مقایسه آسان‌ترین کشورها برای خرید ملک توسط اتباع خارجی

هر هفته با خریدارانی صحبت می‌کنیم که بین کشورهای مختلف مردد هستند؛ ترکیه یا Dubai، London یا Los Angeles، و Thailand به‌عنوان گزینه‌ای غیرمنتظره. اما تقریباً هیچ‌کس موارد درستی را با هم مقایسه نمی‌کند.

بازده اجاره‌ای تمام توجه‌ها را به خود جلب می‌کند، اما بازده اجاره‌ای پیش‌بینی است. آنچه تعیین می‌کند پول شما واقعاً به ثبت سند مالکیت به نام خودتان برسد و چه مقدار از آن در این مسیر باقی بماند، ساختار حقوقی حوزه قضایی است؛ موضوعی که امروز قابل‌اندازه‌گیری است، نه چیزی که صرفاً پیش‌بینی شود.

به همین دلیل، شاخصی طراحی کردیم که پنج عامل وزن‌دهی‌شده را به‌طور یکسان در پنج بازار بررسی می‌کند. هیچ امتیاز ویژه‌ای به بازار خودمان نداده‌ایم. ترکیه رتبه اول را کسب نکرده، اما بااین‌حال نتیجه را منتشر کرده‌ایم.

توضیح پنج عامل

1. امکان مالکیت قطعی و دائمی: 30%. آیا تبعه خارجی می‌تواند مالکیت کامل ملک را به نام خودش ثبت کند یا ناچار است به اجاره بلندمدت، سهمیه‌ها و ساختارهای مالک صوری تن بدهد؟

2. سرعت و قطعیت ثبت: 20%. تعداد روزهای فاصله بین امضای قرارداد و ثبت سند مالکیت.

3. محدودیت‌ها و مجوزهای مربوط به تابعیت: 20%. تابعیت‌های مستثنا، محدودیت مناطق، مجوزهای نظامی و ممنوعیت‌های دولتی.

4. پیچیدگی‌های اداری: 15%. الزام به داشتن وکیل، عامل حساب امانی، گزارش ارزیابی، گواهی تبدیل ارز، حساب بانکی و شماره مالیاتی.

5. هزینه و بار مالیاتی: 15%. هزینه‌ای که برای خرید، نگهداری و فروش ملک می‌پردازید.

وزن‌دهی عمداً حقوق مالکیت را بر سهولت کار ترجیح می‌دهد. انجام سریع معامله اهمیت چندانی ندارد اگر خریدار نتواند مالکیت کامل دارایی را در اختیار داشته باشد؛ از طرف دیگر، هزینه پایین خرید ممکن است با محدودیت‌ها یا مالیات‌های سنگین هنگام فروش خنثی شود. بنابراین، امتیازها به بازارهایی تعلق می‌گیرند که اتباع خارجی بتوانند با اطمینان خرید کنند، سند را ثبت کنند، مالک بمانند و در نهایت ملک را بفروشند.

1. Dubai، امارات متحده عربی: 94/100

Dubai برای خریدار خارجی، از نظر سهولت انجام معامله، بی‌رقیب‌ترین بازار املاک جهان است؛ فاصله‌اش با بقیه هم کم نیست.

اتباع خارجی می‌توانند مالکیت 100 درصدی ملک و زمین را برای همیشه در اختیار داشته باشند، اما فقط در مناطق مشخص‌شده مالکیت آزاد. حدود چهل منطقه از این نوع وجود دارد. محله‌های قدیمی‌تری مثل Deira و Al Karama همچنان برای این کار بسته هستند. در مناطق مجاز، نیازی به اقامت، حامی محلی یا حساب بانکی محلی نیست. گذرنامه معتبر برای شروع معامله کافی است.

انتقال سند در اداره اراضی Dubai طی یک روز انجام می‌شود. داشتن وکیل الزامی نیست. خریدهای پیش‌فروش تحت پوشش حساب امانی RERA قرار دارند و افراد غیرمقیم می‌توانند با پیش‌پرداخت 20 درصد وام مسکن بگیرند.

مسیر دریافت اقامت روشن است: با 750,000 درهم می‌توان ویزای دوساله قابل تمدید گرفت؛ با 2 میلیون درهم نیز ویزای طلایی ده‌ساله دریافت می‌شود.

