Property Turkey Blogu
Yabancıların %99'u İstanbul'daki En İyi Gayrimenkul Fırsatlarını Neden Kaçırıyor?
By:
Nezir Can
İstanbul'daki en iyi gayrimenkuller nadiren emlak portallarına düşer. Türk gayrimenkul sektöründe 25 yılı aşkın deneyime sahip Property Turkey, yabancı yatırımcıların en üst %1'lik diliminin fırsatlara nasıl ilk eriştiğini ve diğer herkesin neden daha fazla ödeme riskiyle karşı karşıya olduğunu biliyor. En iyi fırsatlar tatilinizi, uçuşunuzu ya da ev gezisi seyahatinizi beklemez. Çoğu zaman ilan edilmeden önce rezerve edilirler.
Deneyimli yatırımcılar temel bir kuralı bilir: Broşür ne kadar gösterişliyse, gayrimenkulün olağanüstü bir fiyat avantajı sunma olasılığı o kadar düşüktür. Yoğun pazarlanan ve uluslararası alıcılara şişirilmiş fiyatlarla sunulan gayrimenkullere kolay lokma diyoruz.
En üst %1'lik kesim İstanbul'a varana kadar beklemez. Önceden hazırlık yapar, yerel piyasa bilgisine güvenir ve fırsatı daha geniş piyasa görmeden harekete geçer. Fırsatlara erişmek mi istiyorsunuz? Property Turkey ile görüşün.
Property Turkey'nin kurucusu Cameron Deggin ofiste çalışırken saha ekibinden bir temsilcisi aradı. Merkezi Beyoğlu'ndaki bir projede her biri 210.000 USD fiyatla iki daire satışa çıkmıştı.
Dairelerin fiyatı piyasa değerinin altındaydı. Modern, merkezi konumda ve Cameron'ın kendi parasıyla izlediği yatırım stratejisine uygundu. Uluslararası bir tanıtım kampanyası, gösterişli bir PDF dosyası ya da planlanmış bir satış lansmanı yoktu. Fırsat, yerel piyasa bağlantıları aracılığıyla ortaya çıkmıştı.
Cameron, temsilcisinden her iki daireyi de 24 saatliğine ayırmasını istedi. Arabasına binip projeye gitti ve daireleri bizzat inceledi. Gördüklerinden memnun kaldı ve ikisini de hemen satın aldı. Dairelerin hiçbiri açık piyasaya çıkmadı.
Bu, başkalarının erişemediği gizli bir indirimden yararlanmakla ilgili değildi. Cameron'ın gayrimenkullerden haberdar olmasını sağlayan yerel bir ağı, onları değerlendirecek deneyimi ve hemen harekete geçecek finansmanı vardı. Üç ay sonrası için seyahat planlayan yabancı bir yatırımcı, bu dairelerin varlığından asla haberdar olmayacaktı.
Bu satın alma, İstanbul'daki en iyi gayrimenkul fırsatlarının nasıl güvence altına alındığını gösteriyor. Önce erişim sağlanır. Ardından hızla analiz yapılır. Fırsat ortadan kalkmadan karar verilir. Yeni yatırımcı hizmetimiz, seçili müşterilere finansmanlarını önceden hazırlama ve yerel ekibimizin uygun bir fırsat bulmasıyla harekete geçme olanağını sunacak.
Yabancı yatırımcılar, ellerinde nakitle Türkiye'ye geldiklerinde güçlü bir konuma geçeceklerine sık sık inanır. Nakit elbette pazarlık gücünü artırır, ancak binlerce yerli Türk yatırımcının da kullanıma hazır fonları vardır.
Bu yatırımcılar zaten İstanbul'dadır. Bölgeleri, emlak danışmanlarını, binaları ve gerçekçi fiyatları bilirler. Bir daireyi aynı gün içinde inceleyip yurt dışından gelecek bir alıcı uçak bileti almadan önce rezervasyon yapabilirler. Satın alma sürecindeki en güçlü avantajlar beş unsurdan gelir:
1. Sürekli Piyasa Varlığı: Yerel profesyoneller acil satışları, iptal edilen daireleri ve özel fırsatları satışa çıktıkları anda öğrenir.
2. Bina Bazında Bilgi: Gerçek değer, geniş bir bölge ortalamasına göre değil, aynı binadaki ya da yakın çevredeki benzer daireler üzerinden belirlenir.
