваемая Министерством культуры и туризма для краткосрочной сдачи жилья.
Необлагаемый порог дохода: Доход, который можно получить до уплаты подоходного налога.
Долгосрочная и краткосрочная аренда
Долгосрочная аренда (более 100 дней): Регулируется стандартными положениями об аренде, установленными Турецким кодексом обязательств, и предполагает заключение договора аренды. При этом валовая доходность ниже, чем при сдаче жилья отдыхающим в высокий сезон. Для долгосрочной аренды туристическое разрешение не требуется, однако договор необходимо заверить у нотариуса или оформить через портал электронного правительства e-Devlet. По закону ежегодное повышение арендной платы привязано к местному индексу потребительских цен (CPI).
Краткосрочная аренда / аренда на время отпуска (не более 100 дней): Регулируется Законом № 7464 (так называемым «законом о 100 днях»). Этот вариант подходит владельцам жилья для отдыха, которые пользуются платформами вроде Airbnb или Booking.com. Можно устанавливать более высокую посуточную плату. Однако такая аренда требует частой подготовки жилья между заездами, сопряжена с комиссиями платформ и расходами на соблюдение нормативных требований.
Законы о краткосрочной аренде жилья отдыхающим
Чтобы разместить объявление о сдаче жилья на Airbnb Turkey или Owners Direct Holiday Lettings, подайте заявку на получение лицензии на аренду в Турции (или туристической лицензии) непосредственно в Министерство туризма Турции. Кроме того, необходимо соблюдать строгие требования законодательства. За их нарушение предусмотрены немедленные крупные штрафы.
Ограничение в 100 дней: Любая аренда сроком до 100 дней включительно считается туристической. По стандартному туристическому разрешению отдельную квартиру в Турции или виллу можно сдавать таким образом не более 100 дней в календарном году.
Разрешение на туристическую аренду: Не размещайте объявление о сдаче жилья в интернете без номера разрешения, выданного Министерством культуры и туризма.
Согласие управляющей компании и собственников здания: Для получения разрешения необходимо получить письменное согласие всех остальных собственников недвижимости в вашем многоквартирном доме или жилом комплексе. Чтобы официально закрепить это правило в уставе управления зданием (Yönetim planı), который должен быть подан в земельный кадастр, необходимо согласие 100% соседей. Примечание: Согласие соседей не требуется для отдельно стоящих вилл, не расположенных на территории кондоминиума. Однако туристическое разрешение всё равно понадобится, и ограничение в 100 дней необходимо соблюдать.
Обязательная регистрация гостей: Арендодатели должны внести паспортные данные или данные удостоверения личности каждого гостя в полицейскую систему регистрации (KBS) в течение 1 дня после его прибытия.
Свидетельство о пригодности для проживания: Кроме того, у жилья должно быть действующее свидетельство о пригодности для проживания (İskan), подтверждающее соответствие требованиям безопасности.
Умная альтернатива: объекты с разрешением в Стамбуле
Инвесторам, желающим получить преимущество на активном рынке, таком как Стамбул, стоит рассмотреть покупку недвижимости с уже имеющейся коммерческой или гостиничной классификацией в многофункциональном высотном комплексе. Это избавляет от необходимости получать разрешения на уровне здания: большинство таких комплексов уже лицензированы как гостиницы или уже используются в этом качестве.
Иногда такие объекты уже подготовлены для краткосрочной аренды и находятся под управлением коммерческого оператора на месте, что избавляет владельца от необходимости самостоятельно заниматься сдачей жилья. (Пример можно посмотреть здесь.)
Налоговые обязательства: декларирование дохода от аренды
Все владельцы недвижимости, сдаваемой в аренду, — как местные жители, так и иностранцы — обязаны ежегодно декларировать доход от аренды.
Прогрессивные налоговые ставки: Подоходный налог на чистый доход от аренды рассчитывается по прогрессивной шкале. В зависимости от совокупного дохода ставка составляет от 15% до 40%; налогом облагается чистая прибыль, причём к более высоким суммам применяются соответствующие ставки.
Ежегодная необлагаемая сумма: Если вы сдаёте жильё резиденту, вы можете воспользоваться ежегодным необлагаемым минимумом для дохода от аренды. Налогом облагается сумма, превышающая установленный государством годовой порог; этот порог периодически меняется.
Документы и расчёты: При краткосрочной аренде нельзя принимать оплату наличными. Все операции должны проводиться через банковский счёт в Турции, чтобы сохранялся документальный след.
Важное примечание: Сдача жилья в краткосрочную аренду без соответствующей лицензии, а также отсутствие регистрации гостей могут повлечь штрафы от 100,000 до 1,000,000 турецких лир. При сдаче недвижимости всегда пользуйтесь услугами надёжного лицензированного агентства, чтобы соблюдать местное законодательство.
Подробно: как получить разрешение на туристическую аренду в Турции
Владеть красивым домом для отдыха на Турецкой Ривьере или в самом центре Стамбула — мечта многих. Сдавать его туристам, пока вы сами им не пользуетесь, — отличный способ получать доход от своих вложений.
