درآمد اجاره ۸ درصدی در استانبول. فوق‌العاده به نظر می‌رسد، نه؟ در شهری که درآمد اجاره حدود ۵٪ ارزش ملک است، تضمین درآمد اجاره ۸ درصدی فرصت خوبی به نظر می‌رسد، درست است؟
اشتباه است. این ضرب‌المثل قدیمی که اگر چیزی بیش از حد خوب به نظر می‌رسد، احتمالاً واقعی نیست، به دلیلی موجه به کلیشه‌ای تکراری تبدیل شده است.
دود و آینه
Property Turkey مدیرعامل، کامرون دگین، می‌گوید بازار املاک استانبول برای خریداران تازه‌وارد می‌تواند پیچیده و گیج‌کننده باشد. این شهر پهناور و پرجمعیت، مملو از آپارتمان‌های استانبول و ویلاهایی با قیمت‌ها و کیفیت‌های متفاوت است؛ موضوعی که تشخیص فرصت‌های خوب از بد را دشوار می‌کند. در چنین فضایی، شرکت‌هایی وارد میدان می‌شوند که می‌خواهند از خریداران تازه‌وارد و کم‌تجربه سوءاستفاده کنند و با پیشنهادهایی باورنکردنی آن‌ها را بمباران می‌کنند: قیمت‌های پایین و درآمد اجاره بالا.
دگین می‌گوید: «این شرکت‌ها کارشان را خوب بلدند. مشتریان خود را می‌شناسند و از خواسته آن‌ها برای مالکیت ملک در استانبول بهره‌برداری می‌کنند. پیشنهادهایشان را آن‌قدر خوب بسته‌بندی می‌کنند که ناگزیر برخی سرمایه‌گذاران ساده‌لوح گرفتار می‌شوند.»
این سازندگان خصوصی پیشنهاد می‌دهند:
- قیمت ورودی پایین
- درآمد اجاره تضمین‌شده و مستمر
- راهبردی مطمئن برای خروج از سرمایه‌گذاری؛ امکان فروش ملک با سود
دگین برای نمونه به پروژه‌ای اشاره می‌کند که به‌تازگی وارد بازار شده است: مجموعه‌ای بزرگ از آپارتمان‌های دانشجویی در غرب استانبول که سازندگان آن درآمد اجاره تضمین‌شده ۸ درصدی را برای پنج سال پیشنهاد می‌دهند.
او می‌گوید: «با اینکه مطالب بازاریابی حرفه‌ای و شکیل هستند و این شرکت‌ها می‌توانند قانع‌کننده ظاهر شوند، این پیشنهادهای عالی چیزی جز دود و آینه نیستند.»
بازگشت نقدی
به گفته دگین، درآمد واقعی اجاره در پروژه دانشگاهی یادشده حدود ۴٫۵٪ خواهد بود؛ یعنی کمی کمتر از میانگین ۵٪ استانبول.
«این‌ها دانشجو هستند و اجاره زیادی نمی‌پردازند. پس چطور می‌شود از مستأجرانی که فقط ۴٫۵٪ می‌پردازند، درآمد اجاره ۸ درصدی به دست آورد؟ چه کسی تفاوت ۳٫۵ درصدی را برای پنج سال، یعنی در مجموع ۱۷٫۵٪، پرداخت می‌کند؟»
او توضیح می‌دهد که پاسخ، خریدار است. یعنی شما.
«سازنده پول شما را می‌گیرد و آن را به‌عنوان «اجاره» به خودتان برمی‌گرداند. در این صنعت به این کار «بازگشت نقدی» می‌گوییم؛ ترفندی بسیار شناخته‌شده. خریدار ساده‌لوح تصور می‌کند اجاره‌ای عالی دریافت می‌کند، درحالی‌که در واقع فقط پول خودش را پس می‌گیرد.»
«بازده اجاره در شهرهای بزرگی مثل استانبول، مشابه لندن و نیویورک و حدود ۵٪ است. اگر کسی درآمد اجاره تضمین‌شده ۸ درصدی به شما پیشنهاد داد، باید فوراً بدانید که این یک ترفند است. وقتی در ترکیه سرمایه‌گذاری می‌کنید، چنین چیزی وجود ندارد.»
حساب‌وکتاب کنید
دگین می‌گوید این‌جور پروژه‌ها به حدود ۳۵٪ پیش‌پرداخت نیاز دارند.
