Сравнение стран, где иностранцам проще всего купить недвижимость

Каждую неделю мы общаемся с покупателями, которые выбирают между разными странами. Турция или Dubai. London или Los Angeles. А может, Thailand? И почти никто не сравнивает действительно важные факторы.

Доходность привлекает всеобщее внимание. Но это прогноз. От правовой системы юрисдикции зависит, сможете ли вы зарегистрировать недвижимость в собственность на своё имя и какая часть вложенных средств сохранится на этом пути. Это можно оценить уже сейчас, а не прогнозировать.

Поэтому мы составили индекс: пять взвешенных критериев, применённых одинаково к пяти рынкам. Без преимуществ для домашнего рынка. Турция не заняла первое место, но мы всё равно опубликовали результаты.

Пояснение: пять критериев

1. Возможность приобретения в полную собственность: 30%. Может ли иностранный гражданин оформить недвижимость в полную собственность на своё имя или ему приходится ограничиваться арендой, квотами и номинальными схемами владения?

2. Скорость и надёжность регистрации: 20%. Количество дней от подписания договора до регистрации права собственности.

3. Ограничения по гражданству и согласования: 20%. Запреты для граждан отдельных стран, ограничения по зонам, согласование с военными и запреты на государственном уровне.

4. Административные сложности: 15%. Обязательное участие юристов, эскроу-агентов, оценочные отчёты, справки об обмене валюты, банковские счета и налоговые номера.

5. Расходы и налоговая нагрузка: 15%. Сколько нужно заплатить при покупке, во время владения и при продаже.

При распределении веса мы намеренно отдали приоритет правам собственности, а не удобству. Быстрая сделка мало значит, если покупатель не может владеть активом без ограничений. Низкие расходы на покупку, в свою очередь, могут быть нивелированы ограничениями или высокими налогами при продаже. Поэтому высокие баллы получают рынки, где иностранцы могут с уверенностью покупать, регистрировать, держать недвижимость в собственности и впоследствии продавать её.

1. Dubai, ОАЭ: 94/100

Dubai — самый удобный рынок недвижимости в мире для иностранного покупателя, и ни один другой рынок не может с ним сравниться.

Иностранцы могут бессрочно владеть недвижимостью и землёй на 100%, но только в специально отведённых зонах полной собственности. Таких зон около сорока. Старые районы, например Deira и Al Karama, остаются закрытыми. В зонах полной собственности не требуются ВНЖ, спонсор или счёт в местном банке. Для начала сделки достаточно действующего паспорта.

Переоформление права собственности в Земельном департаменте Dubai занимает один день. Услуги юриста не обязательны. При покупке строящегося жилья средства защищены эскроу-системой RERA, а нерезиденты могут получить ипотеку с первоначальным взносом от 20%.

Условия получения ВНЖ понятны: за AED 750,000 можно получить продлеваемую двухлетнюю визу; за AED 2 million — оформить десятилетнюю Golden Visa.

Расходы на покупку: 7–9% в сумме. Сюда входят сбор за регистрацию перехода права в размере 4% в пользу DLD, комиссия агентства около 2%, а также сборы регистрационного доверительного управляющего и административные платежи. Ежегодного налога на недвижимость, налога на прирост капитала и налога на доход от аренды нет.

2. Турция: 74/100

За пределами стран Персидского залива Турция предлагает лучшие условия для приобретения недвижимости в полную собственность. Кроме того, только здесь из сравниваемых рынков можно получить гражданство через инвестиции.

Иностранные покупатели получают полноценный тапу — документ о праве собственности, оформленный на их имя без срока действия. Покупать недвижимость могут граждане 184 стран. Есть ограничения: не более 30 гектаров на человека по всей стране, не более 10% территории отдельного района, а военные зоны и зоны безопасности полностью исключены. На практике в Bodrum, Istanbul, Antalya или Izmir всё это не затрагивает обычную покупку жилья.

