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直话直说:打破伊斯坦布尔租金保证房产的神话

并非所有的房产都具有高投资回报率。比如有一些专为新投资者设下陷阱的地方:租赁担保的项目。

蔚蓝土耳其总监卡梅隆•德金(Cameron Deggin)表示,将劣质房产与优质房产区分开来是一个经验问题。

“有许多看似可行的投资机会,但当你分析它们时,只有一小部分可以算作我所称的可行投资。”


三个简单点


德金可以将他的标准提炼为三个简单的要素:

低于市价买进:“将您的利润考虑进去是很重要的。”

稳定收入:“在房产所有权期间,您需要一个稳定的收入流:这是您投资的租金收入。”

退出策略:“这是最重要的一个,也是投资者经常忽略的一个。”

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如何确保良好的退出策略?


无论你已经获得了10%,20%甚至50%的资本收益:你的投资回报永远都与你的退出策略保持一致,德金说。

“你需要能够卖掉你的房产,收回你的利润。否则都是账面利润,那不是真的:只有当你设法以你希望出售的价格出售房产时,利润才会变成你口袋里的现金。”

以伊斯坦布尔的房产举了个例子。

德金说:“外国投资者需要了解的是,伊斯坦布尔95%的房地产交易都是土耳其人。”。

这意味着,购买伊斯坦布尔房产的海外投资者中,有5%的人拥有一个巨大的市场,他们可以利用这个市场制定退出策略。

“从统计学上讲,当你在伊斯坦布尔投资房地产时,你有95%的机会卖给土耳其人。因此,这意味着当你投资时,你需要考虑到土耳其买家。”

德金建议潜在买家看看土耳其买家被什么吸引。

“什么样的房子对他们来说是个好家?”

他说,要知道这一点,你必须了解这个城市的人口结构,分析理解土耳其人在买房时会考虑什么。

“因此,如果你是一个来自南非、中国或中东的投资者,带着一个积极的投资心态来到伊斯坦布尔,或是带着一个常住的心态来到伊斯坦布尔,那么你需要检验以上几个标准,因为伊斯坦布尔的动态与迪拜不一样。”

德金说,伊斯坦布尔不断增长的人口对房地产有着永不满足的胃口。选择合适的房地产,推销给火爆的国内市场,意味着一个有保障的退出策略。

伊斯坦布尔

打破租房担保神话


德金说,为了提高楼盘项目的吸引力,一些公司会在投资者面前悬挂一根诱人的胡萝卜:租金保证。

但你的房子吸引租房者,并为你赚取丰厚收入的说法有多真实?

“我不会一概而论,说这绝对是个噱头,但我会从过去10到15年的经验告诉你,我看到过很多这样的说法。”

他解释说,代理商会在一个未完工或在建的项目上提供这一促销活动,告诉投资者他们有6%到10%的租金收入保证,最多10年。

然而,这是烟雾和镜子,德金说。

“当你去和这些房地产项目的开发商交谈时,你会发现开发商并没有提供租赁担保。”

怎么回事?租金收入是从哪里来的?

德金解释说:“这只是一个现金返还计划。”。

他举了一个有10%租金保证的房产的例子。

假设你的房产市值是7万美元。卖方将把价格抬高到10万美元。然后,三年后,他们会给你每年10%的租金保证,德金说所以他们每年拿3万美元给你1万美元。这基本上是一种设置,是一种兑现:他们把你的钱还给你。”

他说,真正的问题会在你想卖掉的时候出现。

如果你以虚高的价格购买了你的房产,那么当你在三年后出售它时,它只会从7万美元的市场价值中升值,而不是你支付的价格。

德金解释说,这意味着零资本收益

“他们所做的是把你未来的利润作为资本增值,作为租金担保还给你。”

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有更好的办法


为了反击“什么是不应该做”的例子,德金制定了一个更好的投资路线。

他举了一个10万美元的房产为例,略低于市场价值,更现实的租金是6%。

“这在伊斯坦布尔是现实的,事实上这是一个高租金地区。每年6%的租金收入总共为18000美元。”

然后,就是资本收益。假设你的房产每年升值7%,三年后,资本收益和租金收入达到138000美元,投资回报率接近40%。

德金说:“在当今的市场条件下,聪明的投资者在伊斯坦布尔很容易做到这一点。”

有关详细信息,请联系我们。 

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