Vergi ve Türk gayrimenkulü

Türkiye'de gelir vergisi yükümlülüğü ikamet şartına bağlıdır. Eğer Türk ikametgahınız varsa, Türkiye'de gelir vergisi ödemekle yükümlü olursunuz. Türk ikametgahınız yoksa, Türkiye'de sadece gayrimenkul vergileri gibi Türkiye'den elde edilen kazançlar üzerinden vergi ödemeniz gerekir (aşağıya bakınız).

Yabancı uyruklular Türkiye'de GELİR vergisine tabi midir?

Bu durum yine yabancı uyruklu kişinin ikamet durumuna bağlıdır. Bu nedenle aşağıdaki kurallar geçerlidir

1. Bir yabancı uyruklu kişi vergi açısından Türkiye'de ikametgahlı olarak kabul edilirse, o kişi Türkiye'de vergi ödemek zorundadır. Yabancı uyruklular, Türk ikamet izni almış veya herhangi bir vergi yılında Türkiye'de altı aydan fazla yaşamışlarsa vergi açısından Türkiye ikametgahlı sayılırlar. Bu, vergi amaçlı ikametgah belirlemek için 'altı aylık kuralı' olarak bilinir. Eğer yabancı uyruklu kişi Türkiye'de ikametgahlı sayılırsa, gelirinin nereden elde edildiğine bakılmaksızın tüm gelirleri üzerinden vergi ödemek zorundadır. Başka bir deyişle, vergi amaçlı Türkiye ikametgahı olan yabancı uyruklu kişi dünya genelindeki gelirleri üzerinden vergi ödemelidir.
2. Bir yabancı uyruklu kişi vergi açısından Türkiye'de ikametgahlı sayılmazsa, sadece Türkiye'de iş faaliyetleri veya Türkiye'de gayrimenkul sahipliği aracılığıyla elde ettiği gelirler üzerinden vergi öder. Bu duruma sınırlı vergi mükellefi statüsü denir. Diplomatik görev gibi resmi bir görevi yerine getirmek için Türkiye'de altı aydan fazla kalanlar da sınırlı vergi mükellefi sayılır. Türkiye'de ikametgahı olmayan çoğu tatil evi sahibi bu kategoriye girer. Bu durumda, sadece Türk tatil evlerini kiraya vermekten ve/veya yatırımlardan elde edilen gelirlere vergi öderler.

Türk gayrimenkul vergileri (ikamet durumuna bakılmaksızın tüm ödeyenler için) diğer Avrupa ülkelerine kıyasla oldukça düşüktür. Türkiye'de gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünüyorsanız, vergilerin Türkiye'de nasıl uygulandığını anlamak isteyeceksiniz. Ayrıca Türk gayrimenkul vergilerini diğer yabancı gayrimenkul piyasalarıyla karşılaştırmak isteyeceksiniz. Türkiye'deki mülk vergi sistemine ve bazı diğer Avrupa ülkelerine bakalım.

Türkiye'deki gayrimenkul vergileri üç ana sektöre ayrılabilir. 

- İlk olarak, damga vergisi, gayrimenkul mülkiyeti değişimi sırasında ödenir. Bu vergi tapu tescili esnasında ödenir. Bu vergi, gayrimenkulün 'beyan edilen tutarının' %4'üne eşittir ve işlem tarafları arasında eşit olarak paylaşılır. Ancak, altını çizmeliyiz ki, damga vergisi genellikle satın alma görüşmelerinin bir parçası olup, satıcılar tüm yükümlülüğü alıcıya yıkmaya eğilimlidir. Bu nedenle, gerçekte gayrimenkul beyan edilen tutar üzerinden %4 alıcı tarafından ödenir.

- Not: Gayrimenkulün beyan edilen tutarı, satın alma değerine eşit değildir. Satıcılar ve alıcılar, damga vergisi ve varsa sermaye kazancı vergisini azaltmak için genellikle taşınmaz değerlerini düşük beyan ederler. Türk vergi daireleri bunun farkındadır ve 'makul beyanlar' için test yaparlar. Günümüzde Türk Gelir İdaresi tarafından satın alma bedelinin %50-60'ı makul beyan olarak kabul edilmektedir ve itiraz edilmemektedir. Ancak, Türkiye'de gayrimenkul alırken satıcı çok düşük bir beyan talep ediyorsa (örneğin %30'un altında), düşük beyanın Türk vergi daireleri tarafından itiraz edilme ihtimali olduğundan önce hukuki danışmanlık almanız önerilir.

- Türkiye'de ayrıca yıllık emlak vergisi vardır. Bu, Birleşik Krallık ve ABD'deki belediye vergilerine benzer, ancak miktar olarak çok daha düşüktür. Bu vergi genellikle gayrimenkul değerinin %0,6 ile %1'i arasında değişir. Örneğin, Türkiye'de 200.000 Euro'ya bir mülk satın aldıysanız ve değer 120.000 Euro olarak değerlendirildiyse, yılda en fazla yaklaşık 1.000 Euro vergi ödersiniz. 