3. Önceden Belirlenmiş Yatırım Kriterleri: Üzerinde anlaşılmış bir bütçe, gayrimenkul türü ve bölge, güçlü bir satın alma fırsatını geciktirmeden uygun olmayan seçenekleri eleme olanağı sağlar.
4. Erişilebilir Rezervasyon Fonları: Onaylanmış bir arama için ayrılan para, diğer yatırımcılar hâlâ daire gezileri ayarlarken fırsatı güvence altına alabilir.
5. Müşterinin Hızlı Kararı: Yatırımcılar, hukuki durum, fiyat avantajı ve yatırım gerekçesi açıklandıktan sonra net bir evet ya da hayır demeye hazır olmalıdır.
Üç günlük bir gayrimenkul gezisi, yalnızca bu üç gün içinde mevcut olan portföye erişim sağlar. Bazı müşteriler doğru zamanda gelir ve olağanüstü bir satın alma yapar, ancak bu her 20 alıcıdan yalnızca biri için mümkün olabilir. Müşterilerin çoğu normal piyasa koşullarında satışta olan gayrimenkuller arasından seçim yapar. Bu portföyde iyi evler ve mantıklı yatırımlar bulunabilir, ancak nadir görülen piyasa altı fiyatlı bir fırsatı beklemekle aynı şey değildir.
Gerçek bir fırsat, tapu, talep edilen fiyat, bina kalitesi, dairenin durumu ve kiralama potansiyeli kontrol edildikten sonra ölçülebilir bir avantaj sunmalıdır.
| Normal Piyasa Portföyü | Piyasa Altında Gerçek Bir Fırsat |
| Yerli ve yabancı alıcılara açık şekilde ilan edilir | Yerleşik yerel bağlantılar aracılığıyla tanıtılır |
| Normal bir pazarlama süresi boyunca satışta kalır | Birkaç saat içinde rezerve edilebilir |
| Eksiksiz satış materyalleriyle sunulur | Yalnızca temel fotoğraf ve bilgilere sahip olabilir |
| Benzer gayrimenkullere yakın fiyatlandırılır | Benzer dairelere kıyasla belirgin bir avantaj sunar |
| Planlanmış bir gezi sırasında görülebilir | Fırsat ortaya çıkmadan önce hazırlık yapılmasını gerektirir |
| Alıcılara yeniden düşünmeleri için zaman tanır | Gerekli kontrollerden sonra hızlı karar verilmesini gerektirir |
Yeni projeler profesyonel satış materyallerine ihtiyaç duyar ve yine de iyi değer sunabilir. Uyarımız, öncelikli olarak yerel piyasayı ayrıntılı bilmeyen yabancılara yönelik fiyatlandırılan projelerle ilgilidir.
Büyük reklam bütçeleri, uluslararası fuarlar ve yurt dışındaki satış ağlarının tümü maliyetleri artırır. Yatırımcılar, gayrimenkulün konumunun, inşaat kalitesinin, kiralama potansiyelinin ve yeniden satış kitlesinin fiyatını haklı çıkarıp çıkarmadığını incelemelidir.
En ucuz daire de otomatik olarak en iyi yatırım değildir. Düşük fiyat; hukuki bir sorunu, zayıf inşaat kalitesini, elverişsiz konumu ya da sınırlı kiracı talebini yansıtabilir. Property Turkey, uygun koşullarda satılan kaliteli daireleri arar. Fırsatlar genellikle şunları içerir:
- Acil Satıcı Satışları: Satıcı, işlemin kesinliği ve güvenilir bir tamamlanma takvimi karşılığında rekabetçi bir fiyatı kabul eder.
- İptal Edilen Rezervasyonlar: Daha önce satılmış bir müteahhit dairesi, projede kalan diğer dairelerde sunulmayan koşullarla yeniden satışa çıkar.
- Özel Satışa Sunulan Daireler: Bir ev sahibi ya da müteahhit, halka açık ilanlar için zaman ve para harcamadan önce güvendiği yerel bağlantılarla iletişime geçer.
- Gözden Kaçan Merkezi Daireler: Modern bir ev, önemli bir uluslararası lansmanla ilişkilendirilen yüksek fiyatı taşımadan güçlü kiralama temelleri sunar.
