مقارنة أسهل الدول لشراء العقارات للأجانب

نتحدث كل أسبوع إلى مشترين يقارنون بين دولة وأخرى: Turkey أم Dubai؟ لندن أم لوس أنجلوس؟ وتايلاند بوصفها الخيار المفاجئ. لكن لا يكاد أحد يقارن الأمور الصحيحة.

يحظى العائد بكل الاهتمام، لكنه يظل توقعًا للمستقبل. أما ما يحدد ما إذا كانت أموالك ستُسجّل فعلًا باسمك في سند ملكية، وكم سيبقى منها بعد إتمام العملية، فهو الإطار القانوني للولاية القضائية. وهذا أمر يمكن قياسه اليوم، لا مجرد توقع.

لذلك أعددنا مؤشرًا يعتمد على خمسة عوامل مرجّحة، وطُبّق بالطريقة نفسها على خمسة أسواق. من دون أي أفضلية للسوق المحلي. لم تحتل تركيا المركز الأول، ومع ذلك نشرنا النتائج.

شرح العوامل الخمسة

1. إمكانية التملك الحر: 30%. هل يستطيع المواطن الأجنبي امتلاك العقار ملكية مطلقة باسمه، أم يُضطر إلى اللجوء إلى عقود الإيجار والحصص المحددة وهياكل الملكية الاسمية؟

2. سرعة التسجيل وضمانه: 20%. عدد الأيام من توقيع العقد حتى تسجيل الملكية.

3. القيود على الجنسيات والموافقات: 20%. الجنسيات المستثناة، والقيود المفروضة على المناطق، والموافقات العسكرية، والحظر على مستوى الدولة.

4. التعقيدات الإجرائية: 15%. المحامون والوكلاء الضامنون وتقارير التقييم وشهادات تحويل العملات والحسابات المصرفية والأرقام الضريبية الإلزامية.

5. التكاليف والأعباء الضريبية: 15%. ما تدفعه عند الشراء وأثناء التملك وعند البيع.

يرجّح التوزيع الوزني حقوق الملكية عمدًا على سهولة الإجراءات. فسرعة المعاملة لا تعني الكثير إذا لم يستطع المشتري تملّك الأصل ملكية كاملة، كما قد تفوق القيود أو ضرائب البيع الباهظة أثر انخفاض تكاليف الشراء. لذلك تكافئ الدرجات الأسواق التي يستطيع فيها الأجانب الشراء والتسجيل والتملك ثم البيع لاحقًا بكل وضوح ويقين.

1. Dubai، الإمارات العربية المتحدة: 94/100

تُعد Dubai السوق العقارية الأقل تعقيدًا في العالم بالنسبة إلى المشتري الأجنبي، وبفارق واضح.

يستطيع الأجانب تملّك العقارات والأراضي بنسبة 100% إلى أجل غير مسمى، ولكن في مناطق التملك الحر المحددة فقط. ويبلغ عددها نحو أربعين منطقة. أما الأحياء الأقدم مثل Deira وAl Karama فما زالت مغلقة أمام التملك الحر. داخل هذه المناطق، لا حاجة إلى إقامة أو كفيل أو حساب مصرفي محلي. يكفي جواز سفر ساري المفعول لبدء المعاملة.

يُنقل سند الملكية في دائرة الأراضي والأملاك في Dubai خلال يوم واحد. ولا يُشترط تعيين محامٍ. كما تتمتع مشتريات العقارات على المخطط بحماية حساب الضمان التي توفرها RERA، ويمكن لغير المقيمين الحصول على تمويل عقاري بدفعة أولى تبدأ من 20%.

مسار الإقامة واضح: يمنح استثمار بقيمة AED 750,000 تأشيرة قابلة للتجديد لمدة سنتين؛ أما AED 2 million فيؤهل للحصول على التأشيرة الذهبية لمدة عشر سنوات.

