عمل محفوف بالمخاطر: كيف تتجنب خدعة الايجارات المضمونة في اسطنبول

إن معدل 8% من الايرادات الايجارية في اسطنبول يعتبر أمر مدهش، أليس كذلك؟. خاصة أنه في المدينة التي تكون الايرادات الايجارية بها 5% من قيمة العقار، فإن 8% كإيرادات ايجار هي فرصة وصفقة جيدة أيضا.

خطأ. القول المأثور القديم يقول " لو كان الأمر يبدو جيدا للغاية ليكون حقيقي من أساسه، وربما هو، يكون مجرد صيغة مبتذلة تظهر أنها جيدة لسبب ما".

دخان ومرايا:

يقول " كاميرون ديجين"  مدير شركة عقارات تركيا أن سوق العقارات باسطنبول في تركيا ربما يكون مشهده مربكا للمشترين الجدد، إذ أن اسطنبول مدينة مكتظة بالسكان وتغمرها الفلل والشقق للبيع في اسطنبول. العقارات للبيع في اسطنبول متفاوتة الاسعار والتصميمات، مما يجعل من الصعب التمييز بين الصفقات الجيدة والسيئة. ومجموعة من الشركات العقارية تحرص على الاستفادة من المشترين الجدد، والمشترين الجاهلين بالسوق العقاري في اسطنبول، ويقومون بتضخيم الفائدة من الصفقات الوهمية التي يجرونها معهم من خلال عامل الجذب في انخفاض السعر مع الايجارات المرتفعة.

ويقول ديجين: " هذه الشركات يمكن وصفها بأنها لزقة، انهم يعرفون قاعدة العملاء المستهدفة، حيث يستغلون رغبات عملاءهم في تملك عقار في اسطنبول، يلعبون على رغبة العميل في الحصول على عقار يمثل صفقة، ولا سيما أن بعض المستثمرين يتم استغلالهم نظرا لسذاجتهم "

من طرق تضخيم العقارات والاستغلال من هذه الشركات العقارية للعميل:

- تقديم سعر منخفض.

- التحدث عن ايرادات استثمار مؤكدة ومستمرة.

- استراتيجية الخروج القوية من خلال بيع العقار والحصول على ربح.

ويستشهد ديجين بمشروع جاء مؤخرا في السوق كمثال: المشروع عبارة عن شقق لسكن طلاب الجامعات ضمن مجمع سكني كبير في غرب اسطنبول حيث قام المطورون القائمين على المشروع بالعرض لمكاسب ايجارية 8% من الدخل تستمر لمدة خمس سنوات.

ويكمل ديجين: " المواد التسويقية لهذا المشروع مطبوعة وهذه الشركات من الممكن أن تكون مقنعة للغاية، ولكن في الحقيقة هذه الصفقات الكبيرة والمبالغ فيها هي ببساطة دخان ومرايا "

استرجاع المدفوع من الأموال:

يضيف ديجين: "في المثال المذكور أعلاه والخاص بمشروع سكن الجامعة، فإن ايرادات الايجار الحقيقية تكون 4.5% وهو أقل بقليل من متوسط الايرادات الايجارية في اسطنبول الذي يحقق 5%"

كما يقول ديجين: " من يوقم بالايجار في هذه المساكن طلاب، ولا يريدون دفع الكثير من الايجار. لذا كيف يمكنك الحصول على مكاسب 8% والمستأجرين يدفعون ما يوازي 4.5% فقط؟ من الذي سيدفع الفرق 3.5% في السنة الواحدة ولمدة خمس سنوات بما يعادل 17.5%؟، الاجابة على هذا يفسرها المشتري نفسه. روبما هو أنت في هذه حالة البيع الوهمية تلك ".

ويشرح ديجين الوضع قائلا: " الأمر ببساطة هو أنهم يأخذون أموالك ويردونها إليك عن طريق الايجارات ". في هذه الصناعة نسميها " عودة النقود " وهي وسيلة معروفة جدا للتحايل. المشتري الذي لا يعلم ويستغلون ذلك يعتقد أنه باستراتيجية كهذه سوف يحصل على ايجارات ممتازة، لكن الحقيقة أنه يحصل فقط على قيمة ما دفعه.

