آیا سرمایه‌گذاری در خرده‌فروشی خیابان‌های اصلی Istanbul هنوز ارزش دارد؟

در پنج سال گذشته، خیابان‌ها و مناطق برتر خرید Istanbul، از جمله Istiklal Avenue، Bagdat Avenue و Nisantasi، شاهد کاهش آشکاری در متراژ فضاهای خرده‌فروشی اجاره‌شده و تعداد مغازه‌های فعال بوده‌اند. این روند نشان می‌دهد که جذابیت و اجاره‌پذیری فروشگاه‌های سنتی در سطح شهر رو به کاهش است.

این تغییر تنها مختص Istanbul نیست. شهرهای بزرگی مانند London و New York نیز در دهه گذشته دستخوش تحولات مشابهی شده‌اند؛ خیابان‌های اصلی که زمانی پر از فعالیت‌های خرده‌فروشی بودند، با تعطیلی شمار زیادی از فروشگاه‌ها روبه‌رو شده‌اند و بسیاری از فضاها کاربری مسکونی پیدا کرده‌اند. علت اصلی این روند، رشد سریع تجارت الکترونیک و خرید آنلاین است که عادت‌های خرید مصرف‌کنندگان را دگرگون کرده است.

چرا خرده‌فروشی در خیابان‌های اصلی Istanbul رو به افول است

خیابان‌های خرده‌فروشی نمادین Istanbul با افت چشمگیر فعالیت‌های اجاره تجاری روبه‌رو شده‌اند. برای مثال، Bagdat Avenue کاهش شدیدی را تجربه کرده و حجم اجاره از 24,553 متر مربع در سال 2021 به کمتر از 5,000 متر مربع از سال 2022 به بعد رسیده است. Nisantasi و Istiklal Avenue نیز با افت‌های مشابهی روبه‌رو بوده‌اند و حجم اجاره و معاملات اجاره در آن‌ها به‌شدت کاهش یافته است. این وضعیت از کاهش رفت‌وآمد عابران، افت علاقه خرده‌فروشان و تغییر گسترده‌تر در فضای خرده‌فروشی Istanbul حکایت دارد.

داده‌های اتاق بازرگانی Istanbul (ITO) و مؤسسه آمار ترکیه (TurkStat) نشان می‌دهد که نرخ خالی‌ماندن واحدهای خرده‌فروشی در خیابان‌های اصلی Istanbul بین سال‌های 2020 و 2024 بیش از 25% افزایش یافته و خیابان‌های فرعی بیشترین آسیب را دیده‌اند.

در سال 2025، تحلیلگران PwC Turkey پیش‌بینی کردند که تقاضا برای اجاره فضای خرده‌فروشی در خیابان‌های سنتی همچنان کاهش خواهد یافت؛ به‌ویژه برای واحدهای کوچک‌تر از 200 متر مربع که انعطاف‌پذیری کمتری برای تبدیل‌شدن به فضاهای خرده‌فروشی تجربه‌محور یا ترکیبی دارند.

رشد جهانی تجارت الکترونیک

تجارت الکترونیک در Turkey رشد چشمگیری داشته است. در سال 2015، فروش آنلاین حدود 1.7% از کل فروش خرده‌فروشی را تشکیل می‌داد. این رقم تا سال 2022 از 10% فراتر رفت و طبق داده‌های وزارت بازرگانی Turkey و کنفرانس تجارت و توسعه سازمان ملل متحد (UNCTAD)، پیش‌بینی می‌شود تا سال 2025 به 19.1% برسد. افزایش دسترسی به اینترنت، استفاده از تلفن‌های هوشمند و رشد بازارهای آنلاین مانند Trendyol، Hepsiburada و N11 از عوامل اصلی این رشد بوده‌اند.

تحول در United Kingdom حتی چشمگیرتر بوده است. در سال 2015، تجارت الکترونیک حدود 12.5% از کل فروش خرده‌فروشی را تشکیل می‌داد. این رقم تا سال 2021 به 29.7% رسید و پیش‌بینی‌ها برای سال 2025 حاکی از افزایش آن به 38.1%، معادل بیش از 152 میلیارد پوند بریتانیا، است. همه‌گیری نقش مهمی در سرعت‌گرفتن پذیرش فناوری‌های دیجیتال داشت و اکنون افراد سالمند نیز به‌طور منظم آنلاین خرید می‌کنند.

