-
Ev Gerçek Danışmanlığın
- Gayrimenkul Satın Al
- Türk Vatandaşlığı
- Türkiye Hakkında
- Alıcı Rehberi
- Hakkımızda
- Bize Ulaşın
- Property Turkey TV
By:
Nezir Can
Türkiye’deki mülkünüzü kiraya vermek, düzenli gelir elde etmenin veya mülkün işletme giderlerini karşılamanın harika bir yoludur. Ancak bunu yaparken yasal sorumluluklara karşı korunmak ve getiriyi en üst düzeye çıkarmak için kiralama piyasasında nasıl başarılı bir şekilde hareket edeceğinizi bilmelisiniz.
Bunun için, mülk ve turizm sektörlerini düzenleyen ve kiracılara nasıl kiralama yapacağınızı etkileyen çeşitli yasaları bilmeniz gerekir. Bu makale, ev sahiplerinin uzun süreli ve kısa süreli kiralamalar arasındaki farkı, yasal gereklilikleri ve gelir elde etmeye ilişkin yükümlülükleri anlamasına yardımcı olacak bir rehber niteliğindedir.
Tapu (Mülkiyet Belgesi): Mülkün size ait olduğunu kanıtlayan resmî belge.
Kimlik Bildirim Sistemi (KBS): Kısa süreli konaklayan tüm misafirlerin kaydedilmesinin zorunlu olduğu kimlik bildirim sistemi.
Turizm Amaçlı Kiralama İzni: Kısa süreli kiralamalar için Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından verilen izin.
Vergi Muafiyeti Sınırı: Gelir vergisi ödemeden elde edebileceğiniz gelir tutarı.
Uzun süreli (100 günden fazla): Türk Borçlar Kanunu’nun standart kira hükümlerine tabidir ve kira sözleşmesi yapılmasını gerektirir. Ancak brüt getiriler, yoğun sezondaki tatil kiralamalarına kıyasla daha düşüktür. Uzun süreli kiralamalarda turizm izni gerekmez; ancak sözleşmenin noterde veya e-Devlet portalı üzerinden düzenlenmesi gerekir. Kanun uyarınca kiracılar için yıllık kira artış oranı, yerel TÜFE’ye (Tüketici Fiyat Endeksi) bağlıdır.
Kısa süreli / tatil amaçlı (100 gün veya daha kısa): 7464 sayılı Kanun’a ("100 Gün Yasası") tabidir. Tatil evi sahibi olan ve Airbnb gibi platformları veya Booking.com’u kullanan kişiler için idealdir. Gecelik daha yüksek ücretler talep edebilirsiniz. Ancak operasyonel devir süreleri, platform ücretleri ve mevzuata uyum maliyetleri yüksektir.
Evinizi Airbnb Turkey veya Owners Direct Holiday Lettings’te listelemek için doğrudan Türkiye Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan Türkiye Kiralama Lisansı (veya Turizm Lisansı) başvurusunda bulunun. Ayrıca sıkı yasal düzenlemelere uyun. Bunlara uymamanız derhâl ve yüksek miktarda para cezasına yol açar.
100 Gün Sınırı: 100 gün veya daha kısa süreli tüm kiralamalar turizm amaçlı olarak sınıflandırılır. Standart turizm izni kapsamında tek bir Türk dairesi veya villa, takvim yılı başına bu süreyle sınırlıdır.
Turizm Amaçlı Kiralama İzni: Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından verilen izin numarası olmadan evinizi çevrimiçi ortamda listelemeyin.
Bina Yönetimi Onayı: İzin almak için apartmanınızdaki veya sitenizdeki diğer tüm mülk sahiplerinden yazılı onay alın. Bu kuralı tapu siciline sunulması gereken binanın yönetim planına (Yönetim planı) ekleyebilmek için komşularınızın %100’ünün onayı gerekir. Not: Kat mülkiyetine tabi bir sitede bulunmayan müstakil villalar için komşu izni şartı aranmaz. Ancak yine de turizm izni almanız ve 100 gün sınırına uymanız gerekir.
Zorunlu Misafir Kaydı: Ev sahipleri, her misafirin pasaport veya kimlik bilgilerini varıştan sonraki 1 gün içinde polis kayıt sistemine (KBS) girmelidir.
İskân Belgesi: Ayrıca evinizin güvenlik standartlarını karşıladığını gösteren geçerli bir iskân belgesi bulunmalıdır.
Istanbul gibi hareketli bir piyasada avantaj elde etmek isteyen yatırımcılar, karma kullanımlı bir kule projesinde hâlihazırda ticari veya otel statüsüne sahip gayrimenkuller satın almayı değerlendirebilir. Bu sayede bina izinleri almaları gerekmez; çünkü bu binaların çoğu zaten otel olarak ruhsatlandırılmıştır veya otel olarak kullanılmaktadır.
