Yabancıların Gayrimenkul Satın Alması İçin En Kolay Ülkelerin Karşılaştırması

Her hafta, bir ülkeyi diğerine göre değerlendiren alıcılarla konuşuyoruz. Türkiye mi Dubai mi? Londra mı Los Angeles mı? Sürpriz seçenek olarak Tayland. Ancak neredeyse hiç kimse doğru unsurları karşılaştırmıyor.

Getiri tüm ilgiyi üzerine çekiyor. Ancak getiri bir tahmindir. Paranızın gerçekten kendi adınıza tescilli bir mülke yatırılıp yatırılmayacağını ve bu süreçte ne kadarının elinizde kalacağını belirleyen şey, ilgili yargı bölgesinin hukuki altyapısıdır. Bu, geleceğe yönelik bir öngörü değil, bugün ölçülebilen bir unsurdur.

Bu nedenle bir endeks oluşturduk. Beş pazara tutarlı biçimde uygulanan, ağırlıklandırılmış beş kriter. Hiçbir ülkeye ayrıcalık tanımadık. Türkiye birinci sırada yer almıyor ve buna rağmen sonuçları yayımladık.

Açıklama: Beş Kriter

1. Mülkiyet hakkı erişimi: %30. Yabancı bir kişi mülkün tam mülkiyetini kendi adına alabiliyor mu, yoksa kiralama, kota ve göstermelik vekil yapılar kullanmaya mı zorlanıyor?

2. Tescil hızı ve kesinliği: %20. İmza ile mülkiyetin tescili arasında geçen süre.

3. Uyruk kısıtlamaları ve izinler: %20. Mülk edinmesi yasak olan uyruklar, bölge kısıtlamaları, askerî izinler ve devlet düzeyindeki yasaklar.

4. İşlem zorlukları: %15. Zorunlu avukatlar, emanet hesapları, değerleme raporları, döviz bozdurma belgeleri, banka hesapları ve vergi numaraları.

5. Maliyet ve vergi yükü: %15. Mülkü edinmek, elde tutmak ve elden çıkarmak için ödediğiniz tutar.

Ağırlıklandırmada bilerek kullanım kolaylığından ziyade mülkiyet haklarına öncelik verdik. Alıcı varlığın tam mülkiyetini alamıyorsa işlemin hızlı tamamlanmasının pek anlamı yoktur; düşük satın alma maliyetleri de kısıtlamalar veya caydırıcı satış vergileriyle dengelenebilir. Bu nedenle puanlar, yabancıların güven içinde mülk satın alabildiği, tescil ettirebildiği, elinde tutabildiği ve sonunda satabildiği pazarları ödüllendiriyor.

1. Dubai, BAE: 94/100

Dubai, yabancı bir alıcı için dünyadaki en az bürokratik gayrimenkul piyasasıdır; aradaki fark da oldukça açıktır.

Yabancı uyruklular, ancak belirlenmiş mülkiyet bölgelerinde mülk ve araziyi süresiz olarak %100 mülkiyetle edinebilir. Bu bölgelerden yaklaşık kırk tane vardır. Deira ve Al Karama gibi eski semtler yabancı alıcılara kapalıdır. Bu bölgelerde oturum izni, sponsor veya yerel banka hesabı gerekmez. Geçerli bir pasaportla işlem başlatılabilir.

Mülkiyet, Dubai Land Department'ta tek bir günde devredilir. Avukat tutma zorunluluğu yoktur. Off-plan satın alımlar RERA'nın emanet hesap koruması kapsamındadır ve yerleşik olmayanlar %20 peşinatla konut kredisi alabilir.

Oturum seçenekleri nettir: 750.000 AED ile yenilenebilir iki yıllık vize; 2 milyon AED ile on yıllık Golden Visa alınabilir.

Satın alma maliyeti: Toplamda %7 ila %9. %4 DLD devir harcı, yaklaşık %2 emlakçı komisyonu ile tescil, emanet ve idari işlem ücretleri. Yıllık emlak vergisi, değer artış kazancı vergisi veya kira geliri vergisi yoktur.

2. Türkiye: 74/100

Türkiye, Körfez dışındaki en güçlü tam mülkiyet seçeneğini ve bu karşılaştırmadaki tek vatandaşlık yolunu sunuyor.

Yabancı alıcılar, süre sınırı olmaksızın kendi adlarına düzenlenmiş, tam mülkiyet sağlayan tapuyu alır. 184 ülkenin vatandaşları bu haktan yararlanabilir. Bazı kısıtlamalar vardır: ülke genelinde kişi başına 30 hektar, herhangi bir ilçenin toplam alanının en fazla %10'u ve askerî veya güvenlik bölgelerinde mülk edinme yasağı. Uygulamada, Bodrum, Istanbul, Antalya veya Izmir'de normal bir konut satın alımında bu kısıtlamalar sorun yaratmaz.

Tescil işlemi hızlıdır: Tapu Müdürlüğü'nde devir bir günde tamamlanır veya 2023'ten beri noter aracılığıyla yapılabilir. Gerçekçi bir zaman planı için baştan sona iki ila dört hafta öngörün.