Сама регистрация проходит быстро: переоформление завершается за один день в управлении земельного кадастра (Tapu Müdürlüğü) или у нотариуса — такая возможность появилась в 2023 году. Однако в целом на весь процесс стоит заложить от двух до четырёх недель.

Основная часть формальностей приходится на начало процесса. Обязателен отчёт об оценке, подготовленный лицензированной государством компанией: он стоит $300–500 USD, занимает от трёх до семи рабочих дней и действует три месяца. Средства необходимо конвертировать в лиры через турецкий банк и получить сертификат DAB. Без него Земельный кадастр не зарегистрирует переход права собственности. Также понадобятся налоговый номер и счёт в турецком банке.

Ничего из этого не представляет особой сложности. Но для покупателя без профессионального сопровождения каждый пункт может стать ловушкой.

Гражданство Турции за инвестиции: минимальная сумма по-прежнему составляет $400,000 USD. Недвижимость нужно удерживать в собственности три года; в документ о праве собственности вносится отметка о запрете продажи. В программу включаются супруг или супруга и дети младше 18 лет. Получение паспорта занимает от трёх до шести месяцев. Важный момент, который многие агентства упускают: для проверки соответствия минимальному порогу учитывается сумма оценки, а не цена в договоре.

Расходы на покупку: около 6% в сумме. Это налог на оформление права собственности в размере 4% (по сложившейся практике турецкого рынка его полностью платит покупатель), а также оплата юридического сопровождения, оценки, перевода, нотариальных услуг и страховки от землетрясений DASK. Налоги на владение — одни из самых низких среди рассматриваемых рынков.

3. Los Angeles, США: 70/100

В США купить недвижимость легко, но продать её с выгодой бывает дорого. Федеральных ограничений на владение недвижимостью иностранцами нет. Виза, грин-карта или гражданство не требуются. Можно купить жильё, ни разу не въехав в страну, и получить право собственности типа fee simple без ограничений по объёму владения.

Однако ситуация меняется на уровне штатов. Более 20 штатов уже приняли или предложили законы, ограничивающие владение иностранцами недвижимостью, а покупка сельскохозяйственных земель площадью более десяти акров влечёт за собой подачу отчётности по федеральному закону AFIDA. Эскроу обычно занимает от 30 до 45 дней.

Главный минус — налоги. При продаже недвижимости иностранным владельцем по закону FIRPTA удерживается 15% от полной цены продажи, а не от прибыли. В California дополнительно удерживается налог с нерезидентов. Ежегодный налог на недвижимость в округе Los Angeles составляет около 1.25%. А семьи особенно часто не учитывают следующее: освобождение от налога на наследство в США для иностранцев-нерезидентов составляет всего $60,000 USD, а ставка может достигать 40%.

В пределах города Los Angeles по программе Measure ULA взимается дополнительный налог на передачу права собственности: 4% при цене выше примерно $5.4 million USD и 5.5% при цене выше $10.9 million USD. Налог рассчитывается со всей суммы продажи. Его платит продавец, но он ограничивает возможности выхода из инвестиции.

Расходы на покупку: 2–5%. Эскроу, страхование права собственности, регистрационные сборы, расходы на кредитора и адвоката. Войти на рынок недорого. Счёт придёт позже.

4. Великобритания: 69/100

Великобритания никого не ограничивает, но облагает налогами всех. Ограничений по гражданству нет вообще. Владеть недвижимостью на правах полной собственности можно без ограничений, однако значительная часть квартир в London продаётся на правах leasehold, что требует отдельной проверки. Такая открытость — реальное преимущество.

Но затем приходится платить. Нерезиденты Великобритании платят надбавку в размере 2% к стандартному гербовому сбору. Она суммируется с надбавкой в 5% за дополнительное жильё, и эффективная максимальная ставка достигает 19% для недвижимости стоимостью более £1.5 million. Нерезидент, приобретающий вторую недвижимость за £400,000, заплатит только гербового сбора SDLT £35,500. Оформление сделки занимает от 8 до 16 недель, а услуги солиситора фактически обязательны.