طبق داده‌های اداره سرشماری ایالات متحده، سهم تجارت الکترونیک از کل فروش خرده‌فروشی در United States از 7.3% در سال 2015 به 16.4% در سال 2024 رسیده است. شرکت‌های بزرگی مانند Amazon، Walmart و Target همچنان بازار را در اختیار دارند و فروشگاه‌های بزرگ‌تر خرده‌فروشی نیز با استفاده از مدل‌های ترکیبی مانند خرید آنلاین و تحویل حضوری خود را با شرایط جدید تطبیق می‌دهند.

این تغییرات نشان‌دهنده دگرگونی جهانی در رفتار مصرف‌کنندگان است. Turkey با چند سال فاصله از UK و US، در همین مسیر حرکت می‌کند. الگوی سنتی خرده‌فروشی که بر رفت‌وآمد مشتریان و حضور فیزیکی تکیه دارد، جای خود را به رویکردی دیجیتال‌محور می‌دهد.

مطالعه موردی: دگرگونی خیابان‌های اصلی London

در اوایل دهه 2000، خیابان‌های اصلی London پرجنب‌وجوش بودند. اما در 15 سال گذشته، بیش از 40% از واحدهای خرده‌فروشی همکف در خیابان‌های اصلی فرعی تعطیل شده یا به واحدهای مسکونی و کسب‌وکارهای خدماتی تبدیل شده‌اند.

علت این تغییر، کاهش جمعیت یا نبود تقاضا نیست، بلکه دگرگونی عادت‌های مصرف‌کنندگان و رشد سریع تجارت الکترونیک است. طبق داده‌های اداره ملی آمار UK (ONS)، خرده‌فروشی آنلاین در سال 2006 تنها 2.8% از کل فروش را تشکیل می‌داد. این رقم تا سال 2025 از 35% فراتر رفت.

خرده‌فروشان بزرگ بریتانیایی مانند Debenhams، House of Fraser و Topshop ورشکست شده‌اند یا حضور خود را در خیابان‌های اصلی کاهش داده‌اند. شوراهای محلی در واکنش، کاربری واحدهای تجاری خالی را به مسکونی تغییر داده‌اند. در مناطق شهری مانند Croydon، Walthamstow و Hammersmith، خیابان‌های اصلی بازآفرینی شده‌اند تا از وابستگی به خرده‌فروشی فاصله بگیرند و به سمت الگوهای چندمنظوره حرکت کنند.

املاک تجاری در بازارهای سنتی

سرمایه‌گذاری در املاک تجاری ممکن است همچنان در بازارهای نوظهوری مانند India، Pakistan یا South Africa منطقی باشد؛ کشورهایی که در آن‌ها عادت‌های خرید هنوز سنتی است، رفت‌وآمد مشتریان بالاست و استفاده از تجارت الکترونیک کمتر رواج دارد. طبق داده‌های Statista و UNCTAD، در سال 2023 تجارت الکترونیک تنها 7% از فروش خرده‌فروشی India و کمتر از 3% از آن در Pakistan را تشکیل می‌داد. این ارقام با سهم دورقمی تجارت الکترونیک در بازارهای توسعه‌یافته‌تر تفاوت دارند.

فضای کسب‌وکار Turkey شباهت بسیار بیشتری به الگوهای غربی دارد. میزان پذیرش تجارت الکترونیک، نوسازی زیرساخت‌ها و روندهای رفتاری مصرف‌کنندگان در Turkey، بیش از آنکه به Mumbai، Karachi یا Johannesburg شباهت داشته باشد، با شرایط مشاهده‌شده در London، Paris و New York همخوان است.

این الگوها ــ افزایش سلطه تجارت الکترونیک و افت خرده‌فروشی در خیابان‌های اصلی ــ در کلان‌شهر Istanbul هر روز آشکارتر می‌شوند. سرمایه‌گذارانی که به واحدهای تجاری کوچک‌تر در Turkey علاقه دارند باید بدانند که نسبت ریسک به بازده دیگر توجیهی برای چنین سرمایه‌گذاری‌هایی ندارد.

آیا املاک تجاری در Istanbul ارزش سرمایه‌گذاری دارند؟

برای سرمایه‌گذارانی که قصد دارند بین 500,000 تا 1 میلیون دلار آمریکا هزینه کنند، فضاهای خرده‌فروشی سنتی در سطح خیابان‌های Istanbul با چالش‌های فزاینده‌ای روبه‌رو هستند:

- برای پشتیبانی از خرده‌فروشی تجربه‌محور مانند فروشگاه‌های شاخص برندها یا فضاهای مفهومی لوکس، بیش از حد کوچک‌اند.

