هل لا يزال الاستثمار في متاجر الشوارع الرئيسية في اسطنبول مجديًا؟

على مدى السنوات الخمس الماضية، شهدت أشهر شوارع ومناطق التسوق في اسطنبول، وهي شارع الاستقلال وشارع بغداد ونيشان تاشي، تراجعًا واضحًا في إجمالي المساحات التجارية المؤجرة بالمتر المربع، وكذلك في عدد المحال المشغولة. ويشير هذا التوجه إلى انخفاض جاذبية منافذ البيع التقليدية في المدينة وتراجع فرص تأجيرها.

ولا يقتصر هذا التحول على اسطنبول. فقد شهدت مدن كبرى مثل لندن وNew York تحولات مماثلة خلال العقد الماضي؛ إذ أُغلقت متاجر عديدة في الشوارع الرئيسية التي كانت تعج بالحركة التجارية، وأُعيد تخصيص كثير من المساحات للاستخدام السكني. والسبب الرئيسي هو النمو السريع للتجارة الإلكترونية والتسوق عبر الإنترنت، ما أدى إلى تغيير عادات المستهلكين الشرائية.

لماذا يتراجع نشاط متاجر الشوارع الرئيسية في اسطنبول؟

شهدت أشهر شوارع التسوق في اسطنبول انخفاضًا كبيرًا في نشاط التأجير التجاري. فعلى سبيل المثال، سجل شارع بغداد تراجعًا حادًا، إذ انخفضت المساحات المؤجرة من 24,553 م² في 2021 إلى أقل من 5,000 م² بدءًا من 2022. وشهدت نيشان تاشي وشارع الاستقلال تراجعات مماثلة، مع انخفاض حاد في المساحات المؤجرة وعدد معاملات الإيجار. ويعكس ذلك تراجع أعداد الزوار واهتمام تجار التجزئة، إلى جانب تحول أوسع في مشهد تجارة التجزئة في اسطنبول.

تُظهر بيانات غرفة تجارة اسطنبول (ITO) ومعهد الإحصاء التركي (TurkStat) أن نسبة المحال الشاغرة في الشوارع التجارية الرئيسية في اسطنبول ارتفعت بأكثر من 25% بين 2020 و2024، وكانت الشوارع الأقل أهمية تجاريًا الأكثر تضررًا.

في 2025، توقع محللون من PwC Turkey استمرار تراجع الطلب على استئجار المحال في شوارع التسوق التقليدية، لا سيما الوحدات الصغيرة التي تقل مساحتها عن 200m2، إذ يصعب تكييفها لتناسب نماذج تجارة التجزئة القائمة على التجارب أو النماذج الهجينة.

النمو العالمي للتجارة الإلكترونية

نما قطاع التجارة الإلكترونية في تركيا نموًا هائلًا. ففي 2015، شكّلت المبيعات عبر الإنترنت نحو 1.7% من إجمالي مبيعات التجزئة. وبحلول 2022، تجاوزت هذه النسبة 10%، ومن المتوقع أن تصل إلى 19.1% بحلول 2025، وفقًا لبيانات وزارة التجارة التركية ومؤتمر الأمم المتحدة للتجارة والتنمية (UNCTAD). وقد أسهم في هذا الارتفاع الحاد انتشار الإنترنت على نطاق أوسع، وزيادة استخدام الهواتف الذكية، ونمو منصات التسوق عبر الإنترنت مثل Trendyol وHepsiburada وN11.

شهدت المملكة المتحدة تحولًا أكبر. ففي 2015، مثّلت التجارة الإلكترونية نحو 12.5% من إجمالي مبيعات التجزئة. وارتفعت النسبة إلى 29.7% بحلول 2021، وتشير التوقعات لعام 2025 إلى أنها ستصل إلى 38.1%، بقيمة تتجاوز £152 مليار GBP. وكان للجائحة دور كبير في تسريع تبني التقنيات الرقمية، وأصبح كبار السن يشترون عبر الإنترنت بانتظام.