- Türkiye ayrıca gayrimenkul gelirlerini, yani yabancı gayrimenkul yatırımcısının mülkünün satışından ve kiraya vermesinden elde ettiği geliri vergilendirir. Vergi oranları %15 ile %40 arasında değişir. Bu yazının hazırlandığı tarihte, Türkiye gelirin başka bir mülke yeniden yatırım edilmesi durumunda gelir vergisinin kaldırılması uygulaması sunmamaktadır. Gayrimenkul ile ilgili gelirler üzerinden alınan vergiler, ikamet edenler ve etmeyenler tarafından ödenen ve iki ana kategoriye ayrılır:

1. Mülk satışından elde edilen kâr üzerinden sermaye kazancı vergisi ve
2. Kiradan elde edilen gelir gibi mülkten sağlanan gelir vergisi

- Sermaye kazancı, bir varlık satıldığında elde edilen kardır. Kazanç, satıştaki gayrimenkulün 'beyan edilen tutarı' ile alımdaki 'beyan edilen tutar' arasındaki fark olarak hesaplanır.

Örnekle açıklayalım – 2010 yılında Türkiye'de bir tatil evi satın aldınız diyelim, satın alma sırasında tapuda beyan edilen tutar 60.000 Euro ve damga vergisi buna göre ödendi. 2013 yılında bu evi 130.000 Euro'ya sattınız ve satışta beyan edilen tutar 80.000 Euro olduysa, beyan edilen tutarlar arasındaki fark olan 20.000 Euro kar elde ettiniz demektir. Bu sermaye kazancınızdır ve Türkiye'de ikametgahınız yoksa, çünkü gelir Türkiye'de gerçekleştiği için bu kazanç üzerinden vergi ödersiniz. Yani 20.000 Euro üzerinden vergi ödersiniz.

Özenli vergi planlaması için sermaye kazancı vergisinin mülke sahiplik süresi 5 yılı geçtiğinde sıfırlandığını lütfen not edin. Yani, en az 5 yıldır Türkiye'de mülkünüz varsa sermaye kazancı vergisi ödemezsiniz.

Kira gelirleri vergisi, sermaye kazancı vergisine benzer. Türk gayrimenkulünüzden bakım ve bazı yıpranma gibi izin verilen giderler düşüldükten sonra kalan gelir vergilendirilebilir tutar olur. Bu tutar yıllık muafiyet tutarına tabidir, ardından %15'ten başlayıp %45'e kadar çıkan vergi dilimleri uygulanır.

Türk gelir vergisi diğer Avrupa ülkeleriyle nasıl karşılaştırılır?

Kıyaslama için, Rusya, mal sahipleri için dostça bir ülke değildir. Tahliye yalnızca 6 ay ödeme yapılmaması halinde gerçekleşebilir ve kolay değildir. Ayrıca, kira sözleşmesinin süresine bakılmaksızın, kiracılar üç ay önceden bildirimle sözleşmeyi feshedebilirler. Ayrıca, yabancı gayrimenkul yatırımcıları tüm gelirleri üzerinden %30 ağır gelir vergisi öder ve indirilebilir kalem yoktur. Ayrıca %1,5 maksimum arazi vergisi ve şehir dışı satın almalarda biraz daha düşük oranlarda %2,2 maksimum gayrimenkul vergisi ödenir.

Avusturya'da, yabancı olarak ağır emlak vergisi artışıyla karşılaşırsınız. Ayrıca on yıldan kısa sürede satış planlıyorsanız, sermaye kazancı vergisi normal gelir vergisi oranı olan %25-30 ile vergilendirilir ama gider indirimi imkanınız olmaz.

Fransada kira gelirleri için sıra dışı bir vergi kodu vardır. Ödemeniz gereken vergi, kiralanan mülkün döşeli mi döşesiz mi olduğuna göre değişir. Ayrıca Fransa'da "profesyonel" mal sahibi olarak kabul edilirseniz cezalandırılabilirsiniz.

Panamada yabancı yatırımcılar taşınmaz KDV'sinden kaçmak zorundadır. Ayrıca gayrimenkulün güncel değerine bağlı artan bir emlak vergisi vardır.

Belki de mal sahibi olmak için en kötü yer İtalyadır. Mal sahipleri kira gelirleri üzerinden %23-43 arasında vergi öder ve ikametgah da global gelir üzerinden vergi yükü getirir.

Ancak, İsviçre de mal sahiplerinden yüksek oranda vergi alır. İsviçre'deki daireniz/kürşatınız için kira gelirinden %54,5 vergi ödersiniz. Off.

Daha düşük emlak ve mal sahibi vergisi olan ülkeler de vardır, ancak bunlar çoğu zaman iç karışıklıklar, siyasi sorunlar veya ulusal ekonomik zorluklar nedeniyle iyi bir tercih değildir. Yunanistan buna iyi bir örnektir. Yunanistan'da mevcut emlak ve gelir vergisi oranları Türkiye'deki kadar düşük olmasına rağmen, ülkede ulusal ekonomik istikrar henüz sağlanmamıştır ve çözümler büyük ihtimalle emlak sahipleri ve mal sahiplerinin sırtına binerek gelecektir.

Yabancı gayrimenkule yatırım yapmadan önce mutlaka araştırma yapmalısınız, ancak Türkiye'deki mülkler düşük emlak ve gelir vergileri, yüksek değer artışı oranları ve yabancı mülkiyetine az engel olması nedeniyle listenizin en üstünde olmalıdır.