Расходы на покупку: 6–13%. Точная сумма зависит от ценового диапазона и от того, является ли объект дополнительным жильём. В верхнем ценовом сегменте расходы на покупку здесь значительно выше, чем на любом другом рынке в сравнении.

5. Thailand: 50/100

Возможности владения здесь ограничены законом, а способ обойти эти ограничения недавно закрыли. Иностранцы не могут владеть землёй в Thailand. Это касается вилл и таунхаусов — исключений в соответствии с Земельным кодексом нет. Квартиры в кондоминиумах — единственный вид жилья, который можно приобрести в полную собственность, и даже здесь действует квота: иностранцам может принадлежать не более 49% зарегистрированной площади здания. Это правило не менялось с 1979 года. Если квота для иностранцев в здании исчерпана, остаётся аренда или ничего.

Чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру, средства на покупку необходимо перевести из-за рубежа в иностранной валюте. Это требование закона, а не простая формальность.

Схему с тайской компанией, которой иностранные покупатели пользовались два десятилетия, теперь преследуют по закону. В ходе кампании по борьбе с номинальными владельцами в 2025–2026 годах под проверку попали более 46,000 компаний и было возбуждено более 850 дел. Земельный департамент сверяет данные о владельцах компаний с данными о собственниках земельных участков.

Расходы на покупку: 3–6% со стороны покупателя. Сбор Земельного управления в размере 2% обычно делится между сторонами; гербовый сбор 0.5% или специальный налог на предпринимательскую деятельность 3.3% платит продавец. Общие расходы на сделку для обеих сторон обычно составляют 6–8%.

Сводная таблица

Что показывают результаты

Dubai лидирует по простоте оформления и вполне заслуженно. Если для вас важнее всего скорость и удобство, покупайте там.

Но обратите внимание на то, что именно измеряет индекс, а что остаётся за его рамками. Он оценивает простоту покупки. Он ничего не говорит о цене входа на рынок, доходности или перспективах роста. Удобство Dubai уже заложено в цену — за него приходится платить при покупке.

Интереснее всего результат Турции, занявшей второе место. Здесь больше формальностей, чем в Dubai, и мы не пытаемся это скрыть. Зато покупатель получает настоящую недвижимость в полную собственность по цене, значительно ниже, чем в странах Персидского залива, самые низкие совокупные расходы на сделку среди участников сравнения — около 6%, практически незаметные налоги на владение и единственную в этой группе возможность, которая позволяет всей семье получить второй паспорт.

Два англоязычных рынка служат предостережением. Купить недвижимость можно без ограничений, но налоговая нагрузка высока: в Великобритании — при покупке, до 19%, в США — при продаже, 15% от полной цены. Открытый рынок — не то же самое, что доступный.

Thailand — самое наглядное предупреждение. Двадцать лет рынок казался доступным, потому что все пользовались схемой, за которую теперь преследуют по закону.

Сравните Турцию с другими вариантами

Property Turkey консультирует международных покупателей по вопросам турецкой недвижимости с 2001 года. Если вы сравниваете Турцию с другой юрисдикцией, мы честно расскажем о различиях — в том числе о случаях, когда Турция не будет лучшим выбором.

Если Турция входит в ваш список вариантов, свяжитесь с Property Turkey сегодня, чтобы получить бесплатную консультацию от наших местных специалистов. Мы сравним подходящие локации, объясним процесс покупки и поможем уверенно оценить подходящие объекты.

ПРИМЕЧАНИЕ: Данные актуальны на август 2026 года. Налоговые ставки, пороговые значения и критерии соответствия требованиям могут меняться; проверьте их перед вложением средств.

Nezir Can Операционный менеджер

Незир 'Нез' Джан — операционный менеджер в Property Turkey и автор материалов о турецкой культуре, образе жизни и повседневной жизни по всей стране. С момента прихода в компанию он помогает международным читателям лучше понять, каково это — жить, работать и обустраиваться в Турции.

Автор 244 статей | |

Посмотреть полный профиль автора →