-
Ev Gerçek Danışmanlığın
- Gayrimenkul Satın Al
- Türk Vatandaşlığı
- Türkiye Hakkında
- Alıcı Rehberi
- Hakkımızda
- Bize Ulaşın
- Property Turkey TV
By:
Cameron Deggin
Tüm gayrimenkuller eşit yaratılmaz. Ve bu piyasada yeni yatırımcılar için kira garantisi gibi tuzaklarla dolu bir zemin vardır. Deneyim, sağlam bir yatırım ile başarısız olanı ayırmaya yarar, diyor Property Turkey direktörü Cameron Deggin. "Birçok görünüşte uygun yatırım fırsatı var, ancak baktığınızda, benim uygun yatırım olarak adlandırdığım az sayıda fırsat gerçek anlamda yatırıma değer."
Deggin, kriterlerini üç basit noktaya indirger:
Piyasa değerinin altında satın alın: "Kârınızı hesaba katmanız çok önemli."
Sabit gelir: "Var olan mülkün sahipliği süresince sabit bir gelir akışına ihtiyacınız var: yatırımızdaki kira geliri."
Çıkış stratejisi: "Bu en önemli noktadır ve yatırımcılar tarafından genellikle göz ardı edilir."
Kârınız %10, %20 hatta %50 bile olsa, yatırım değeriniz ancak çıkış stratejiniz kadar iyidir, diyor Deggin. "Mülkünüzü satabilmeniz, kârınızı alıp evinize dönebilmeniz gerekir. Aksi takdirde tüm kârlar kağıt üzerinde kalır, gerçek değildir: yalnızca mülkü umduğunuz fiyattan satmayı başardığınızda cebe giren nakit paraya dönüşür."
Deggin, İstanbul örneği veriyor.
"Yabancı yatırımcıların anlaması gereken şu ki İstanbul'daki gayrimenkul işlemlerinin %95'i Türkler arasında gerçekleşiyor," diyor. Bu, İstanbul'da gayrimenkul alan %5'lik yabancı yatırımcı kitlesinin, çıkış stratejileri için erişebilecekleri geniş bir pazar olduğu anlamına geliyor.
"İstatistiksel olarak, İstanbul'da gayrimenkule yatırım yaparken satıcınızın %95'i Türk olacaktır. Yani yatırım yaparken hedef kitlenizin Türk alıcı olduğunu göz önünde bulundurmalısınız."
Deggin, potansiyel alıcıların Türk alıcıların nelerden hoşlandığını araştırmalarını öneriyor.
"Onlar için iyi bir ev nedir?"
Bunu bilmek için şehrin demografisini anlamak, ve Türklerin ev alırken farklı kurallara sahip olduğunu takdir etmek gerekir, diyor. "Güney Afrika, Çin veya Orta Doğu'dan bir yatırımcıysanız ve İstanbul'a 'iyi yatırım ne demek' ya da 'iyi ev ne demek' anlayışıyla geliyorsanız, bu varsayımlarınızı test etmelisiniz çünkü İstanbul'daki dinamikler Dubai'dekilerle aynı değil."
İstanbul'un dinamik ve sürekli büyüyen nüfusunun emlaka açlığı bitmiyor, diyor Deggin. Yerli piyasaya hitap eden doğru mülkü seçmek, garantili bir çıkış stratejisi demektir.
Birçok emlak şirketi, cazip hale gelmek için yatırımcılara kira garantisi diye bir vaat sunar, diyor Deggin. Peki kira garantisinin gerçekten kiracı çekeceği ve iyi gelir elde ettireceği iddiası ne kadar gerçekçi?
"Kesinlikle bir hiledir demeyeceğim ama son 10-15 yıldaki deneyimime dayanarak birçok böyle iddiayla karşılaştım." Off-plan veya inşaat aşamasındaki projelerde, geliştiricilerin yatırımcılara %6-10 kira geliri garantisi verdiği söylenir; 10 yıl kadar uzun süre için.
Ancak, bu bir yanılsamadır, diyor Deggin. "Bu projelerin geliştiricileriyle konuştuğunuzda, geliştiricilerin kira garantisi vermediğini göreceksiniz."
Peki ne oluyor? Bu kira geliri nereden geliyor? "Bu aslında basit bir nakit iadesi sistemi," diye açıklıyor Deggin.
Örneğin %10 kira garantili bir mülkü düşünün.
Mülkün piyasa değeri 70.000$ olsun. Satıcı bu fiyatı 100.000$ olarak şişirir. Sonra 3 yıl boyunca yıllık %10 kira garantisi verir. "Yani 30.000$'ı alıp her yıl size 10.000$ veriyorlar. Temelde bu bir kurgu, nakit iadesi: paranızı size geri veriyorlar."
Gerçek sorun, satmak istediğinizde ortaya çıkar, diyor.
Fiyatı şişirilmiş bir mülkü satın aldıysanız, 3 yıl sonra satarken değer artışı piyasa değeri olan 70.000$ baz alınır, ödenen fiyat değil.
Yani sermaye kazancı sıfır olur, diyor Deggin.
"Yaptıkları şey, gelecekteki sermaye artışı kazancınızı alıp kira garantisi olarak geri veriyorlar."
Ne yapmamalı örneğine karşılık, Deggin daha iyi bir yatırım yolunu anlatıyor. Örneğin, piyasa değerinin biraz altında, 100.000$'a alınan ve %6 gerçekçi kira getirisi olan bir mülkü alalım.
"İstanbul'da bu gerçekçidir, hatta yüksek sayılır. %6 kira getirisi yıllık 18.000$ kira geliri demektir."
Sonra sermaye kazancı gelir. Mülkünüz yılda %7 değer kazanırsa, üç yıl sonunda sermaye kazancı ve kira geliri toplamı 138.000$ olur, %40'a yakın yatırım getirisi. "Akıllı bir yatırımcı İstanbul'da günümüz piyasa koşullarında bunu kolayca başarabilir," diyor Deggin.
Daha fazla bilgi için [email protected] ile iletişime geçin.
Cameron Deggin ile daha fazla Açık Konuşma için tıklayın.
Kurucu ve CEO, Property Turkey
Istanbul 
2 
2 
X