Bazı mülkler, zaman zaman kısa süreli kiralama için hazır hâlde sunulur ve tesiste faaliyet gösteren ticari bir işletmeci tarafından yönetilir. Böylece kendi kiralık dairenizi yönetme sorumluluğu ortadan kalkar. (Burada bir örnek görebilirsiniz.)
Kiraya verilen mülklerin tüm sahipleri (yerli ve yabancı) kira gelirlerini her yıl beyan etmelidir.
Artan Oranlı Vergi Dilimleri: Net kira geliriniz üzerinden ödeyeceğiniz gelir vergisi, toplam gelire bağlı olarak %15 ile %40 arasında değişen artan oranlı bir vergi tarifesine göre hesaplanır. Tüm tutarlar, daha yüksek tutarlar üzerinden elde edilen net kâr dâhil olmak üzere vergilendirilir.
Yıllık Vergi Muafiyeti: Türkiye’de ikamet eden birine kiralama yapıyorsanız, elde ettiğiniz kira geliri için yıllık vergi muafiyetinden yararlanırsınız. Vergiye tabi kazanç, devletin belirlediği yıllık sınırı aşan tutardır; bu sınır zaman içinde değişebilir.
Evrak ve Kayıtlar: Kısa süreli kiralamalarda nakit ödeme alamazsınız. Tüm işlemler bir Türk banka hesabı üzerinden gerçekleştirilmeli ve kayıt altına alınmalıdır.
Önemli Not: Gerekli lisansı almadan kısa süreli kiralama yapmak ve misafirlerinizi kaydetmemek, 100.000 Türk lirası ile 1.000.000 Türk lirası arasında para cezalarına yol açabilir. Tüm yerel yasalara uyduğunuzdan emin olmak için mülk kiralarken daima güvenilir ve lisanslı bir acenteyle çalışmalısınız.
Turkish Riviera kıyısında veya Istanbul’un kalbinde güzel bir tatil evine sahip olmak bir hayaldir. Evi kullanmadığınız zamanlarda turistlere kiralamak ise bu yatırımın size kazanç sağlaması için harika bir yoldur.
Ancak villanızı veya dairenizi hiçbir evrak hazırlamadan gelişigüzel biçimde Airbnb’de listeleyebildiğiniz günler geride kaldı. Türkiye’nin kısa süreli kiralama yasası, turizm amaçlı kiralama izni alınmasını zorunlu kılıyor. Yasal olarak faaliyet göstermek, çok yüksek para cezalarından kaçınmak ve işletmenizin sorunsuz şekilde devam etmesini sağlamak için lisansınızı nasıl alacağınızı adım adım açıklıyoruz.
Önemli bir engel bulunuyor. Tatil eviniz bir apartman dairesindeyse veya yönetilen bir sitede yer alıyorsa, tek başınıza izin başvurusunda bulunamazsınız. Binadaki tüm daire sahiplerinden turizm amaçlı faaliyetlere rıza gösterdiklerini belirten, noter onaylı ve yazılı %100 onay almanız gerekir.
Komşulardan yalnızca biri bile itiraz ederse Kültür ve Turizm Bakanlığı başvurunuzu derhâl reddeder. Daha yeni konut projelerinin birçoğu, mülk sahiplerini bu idari yükten kurtarmak için kısa süreli kiralama iznini en başından itibaren doğrudan bina yönetim planına ekliyor.
Adım 1: Mülkün tapusunu, DASK sigortasını, pasaportunuzun bir kopyasını ve Türk vergi kimlik numaranızı hazırlayın. Yabancı alıcılar pasaport gibi yabancı belgelerini tercüme ettirip noter onayından geçirmelidir. Ayrıca, ulusal elektronik bildirimlerde kullanılan UETS adresinizi tamamlayın.
Adım 2: e-Devlet portalına giriş yapın. Kültür ve Turizm Bakanlığı başvuru sayfasına gidin. Bilgilerinizi doldurun, komşularınızın onay formu dâhil dijital belgelerinizi yükleyin ve lisans işlem ücretini ödeyin.
Adım 3: Bakanlık evraklarınızı inceleyecek ve başvurunuz onaylanırsa 30 gün içinde dijital izin belgenizi düzenleyecektir. Yerel belediye görevlileri de evin güvenlik standartlarını karşıladığından emin olmak için inceleme yapacaktır. Denetimden geçtikten sonra misafir ağırlayabilirsiniz.
Yangın Güvenliği Ekipmanları: Çalışır durumda bir yangın söndürücü, banyo dışındaki her yaşam alanında duman dedektörleri ve giriş kapısının arkasına asılmış, çıkış merdivenlerini açıkça gösteren bir plan.