«حسابش را ببینید: نصف ۳۵٪ می‌شود ۱۷٫۵٪. به‌عبارت دیگر، از پیش‌پرداختی که می‌دهید، نیمی از آن به صندوقی می‌رود تا به خودتان برگردانده شود و درآمد اجاره را به رقم ۸ درصدی برساند. بقیه پول نزد سازنده می‌ماند.»
«به‌عبارت دیگر، دست‌کم ۱۷٫۵٪ بیشتر از ارزش واقعی پرداخت می‌کنید. این پروژه‌ها در پنج سال آینده چنین افزایشی در ارزش نخواهند داشت؛ البته اگر اصلاً مجوز ساخت پروژه صادر شود.»
علاوه بر این، قیمت خرید به‌شدت بیش از حد واقعی تعیین شده است.
«پس وقتی خریدار بخواهد ملک را بفروشد، حتی پولی را هم که برای آن پرداخته پس نمی‌گیرد. سرمایه‌گذار را فریب می‌دهند تا انتظار بازدهی عالی داشته باشد، درحالی‌که در واقع دارد به خودش ضربه می‌زند.»
دگین، به‌عنوان کارشناس باسابقه صنعت املاک و امور مالی، نمونه‌های زیادی از این طرح‌ها را در فروش آپارتمان‌های ترکیه دیده است. دو پروژه اخیر که توجه او را جلب کرده‌اند عبارت‌اند از:
- پروژه‌ای در اسنیورت که چند سال پیش ضمانت درآمد اجاره ۱۰ درصدی ارائه می‌کرد. این پیشنهاد حالا پس گرفته شده و پروژه سه مهلت تکمیل را از دست داده است.
- چندین پروژه اقامتگاه دانشجویی در غرب استانبول، بازده اجاره‌ای تضمین‌شده ۸-۱۰٪ را برای پروژه‌هایی پیشنهاد می‌کنند که هنوز حتی مجوزهایشان را هم نگرفته‌اند.
تجارت پرریسک
دگین اضافه می‌کند که کیفیت ساخت این پروژه‌ها پایین است و به سازندگان اجازه می‌دهد هزینه‌ها را کاهش دهند و سود خود را افزایش دهند.
«صرف‌نظر از موضوع تضمین اجاره، واقعیت این است که این پروژه‌ها از هر نظر پرریسک هستند. با مشکل کمبود نقدینگی روبه‌رو هستند و احتمال زیادی وجود دارد که هرگز تکمیل نشوند. بسیاری از آن‌ها حتی مجوز ساخت هم ندارند.»
او هشدار می‌دهد که سرمایه‌گذاران بالقوه باید از پروژه‌هایی که پشتوانه یک بانک معتبر بین‌المللی ندارند، دوری کنند.
«فقط به یاد داشته باشید که اگر معامله‌ای بیش از حد خوب به نظر می‌رسد که واقعی باشد، معمولاً هم همین‌طور است. با یک مشاور معتبر و سازنده‌ای باسابقه همکاری کنید.»
دگین که سال‌هاست در بازار املاک استانبول فعالیت می‌کند، اضافه می‌کند آماده است با هر خریدار بالقوه‌ای که مطمئن نیست پروژه‌ای که زیر نظر دارد قانونی است یا نه، صحبت کند.
«بارها دیده‌ام که خریداران فریب این نوع معامله را خورده‌اند. نگذارید این اتفاق برای شما هم بیفتد.»
Cameron Deggin 
بنیان‌گذار و مدیرعامل Property Turkey
کامرون دیگین بنیان‌گذار و مدیرعامل Property Turkey است. او که پیش‌تر در حوزه مالی فعالیت می‌کرد و دارای مدرک حسابداری حرفه‌ای FCCA است، پس از تشخیص پتانسیل سرمایه‌گذاری در ترکیه، این شرکت را در سال ۲۰۰۱ تأسیس کرد. کامرون با بیش از دو دهه تحلیل بازار املاک ترکیه، به‌طور منظم به سرمایه‌گذاران بین‌المللی مشاوره می‌دهد و دیدگاه‌های او در رسانه‌هایی از جمله فایننشال تایمز و بی‌بی‌سی بازتاب می‌یابد.
مشاهده پروفایل کامل نویسنده →
By:
Bodrum 
4 
4 
X