AB müzakereleri ve Türk gayrimenkul fiyatları

Türkiye, Avrupa Birliği (AB) ile ilk temaslarını 1963 yılında Avrupa Ekonomik Topluluğu'nun (AET) ortak üyesi olduğunda kurmaya başladı. 1987'de Türkiye, AB tam üyeliği için başvurdu ve 2005 yılında resmi AB - Türkiye müzakereleri başladı. 

1963'te Türkiye'nin resmi tam üyelik başvurusundan bu yana, resmi müzakerelerin başlaması ve sonrasında tam üyeliğe kadar AB fasıllarında yapılan görüşmeler ve tartışmalar inişli çıkışlı, duraklamalar ve tekrar başlayışlarla dolu oldu. Türkiye'nin üyelik başvurusunun ilk yıllarında, özellikle 90'lar boyunca ve yeni bin yılın ilk on yılında Türkiye'de kamuoyu olumlu bir tavır sergiledi.

Gayrimenkul yatırımcıları AB müzakerelerinde olumlu adımlar atıldığında gayrimenkul fiyatlarında keskin artışlar bekliyor, işler yolunda gitmediğinde ise tam tersini yaşıyorlardı. Doğu Avrupa ülkelerinde gayrimenkul yatırımlarından fayda sağlayan yabancı yatırımcılar doğal olarak şu soruyu sordu: Türk gayrimenkul piyasası benzer bir model izleyecek mi, Türkiye'nin beklenen AB üyeliğinden nasıl yararlanabiliriz?    

AB müzakereleri Türkiye’deki gayrimenkul fiyatlarını nasıl etkiler? 

1987’den bu yana tam üyelik başvurusundan itibaren AB müzakerelerinde birçok duraklama ve yeniden başlama yaşandı. Bazı AB üyeleri Türkiye'nin tam üyeliğine sert şekilde karşı çıkarken bazıları destek veriyor (Bkz. Birleşik Krallık'tan David Cameron'un destek açıklaması). Artık çoğu Türk, AB müzakerelerine karşı duyarsız hale geldi. Sürece olan inançlarını kaybettiler. Türkiye'de yapılan son bir kamuoyu araştırması, yaklaşık %50 oranında Türk vatandaşının AB üyeliğine kayıtsız olduğunu veya Türkiye'nin AB olmadan daha iyi olduğunu düşündüğünü gösteriyor. Bu nedenle, Doğu Avrupa ülkelerindeki gibi üyelik öncesi gayrimenkul fiyatlarının yükseldiği bir momentum görülmüyor. 

Yabancı yatırımcıların Türkiye'ye bakış açısı için de benzer şeyler söylenebilir. 2007'den bu yana Türkiye'de yabancıların konut ve ticari gayrimenkul satın alımında istikrarlı bir artış görüldü. Bu durum özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde gayrimenkul fiyatlarını artırdı. Bu trend, 2008 kredi krizinden sonra AB bölgesi ve ABD'de yaşanan ekonomik yavaşlamayla paralel ilerliyor. Dolayısıyla, gayrimenkul fiyatlarının ve doğrudan yabancı yatırımın AB müzakerelerinden bağımsız olarak artmakta olduğu ve Türkiye’nin euro bölgesi dışında olmasının yatırım için güvenli liman olarak görülmesinin büyük bir etkisi olduğu ileri sürülebilir. 

Sonuç olarak, yatırımcıları Türkiye’ye çeken ve fiyatları yükselten etken AB müzakereleri değil, Türkiye’nin ekonomik genişlemesi ve istikrarlı büyümesidir. Türkiye’nin yatırım yapılabilir bir destinasyon olarak cazibesi, artık AB üyeliği beklentilerinin çok ötesine geçmiştir.   
 

Erdoğan hükümetinin daha otoriter tedbirlerinin yatırım üzerindeki etkisi nedir?

Bu kendisi bir paradokstur. İç cephede, Türkiye toplumunun bazı kesimleri Erdoğan hükümetinin otoriter uygulamalarından hoşnut değil, bunun kanıtı da yakın zamanda gerçekleşen Gezi Parkı gösterileridir. Ancak Erdoğan hükümeti yabancı doğrudan yatırımı son derece teşvik ediyor. Özelleştirme oranı Erdoğan hükümeti döneminde hiç bu kadar yüksek olmamıştı. 

Yabancı uyrukluların Türkiye'de gayrimenkul satın alabilmesinin yolunu açan da yine Erdoğan hükümetidir. Daha önce bu mümkün değildi. Aynı hükümet, Mayıs 2012 yılında Orta Doğu ve eski Sovyet uyruklu kişilerin Türkiye’de gayrimenkul satın almalarını mümkün kılan karşılıklılık yasasını kaldırdı; önceden bu yapılamıyordu. 

Yabancıların Türkiye’de arazi ve ticari gayrimenkul edinmelerini teşvik eden birçok destek mevcut. Bu nedenle, Erdoğan hükümetinin otoriter uygulamaları bazı bireysel “yaşam tarzı” alıcılarını caydırmış olabilir, ancak genel anlamda hükümetin aldığı girişimler doğrudan yabancı yatırımların ve kurumsal yabancı yatırımcıların gayrimenkul alımlarının seviyesine pozitif etkide bulunmuştur. Bu, olumsuz bireysel durumların çok daha üzerindedir. 
 

Türkiye’ye kimler, nerelerde ve neden yatırım yapıyor? 

Türkiye için yabancı yatırımcı profili karışıktır. 