هزینه خرید: در مجموع 7% تا 9%. این مبلغ شامل هزینه انتقال 4 درصدی اداره اراضی Dubai (DLD)، کمیسیون بنگاه حدود 2 درصد و هزینه‌های ثبت، امین معامله و امور اداری است. مالیات سالانه ملک، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر درآمد اجاره وجود ندارد.

2. ترکیه: 74/100

ترکیه خارج از کشورهای حوزه خلیج فارس، قوی‌ترین امکان مالکیت قطعی و دائمی را فراهم می‌کند و تنها مسیر دریافت تابعیت در این مقایسه را دارد.

خریداران خارجی سند مالکیت کامل Tapu را به نام خود و بدون محدودیت زمانی دریافت می‌کنند. شهروندان 184 کشور واجد شرایط هستند. محدودیت‌هایی وجود دارد: سقف مالکیت هر فرد در سراسر کشور 30 هکتار است، سهم مالکیت خارجی در هر منطقه نباید از 10% بیشتر شود و مناطق نظامی یا امنیتی به‌طور کامل مستثنا هستند. در عمل، در Bodrum، Istanbul، Antalya یا Izmir، هیچ‌یک از این موارد مانع خرید مسکونی معمولی نمی‌شود.

خودِ ثبت سریع است؛ انتقال سند در اداره ثبت اسناد Tapu Müdürlüğü طی یک روز انجام می‌شود و از سال 2023 امکان انجام آن از طریق دفتر اسناد رسمی نیز وجود دارد. در عمل، برای کل فرایند از ابتدا تا انتها دو تا چهار هفته در نظر بگیرید.

مراحل اداری از ابتدا انجام می‌شوند و تشریفات مشخصی دارند. ارائه گزارش ارزیابی مورد تأیید دولت الزامی است: هزینه آن 300 تا 500 دلار آمریکا است، سه تا هفت روز کاری زمان می‌برد و سه ماه اعتبار دارد. وجوه باید از طریق یک بانک ترکیه‌ای به لیر تبدیل شوند و گواهی DAB دریافت شود. بدون این گواهی، اداره ثبت اسناد مالکیت را منتقل نمی‌کند. به شماره مالیاتی و حساب بانکی ترکیه‌ای نیز نیاز دارید.

هیچ‌یک از این مراحل دشوار نیست، اما اگر خریدار نماینده‌ای نداشته باشد، هرکدام می‌تواند برایش دردسرساز شود.

تابعیت ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری: حداقل مبلغ همچنان 400,000 دلار آمریکا است. ملک باید سه سال نگهداری شود و یادداشتی مبنی بر ممنوعیت فروش در سند مالکیت درج می‌شود. همسر و فرزندان زیر 18 سال نیز مشمول می‌شوند. دریافت گذرنامه سه تا شش ماه زمان می‌برد. نکته مهمی که بیشتر بنگاه‌ها از آن می‌گذرند: ملاک رسیدن به حد نصاب، مبلغ ارزیابی است، نه قیمت قرارداد.

هزینه خرید: در مجموع حدود 6%. این مبلغ شامل مالیات 4 درصدی سند مالکیت است که طبق روال معمول بازار ترکیه تماماً بر عهده خریدار گذاشته می‌شود، به‌علاوه هزینه وکالت، ارزیابی، ترجمه، دفتر اسناد رسمی و بیمه زلزله DASK. مالیات نگهداری ملک در این گروه از پایین‌ترین‌هاست.

3. Los Angeles، ایالات متحده: 70/100

ورود به بازار املاک آمریکا بسیار آسان است، اما خروج از آن هزینه‌بر تمام می‌شود. هیچ محدودیت فدرالی برای مالکیت ملک توسط اتباع خارجی وجود ندارد. ویزا، گرین‌کارت یا تابعیت لازم نیست. می‌توانید بدون اینکه حتی وارد کشور شوید ملک بخرید و مالکیت کامل و دائمی (fee simple) دریافت کنید، بدون اینکه سقفی برای میزان مالکیتتان وجود داشته باشد.

بااین‌حال، وضعیت در سطح ایالت‌ها در حال تغییر است. بیش از 20 ایالت تاکنون قوانینی را برای محدودکردن مالکیت املاک توسط اتباع خارجی تصویب کرده‌اند یا پیشنهاد داده‌اند؛ همچنین مالکیت زمین کشاورزی بیش از 10 اکر، گزارش‌دهی فدرال تحت قانون AFIDA را الزامی می‌کند. فرایند حساب امانی معمولاً 30 تا 45 روز طول می‌کشد.

