并非所有的房产都具有高投资回报率。比如有一些专为新投资者设下陷阱的地方：租赁担保的项目。蔚蓝土耳其总监卡梅隆•德金表示，将劣质房产与优质房产区分开来是一个经验问题。“有许多看似可行的投资机会，但当你分析它们时，只有一小部分可以算作我所称的可行投资。”

三个简单点

德金可以将他的标准提炼为三个简单的要素：

1. 低于市价买进：“将您的利润考虑进去是很重要的。”
2. 稳定收入：“在房产所有权期间，您需要一个稳定的收入流：这是您投资的租金收入。”
3. 退出策略：“这是最重要的一个，也是投资者经常忽略的一个。”

如何确保良好的退出策略？

无论你已经获得了10%，20%甚至50%的资本收益：你的投资回报永远都与你的退出策略保持一致，德金说。

“你需要能够卖掉你的房产，收回你的利润。否则都是账面利润，那不是真的：只有当你设法以你希望出售的价格出售房产时，利润才会变成你口袋里的现金。”

以伊斯坦布尔的房产举了个例子。

德金说：“外国投资者需要了解的是，伊斯坦布尔95%的房地产交易都是土耳其人。”。

这意味着，购买伊斯坦布尔房产的海外投资者中，有5%的人拥有一个巨大的市场，他们可以利用这个市场制定退出策略。

“从统计学上讲，当你在伊斯坦布尔投资房地产时，你有95%的机会卖给土耳其人。因此，这意味着当你投资时，你需要考虑到土耳其买家。”

德金建议潜在买家看看土耳其买家被什么吸引。

“什么样的房子对他们来说是个好房产？”

他说，要知道这一点，你必须了解这个城市的人口结构，分析理解土耳其人在买房时会考虑什么。

“因此，如果你是一个来自南非、中国或中东的投资者，带着一个积极的投资心态来到伊斯坦布尔，或是带着一个常住的心态来到伊斯坦布尔，那么你需要检验以上几个标准，因为伊斯坦布尔的动态与迪拜不一样。”

德金说，伊斯坦布尔不断增长的人口对房地产有着永不满足的胃口。选择合适的房地产，推销给火爆的国内市场，意味着一个有保障的退出策略。

打破租房担保神话

德金说，为了提高楼盘项目的吸引力，一些公司会在投资者面前悬挂一根诱人的胡萝卜：租金保证。

但你的房子吸引租房者，并为你赚取丰厚收入的说法有多真实？

“我不会一概而论，说这绝对是个噱头，但我会从过去10到15年的经验告诉你，我看到过很多这样的说法。”

他解释说，代理商会在一个未完工或在建的项目上提供这一促销活动，告诉投资者他们有6%到10%的租金收入保证，最多10年。

然而，这是烟雾和假象，德金说。

“当你去和这些房地产项目的开发商交谈时，你会发现开发商并没有提供租赁担保。”

怎么回事？租金收入是从哪里来的？

德金解释说：“这只是一个现金返还计划。”。

他举了一个有10%租金保证的房产的例子。

假设你的房产市值是7万美元。卖方将把价格抬高到10万美元。然后，三年后，他们会给你每年10%的租金保证，德金说所以他们每年拿3万美元给你1万美元。这基本上是一种设置，是一种兑现：他们把你的钱还给你。”

他说，真正的问题会在你想卖掉的时候出现。

如果你以虚高的价格购买了你的房产，那么当你在三年后出售它时，它只会从7万美元的市场价值中升值，而不是你支付的价格。

德金解释说，这意味着零资本收益。

“他们所做的是把你未来的利润作为资本增值，作为租金担保还给你。”

有更好的办法

为了反击“什么是不应该做”的例子，德金制定了一个更好的投资路线。

他举了一个10万美元的房产为例，略低于市场价值，更现实的租金是6%。

“这在伊斯坦布尔是现实的，事实上这是一个高租金地区。每年6%的租金收入总共为18000美元。”

然后，就是资本收益。假设你的房产每年升值7%，三年后，资本收益和租金收入达到138000美元，投资回报率接近40%。

德金说：“在当今的市场条件下，聪明的投资者在伊斯坦布尔很容易做到这一点。”

有关详细信息，请联系我们[email protected]。 

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