Риски покупки недвижимости в Стамбуле: обман с доходом от аренды

Доход от аренды недвижимости в Стамбуле 8% в год. Звучит замечательно, не так ли? В городе, где доход от аренды составляет около 5% от стоимости недвижимости, 8% гарантированного дохода является очень заманчивым предложением.

Все ложь. Как говорится в старой поговорке, если это слишком хорошо, чтобы быть правдой, скорее всего, это так и есть...

Продуманный маркетинговый ход и пустые обещания

Директор компании Недвижимость в Турции (Property Turkey) Кэмерон Деггин утверждает, что новоявленным покупателям на рынке недвижимости Стамбула будет затруднительно разобраться в его тонкостях. Огромный, густонаселенный город изобилует квартирами и виллами: большое разнообразие продающейся недвижимости различных цен и качества затрудняют выбор. Множество заинтересованных компаний пользуются новоявленными, плохо разбирающимися покупателями турецкой недвижимости и заманивают их пустыми обещаниями -  низкие цены, высокий доход от аренды. 

"Обычно, это скользкие компании", - утверждает Деггин.- "Они знают свою клиентскую базу и играют на желаниях своих клиентов владеть недвижимостью в Стамбуле. Они настолько правдоподобно рассказывают о несуществующих преимуществах того или иного жилья, что множество наивных инвесторов неизбежно попадают на их уловки." 

Застройщики обычно предлагают: 

• Низкие цены 
• Гарантированный доход от аренды 
• Выгодную стратегию продажи - возможность продать недвижимость с хорошей прибылью. 

Деггин приводит в пример объект недвижимости, который совсем недавно появился на рынке - это большой университетский жилой комплекс с квартирами в западной части Стамбула, где застройщики предлагают 8% гарантированного дохода от аренды в течение пяти лет. 

"Это всего навсего выгодный маркетинговый ход для привлечения вашего внимания. Их слова могут быть убедительными, но в реальности - это только пустые обещания" - заявляет Деггин.

Возврат наличности

"В случае вышеупомянутого университетского комплекса, максимальный доход от сдачи недвижимости в аренду составит около 4,5%, чуть меньше 5% в среднем по Стамбулу " - говорит Деггин. 

"Арендаторами ведь будут студенты, они не будут платить много за аренду жилья. Так как же вы получите доход от аренды в размере 8%, когда они платят только 4,5%? Кто оплатит разницу в размере 3,5% за пять лет - в общей сложности 17,5%?" 

Ответом на этот вопрос, как он поясняет, является покупатель. Вы. 

"Застройщик берет ваши деньги и возвращает их вам в качестве платы за "аренду". Профессионалы называют этот случай "возвратом наличности" и это очень хорошо известный трюк. Наивный покупатель думает, что он получает отличную арендную плату, однако, он просто платит сам себе". 

"В больших городах, таких, как Стамбул, доход от аренды схож по размеру с доходом от сдачи недвижимости в Лондоне и Нью-Йорке, и составляет около 5%. Если кто-то предлагает вам 8%-ный гарантированный доход от аренды, то вы должны сразу понимать, что это рекламный трюк. Такого размера рентного дохода в Турции просто не может быть."

Давайте подсчитаем 

"Подобные проекты требуют около 35% первоначального взноса" - говорит Deggin. 

"Взгляните на суммы: половина от 35% составляет 17,5%. Другими словами, половина от вашего первого взноса идет в банк, чтобы потом быть выплаченной обратно вам - это и будет дополнение к вашему доходу от аренды, который и составит затем фигуральные 8%. Остальная часть средств останется у застройщика." 

"Другими словами, вы переплачиваете, по крайней мере, 17,5%. Проекты не получат это в стоимостном выражении в ближайшие пять лет - то есть, в случае, даже если проект одобрен для строительства. 

Более того, цена покупки явно преувеличивается. 

"Поэтому, когда новоиспеченный владелец такой недвижимости решает ее продать, он не получит даже той суммы, которую он сам заплатил. Инвестора обманули и с обещаниями выгодной продажи." 

Будучи опытным профессионалом, Деггин не раз сталкивался с подобными случаями продажи недвижимости в Турции. Последние два проекта, которые попались ему на пути предлагали: 

• Проект в Эсеньюрт (Esenyurt) предлагал 10%-ный гарантированный доход от аренды несколько лет назад. Предложение теперь отозвано, и проект пропустил три срока сдачи объекта в эксплуатацию. 
• Несколько объектов недвижимости для студентов в западной части Стамбула предлагали от 8% до 10% дохода от аренды, на недвижимость, разрешение для строительства которой даже не было получено.

Возможные риски

Деггин также утверждает, что качество постройки этих проектов является низким, что позволяет застройщикам снизить затраты и увеличить свою прибыль. 

"И если оставить в стороне вопрос с получением обещанного размера дохода от арены, то эти проекты являются полностью рискованными. Обычно они сопровождаются низким уровнем денежного потока, поэтому высока вероятность того, что покупатель никогда не увидит завершения строительства. Многие из них даже не имеют разрешения на строительство." 

Деггин советует держаться подальше потенциальным инвесторам от покупки недвижимости в Турции, если гарантом строительства объекта не является известный международный банк. 

"Только помните, что, если сделка кажется слишком хорошей, чтобы быть правдой, обычно, так и есть. Бесплатный сыр только в мышеловке. Найдите надежного агента по недвижимости и авторитетного застройщика." 

Имея большой профессиональный опыт, Деггин готов поделиться своими знаниями с любым потенциальным покупателем, заинтересованным в покупке недвижимости в Турции. 

"Я сталкивался с покупателями, попавшими на такую уловку много раз. Не позволяйте этому случиться с вами."