دخل إيجار بنسبة 8% في اسطنبول. يبدو الأمر رائعًا، أليس كذلك؟ في مدينة يبلغ فيها دخل الإيجار نحو 5% من قيمة العقار، فإن ضمان دخل إيجار بنسبة 8% يبدو فرصة جيدة، صحيح؟

خطأ. فالمقولة القديمة «إذا بدا الأمر أجمل من أن يكون حقيقيًا، فغالبًا ليس كذلك» شائعة لسبب وجيه.

مجرد خداع وأوهام

يقول المدير Property Turkey كاميرون ديغين إن سوق العقارات في اسطنبول قد يكون مربكًا للمشترين الجدد. فالمدينة الشاسعة ذات الكثافة السكانية العالية تزخر بـشقق اسطنبول والفلل، وبعقارات متفاوتة الأسعار والجودة، ما يجعل التمييز بين الصفقات الجيدة والسيئة أمرًا صعبًا. وفي خضم هذا المشهد، تظهر شركات تسعى إلى استغلال المشترين الجدد قليلي الخبرة، فتغمرهم بعروض تبدو مذهلة: أسعار منخفضة ودخل إيجار مرتفع.

يقول ديغين: «هذه الشركات بارعة في التسويق. فهي تعرف عملاءها جيدًا وتستغل رغبتهم في امتلاك عقار في اسطنبول. وتعرض صفقاتها بطريقة متقنة إلى حد أن بعض المستثمرين الساذجين سيقعون في الفخ حتمًا».

يعرض هؤلاء المطورون العقاريون من القطاع الخاص:

• سعر دخول منخفض
• دخل إيجار مضمون ومستمر
• استراتيجية خروج متينة، تتيح البيع لاحقًا وتحقيق ربح.

ويستشهد ديغين بمشروع طُرح في السوق مؤخرًا مثالًا على ذلك: مجمع سكني كبير للطلاب في غرب اسطنبول، يعرض مطوروه دخل إيجار مضمونًا بنسبة 8% لمدة خمس سنوات.

ويقول: «رغم أن المواد التسويقية مصقولة وأن هذه الشركات تجيد الإقناع، فإن هذه الصفقات المغرية ليست سوى خداع وأوهام».

استرداد نقدي

يقول ديغين إن دخل الإيجار الفعلي في مشروع الجامعة المذكور أعلاه سيبلغ نحو 4.5%، أي أقل بقليل من متوسط اسطنبول البالغ 5%.

«هؤلاء طلاب، ولن يدفعوا إيجارات مرتفعة. فكيف ستحقق دخل إيجار بنسبة 8% من مستأجرين يدفعون 4.5% فقط؟ من سيدفع الفرق البالغ 3.5% على مدى خمس سنوات، أي ما مجموعه 17.5%؟»

ويوضح أن الجواب هو المشتري. أنت.

«يأخذ المطور أموالك ثم يعيدها إليك على أنها “إيجار”. وفي القطاع نسمّي هذا “استردادًا نقديًا”، وهو حيلة معروفة جدًا. يظن المشتري الساذج أنه يحصل على عائد إيجاري ممتاز، لكنه في الحقيقة لا يفعل سوى استرداد أمواله بنفسه».

«في المدن الكبرى مثل اسطنبول، تكون عوائد الإيجار مماثلة لما هي عليه في لندن ونيويورك، أي نحو 5%. وإذا عرض عليك أحدهم ضمان دخل إيجار بنسبة 8%، فعليك أن تدرك فورًا أنها حيلة. لا وجود لشيء كهذا عندما تستثمر في تركيا».

أجرِ الحسابات

يقول ديغين إن مثل هذه المشاريع تتطلب دفعة أولى تقارب 35%.

«انظر إلى الأرقام: نصف 35% يساوي 17.5%. بعبارة أخرى، من الدفعة الأولى التي تدفعها، يذهب نصفها إلى صندوق يُستخدم لإعادتها إليك، لتعزيز دخل الإيجار حتى يصل إلى نسبة 8%. أما الباقي فيحتفظ به المطور».

«بعبارة أخرى، أنت تدفع أكثر من اللازم بما لا يقل عن 17.5%. ولن ترتفع قيمة هذه المشاريع بهذا القدر خلال السنوات الخمس المقبلة، هذا إذا حصل المشروع أصلًا على الموافقة للبناء.

وفوق ذلك، يكون سعر الشراء مبالغًا فيه إلى حد كبير.

«لذلك، عندما يحين وقت البيع، لن يسترد المشتري حتى المبلغ الذي دفعه. يُخدع المستثمر ليعتقد أنه سيحقق عوائد ممتازة، بينما هو في الواقع يضر نفسه».

وبصفته خبيرًا مخضرمًا في القطاع والتمويل، شهد ديغين كثيرًا من هذه المخططات التي تبيع شققًا في تركيا. ومن بين مشروعين ظهرا مؤخرًا على راداره:

• مشروع في إسنيورت عرض ضمانًا لدخل الإيجار بنسبة 10% قبل عدة سنوات. وقد سُحب العرض الآن، كما أخفق المشروع في الالتزام بثلاثة مواعيد للتسليم.
• تقدم عدة مشاريع سكنية للطلاب في غرب اسطنبول ضمانًا لعائد إيجاري بنسبة 8-10%، رغم أن تراخيص هذه المشاريع لم تصدر بعد.

صفقات محفوفة بالمخاطر

ويضيف ديغين أن جودة البناء في هذه المشاريع منخفضة، ما يتيح للمطورين خفض التكاليف وزيادة أرباحهم.

«وبعيدًا عن مسألة ضمان الإيجار، فالحقيقة أن هذه المشاريع محفوفة بالمخاطر من جميع النواحي. فهي تعاني من ضعف التدفقات النقدية، وهناك احتمال كبير ألا يكتمل تنفيذها أبدًا. بل إن كثيرًا منها لا يملك حتى تراخيص بناء.»

ويحذر من أن على المستثمرين المحتملين تجنب المشروع، ما لم يكن مدعومًا بضمانات من بنك دولي معروف.

«تذكر فقط أن الصفقة التي تبدو أفضل من أن تكون حقيقية غالبًا ما تكون كذلك. تعامل مع وكيل عقاري موثوق ومطور راسخ.»

وبصفته خبيرًا عريقًا في سوق العقارات في اسطنبول، يضيف ديغين أنه مستعد للتحدث مع أي مشترٍ محتمل لا يعرف ما إذا كان المشروع الذي يفكر فيه قانونيًا وسليمًا.

«رأيت مشترين يقعون في فخ هذا النوع من الصفقات مرات كثيرة جدًا. لا تدع ذلك يحدث لك.»

Cameron Deggin المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة Property Turkey

كاميرون ديغين هو المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة Property Turkey. عمل سابقًا في مجال التمويل وهو محاسب معتمد حاصل على شهادة FCCA، وقد أسس الشركة في عام 2001 بعد أن أدرك إمكانات تركيا الاستثمارية. وبفضل أكثر من عقدين من تحليل سوق العقارات التركي، يقدّم كاميرون المشورة بشكل منتظم للمستثمرين الدوليين، وتُنقل آراؤه في وسائل إعلام عالمية من بينها فايننشال تايمز وبي بي سي.

كاتب لـ 1,045 مقالات | |

عرض الملف الكامل للمؤلف →