Cameron Deggin, Property Turkey ve Funding Turkey, yatırım gerekçesi yabancı talebin ötesine uzandığı için uygun fiyatlı şehir merkezi İstanbul bölgelerine odaklanıyor. Şişli, Beyoğlu, Kağıthane ve Bomonti gibi bölgeler; iş merkezlerine, üniversitelere, hastanelere, ulaşım ağlarına, restoranlara ve kültür mekânlarına erişmesi gereken sakinlere hizmet verir. Yerel profesyoneller ve uzun süreli kiracılar, yıl boyunca talebi destekler.
200.000 USD ile 250.000 USD arasında fiyatlandırılan modern daireler, uluslararası yatırımcılar için erişilebilir olmanın yanı sıra yerel kiracı ve yeniden satış pazarına da hitap eder. Bu stratejiyi destekleyen çeşitli yapısal faktörler vardır:
- İmar Alanı Sınırlı Arsalar: İstanbul'un merkezinde büyük ölçekli proje alanları görece azdır; bu da yerleşik bölgelerde inşa edilebilecek modern daire sayısını sınırlar.
- Kentsel Dönüşüm: Eski binalar yenileriyle değiştiriliyor, ancak mülk sahipleriyle yapılan görüşmeler, imar süreçleri ve inşaat maliyetleri yeni arzın artış hızını sınırlıyor.
- Deprem Bilinci: Kiracılar ve alıcılar, merkezi bölgelerde ev seçerken bina yaşına, inşaat standartlarına ve hukuki belgelere daha fazla dikkat ediyor.
- Modern Konut Arzının Sınırlı Olması: İstanbul'da geniş bir konut stoğu bulunuyor, ancak birçok merkezi mahallede doğru fiyatlandırılmış çağdaş daireler hâlâ nadir.
- Yıl Boyunca Talep: İstihdam, eğitim, sağlık hizmetleri ve ulaşım bağlantıları, mevsimlik ziyaretçilerin ve yurt dışından gelen alıcıların ötesinde geniş bir kiracı kitlesi oluşturuyor.
- Gelecekteki Konut Kredisi Reformu: Önümüzdeki yıllarda daha erişilebilir konut finansmanı, hâlihazırda yüksek borçlanma maliyetleri nedeniyle kısıtlanan yerel talebi canlandırabilir.
Seçili satın alımlar, vergi ve işletme giderleri düşüldükten sonra %8'e yaklaşan net kira getirisi hedefleyebilir. Doğru fiyata alınan bir dairenin üç ya da dört yılda yaklaşık %40 değer kazanma potansiyeli de olabilir. Bunlar yatırım hedefleridir, garanti edilmiş getiriler değildir. Performans; satın alma fiyatına, binanın özelliklerine, doluluk oranına, giderlere, döviz hareketlerine ve gelecekteki piyasa koşullarına bağlıdır.
Kısa dönemli kiralamalar, özellikle iş, kültür ve turizm amacıyla ziyaret edilen merkezi bölgelerde uygun gayrimenkullerin gelirini artırabilir. Ancak yasal izinler ve bina gereklilikleri, Türkiye'de Airbnb benzeri kiralamaları kısıtlar. Kısa dönemli kiralama gelirini herhangi bir hesaplamaya eklemeden önce gayrimenkulün uygunluğu teyit edilmelidir. Uygun gayrimenkuller nadirdir. Bu yüzden yatırımcı, önceden ayarlanmış bir ev gezisi seyahatine kadar fırsatın açık kalacağını varsayamaz.
Yabancı alıcılar geleneksel olarak önce seyahat tarihlerini, sonra daireleri seçer. Property Turkey, mevcut en iyi gayrimenkulleri görmek için ziyaretler düzenler ve müşteri gezi sırasında gördüğü en iyi seçeneği satın alır.
Yeni yaklaşım bu sırayı tersine çeviriyor. Önce yatırım profili üzerinde anlaşılır, ardından Property Turkey doğru fırsat ortaya çıkana kadar arama yapar. Süreç şu şekilde işler:
1. Yatırım Profilinin Belirlenmesi: Property Turkey müşterinin bütçesini, tercih ettiği bölgeleri, gayrimenkul türünü, kiralama planını, elde tutma süresini ve risk seviyesini belirler.