- برای استفاده در بخش لجستیک یا انبارداری مناسب نیستند؛ زیرا با محدودیت متراژ، دسترسی نامناسب به حمل‌ونقل و ارتفاع کم سقف روبه‌رو هستند.

- با تغییر مسیر هزینه‌کرد مصرف‌کنندگان به پلتفرم‌های آنلاین، تعداد بیشتری از آن‌ها خالی یا کم‌استفاده مانده‌اند.

در عوض، بازده واقعی در بخش‌هایی نهفته است که از رشد اقتصاد دیجیتال و زیست‌بوم‌های لجستیکی پشتیبانی می‌کنند و امکان گسترش آن‌ها را فراهم می‌سازند:

- انبارهای لجستیکی: با افزایش چشمگیر تقاضا برای تحویل سریع، مراکز لجستیکی نزدیک بزرگراه‌ها، فرودگاه‌ها و بنادر دریایی عملکرد بهتری از خرده‌فروشی سنتی دارند.

- واحدهای انبارداری پیرامونی: رشد انفجاری تجارت الکترونیک، تقاضا برای مراکز و پایانه‌های توزیع منطقه‌ایِ انعطاف‌پذیر و مجهز به زیرساخت بارگیری را افزایش داده است.

- مراکز توزیع خرده‌فروشی بزرگ‌مقیاس: فضاهایی که برای مدیریت موجودی و آماده‌سازی سفارش‌های مشتریان طراحی شده‌اند، برای برندهای خرده‌فروشی که به مدل‌های آنلاین روی می‌آورند، ضروری هستند.

در حال حاضر، بازده املاک لجستیکی ممتاز در Istanbul حدود 7.5% است و از بازده خرده‌فروشی سنتی خیابانی که به کمتر از 5% کاهش یافته، بیشتر است. بااین‌حال، ورود به این بخش‌های پربازده معمولاً به سرمایه‌گذاری چندمیلیون‌دلاری، شناخت بازار و برنامه‌ریزی بلندمدت نیاز دارد.

راهبردهای سرمایه‌گذاری بلندمدت ــ با ما تماس بگیرید

در فضای به‌سرعت در حال تحول املاک Turkey، سرمایه‌گذاری با دوراندیشی به‌جای نوستالژی ضروری است. اگر به دنبال بازده سرمایه‌گذاری بالا و رشد چشمگیر سرمایه هستید، واحدهای تجاری سنتی فروش حضوری در Istanbul، به‌ویژه در محدوده قیمتی 500,000 دلار آمریکا، هرچه بیشتر از نیازهای اقتصاد دیجیتال‌محور فاصله می‌گیرند و دیگر پاسخ‌گوی آن نیستند. با گسترش تجارت الکترونیک، کلید سرمایه‌گذاری موفق در راهبردهای آینده‌نگرانه نهفته است.

"آینده از آن کسانی است که نه‌تنها الگوهای اولیه تغییر را تشخیص می‌دهند، بلکه قاطعانه عمل می‌کنند تا پیش از دیگران در موقعیت مناسب قرار بگیرند. در بازار پویای املاک Turkey، زمان‌بندی، بینش و برنامه‌ریزی برای به حداکثر رساندن بازده اهمیت حیاتی دارند. Property Turkey در شناسایی فرصت‌های نوظهور و ارائه راهنمایی متناسب با نیازهای سرمایه‌گذاران تخصص دارد. اگر برای تأمین آینده مالی خود و بهره‌برداری از تحولات Turkey جدی هستید، برای دریافت راهبردی متناسب با شرایط خود با ما تماس بگیرید."

Cameron Deggin، مدیرعامل Property Turkey

Cameron Deggin بنیان‌گذار و مدیرعامل Property Turkey

کامرون دیگین بنیان‌گذار و مدیرعامل Property Turkey است. او که پیش‌تر در حوزه مالی فعالیت می‌کرد و دارای مدرک حسابداری حرفه‌ای FCCA است، پس از تشخیص پتانسیل سرمایه‌گذاری در ترکیه، این شرکت را در سال ۲۰۰۱ تأسیس کرد. کامرون با بیش از دو دهه تحلیل بازار املاک ترکیه، به‌طور منظم به سرمایه‌گذاران بین‌المللی مشاوره می‌دهد و دیدگاه‌های او در رسانه‌هایی از جمله فایننشال تایمز و بی‌بی‌سی بازتاب می‌یابد.

نویسندهٔ 694 مقاله | |

مشاهده پروفایل کامل نویسنده →