کامرون دگین، مدیر عامل Property Turkey می گوید: همه املاک به یک شکل خلق نمی شوند. این املاک در یک منظره ای پر از دام های برای سرمایه گذاران جدید پراکنده شده اند: مانند طرح های تضمین اجاره. جداسازی موفقیت از شکست مسئله تجربه است. "شانس سرمایه گذاری بسیاری از فرصت های قابل اعتماد به نظر می رسد، اما وقتی به آنها نگاهی می اندازیم، فقط یک کمی از آنها می توانند به عنوان یک سرمایه گذاری قابل اعتماد تلقی شوند."

سه نکته ساده 

کامرون دگین می‌تواند معیارهای خود را به سه نکته ساده خلاصه کند:

1. خرید زیر قیمت بازار: "برای سود خود، این مهم است."

2. درآمد پایدار: "در دوره مالکیت دارای جریان درآمد پایداری باشید: که درآمد اجاره از سرمایه‌گذاری شماست."

3. استراتژی خروج: "این مهمترین نکته است و معمولاً توسط سرمایه‌گذاران نادیده گرفته می‌شود.

چگونه مطمئن شویم استراتژی خروجی مناسبی خواهیم داشت؟ 

نگه‌داشتن ارزش سرمایه‌گذاری تنها به خاطر داشتن استراتژی خروجی مؤثر امکان‌پذیر است. دگین می‌گوید: "شما باید بتوانید املاک خود را بفروشید، سود خود را جمع‌آوری کنید و به خانه برگردید. در غیر این صورت، تنها سودهایی که دریافت کرده‌اید، به شکل ارزش کاغذی باقی می‌ماند و تنها زمانی که موفق به فروش ملک خود به قیمتی که می‌خواهید بشوید، به شکل پول نقد در جیب شما قرار می‌گیرد." دگین به استانبول می‌پردازد تا مثالی از این موضوع بزند.

"خارجی ها باید بفهمند که ۹۵٪ تراکنش های املاک در استانبول مربوط به مردم ترکیه است"، او می گوید. این بدان معناست که ۵٪ سرمایه گذاران خارجیی که املاک در استانبول خریداری می کنند، بازار بزرگی در اختیار دارند که می توانند از آن برای استراتژی خروجی خود استفاده کنند.

"از نظر آماری، زمانی که در بازار املاک استانبول سرمایه گذاری می کنید، ۹۵٪ شانس فروش به یک ترک وجود دارد. بنابراین این بدان معناست که هنگام سرمایه گذاری، شما باید خریدار ترک را در نظر داشته باشید.

دگین پیشنهاد می‌دهد که خریداران نامزد جستجوی خانه مناسب برای خریداران ترک را بررسی کنند.

"چه چیزی خانه‌های خوب برای آن‌ها است؟"

برای اطلاع از آن باید از جمعیت شهر آگاهی داشته باشید و باید فهمید و درک کنید که مردم ترک قوانین متفاوتی را هنگام خرید خانه خود دارند، می‌گوید. "بنابراین، اگر یک سرمایه‌گذار از آفریقای جنوبی یا چین یا خاورمیانه با ذهنیتی از آنچه یک سرمایه‌گذاری خوب است یا یک خانه خوب، وارد استانبول شده است، باید این ادعاها را آزمایش کنید، زیرا دینامیک استانبول مانند دینامیک‌های دبی نیست." 

 به عقیده دگین، جمعیت پویای و بی وقفه استانبول تشنه ملک است. انتخاب ملک مناسب، یک ملکی که در بازار داخلی جذابیت داشته باشد، به معنای داشتن یک استراتژی خروج تضمین شده است.

توضیحات افسانه تضمین اجاره 

برای افزایش جذابیت در برابر سرمایه‌گذاران، برخی شرکت‌های مشاوره املاک یک هدف آرزومند را در مقابل سرمایه‌گذاران قرار می‌دهند: ضمانت اجاره. با این حال، آیا ادعایی که اجاره شما باعث جذب مستاجران و درآمد خوبی برای شما می‌شود، واقعا معتبر است؟

کامرون دگین می‌گوید: "من نمی‌خواهم بگویم که این به طور قطع یک تبلیغات کذب است، اما از تجربیات خود در طول ۱۰ تا ۱۵ سال گذشته، می‌دانم که بسیاری از این ادعاها درست نیستند." وی توضیح می‌دهد که مشاوران این پیشنهاد را در مورد یک پروژه که در حال ساخت یا در حال پیش فروش است، به سرمایه‌گذاران ارائه می‌دهند و برای آن‌ها تضمین می‌کنند که تا ۱۰ سال به طول بینجامد، درآمد اجاره ۶ تا ۱۰٪ را به آن‌ها خواهند داد. 

اگرچه، دگین می‌گوید که این یک بازی سیاسی است. «وقتی با سازندگان این پروژه‌های املاک و مستغلات صحبت می‌کنید، متوجه می‌شوید که سازندگان گارانتی اجاره را فراهم نمی‌کنند.»

پس چه اتفاقی می‌افتد؟ این درآمد اجاره از کجا می‌آید؟ «این فقط یک برنامه پول نقد است»، دگین توضیح می‌دهد.

او یک مثال از یک ملک با گارانتی اجاره ۱۰ % می‌زند.

اگر فرض کنیم قیمت بازار ملک شما ۷۰،۰۰۰ دلار است، فروشنده آن قیمت را به ۱۰۰،۰۰۰ دلار افزایش می‌دهد. سپس در طی سه سال، به شما تضمین اجاره ۱۰٪ در سال می‌دهد. "بنابراین آنها ۳۰،۰۰۰ دلار را می‌گیرند و هر سال ۱۰،۰۰۰ دلار به شما می‌دهند. اصلاحیه، یک تنظیم است، به شما پول خودتان را باز می‌گردانند." 

وقتی بخواهید ملک خود را بفروشید، مشکل واقعی پیش خواهد آمد، می‌گوید. اگر قیمت بالادستی را پرداخت کرده باشید، در زمان فروش، قیمت آن تنها از ارزش بازاریابی ۷۰،۰۰۰ دلاری که آن را خریداری کرده‌اید، افزایش خواهد یافت و نه از قیمتی که پرداخت کرده‌اید. 

راه بهتری وجود دارد 

برای مقابله با مثالی که نباید انجام داد، دگین مسیر بهتری برای سرمایه گذاری معرفی می کند. او مثالی از یک ملک به قیمت ۱۰۰،۰۰۰ دلار به گونه ای که کمی زیر قیمت بازار باشد، با اجاره واقعی تری به نسبت ۶٪ ارائه می دهد.

"این در استانبول واقع بر حسب واقعیت است، در واقع بالاتر از چیزی است که می توانید انتظار داشته باشید. ۶٪ هر سال، به شما در مجموع درآمد اجاره ای ۱۸،۰۰۰ دلار خواهد داد."

سپس، سود سرمایه گذاری محاسبه می شود. با فرض این که ملک شما در هر سال به نسبت ۷٪ ارزش داشته باشد، پس از سه سال، سود سرمایه گذاری و درآمد اجاره ای به مبلغ ۱۳۸،۰۰۰ دلار می شود، که تقریباً ۴۰٪ بازگشت سرمایه گذاری است. "این چیزی است که یک سرمایه‌گذار باهوش به راحتی در استانبول در شرایط بازار امروزی می تواند به دست‌آورد." به گفته دگین.

جهت کسب اطلاعات بیشتر با [email protected] تماس حاصل کنید.

برای دیدن مصاحبه های بیشتر با کامرون دگین، اینجا کلیک کنید.