فشار اصلی از جانب مالیات است. طبق قانون FIRPTA، هنگام فروش ملک توسط مالک خارجی، 15% از کل قیمت فروش کسر می‌شود؛ نه فقط سود، بلکه تمام مبلغ فروش. ایالت California نیز علاوه بر آن، مالیات تکلیفی جداگانه‌ای برای افراد غیرمقیم دارد. مالیات ملک در شهرستان Los Angeles سالانه حدود 1.25% است. و موردی که خانواده‌ها را به‌شدت غافلگیر می‌کند: معافیت مالیاتی املاک برای افراد غیرمقیمِ فاقد تابعیت آمریکا فقط 60,000 دلار آمریکا است، درحالی‌که نرخ مالیات می‌تواند به 40% برسد.

در محدوده شهر Los Angeles، مالیات انتقال ULA نیز برای املاکی با قیمت بیش از حدود 5.4 میلیون دلار آمریکا 4% و برای املاک بیش از 10.9 میلیون دلار آمریکا 5.5% اضافه می‌کند؛ این مالیات بر کل قیمت فروش محاسبه می‌شود. پرداخت آن بر عهده فروشنده است، اما هزینه خروج شما را بالا می‌برد.

هزینه خرید: 2% تا 5%. شامل هزینه حساب امانی، بیمه سند، ثبت، وام‌دهنده و وکیل است. خرید اولیه ارزان است، اما صورت‌حساب اصلی بعداً می‌رسد.

4. بریتانیا: 69/100

بریتانیا برای هیچ‌کس محدودیت مالکیت قائل نمی‌شود، اما از همه مالیات می‌گیرد. هیچ محدودیت تابعیتی وجود ندارد. مالکیت قطعی و دائمی آزاد است، هرچند بخش زیادی از آپارتمان‌های London به‌طور معمول اجاره بلندمدت هستند و باید جداگانه بررسی شوند. این آزادی واقعی است و ارزشمند.

بعد نوبت هزینه‌ها می‌رسد. افراد غیرمقیم بریتانیا علاوه بر مالیات عادی تمبر، 2% مالیات اضافه می‌پردازند. این مبلغ با 5% مالیات اضافه برای خرید ملک مسکونی دیگر جمع می‌شود و نرخ نهایی را برای ملکی با قیمت بیش از 1.5 میلیون پوند به 19% می‌رساند. فرد غیرمقیمی که ملک دومی به ارزش 400,000 پوند می‌خرد، فقط بابت مالیات SDLT مبلغ 35,500 پوند می‌پردازد. فرایند انتقال مالکیت 8 تا 16 هفته طول می‌کشد و عملاً داشتن وکیل الزامی است.

هزینه خرید: 6% تا 13%. میزان دقیق آن کاملاً به بازه قیمتی و این بستگی دارد که ملک، خانه‌ای اضافی باشد یا نه. در بالاترین بازه قیمتی، هزینه ورود به بازار با اختلاف زیاد از همه گزینه‌های این مقایسه بیشتر است.

5. Thailand: 50/100

مالکیت در این کشور از نظر ساختاری محدود است و راه دورزدن این محدودیت به‌تازگی بسته شده است. اتباع خارجی نمی‌توانند در Thailand مالک زمین شوند. این ممنوعیت شامل ویلاها و خانه‌های شهری هم می‌شود و طبق قانون اراضی هیچ استثنایی ندارد. آپارتمان‌های کاندومینیوم تنها نوع ملک مسکونی هستند که می‌توان آن‌ها را با مالکیت قطعی و دائمی خرید؛ آن هم با سقف 49% از زیربنای ثبت‌شده ساختمان، سهمیه‌ای که از سال 1979 تغییری نکرده است. وقتی سهمیه مالکیت خارجی یک ساختمان پر شود، فقط اجاره بلندمدت باقی می‌ماند یا هیچ گزینه‌ای وجود ندارد.

برای ثبت مالکیت قطعی و دائمی، وجوه خرید باید از خارج کشور و به ارز خارجی حواله شوند. این یک پیش‌شرط قانونی است، نه تشریفات صوری.