تكلفة الشراء: من 7% إلى 9% إجمالًا. وتشمل رسوم نقل الملكية البالغة 4% لدائرة الأراضي والأملاك في Dubai، وعمولة وكالة تقارب 2%، إضافة إلى رسوم أمين التسجيل والرسوم الإدارية. لا توجد ضريبة سنوية على العقارات ولا ضريبة على أرباح رأس المال ولا ضريبة على دخل الإيجار.

2. تركيا: 74/100

تقدم تركيا أفضل فرصة للتملك الحر خارج منطقة الخليج، كما أنها الدولة الوحيدة في هذه المقارنة التي تتيح مسارًا للحصول على الجنسية.

يحصل المشترون الأجانب على طابو كامل، أي سند ملكية مطلق باسمهم ومن دون مدة صلاحية. ويحق لمواطني 184 دولة الشراء. توجد بعض الحدود: 30 هكتارًا لكل شخص على مستوى الدولة، وبحد أقصى 10% من أي منطقة إدارية واحدة، مع استثناء المناطق العسكرية أو الأمنية بالكامل. عمليًا، لا تؤثر هذه القيود في عمليات شراء العقارات السكنية المعتادة في Bodrum أو Istanbul أو Antalya أو Izmir.

التسجيل سريع بحد ذاته؛ إذ يكتمل نقل الملكية خلال يوم في مديرية الطابو، أو لدى كاتب العدل منذ عام 2023. لكن عمليًا، يُنصح بتخصيص فترة تتراوح بين أسبوعين وأربعة أسابيع لإتمام العملية كاملة.

تتركز التعقيدات في الإجراءات الأولية. إذ يُشترط تقرير تقييم مرخّص من الحكومة، وتبلغ تكلفته من $300 إلى $500 USD، ويستغرق إعداده من ثلاثة إلى سبعة أيام عمل، وتبلغ صلاحيته ثلاثة أشهر. يجب تحويل الأموال إلى الليرة عبر مصرف تركي للحصول على شهادة صرف عملات DAB. ومن دونها، لن تنقل دائرة السجل العقاري سند الملكية. وستحتاج أيضًا إلى رقم ضريبي وحساب مصرفي تركي.

لا شيء من ذلك صعب، لكن كل هذه الخطوات قد توقع المشتري الذي لا يستعين بجهة تمثله في أخطاء مكلفة.

الجنسية التركية عن طريق الاستثمار: ما زال الحد الأدنى $400,000 USD، على أن يُحتفظ بالعقار لمدة ثلاث سنوات، مع وضع إشارة تمنع البيع على سند الملكية. ويشمل ذلك الزوج أو الزوجة والأطفال دون 18 عامًا. وتستغرق الإجراءات من ثلاثة إلى ستة أشهر للحصول على جواز السفر. وهناك نقطة مهمة تتجاهلها معظم الوكالات: القيمة المعتمدة في تقرير التقييم، لا سعر العقد، هي التي تُحتسب ضمن الحد الأدنى المطلوب.

تكلفة الشراء: نحو 6% إجمالًا. وتشمل ضريبة سند الملكية البالغة 4%، التي يتحملها المشتري بالكامل عادةً وفقًا لأعراف السوق التركية، إلى جانب أتعاب التمثيل القانوني والتقييم والترجمة وكاتب العدل وتأمين DASK ضد الزلازل. وتُعد ضرائب التملك من الأدنى في هذه المجموعة.

3. لوس أنجلوس، الولايات المتحدة: 70/100

تتيح الولايات المتحدة دخولًا سهلًا، لكن الخروج منها مكلف. فلا توجد قيود اتحادية على تملك الأجانب للعقارات، ولا حاجة إلى تأشيرة أو بطاقة إقامة دائمة أو جنسية. يمكنك الشراء من دون دخول البلاد مطلقًا، وتحصل على ملكية حرة مطلقة من دون سقف لقيمة ما تملكه.

لكن الصورة تتغير على مستوى الولايات. فقد أقرت أو اقترحت أكثر من 20 ولاية قوانين تقيّد تملك الأجانب للعقارات، كما تستوجب الأراضي الزراعية التي تزيد مساحتها على عشرة أفدنة تقديم تقارير اتحادية بموجب قانون AFIDA. وتستغرق معاملات حساب الضمان عادةً من 30 إلى 45 يومًا.

