İstanbul'da %8 kira geliri. Kulağa harika geliyor değil mi? Kira gelirinin mülk değerinin %5’i civarında olduğu bir şehirde, %8 garanti kira geliri iyi bir fırsat gibi gözüküyor, değil mi?

Yanlış. "Gerçek olamayacak kadar iyi görünüyorsa muhtemelen öyledir" atasözü boşuna sık kullanılmıyor.

Duman ve Aynalar

Property Turkey direktörü Cameron Deggin, İstanbul gayrimenkul pazarının yeni alıcılar için kafa karıştırıcı olduğunu söylüyor. Kalabalık ve geniş şehir, farklı fiyat ve kalitede İstanbul daireleri ve villalarla dolup taşıyor; iyi fırsatları kötü olanlardan ayırmak zorlaşıyor. Bu ortamda, yeni ve deneyimsiz alıcıların avantajını kullanmaya hevesli şirketler, inanılmaz görünen teklifler sunarak saldırıyor: düşük fiyatlar, yüksek kira geliri.

"Bu şirketler oldukça profesyonel," diyor Deggin. "Müşteri kitlesini iyi tanıyorlar ve müşterilerinin İstanbul'da mülk sahibi olma arzusunu kullanıyorlar. Tekliflerini o kadar iyi paketliyorlar ki, bazı saf yatırımcılar kaçınılmaz olarak tuzağa düşüyor."

Bu özel geliştiriciler şunları sunar:

• Düşük giriş fiyatı
• Devam eden garanti kira geliri
• Kârla satabilme imkanı olan sağlam bir çıkış stratejisi.

Deggin, piyasaya yeni çıkan büyük bir batı İstanbul üniversite apartman kompleksi projesi örnek veriyor; geliştiriciler burada beş yıl için %8 garanti kira geliri sunuyor.

"Pazarlama materyalleri etkileyici ve bu şirketler ikna edici olabilir; ancak bu harika teklifler tamamen duman ve aynalar," diyor.

Nakit Geri Ödeme

Yukarıda bahsedilen üniversite projesinde gerçek kira getirisi yaklaşık %4,5, yani İstanbul ortalaması olan %5'in altında, diyor Deggin.

"Öğrenciler oldukları için çok yüksek kira ödemeleri yok. Peki %4,5 kira ödeyen kiracılardan %8 kira geliri nasıl elde edilir? Beş yıl boyunca %3,5'luk farkı kim ödeyecek - toplamda %17,5?"

Cevap, alıcıdır. Siz.

"Geliştirici paranızı alıyor ve 'kira' olarak size geri ödüyor. Sektörde buna 'nakit geri ödeme' diyoruz ve çok bilinen bir numara. Saf alıcı mükemmel kira aldığını sanıyor, oysa sadece kendi parasını kendine geri veriyor."

"Büyük şehirlerde İstanbul, Londra ve New York gibi kira getirileri yaklaşık %5 civarında. Size %8 kira garantisi sunuluyorsa, hemen bunun bir numara olduğunu anlamalısınız. Türkiye'de yatırım yaptığınızda böyle bir şey yoktur."

Matematiği Yapın

Böyle projeler genellikle %35 oranında peşinat gerektirir, diyor Deggin.

"Hesaplara bakın: %35’in yarısı %17,5 ediyor. Diğer bir deyişle, verdiğiniz peşinatın yarısı, kira gelirini %8'e tamamlamak için size geri ödenecek bir fona gidiyor. Geri kalan ise geliştiricide kalıyor."

"Yani en az %17,5 fazla ödeme yapmış oluyorsunuz. Bu projeler önümüzdeki beş yılda bu değeri kazanamayacak - eğer proje inşaat onayı alabilirse tabii.

Üstelik satın alma fiyatı büyük ölçüde şişirilmiş durumda.

"Satmaya geldiğinde alıcı ödediği parayı bile alamayacak. Yatırımcı mükemmel getiri beklerken, aslında kendi ayağına sıkıyor."

Uzun yıllar sektör ve finans uzmanı olan Deggin, bu tür Türkiye daireleri satan birçok örnek gördüğünü belirtiyor. Son zamanlarda radarına takılan iki proje şunlar:

• Birkaç yıl önce Esenyurt'ta %10 kira garantisi sunan bir proje. Teklif geri çekildi ve proje teslim tarihlerini üç kez kaçırdı.
• Batı İstanbul'da birkaç öğrenci yurdu projesi, izinleri bile alınmamış projelerde %8-10 kira garantisi sunuyor.

Riskli İş

Deggin, bu projelerde yapı kalitesinin düşük olduğunu, bunun geliştiricilerin maliyeti düşürüp karlarını artırmasına imkân verdiğini ekliyor.

"Kira garantisi meselesini bir kenara bırakırsak, bu projelerin genel olarak riskli olduğu gerçeği var. Nakit akışı zayıf ve tamamlanamayacakları yüksek ihtimal. Birçoğunun ruhsatı bile yok."

Tanınmış uluslararası bir bankanın garantisi olmayan projelerden potansiyel yatırımcıların uzak durması gerektiği konusunda uyarıyor.

"Unutmayın, bir teklif gerçek olamayacak kadar iyi görünüyorsa muhtemelen öyledir. Güvenilir bir emlakçı ve yerleşik bir geliştirici ile ilerleyin."

İstanbul gayrimenkul piyasasında uzun yıllardır deneyimli olan Deggin, ilgilendiğiniz projenin güvenilir olup olmadığından emin olmayan potansiyel alıcılarla konuşmaya açık olduğunu söylüyor.

"Bu tür tuzaklara çok fazla insan düştü. Size de olmasın."

Cameron Deggin Kurucu ve CEO, Property Turkey

Cameron Deggin, Property Turkey'in Kurucusu ve CEO'sudur. A former finance professional and FCCA-qualified accountant, he founded the company in 2001 after recognising Turkey’s investment potential. Yirmi yılı aşkın bir süredir Türk gayrimenkullerini analiz eden Cameron, düzenli olarak uluslararası yatırımcılara danışmanlık yapıyor ve Financial Times ve BBC gibi medya kuruluşlarından alıntılar yapıyor.

Author of +2,000 articles | |

View full author profile →