在伊斯坦布尔有8%的租金收入。听起来很神奇，不是吗？在一个租金收入占房产价值5%左右的城市，8%的保证租金收入是一个不错的前景，对吗？

错了。古老的谚语，如果它看起来好得不像真的，它可能就是真的，这是一个老生常谈的原因。

烟雾和镜花水月

蔚蓝土耳其房地产总监卡梅隆·德金说，对于新买家来说，伊斯坦布尔房地产市场可能是一个令人困惑的景观。这个庞大的、人口密集的城市充斥着伊斯坦布尔的公寓和别墅：价格和质量各不相同的房地产，使人难以区分好的交易和坏的交易。在这个混合体中，有一些公司热衷于利用新的、缺乏鉴别力的买家，向他们推销听起来令人难以置信的交易：低价格、高租金收入。

"这些公司很狡猾，"德金说。"他们了解自己的客户群，并利用客户在伊斯坦布尔拥有房产的愿望。他们把交易包装得非常好，以至于一些天真的投资者不可避免地会被抓住。"

这些私人开发商提供。

• 低廉的进入价格
• 持续的有保障的租金收入
• 稳固的退出策略--有能力继续出售并获得利润。

德金以最近上市的一个项目为例：伊斯坦布尔西部的一个大型大学公寓楼，开发商提供8%的保证租金收入，为期5年。

"虽然营销材料很精炼，这些公司也能让人信服，但这些交易只是烟雾和镜花水月，"他说。

现金返还

就上述大学项目而言，真正的租金收入将在4.5%左右，仅低于伊斯坦布尔5%的平均水平，德金说。

"这些是学生，他们不会支付太多的租金。那么，你如何从只支付4.5%的租户那里获得8%的租金收入？谁来支付5年的3.5%的差额--总共17.5%？"

他解释说，答案是买方。你。

"开发商拿着你的钱，把它作为'租金'还给你。在业内，我们称之为'现金回馈'，这是一个非常有名的噱头。天真的买家认为他得到了极好的租金，然而，他只是在给自己还钱。"

"在伊斯坦布尔这样的大城市，租金回报率与伦敦和纽约相似，在5%左右。如果有人向你提供8%的租金保证，那么你应该立即知道这是个噱头。当你在土耳其投资时，没有这样的事情。"

计算一下吧

像这样的项目需要大约35%的首付，德金说。

"看看这些数字：35%的一半是17.5%。换句话说，你所支付的首付，有一半进入了一个盆子，将被偿还给你--增加租金收入以达到8%的数字。其余的则留在开发商那里。"

"换句话说，你至少多付了17.5%的费用。这些项目在未来五年内不会获得这样的价值--也就是说，如果该项目甚至被批准建设。

更重要的是，购买价格被极大地夸大了。

"因此，当他要卖掉它时，买方甚至得不到他所支付的价格。投资者被骗了，以为会有很好的回报，但实际上他是在自寻死路。"

作为一个长期的行业和金融专家，德金已经看到了许多这样的例子，这些出售土耳其公寓的计划。最近有两个项目突然出现在他的视线中，包括。

• 几年前在埃森尤特的一个项目，提供了10%的租金保证。该提议现在已被撤销，该项目已错过了三个完工期限。
• 伊斯坦布尔西部的几个学生宿舍开发项目提供8-10%的租金保证，这些项目甚至还没有获得许可证。

有风险的生意

德金补充说，这些项目的建造质量很低，使开发商能够降低成本，增加利润。

"而抛开租金担保方面，事实上这些项目是全方位的风险。它们的现金流很差，而且很有可能永远无法完工。许多人甚至没有建筑许可证。"

他警告说，除非一个项目是由知名的国际银行承保，否则潜在的投资者应该避开。

"请记住，如果一笔交易看起来好得不像真的，那么它通常就不是真的。要找一个有信誉的代理商和成熟的开发商。"

作为伊斯坦布尔房地产市场的资深人士，德金补充说，他愿意与任何不确定他们所关注的开发项目是否合法的潜在买家交谈。

"我见过太多次买家被这种类型的交易所骗。不要让它发生在你身上。"