Однако времена, когда можно было просто разместить объявление о сдаче виллы или квартиры на Airbnb без документов, прошли. Согласно турецкому закону о краткосрочной аренде, необходимо получить разрешение на туристическую аренду. Чтобы вести деятельность на законных основаниях, избежать огромных штрафов и бесперебойно управлять арендой, следуйте этой инструкции по получению лицензии.
Предварительное условие: полное одобрение собственников здания
Есть одно серьёзное препятствие. Если ваш дом для отдыха находится в многоквартирном доме или жилом комплексе с управляющей компанией, самостоятельно подать заявку на разрешение нельзя. Необходимо получить нотариально заверенное письменное согласие всех собственников квартир в здании — то есть 100% голосов — на использование жилья для туристической аренды.
Шаг 1: Подготовьте свидетельство о праве собственности на недвижимость (Tapu), страховку DASK, копию паспорта и турецкий налоговый идентификационный номер. Иностранным покупателям необходимо перевести и нотариально заверить документы, выданные за рубежом, например паспорт. Кроме того, зарегистрируйте адрес в UETS — системе для получения официальных электронных уведомлений.
Шаг 2: Войдите на портал электронного правительства e-Devlet. Перейдите на страницу подачи заявки Министерства культуры и туризма. Заполните свои данные, загрузите электронные документы, включая согласие соседей, и оплатите сбор за рассмотрение заявки на лицензию.
Шаг 3: Министерство проверит документы и, если заявка будет одобрена, выдаст электронное свидетельство-разрешение в течение 30 дней. Сотрудники местного муниципалитета также посетят жильё, чтобы проверить его соответствие требованиям безопасности. После успешной проверки можно принимать гостей.
Что проверяют инспекторы: список требований
Пожарная безопасность: Исправный огнетушитель, датчики дыма в каждой жилой зоне, кроме ванной комнаты, а также наглядный план эвакуации, размещённый за входной дверью.
Основные удобства: Подача горячей и холодной воды как минимум в одну кухню и одну ванную комнату, а также минимальный набор помещений и оборудования: кровать, туалет и оборудованная кухня.
Принадлежности для гостей: Качественная уборка при заезде и выезде, а также минимум одна подушка, наволочка, простыня, одеяло и полотенце на каждого зарегистрированного гостя.
Контроль вместимости: Максимальная вместимость — 12 человек, не считая детей младше 3 лет, независимо от размера виллы.
Основные правила разрешения на 100 дней
Жёсткий лимит в 100 дней: Эта лицензия разрешает сдавать жильё не более 100 дней в календарном году. Сдавать его отдыхающим на 101-й день без перехода на коммерческую или гостиничную лицензию незаконно.
Требование уведомлять полицию: В течение 1 дня после прибытия зарегистрируйте личные данные и паспортные данные каждого гостя в полицейской системе KBS. За отсутствие регистрации гостя предусмотрен штраф в размере 50,000 турецких лир.
Запрет на рекламу без лицензии: Не размещайте активное объявление на Airbnb или Booking.com, если в его тексте не указан номер лицензии.
Как настроить систему KBS для регистрации будущих гостей
Настройка и использование Kimlik Bildirim Sistemi (KBS), обязательной турецкой системы регистрации личности, — важнейший этап. Согласно Закону о регистрации личности № 1774, необходимо сообщать паспортные данные или данные удостоверения личности каждого гостя. В 2026 году правительство Турции обновило систему, усилив требования безопасности. В частности, для основных операторов введена двухфакторная аутентификация (2FA) через мобильное приложение EGMSEC.
Шаг 1: Чтобы связать одобренное разрешение с базой данных полиции, необходимо лично явиться в учреждение. Владелец или его законный представитель, назначенный через турецкого нотариуса, должен лично посетить местное полицейское управление (Asayiş Büro Amirliği) или пост жандармерии. Возьмите с собой разрешение, Tapu (свидетельство о праве собственности) и паспорт или Kimlik.
Шаг 2: Сотрудник внесёт жильё в базу данных и выдаст уникальные имя пользователя и пароль KBS. Чтобы войти в веб-портал (kbs.egm.gov.tr), основной оператор должен скачать приложение EGMSEC на мобильный телефон для прохождения защищённой двухфакторной аутентификации.
Регистрация гостей: правило 24 часов
При заселении в ваше жильё гости должны предъявить действительные документы, удостоверяющие личность. Сбор данных документов позволяет вам документально подтвердить, кто проживает в вашем объекте размещения. Каждый гость должен сообщить имя, фамилию, дату рождения, гражданство, номер паспорта или номер T.C. Kimlik (для граждан Турции), дату заезда и предполагаемую дату выезда.
Соблюдать требования KBS просто. Войдите на портал KBS или воспользуйтесь совместимым с ИИ мобильным приложением, например KBS Mobil, чтобы отсканировать машиночитаемую зону (MRZ) паспорта. Введите данные гостя и нажмите кнопку отправки. После отъезда гостей снова войдите в KBS и зарегистрируйте время их выезда, чтобы освободить места для следующего бронирования.