Bunları iki ana segmente ayırırsak; “yaşam tarzı alıcıları” ve “yatırımcılar”, şu eğilim ortaya çıkar: Yaşam tarzı alıcıları çoğunlukla Avrupalı alıcılardır. Birleşik Krallık, Almanya, İskandinav ülkeleri ve Ruslar ön sıralardadır. Yaşam tarzı alıcıları genellikle Antalya, Fethiye, Bodrum gibi Akdeniz ve Ege kıyılarında tatil ve kalıcı evler edinirler. 

Alıcıları çekmekte olan etkenler; hâlâ ulaşılabilir fiyatlar, daha düşük yaşam maliyeti, 300 gün güneşli iklim, anavatanlarına yakınlık ve tabii ki daha yavaş ve sakin yaşam temposudur.  Yatırımcılar ise daha geniş bir yelpazeye sahiptir; ABD, Rusya, Orta Doğu, Avrupa’dan bireysel ve kurumsal yatırımcılar; özellikle Kuveyt, BAE, Suudi Arabistan gibi Orta Doğu ülkelerinden ciddi yatırımlar var. 

Bu yatırımcılar İstanbul ve Bursa gibi daha büyük şehirleri tercih ediyor. Yatırımlar konutlardan alışveriş merkezlerine, otellere ve büyük gelişim projelerine kadar çeşitlilik gösteriyor. Yatırım motivasyonları, Türkiye’nin ekonomik büyümesi ve yatırımı kolaylaştıran, paranın Türkiye’ye girip çıkmasını kısıtlamayan yatırım ortamıdır - neredeyse yatırım cenneti profilindedir. 

Euro bölgesi dışında olmak banka düzenlemelerinin daha az katı olması ve yatırımcı işlerinin raporlanmasının daha serbest olması açısından yardımcı olmaktadır. Kesinlikle vergi avantajları da vardır. Türkiye’nin Doğu ve Batı arasında bir merkez olması yatırımcıları teşvik etmektedir. Enerji boru hatlarının Türkiye'den geçmesi, Avrupa'ya yakınlığı ancak dışında olması, sınır komşuları ile güçlü ilişkileri - özellikle enerji zengini ülkelerle - Türkiye'nin önemli bir yatırım merkezi olarak ortaya çıkmasında katkı sağlamaktadır. 
 

Türkiye’nin AB ile ilişkisi önemli mi?

Türkiye’nin AB ile ilişkisi günümüzde giderek daha az önem taşıyor. Yaklaşık 15 yıl öncesine kıyasla, o zamanlar AB Türkler için çok önemliydi ve katılma isteği yüksekti; şu an ise ortalama Türk neredeyse kayıtsız. Yunanistan, İtalya, İspanya, Portekiz’de ekonomik sorunlar yaşanırken, çoğu Türk Türkiye’nin AB üyesi olmamasına rahatlıkla bakıyor. 

Öte yandan, Türkiye’nin iş hacmi, 5-6 yıl öncesine kadar ağırlıklı olarak AB eksenli iken, artık değişiyor. Orta Doğu, Rusya, Çin, ABD gibi AB dışı ülkelerle ticaret hacmi artıyor. Türkiye daha dengeli ve tek kaynağa bağlı olmayan bir iş modeli arayışında. 

AB bölgesi hala Türkiye'nin birinci ithalat/ihracat ortağıdır, ancak iş payı azalmaktadır. Türkiye, Orta Doğu ve eski Sovyet ülkeleri üzerinde kültürel ve sosyal olarak önemli bir etkiye sahiptir; Azerbaycan gibi enerji zengini ülkeler dahil. Türk dizileri ve pop müzik listeleri bu ülkelerde en çok izlenen programlardır; yani Türkiye bu ülkelere, komşu Yunanistan dahil, bir 'kültür ihracatçısı' haline gelmiştir. Türkiye etki alanını her yönde artırmaktadır. 
 

Türkiye şimdi doğuya, batıya (AB'ye) mı yoksa içe mi bakıyor?

Türkiye'nin doğuya, batıya mı yoksa içe mi baktığını cevaplamak için Türkiye mozaiğini anlamak önemlidir. Türkiye, çok renkli kimlikler, kültürler ve sosyal yapılar karışımıdır. Kolaylıkla kendisini Yunanistan, İtalya, İspanya gibi Güney Avrupa ülkeleriyle özdeşleştirebilir, aynı zamanda Orta Doğu ile de bağ kurabilir. Ayrıca bir Türk, Azeri veya Özbek ile kendi ana dilinde kolayca konuşabilir. Başka bir deyişle, Türkiye'yi sadece doğu ya da batı (AB bölgesi) olarak sınıflandırmak onun çokboyutlu yapısını basitleştirmek olur. Türkiye, kültürel, sosyal, ırksal olarak her şeyin biraz karışımıdır, homojen bir “ülke”den ziyade bir “kıta” gibidir. 

Özetle, AB müzakerelerinin Türkiye gayrimenkul piyasası üzerindeki etkisi sorgulamasında, Türkiye ne sadece batıya, ne doğuya, ne de sadece içe bakıyor; Türkiye her yöne bakıyor çünkü bu aslında Türkiye'nin özü. Etki alanı aynı anda her yöne büyürken ekonomik refahıyla birlikte AB giderek daha az önemli oluyor. Akıllı gayrimenkul yatırımcıları bunu çok iyi biliyor. Bulgaristan veya Romanya’yı Türkiye ile karşılaştırmamak gerektiğini gayet iyi anlıyorlar.