همچنین، ساختار شرکت تایلندی که خریداران خارجی دو دهه به آن تکیه می‌کردند، اکنون موضوع پیگرد قانونی است. برخورد با مالکان صوری در سال‌های 2025–26 بیش از 46,000 شرکت را هدف گرفته و به بیش از 850 پرونده قضایی انجامیده است؛ اداره اراضی نیز مالکیت شرکت‌ها را با اسناد مالکیت زمین تطبیق می‌دهد.

هزینه خرید: سهم خریدار 3% تا 6%. هزینه انتقال 2 درصدی اداره اراضی معمولاً بین طرفین تقسیم می‌شود و مالیات تمبر 0.5 درصدی یا مالیات کسب‌وکار خاص 3.3 درصدی بر عهده فروشنده است. هزینه کل معامله برای هر دو طرف معمولاً به 6% تا 8% می‌رسد.

جدول جمع‌بندی

این مقایسه واقعاً چه چیزی را نشان می‌دهد؟

Dubai از نظر سازوکارهای اجرایی برنده است و شایسته این جایگاه هم هست. اگر تنها معیار شما سرعت و سادگی است، آنجا ملک بخرید.

اما توجه کنید که این شاخص چه چیزی را اندازه می‌گیرد و چه چیزی را نه. شاخص، سهولت خرید را می‌سنجد و درباره قیمت خرید، بازده اجاره‌ای یا محل رشد بازار چیزی نمی‌گوید. سهولت انجام معامله در Dubai در قیمت‌ها لحاظ شده است؛ از همان ابتدا هزینه‌اش را می‌پردازید.

رتبه دوم ترکیه نتیجه جالب این مقایسه است. مراحل اداری آن از Dubai بیشتر است و وانمود نکرده‌ایم که چنین نیست. در عوض، مالکیت قطعی و دائمی واقعی را با قیمتی بسیار پایین‌تر از کشورهای حوزه خلیج فارس، کمترین هزینه کل معامله در این مقایسه (حدود 6%)، مالیات نگهداری ناچیز و تنها مسیر این گروه را ارائه می‌دهد که در نهایت برای خانواده‌تان به دریافت گذرنامه دوم منتهی می‌شود.

دو بازار انگلیسی‌زبان درس عبرت این مقایسه‌اند. خرید در هر دو از نظر مالکیت کاملاً آزاد است، اما مالیات سنگینی دارند: در بریتانیا هنگام خرید، تا 19%؛ و در آمریکا هنگام فروش، 15% از کل مبلغ فروش. آزادبودن مالکیت به معنای در دسترس‌بودن بازار نیست.

Thailand روشن‌ترین هشدار را می‌دهد: بازاری که 20 سال در دسترس به نظر می‌رسید، چون همه از ساختاری استفاده می‌کردند که اکنون تحت پیگرد قانونی قرار دارد.

ترکیه را با گزینه‌های دیگر خود مقایسه کنید

Property Turkey از سال 2001 به خریداران بین‌المللی در زمینه املاک ترکیه مشاوره می‌دهد. اگر ترکیه را با حوزه قضایی دیگری مقایسه می‌کنید، مقایسه‌ای صادقانه در اختیارتان می‌گذاریم؛ حتی در مواردی که پاسخ، ترکیه نیست.

اگر ترکیه در فهرست گزینه‌های شماست، برای دریافت مشاوره رایگان با Property Turkey همین امروز تماس بگیرید. مشاوران محلی ما موقعیت‌های مناسب را مقایسه می‌کنند، فرایند خرید را توضیح می‌دهند و کمک می‌کنند با اطمینان ملک مناسب را ارزیابی کنید.

توجه: اطلاعات و ارقام تا August 2026 به‌روز هستند. نرخ‌ها و آستانه‌های مالیاتی و معیارهای واجد شرایط بودن تغییر می‌کنند؛ پیش از اختصاص سرمایه، آن‌ها را بررسی کنید.

Nezir Can مدیر عملیات

نزیر 'نز' جان، مدیر عملیات در Property Turkey و نویسنده‌ای در زمینه فرهنگ ترکی، سبک زندگی و زندگی روزمره در سراسر این کشور است. از زمان پیوستن به این شرکت، او به خوانندگان بین‌المللی کمک کرده تا درک بهتری از چگونگی زندگی، کار و استقرار در ترکیه به دست آورند.

نویسندهٔ 251 مقاله | |

مشاهده پروفایل کامل نویسنده →