2. Satın Alma Briefinin Oluşturulması: Müşteri; konum, bina yaşı, daire büyüklüğü, fiyat ve asgari yatırım gerekliliklerini kapsayan net kriterleri onaylar.
3. Rezervasyon Hesabına Fon Aktarılması: Müşteri, belgelenmiş iade koşullarına tabi olarak bize tamamen iade edilebilir 5.000 USD tutarında ödeme yapar.
4. Kesintisiz Arama: İstanbul ekibimiz halka açık ilanları, mal sahiplerinin yeniden satışa sunduğu mülkleri, müteahhit iptallerini ve yerel bağlantılar aracılığıyla duyurulan fırsatları takip eder.
5. Her Fırsatın Değerlendirilmesi: Property Turkey, fiyatı benzer dairelerle karşılaştırır; tapuyu, bina bilgilerini ve planlanan kiralama kullanımını inceler.
6. Derhal Karar İstenmesi: Bir gayrimenkul üzerinde anlaşılan kriterleri karşıladığında, müşteriye bilgi sunulur ve net bir evet ya da hayır yanıtı vermesi istenir.
7. Gayrimenkulün Rezerve Edilmesi: Müşterinin onayıyla, fırsat daha geniş piyasaya çıkmadan güvence altına almak için hazırdaki fonları kullanırız.
Arama iki hafta, iki ay ya da daha uzun sürebilir. Sabır bu hizmetin bir parçasıdır. Amaç, işlemi tamamlamak uğruna hızlıca satın almak değil; doğru gayrimenkul ortaya çıktığında hızla harekete geçmektir.
Property Turkey Complete: Müşterilere hâlihazırda sunduğumuz kapsamlı satın alma hizmeti. Bu hizmet; danışmanlık, gayrimenkul seçimi, ziyaretler, pazarlık, hukuki süreçlerin koordinasyonunu, uygun olduğu durumlarda vatandaşlık desteğini, satış sonrası hizmeti, gayrimenkul yönetimini ve yeniden satış desteğini kapsar. Bu hizmet; konut alıcıları, yaşam tarzı için alım yapanlar ve belirli bir takvim içinde satıştaki en iyi gayrimenkulleri karşılaştırmak isteyen yatırımcılar için uygundur.
Property Turkey First Access: Nadir ve piyasa değerinin altındaki fırsatları arayan yatırımcılara yönelik özel satın alma hizmeti. Müşteriler bir yatırım briefini onaylayacak, iade edilebilir 5.000 USD rezervasyon ödemesini yapacak ve onlar adına arama yapmamıza izin verecek. First Access müşterilerinin bir fırsatın değerlendirilmesi için önceden uçak bileti alması gerekmeyecek. Gayrimenkulü inceleyecek, yatırım gerekçesini doğrulayacak ve hızlı bir karar için gereken bilgileri sunacağız.
İki Beyoğlu dairesi satışa çıktığında Cameron'ın sahip olduğu avantaj buydu. Dairelerin internette görünmesini beklemedi. Telefonla bilgilendirildi, daireleri inceledi ve daha geniş piyasa satışa çıktıklarını öğrenmeden önce satın almayı tamamladı. First Access, ciddi yabancı yatırımcılara aynı fırsatı sunuyor.
Property Turkey Complete, alıcıların beklediği kapsamlı hizmeti ve ekosistemi sunmaya devam edecek. Property Turkey First Access ise kesintisiz arama yapmamızı ve kriterlere uygun bir fırsat çıkar çıkmaz harekete geçmemizi isteyen yatırımcılara daha fazlasını sunacak.
Doğru telefonun gelmesini bekliyor olabilirsiniz. O telefon geldiğinde gayrimenkul yalnızca 24 saatliğine satışta kalabilir. Deneyimli yerel yatırımcılar böyle hareket eder; biz de First Access müşterilerinin yerel erişim, hazır fonlar ve harekete geçme güveniyle rekabet etmesine yardımcı olacağız.
En iyi fırsat emlak portallarına hiç düşmeyebilir. Böyle bir fırsatı satın almanın tek yolu, herkesten önce hazır olmaktır. Daha fazla bilgi için İstanbul'daki yerel uzmanlarımız ve danışmanlarımızla ücretsiz görüşme yapmak üzere bizimle iletişime geçin.
Operasyon Müdürü
Istanbul 
1 
1 
X