Temel Olanaklar: En az bir mutfak ve bir banyoda sıcak ve soğuk akan su; ayrıca en az bir yatak, tuvalet ve mutfak donanımından oluşan temel bir düzen.
Misafir Malzemeleri: Girişte ve çıkışta yüksek standartta temizlik ve kayıtlı her misafir için en az bir yastık, yastık kılıfı, çarşaf, yorgan ve havlu.
Kapasite Sınırı: Villanın büyüklüğüne bakılmaksızın, 3 yaşından küçük çocuklar hariç en fazla 12 kişi konaklayabilir.
Kesin 100 Gün Sınırı: Bu lisans, kiralamayı takvim yılı başına 100 günle sınırlar. Ticari veya otel lisansına geçmeden 101. gün için tatil amaçlı kiralama yapmak yasa dışıdır.
Polise Bildirim Zorunluluğu: Her misafirin kimlik ve pasaport bilgilerini varıştan sonraki 1 gün içinde kolluk kuvvetlerinin KBS sistemi üzerinden kaydedin. Misafiri kaydetmemeniz hâlinde 50.000 Türk lirası para cezası uygulanır.
Lisanssız İlan Yasağı: İlan metninde lisans numaranız görünmüyorsa Airbnb veya Booking.com’da aktif bir ilan yayımlamayın.
Türkiye’nin zorunlu Kimlik Bildirim Sistemi’ni (KBS) kurmak ve kullanmak, en kritik adımdır. 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu uyarınca her misafirin pasaport veya kimlik bilgilerini bildirmeniz gerekir. 2026 yılında Türkiye hükümeti, ana işletmeciler için EGMSEC mobil uygulaması üzerinden iki aşamalı kimlik doğrulama (2FA) dâhil olmak üzere daha sıkı güvenlik protokolleri getirmek için sistemi güncelledi.
Adım 1: Onaylı izninizi emniyet veri tabanına bağlamak için bizzat giderek işlem yapmanız gerekir. Mülk sahibi veya Türk noteri aracılığıyla yasal olarak atanmış bir temsilci, yerel Polis Merkezi’ne (Asayiş Büro Amirliği) ya da Jandarma karakoluna şahsen başvurmalıdır. İzninizi, tapunuzu ve pasaportunuzu veya kimliğinizi yanınızda götürün.
Adım 2: Görevli evinizi veri tabanına kaydederek size özel KBS kullanıcı adı ve şifresi verecektir. Web portalına (kbs.egm.gov.tr) giriş yapmak için ana işletmecinin, güvenli iki aşamalı kimlik doğrulama kodlarını kullanabilmesi amacıyla EGMSEC uygulamasını cep telefonuna indirmesi gerekir.
Misafirleriniz işletmenize giriş yaptıklarında geçerli bir kimlik belgesi sunmalıdır. Kimlik bilgilerini toplamanız, konaklama yerinizde kimin bulunduğuna ilişkin belgeli kayıt tutmanız açısından önemlidir. Her misafirin adını, soyadını, doğum tarihini, uyruğunu, pasaport numarasını veya T.C. Kimlik numarasını (Türkiye Cumhuriyeti vatandaşıysa), giriş tarihini ve planlanan çıkış tarihini almanız gerekir.
KBS’ye uyum sağlamak kolaydır. KBS portalına giriş yapabilir veya pasaporttaki Makine Tarafından Okunabilir Bölümü (MRZ) taramak için mobil ve yapay zekâ uyumlu bir uygulama (KBS Mobil gibi) kullanabilirsiniz. Misafir bilgilerini girip gönder düğmesine tıklayın. Misafirleriniz ayrıldığında, çıkış saatlerini kaydetmek ve bir sonraki rezervasyon için oda kapasitesini boşaltmak üzere KBS’ye tekrar giriş yapın.
Türkiye’de yetkililer, kurallara uymayan rezervasyonlara karşı hiçbir tolerans göstermiyor. KBS sistemi, KBS’deki aktif rezervasyonlar listesini de kullanarak rezervasyonları izliyor. Ayrıca yerel yönetimler mahallelerdeki denetimleri artırdı. Örneğin Airbnb’de ilan verdiyseniz ve ünitenizin belirli bir tarihte veya tarihlerde rezerve edildiği görünüyorsa ancak o tarihler için misafir bilgilerini KBS’ye girmediyseniz, ilanınız acil belediye denetimi için işaretlenir.
Aynı Gün Bildirim: Misafir kaydını varıştan sonraki güne bırakmak ihlaldir. Yerel polis ani denetim yapar ve villanızda KBS portalına bilgileri henüz girilmemiş turistler bulursa ağır para cezalarıyla karşılaşırsınız.
Uzaktan Yöneten Ev Sahiplerine Öneri: Türkiye’de sürekli yaşamayan yabancılar, yerel ve güvenilir bir mülk yönetim şirketine veya emlak ekibine “Alt Kullanıcı” bilgileri tanımlamak için KBS sistemini kullanabilir.