Bürokratik işlemler, sürecin başında yoğunlaşır. Devlet lisanslı bir değerleme raporu zorunludur: 300 ila 500 USD, üç ila yedi iş günü ve üç ay geçerlilik. Tapu devri için paranın bir Türk bankası aracılığıyla Türk lirasına çevrilmesi ve DAB belgesi alınması gerekir. Bu belge olmadan Tapu Müdürlüğü mülkiyeti devretmez. Vergi numarası ve Türk banka hesabı da gereklidir.

Bunların hiçbiri zor değildir. Ancak profesyonel temsil almayan alıcılar için hepsi birer tuzaktır.

Yatırım Yoluyla Türk vatandaşlığı: 400.000 USD eşiği geçerliliğini koruyor. Mülk üç yıl boyunca elde tutulmalı ve tapuya satış yasağı şerhi konulmalıdır. Eş ve 18 yaş altındaki çocuklar programa dahildir. Pasaport üç ila altı ay içinde alınabilir. Çoğu acentenin gözden kaçırdığı kritik nokta: Eşik tutarına karşılık gelen değer, sözleşme bedeli değil, değerleme raporundaki rakamdır.

Satın alma maliyeti: Toplamda yaklaşık %6. %4 tapu harcı (Türkiye'deki piyasa uygulamasında genellikle tamamı alıcı tarafından ödenir); buna hukuki temsil, değerleme, tercüme, noter ve DASK deprem sigortası masrafları eklenir. Bu gruptaki elde tutma vergileri en düşükler arasındadır.

3. Los Angeles, ABD: 70/100

Amerika'da mülk edinmek kolay, elden çıkarmak ise pahalıdır. Yabancıların mülk edinmesine yönelik federal kısıtlama yoktur. Vize, Green Card veya vatandaşlık gerekmez. Ülkeye hiç giriş yapmadan mülk satın alabilir ve sahip olduğunuz varlık miktarına üst sınır olmaksızın tam mülkiyet hakkı edinebilirsiniz.

Ancak eyalet düzeyinde tablo değişiyor. 20'den fazla eyalet, yabancıların gayrimenkul edinmesini kısıtlayan yasalar çıkardı veya teklif etti; on dönümden büyük tarım arazileri ise federal AFIDA bildirimini gerektiriyor. Emanet hesaplı işlemler genellikle 30 ila 45 gün sürüyor.

Asıl darbe vergilerden geliyor. Yabancı bir mülk sahibi satış yaptığında FIRPTA, kazançtan değil, satış bedelinin tamamından %15 kesinti yapıyor. California buna ek olarak yerleşik olmayanlara yönelik kendi kesintisini uyguluyor. Los Angeles County'de emlak vergisi yıllık yaklaşık %1,25. Aileleri en çok etkileyen vergi ise şu: ABD'de yerleşik olmayan yabancıların veraset vergisi muafiyeti yalnızca 60.000 USD; vergi oranı %40'a kadar çıkabiliyor.

Los Angeles şehir sınırları içinde Measure ULA, yaklaşık 5,4 milyon USD üzerindeki satışlara ek %4, 10,9 milyon USD üzerindeki satışlara ise %5,5 devir vergisi getiriyor; vergi satış bedelinin tamamı üzerinden alınıyor. Satıcıya uygulanıyor, ancak çıkışınızı kısıtlıyor.

Satın alma maliyeti: %2 ila %5. Emanet hesabı, tapu sigortası, kayıt, kredi veren ve avukat ücretleri. Satın almak ucuzdur; fatura daha sonra gelir.

4. Birleşik Krallık: 69/100

Birleşik Krallık kimseye mülk edinme kısıtlaması getirmiyor, ancak herkesi vergilendiriyor. Uyrukla ilgili hiçbir kısıtlama yok. Tam mülkiyet hakkı serbesttir; ancak Londra'daki dairelerin önemli bir bölümü yapısı gereği uzun süreli kiralama hakkı (leasehold) kapsamındadır ve ayrıca incelenmelidir. Bu açıklık gerçektir ve değerlidir.

Ardından masraflar devreye giriyor. Birleşik Krallık'ta yerleşik olmayanlar, standart damga vergisine ek olarak %2 ek vergi öder. Bu oran, ek konut alımındaki %5 ek vergiyle birleşerek 1,5 milyon £ üzerindeki mülklerde toplam oranı %19'a çıkarır. 400.000 £ değerinde ikinci bir mülk satın alan yerleşik olmayan biri, yalnızca SDLT olarak 35.500 £ öder. Devir işlemleri 8 ila 16 hafta sürer ve avukat tutmak fiilen zorunludur.

Satın alma maliyeti: %6 ila %13. Tutar tamamen fiyat dilimine ve mülkün ek bir konut olup olmadığına bağlıdır. Piyasanın üst segmentinde, bu karşılaştırmadaki en yüksek giriş maliyeti açık ara Birleşik Krallık'tadır.