أما العبء الأكبر فهو ضريبي. فعند بيع المالك الأجنبي، يحجز قانون FIRPTA نسبة 15% من إجمالي سعر البيع، وليس من الربح وحده؛ بل من كامل السعر. وتضيف California ضريبة حجز خاصة بغير المقيمين. كما تبلغ ضريبة العقارات في مقاطعة لوس أنجلوس نحو 1.25% سنويًا. وهناك أمر قد يشكل صدمة كبيرة للعائلات: لا يتجاوز الإعفاء من ضريبة التركات في الولايات المتحدة لغير المقيمين الأجانب $60,000 USD، في حين تصل معدلات الضريبة إلى 40%.

داخل حدود مدينة لوس أنجلوس، تفرض Measure ULA ضريبة نقل ملكية إضافية بنسبة 4% على العقارات التي يتجاوز سعرها نحو $5.4 million USD، وبنسبة 5.5% على ما يتجاوز $10.9 million USD، وتُحتسب على كامل سعر البيع. يتحملها البائع، لكنها تحدّ من خياراتك عند البيع.

تكلفة الشراء: من 2% إلى 5%. وتشمل رسوم حساب الضمان وتأمين سند الملكية والتسجيل والمقرض والمحامي. تكلفة الدخول منخفضة، لكن الفاتورة تأتي لاحقًا.

4. المملكة المتحدة: 69/100

لا تفرض بريطانيا قيودًا على المشترين، لكنها تفرض الضرائب على الجميع. فلا توجد أي قيود على أساس الجنسية. والتملك الحر غير مقيّد، رغم أن كثيرًا من الشقق في London تُباع بنظام الإيجار طويل الأجل بحكم طبيعة السوق، ما يستلزم تدقيقًا منفصلًا. وهذه المرونة حقيقية ولها قيمة.

ثم تظهر التكاليف. يدفع غير المقيمين في المملكة المتحدة رسمًا إضافيًا بنسبة 2% فوق رسوم الدمغة القياسية، ويُضاف إليه رسم بنسبة 5% على العقارات الإضافية، ما يرفع المعدل الفعلي الأعلى إلى 19% على العقارات التي يزيد سعرها على £1.5 million. ويدفع غير المقيم الذي يشتري عقارًا ثانيًا بقيمة £400,000 مبلغ £35,500 كضريبة SDLT وحدها. وتستغرق إجراءات نقل الملكية من 8 إلى 16 أسبوعًا، كما أن الاستعانة بمحامٍ إلزامية عمليًا.

تكلفة الشراء: من 6% إلى 13%. وتعتمد بالكامل على شريحة السعر وما إذا كان العقار مسكنًا إضافيًا. وفي الفئة الأعلى من السوق، تتجاوز تكلفة الدخول هنا نظيرتها في الأسواق الأخرى ضمن هذه المقارنة بفارق كبير.

5. تايلاند: 50/100

تفرض تايلاند قيودًا هيكلية صارمة، وقد أُغلق مؤخرًا الباب أمام الطريقة التي كان المشترون يستخدمونها للتحايل عليها. لا يستطيع الأجانب تملك الأراضي في تايلاند؛ لا الفلل ولا المنازل المتلاصقة، ولا توجد استثناءات بموجب قانون الأراضي. والوحدات السكنية المشتركة هي الخيار السكني الوحيد المتاح بالتملك الحر الحقيقي، وحتى هذا الخيار محدود بحصة تبلغ 49% من المساحة الطابقية المسجلة للمبنى، وهي حصة لم تتغير منذ عام 1979. وعند استنفاد حصة الأجانب في المبنى، لا يبقى أمامك سوى التملك بعقد إيجار طويل الأجل أو عدم الشراء.

يجب تحويل أموال الشراء من الخارج بعملة أجنبية لتسجيل الملكية الحرة. وهذا شرط قانوني مسبق، لا مجرد إجراء شكلي.