في الولايات المتحدة، ارتفعت حصة التجارة الإلكترونية من إجمالي مبيعات التجزئة من 7.3% في 2015 إلى 16.4% في 2024، وفقًا لمكتب الإحصاء الأمريكي. وتواصل شركات كبرى مثل Amazon وWalmart وTarget الهيمنة على السوق، فيما تتكيف متاجر التجزئة الأكبر حجمًا عبر نماذج هجينة مثل التسوق عبر الإنترنت والاستلام من المتجر.

توضح هذه التحولات تغيرًا عالميًا في سلوك المستهلكين. وعلى الرغم من أن تركيا تتأخر بضع سنوات عن المملكة المتحدة والولايات المتحدة، فإنها تسير في الاتجاه نفسه. ويحل النهج الرقمي أولًا محل نموذج تجارة التجزئة التقليدي القائم على حركة الزوار والحضور الفعلي.

دراسة حالة: تحوّل الشوارع الرئيسية في لندن

في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، كانت الشوارع الرئيسية في لندن تعج بالحركة. لكن خلال السنوات الخمس عشرة الماضية، أُغلِق أكثر من 40% من وحدات البيع بالتجزئة في الطابق الأرضي بالشوارع الثانوية، أو أُعيد استخدامها كوحدات سكنية أو مقار لأعمال خدمية.

لا يرجع ذلك إلى انخفاض عدد السكان أو ضعف الطلب، بل إلى تغير عادات المستهلكين والنمو السريع للتجارة الإلكترونية. ووفقًا لمكتب الإحصاءات الوطنية في المملكة المتحدة (ONS)، لم تتجاوز حصة تجارة التجزئة عبر الإنترنت 2.8% من إجمالي المبيعات في 2006. وبحلول 2025، تخطت 35%.

انهارت سلاسل تجزئة بريطانية كبرى مثل Debenhams وHouse of Fraser وTopshop، أو قلّصت حضورها في الشوارع الرئيسية. واستجابت المجالس المحلية بإعادة تصنيف الوحدات التجارية الشاغرة لتصبح للاستخدام السكني. وفي أحياء مثل Croydon وWalthamstow وHammersmith، خضعت الشوارع الرئيسية لعمليات تجديد بهدف الانتقال من الاعتماد على تجارة التجزئة إلى نماذج متعددة الاستخدامات.

العقارات التجارية في الأسواق التقليدية

قد يظل الاستثمار في العقارات التجارية مجديًا في الأسواق الناشئة مثل الهند وباكستان وجنوب أفريقيا، حيث لا تزال عادات التسوق تقليدية، وحركة الزوار قوية، واستخدام التجارة الإلكترونية أقل. ففي الهند، لم تتجاوز حصة التجارة الإلكترونية 7% من مبيعات التجزئة في 2023، بينما كانت أقل من 3% في باكستان، وفقًا لبيانات Statista والأونكتاد. وتختلف هذه الأرقام عن معدلات استخدام التجارة الإلكترونية التي تتجاوز 10% في الأسواق الأكثر تطورًا.

يتوافق المشهد التجاري في تركيا بدرجة أكبر مع النماذج الغربية. فاعتماد التجارة الإلكترونية وتحديث البنية التحتية واتجاهات سلوك المستهلكين في تركيا تشبه ما لوحظ في لندن وParis وNew York، لا في Mumbai أوKarachi أوJohannesburg.

تتضح هذه الأنماط، المتمثلة في تنامي هيمنة التجارة الإلكترونية وتراجع الشوارع التجارية الرئيسية، بصورة متزايدة في مدينة اسطنبول الكبرى. وينبغي للمستثمرين المهتمين بالوحدات التجارية الصغيرة في تركيا إدراك أن معادلة المخاطر والعوائد لم تعد تبرر مثل هذه الاستثمارات.

هل الاستثمار في العقارات التجارية في اسطنبول مجدٍ؟

يواجه المستثمرون الذين يفكرون في إنفاق ما بين $500,000 و1 مليون دولار تحديات متزايدة عند الاستثمار في متاجر الطابق الأرضي التقليدية على شوارع اسطنبول:

- مساحتها أصغر من أن تستوعب تجارة التجزئة القائمة على التجارب، مثل متاجر العلامات التجارية الرئيسية أو المساحات المفاهيمية الفاخرة.