5. Tayland: 50/100

Yabancıların mülk edinme hakkı yapısal olarak kısıtlı ve bu kısıtlamaları aşma yöntemi de artık kapatılmış durumda. Yabancılar Tayland'da arazi sahibi olamaz. Land Code kapsamında villa veya müstakil ev edinemezler ve hiçbir istisna yoktur. Tam mülkiyetle edinilebilen tek konut türü kat mülkiyetindeki dairelerdir; onda da yabancıların payı binanın tescilli toplam kat alanının %49'u ile sınırlıdır. Bu kota 1979'dan beri değişmedi. Bir binanın yabancı alıcı kotası dolduğunda, geriye uzun süreli kiralama hakkı veya hiçbir şey kalır.

Tam mülkiyetli daireyi tescil ettirmek için satın alma bedeli yurt dışından, yabancı para cinsinden gönderilmelidir. Bu bir formalite değil, yasal bir ön koşuldur.

Yabancı alıcıların yirmi yıldır başvurduğu Tayland şirketi yapısı da artık cezai takibata konu oluyor. 2025–26 dönemindeki göstermelik ortaklara yönelik denetimlerde 46.000'den fazla şirket hedef alındı, 850'den fazla kovuşturma yürütüldü ve Tapu Dairesi şirket mülkiyet kayıtlarını arazi tapularıyla karşılaştırmaya başladı.

Satın alma maliyeti: Alıcı payı %3 ila %6. %2'lik Tapu Dairesi devir harcı genellikle taraflar arasında bölüşülür; %0,5 damga vergisi veya %3,3 Özel İşletme Vergisi satıcıya aittir. Her iki tarafın toplam işlem maliyeti genellikle %6 ila %8'e ulaşır.

Özet Tablo

Bu Karşılaştırma Aslında Ne Söylüyor?

Salt işlem kolaylığı bakımından Dubai birinci ve bunu hak ediyor. Tek ölçütünüz hız ve basitlikse oradan mülk alın.

Ancak endeksin neyi ölçtüğünü ve neyi ölçmediğini unutmayın. Mülk edinme kolaylığını ölçüyor. Giriş fiyatı, getiri veya büyüme potansiyelinin nerede olduğu hakkında bir şey söylemiyor. Dubai'deki işlem kolaylığı fiyatlara yansımış durumda; bunun bedelini en başta ödüyorsunuz.

Türkiye'nin ikinci sırada yer alması ilgi çekici sonuç. Dubai'den daha fazla prosedür gerektiriyor ve bunu gizlemiyoruz. Karşılığında ise Körfez fiyatlarının çok altında bir bedelle gerçek tam mülkiyet, yaklaşık %6 ile bu karşılaştırmadaki en düşük toplam işlem maliyeti, oldukça düşük elde tutma vergileri ve bu grupta ailenize ikinci bir pasaport kazandıran tek seçenek sunuyor.

İngilizce konuşulan iki pazar ise dikkat çekici bir uyarı niteliğinde. Her ikisi de mülk edinme konusunda tamamen açık, ancak vergiler açısından son derece ağır: Birleşik Krallık'ta satın alırken oran %19'a kadar çıkıyor; Amerika'da satışta brüt tutarın %15'i kesiliyor. Açık olmak, erişilebilir olmakla aynı şey değildir.

Tayland ise en net uyarıyı veriyor. Yirmi yıl boyunca erişilebilir gibi görünen bir piyasa; çünkü herkesin kullandığı yapı artık kovuşturmaya konu oluyor.

Türkiye'yi Diğer Seçeneklerinizle Karşılaştırın

Property Turkey, 2001'den beri uluslararası alıcılara Türkiye'deki gayrimenkuller konusunda danışmanlık veriyor. Türkiye'yi başka bir yargı bölgesiyle karşılaştırıyorsanız, Türkiye'nin doğru seçenek olmadığı durumlar da dahil olmak üzere size dürüst bir değerlendirme sunarız.

Türkiye seçenekler listenizdeyse, yerel danışmanlarımızla ücretsiz görüşme yapmak için bugün Property Turkey ile iletişime geçin. Size uygun lokasyonları karşılaştırır, satın alma sürecini açıklar ve doğru mülkü güvenle değerlendirmenize yardımcı oluruz.

NOT: Veriler Ağustos 2026 itibarıyla günceldir. Vergi oranları, eşikler ve uygunluk koşulları değişebilir; yatırım yapmadan önce doğrulayın.

Nezir Can Operasyon Müdürü

Nezir ‘Nez’ Can, Property Turkey’de Operasyon Müdürü olarak görev yapmakta ve Türk kültürü, yaşam tarzı ile ülke genelindeki günlük yaşama dair içerikler üretmektedir. Şirkete katıldığından bu yana, uluslararası okuyucuların Türkiye’de yaşamak, çalışmak ve yerleşmek hakkında daha iyi bir anlayış geliştirmesine yardımcı olmaktadır.

Yazar: 354 makale | |

View full author profile →