كما أن هيكل الشركات التايلاندية الذي اعتمد عليه المشترون الأجانب طوال عقدين بات الآن عرضة للملاحقة القانونية. فقد استهدفت حملة التصدي للمالكين الاسميين خلال 2025–2026 أكثر من 46,000 شركة، وأفضت إلى أكثر من 850 ملاحقة قضائية، فيما تتحقق دائرة الأراضي من ملكية الشركات بمقارنتها بسجلات ملكية الأراضي.

تكلفة الشراء: يتحمل المشتري من 3% إلى 6%. وتُقسّم عادةً رسوم نقل الملكية البالغة 2% لدى دائرة الأراضي بالتساوي، بينما يتحمل البائع رسم الدمغة البالغ 0.5% أو ضريبة الأعمال المحددة البالغة 3.3%. وتتراوح تكاليف المعاملة الإجمالية عادةً بين 6% و8% للطرفين معًا.

جدول الملخص

ما الذي تكشفه هذه المقارنة فعلًا؟

تتصدر Dubai من حيث سهولة الإجراءات البحتة، وهذا مستحق. إذا كان معيارك الوحيد هو السرعة والبساطة، فاشترِ هناك.

لكن انتبه إلى ما يقيسه المؤشر وما لا يقيسه. فهو يقيس سهولة الشراء، ولا يقول شيئًا عن سعر الدخول أو العائد أو مواقع النمو. فسلاسة الإجراءات في Dubai تنعكس في الأسعار؛ إذ تدفع ثمنها منذ البداية.

يُعد احتلال تركيا المركز الثاني النتيجة الأبرز. فهي تتطلب إجراءات أكثر من Dubai، ولم نحاول الادعاء بغير ذلك. وفي المقابل، تمنحك ملكية حرة فعلية بتكلفة أقل بكثير من أسعار الخليج، وأدنى تكلفة إجمالية للمعاملات في هذه المقارنة، بنحو 6%، وضرائب تملك تكاد لا تُذكر، إضافة إلى المسار الوحيد في هذه المجموعة الذي ينتهي بجواز سفر ثانٍ لعائلتك.

يقدّم السوقان الأنغلوسكسونيان درسًا تحذيريًا. فكلاهما يتيح التملك بحرية كاملة، لكنهما يفرضان ضرائب باهظة: تصل النسبة في المملكة المتحدة إلى 19% عند الشراء، بينما تفرض الولايات المتحدة 15% من إجمالي سعر البيع عند الخروج. فالانفتاح لا يعني سهولة التملك.

أما تايلاند، فهي أوضح مثال تحذيري على الإطلاق: سوق بدا متاحًا على مدى 20 عامًا لأن الجميع اعتمدوا هيكلًا باتت السلطات تلاحق مستخدميه الآن.

قارن تركيا بالخيارات الأخرى المتاحة لك

تقدم Property Turkey الاستشارات للمشترين الدوليين في مجال العقارات التركية منذ عام 2001. إذا كنت تقارن تركيا بولاية قضائية أخرى، فسنقدم لك مقارنة صريحة، بما في ذلك الحالات التي لا تكون فيها تركيا الخيار الأنسب.

إذا كانت تركيا ضمن خياراتك النهائية، فتواصل مع Property Turkey اليوم للحصول على استشارة مجانية من مستشارينا المحليين. سنقارن المواقع المناسبة، ونشرح لك إجراءات الشراء، ونساعدك على تقييم العقار المناسب بثقة.

ملاحظة: الأرقام سارية حتى أغسطس 2026. تتغير معدلات الضرائب والحدود ومعايير الأهلية؛ لذا يُرجى التحقق منها قبل استثمار رأس المال.

Nezir Can مدير التشغيل

نزير 'نيز' جان هو مدير التشغيل في Property Turkey ومساهم في موضوعات الثقافة التركية ونمط الحياة والحياة اليومية في جميع أنحاء البلاد. منذ انضمامه إلى الشركة، ساعد القراء الدوليين على فهم أفضل لما يعنيه العيش والعمل والاستقرار في تركيا.

كاتب لـ 103 مقالات | |

عرض الملف الكامل للمؤلف →