Türkiye, aileler ve gruplar için tatil evleri ve villalar konusunda mükemmel seçenekler sunar. Kalkan’daki etkileyici manzaralı villalardan ve Yalikavak’taki özel kayalık kıyı villalarından, hareketli Alanya, Antalya, Kemer ve Belek tatil beldelerine kadar pek çok alternatif bulunur. Fethiye, Ovacik, Uzumlu ve Calis gibi popüler tatil bölgelerindeki özel havuzlu mülkler, kiraya vererek yatırım yapmak isteyenlerden yoğun talep görür.
Mülk satın alırken acente ücretlerini, Merkez Bankası üzerinden yapılan döviz bozdurma işlemlerini ve satın alıma uygulanan yerel vergileri unutmayın. Satın alımlarda uygulanan yerel vergiler; emlak alım satım vergisi (Emlak Alım/Satım Vergisi), satıcının mülk devir vergisi ve Döner Sermaye Vergisi’dir (Döner Sermaye Harcı). Her işlemde kayıtların eksiksiz tutulmasını sağlamak için Türk vergi numarası (vergi kimlik numarası) ve Yabancı Kimlik No bulunmalıdır.
C: Türkiye’de, yaygın olarak 100 Gün Yasası olarak bilinen düzenleme kapsamında kısa süreli ve tatil amaçlı kiralama piyasasını hedefleyen yeni kurallar yürürlüğe girdi. 100 günden uzun süren her kiralama turizm amaçlı kiralama sayılır ve mülk Airbnb gibi platformlarda listelenmeden önce turizm amaçlı kiralama izni alınmasını gerektirir.
Bu lisansı almak için ev sahiplerinin, konut bloklarındaki veya sitelerindeki tüm mülk sahiplerinden %100 oybirliğiyle verilmiş, noter onaylı yazılı izin alması ve tüm misafirlerin pasaport bilgilerini varıştan sonraki 24 saat içinde polisin kimlik bildirim sistemine (KBS) kaydetmesi gerekir.
C: Evet, verebilirsiniz. Birleşik Krallık’ta olduğu gibi evinizi veya villanızı kiraya verebilirsiniz. Uzun süreli veya kısa süreli kiralama arasında seçim yapmanız gerekir. Uzun süreli sözleşmeler düzenli aylık nakit akışı sağlar ve az yönetim gerektirir. Daha fazla emek gerektiren kısa süreli kiralamalar ise daha yüksek kazanç sağlayabilir. Kısa süreli kiralamalar, Yalikavak, Calis beach, Fethiye ve Kalkan gibi başlıca turistik destinasyonlarda daha avantajlıdır.
C: Evet, öderler. Vergi tarifesinin artan oranlı yapısına ek olarak, tüm ev sahipleri gelirleri için vergi muafiyeti sınırından yararlanabilir. Ev sahiplerine tanınan vergi muafiyeti, yalnızca geçerli sınırı aşan kâr üzerinden vergi ödenmesi anlamına gelir.
C: Türkiye Cumhuriyeti’ndeki kira getirileri mülkün türüne ve konumuna bağlıdır. Kiralık mülkler genellikle yıllık bazda %5 ile %9 arasında brüt getiri sağlar. Talebin daha yüksek, satın alma fiyatlarının daha düşük olduğu bazı ilçelerdeki mülkler Türkiye’nin en yüksek kira getirilerinden bazılarını sunar.
Istanbul’un merkezindeki Beşiktaş gibi seçkin lüks bölgelerde veya yoğun talep gören merkezi konumlarda bulunan mülkler, daha düşük fiyatlı kiralık mülklere kıyasla biraz daha düşük, %3,5 ile %5 arasında net yatırım getirisi sağlar.
Belediye değerleme belgesinden Noterliklerde istenen nihai değerleme raporuna ve Yönetim planını güncellemeye kadar her aşamada yol bulmak, özellikle Türkiye kısa süreli kiralama yasası gibi yakın tarihli düzenlemeler Türkiye Cumhuriyeti Resmî Gazetesi’nde yayımlandıktan sonra, yabancılar için göz korkutucu olabilir.
Ancak gayrimenkul piyasasında yüksek getiri potansiyeli sunan pek çok satış fırsatı bulunuyor. Gerekli yatırım eşiğini karşılayan yabancılar için bu fırsatlar, yatırım yoluyla Türk vatandaşlığına ve Türk uyruğuna giden kapıyı açıyor. Türkiye’de mülk kiralama hakkında daha fazla bilgi almak ve en yeni mülklerimizi görmek için bugün bizimle iletişime geçin.
Operasyon Müdürü
Istanbul 
2 
2 
X