Предупреждение о соблюдении требований в 2026 году
Турецкие органы власти не проявляют терпимости к бронированиям, оформленным с нарушением требований. Система KBS отслеживает бронирования, сопоставляя их со списком активных регистраций в KBS. Кроме того, местные органы власти усилили контроль в жилых районах. Например, если в объявлении на Airbnb указано, что жильё забронировано на определённые даты, но в KBS на эти даты не внесены данные гостей, объявление будет отмечено для немедленной муниципальной проверки.
Регистрация в день заезда: Если отложить регистрацию гостей до следующего дня после их прибытия, это будет нарушением. Если полиция проведёт внезапную проверку и обнаружит на вашей вилле туристов, данные которых ещё не внесены на портал KBS, вам грозят крупные штрафы.
Совет для арендодателей, живущих за границей: Иностранцы, которые не живут в Турции постоянно, могут воспользоваться системой KBS, чтобы предоставить местному надёжному агентству по управлению недвижимостью или команде специалистов по недвижимости учётные данные «субпользователя» (Alt Kullanıcı).
Лучшие места для покупки недвижимости и инвестиции в аренду
В Турции большой выбор вилл и домов для отдыха для семей и компаний: от уединённых вилл на вершинах скал и вилл с потрясающими видами в Калкане и Ялыкаваке до оживлённых курортов Алании, Анталии, Кемера и Белека. Недвижимость с частными бассейнами в популярных местах для отдыха, таких как Фетхие, Оваджик, Узумлю и Чалыш, пользуется высоким спросом среди инвесторов, приобретающих жильё для сдачи в аренду.
При покупке недвижимости не забудьте учесть агентские комиссии, обмен валюты через Центральный банк и местные налоги на покупку. К местным налогам относятся налог на передачу права собственности (Emlak Alim/Satim Vergisi), налог на передачу права собственности, взимаемый с продавца, и налог Doner Sermaye (сбор в револьверный фонд). Для каждой сделки необходимы турецкий налоговый номер (налоговый идентификатор) и Yabanci Kimlik No (идентификационный номер иностранца), чтобы все операции были документально зафиксированы.
Часто задаваемые вопросы: сдача недвижимости в аренду в Турции
Вопрос: Какие новые правила действуют для сдачи недвижимости в аренду в Турции?
Ответ: В Турции введены новые правила для краткосрочной аренды и аренды жилья отдыхающим, которые обычно называют «законом о 100 днях». Любая аренда сроком более 100 дней считается туристической, поэтому перед размещением объекта на таких платформах, как Airbnb, необходимо получить разрешение на туристическую аренду.
Для получения лицензии арендодатели должны заручиться нотариально заверенным письменным согласием всех собственников жилья в своём многоквартирном доме или жилом комплексе — необходимо единогласное согласие 100% владельцев — и зарегистрировать паспортные данные всех гостей в полицейской системе регистрации личности (KBS) в течение 24 часов после их прибытия.
Вопрос: Могу ли я сдавать свою недвижимость в Турции?
Ответ: Да, можете. Как и в Великобритании, вы можете сдавать в аренду дом или виллу. Вам нужно выбрать между долгосрочной и краткосрочной арендой. Долгосрочные договоры обеспечивают регулярный ежемесячный доход и требуют минимального управления. Краткосрочная аренда, напротив, требует больше усилий, но может приносить более высокую прибыль. Она лучше подходит для крупных туристических направлений, таких как Ялыкавак, пляж Чалыш, Фетхие и Калкан.
Вопрос: Платят ли иностранные владельцы недвижимости налог с дохода от аренды в Турции?
Ответ: Да. Помимо прогрессивной системы налогообложения, все арендодатели могут воспользоваться необлагаемым минимумом для своего дохода. Это означает, что налог уплачивается только с прибыли, превышающей установленный порог.
Вопрос: Какова доходность аренды в Турции?
Ответ: Доходность аренды в Турецкой Республике зависит от типа и местоположения недвижимости. Валовая доходность от сдачи недвижимости в аренду обычно составляет от 5% до 9% в год. В некоторых районах с высоким спросом и более низкими ценами покупки доходность аренды может быть одной из самых высоких в Турции.
Недвижимость в престижных элитных районах или в центре популярного места, например в районе Бешикташ в центре Стамбула, обычно приносит немного меньшую доходность, чем более доступное жильё для сдачи в аренду: чистая доходность составляет от 3,5% до 5%.
Как сдавать недвижимость в Турции законно и с прибылью
Иностранцам может показаться сложным разобраться во всём: от документа об оценке, подготовленного муниципалитетом, и итогового отчёта об оценке, необходимого для нотариальных контор, до обновления Yönetim planı (плана управления зданием). Особенно это касается новых правил, включая турецкий закон о краткосрочной аренде, опубликованный в Официальном вестнике Турецкой Республики.
Незир 'Нез' Джан — операционный менеджер в Property Turkey и автор материалов о турецкой культуре, образе жизни и повседневной жизни по всей стране. С момента прихода в компанию он помогает международным читателям лучше понять, каково это — жить, работать и обустраиваться в Турции.
By:
Операционный менеджер
Bodrum 
4 
4 
X