- لا تناسب الخدمات اللوجستية أو استخدام المستودعات، بسبب قيود المساحة، وصعوبة الوصول بوسائل النقل، وانخفاض ارتفاع الأسقف.

- تتزايد الوحدات الشاغرة أو غير المستغلة مع انتقال إنفاق المستهلكين إلى المنصات الإلكترونية.

بدلًا من ذلك، تكمن العوائد الحقيقية في القطاعات التي تدعم نمو الاقتصاد الرقمي والمنظومات اللوجستية وتمكّنهما:

- مستودعات الخدمات اللوجستية: مع الارتفاع الكبير في الطلب على التوصيل السريع، تحقق المرافق اللوجستية القريبة من الطرق السريعة والمطارات والموانئ البحرية أداءً أفضل من متاجر التجزئة التقليدية.

- وحدات التخزين في المناطق المحيطة: أدى ازدهار التجارة الإلكترونية إلى زيادة الطلب على مراكز التوزيع الإقليمية والمحاور القابلة للتكيّف والمجهزة ببنية تحتية للتحميل.

- مرافق توزيع التجزئة واسعة المساحة: تُعد المساحات المصممة لإدارة المخزون وتجهيز طلبات العملاء أساسية لعلامات التجزئة التي تنتقل إلى نماذج البيع عبر الإنترنت.

في اسطنبول، يبلغ العائد الإيجاري حاليًا نحو 7.5% في المرافق اللوجستية الممتازة، متجاوزًا عوائد متاجر الشوارع التقليدية التي انخفضت إلى أقل من 5%. لكن دخول هذه القطاعات الواعدة يتطلب عادةً استثمارات بملايين الدولارات، ومعرفة بالسوق، وتخطيطًا طويل الأمد.

استراتيجيات الاستثمار طويل الأمد – تواصلوا معنا

في مشهد العقارات التركية سريع التطور اليوم، من الضروري الاستثمار برؤية مستقبلية بدلًا من التعلق بالماضي. إذا كنت تبحث عن عائد مرتفع على الاستثمار ونمو قوي في رأس المال، فإن الوحدات التجارية التقليدية المخصصة للبيع المباشر في اسطنبول، ولا سيما تلك التي تبلغ قيمتها نحو $500,000 USD، أصبحت قديمة على نحو متزايد وغير قادرة على تلبية متطلبات اقتصاد يعتمد على الحلول الرقمية أولًا. ومع نمو التجارة الإلكترونية، يكمن مفتاح الاستثمار الناجح في اتباع استراتيجيات تستشرف المستقبل.

"المستقبل لمن لا يكتفون بالتعرف على المؤشرات المبكرة للتغيير، بل يتصرفون بحزم أيضًا ليضعوا أنفسهم في موقع متقدم. ففي سوق العقارات الديناميكي في تركيا، يُعد التوقيت والرؤية والتخطيط عوامل أساسية لتعظيم العوائد. تتخصص Property Turkey في مساعدة المستثمرين على اكتشاف الفرص الناشئة من خلال إرشادات مصممة وفق احتياجاتهم. إذا كنت جادًا بشأن تأمين مستقبلك المالي والاستفادة من المشهد المتطور في تركيا، فتواصل معنا لوضع استراتيجية مخصصة لك."

Cameron Deggin، الرئيس التنفيذي في Property Turkey

Cameron Deggin المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة Property Turkey

كاميرون ديغين هو المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة Property Turkey. عمل سابقًا في مجال التمويل وهو محاسب معتمد حاصل على شهادة FCCA، وقد أسس الشركة في عام 2001 بعد أن أدرك إمكانات تركيا الاستثمارية. وبفضل أكثر من عقدين من تحليل سوق العقارات التركي، يقدّم كاميرون المشورة بشكل منتظم للمستثمرين الدوليين، وتُنقل آراؤه في وسائل إعلام عالمية من بينها فايننشال تايمز وبي بي سي.

كاتب لـ 1,045 مقالات | |

عرض الملف الكامل للمؤلف →