في المدن الكبيرة مثل اسطنبول، تجد عوائد الايجار تحوم حول 5% مثل لندن ونيويورك. أي شخص يقدم لك ضمان تأجير بنسبة 8% عليك أن تعرف تماما أنها وسيلة للتحايل. لا يوجد شيء من هذا القبيل عند الاستثمار في تركيا ".

قم بعمل الحسابات:

يقول ديجين: " المشاريع العقارية مثل تلك تتطلب دفع مقدم بنسبة 35% من اجمالي سعر العقار ". ويكمل قائلا: " بالنظر إلى الدفعة الأولى التي قمت بدفعها وهي 35%، فإن نصفها هو 17.5%. وبتعبير آخر ما قمت بدفعة كمقدم لحجز العقار، يذهب نصفه إلى وعاء ويتم الدفع منه مرة أخرى لك، وبالتالي مع كون الايرادات الايجارية تتصدر للوصول إلى 8% فإن بقية المبلع يبقى مع الشركة العقارية "

وبالحديث حول نفس النقطة، يقول ديجين: " بعبارة أخرى، ما تدفعه لا يقل عن 17.5% من الشرح السابق، إلا أن هذه المشاريع لا تكسب تلك القيمة حتى في السنوات الخمس المقبلة، هذا حتى ولو تمت الموافقة على مشروع البناء ".

وما هو أكثر، أن شعر الشراء يتضخم ويرتفع بشكل كبير.

يقول ديجين: " لذلك عندما يقوم المشتري ببيع منزله، فإن المشتري لن يحصل حتى على ما دفع لأجله المال. يتم خداع المستثمر بتوقع عوائد ممتازة، في حين أنه في الحقيقة كمشتري مستثمر حين يصدقهم، فهو بمثابة من أطلق النار على قدمه ".

ولخبرته في سوق العقارات وتلك الصناعة مع خبراته في الشؤون المالية الخاصة بهذا العمل، فإن كاميرون ديجين يعطي العديد من الامثلة عن هذه المشاريع والمخططات الوهمية لبيع الشقق في تركيا. وقد ضرب مثالين عن آخر المشاريع التي برزت على الساحة بتلك العروض:

- مشروع سكني في آسن يورت قام قبل عدة سنوات بعرض ايرادات ايجارية تصل إلى 10% كمكاسب. لكن الآن تم سحب تلك العروض، ولم لتزم المشروع التسليم في موعده بل إنه قد تأخر ثلاثة مواعيد حددت للانتهاء.

- العديد من المشاريع الخاصة بسكن الطلاب في غرب اسطنبول، تقدم وعودا بايرادات ايجارية بين 8% - 10%، حتى أن هذه المشاريع لم تحصل بعد على تصاريح البناء.

المشروعات الخطرة:

ويشير ديجين إلى أن نوعية البناء وجودته في تلك المشاريع تكون منخفضة وليست على المستوى المتوقع والمضمون، مما يسمح لتلك الشركات بخفض التكاليف ومن ثم زيادة أرباحهم.

ويشرح ذلك بقوله: " إذا قمنا بتجنيب عامل ايرادات الايجار الوهمية، فالحقيقة الأخرى أن هذه المشاريع من جميع النواحي محفوفة بالمخاطر. ان هذه الشركات تعاني من السيولة والتدفق النقدي، وهناك احتمال كبير أن تلك المشاريع لن يتم الانتهاء منها، الكثيرين منهم حتى لا يحملون تصاريح بالبناء ".

ويحذر كاميرون ديجين بأن المشروع إذا لم يتم الاكتتاب عليه من قبل أحد البنوك الدولية المعروفة، فإن هذه الناحية يجب أن يتم توضيحها للمستثمرين المحتملين.

ويقول ديجين: " تذكر فقط أنه إذا كان الاتفاق يبدو جيدا جدا لدرجة أن يكون صحيحا وحقيقيا - وعادة ما يكون -. عليك حينها التعامل مع عميل ذو سمعة جيدة وشركة عقارية راسخة ولها خبرة "

ونظرا لخبرته الطويلة في سوق العقارات في اسطنبول، فإن ديجين يقول أنه مستعد للتحدث مع أيا من المستثمرين المحتملين الغير متأكدين من أن من يتعاملون معهم من شركات أو وكلاء فوق مستوى الشبهات ويمكن الثقة بهم.

ويختتم ديجين حديثه قائلا: " لقد رأيت العديد من المشترين يسقطون في شرك هذا النوع من التعامل في أحيان كثيرة. لا تدع هذا يحدث لك ".