دخل Airbnb في تركيا: حكم Danıştay يغيّر القواعد الضريبية

بالنسبة إلى المستثمرين في سوق العقارات في تركيا، شكّل ديسمبر 2025 إحدى أهم نقاط التحول القانونية في السنوات الأخيرة فيما يتعلق بالإيجارات قصيرة الأجل. فقد أوقفت أعلى محكمة إدارية في تركيا، Danıştay (مجلس الدولة)، ممارسة إدارة الإيرادات التركية المتمثلة في تصنيف دخل Airbnb تلقائيًا على أنه دخل من نشاط تجاري.

بالنسبة إلى مالكي العقارات الأفراد، يؤثر الحكم مباشرة في الضريبة المستحقة وعبء الامتثال، كما يعزز صافي العائد الإيجاري. وبعبارة بسيطة، لم يعد تصريح التأجير قصير الأجل يحوّلك تلقائيًا إلى مشغّل فندق في نظر مصلحة الضرائب التركية.

الخلفية القانونية: إطار الإيجارات قصيرة الأجل

تطوّر نهج تركيا تجاه الإيجارات قصيرة الأجل بسرعة خلال السنوات القليلة الماضية. ومع توسع منصات مثل Airbnb وBooking وVrbo، سعت السلطات التركية إلى فرض تنظيم أكثر صرامة على هذا القطاع، خصوصًا في المدن الكبرى مثل اسطنبول.

القانون رقم 7464 – تأجير المساكن لأغراض سياحية: نُشر القانون رقم 7464 في الجريدة الرسمية في 2 نوفمبر 2023، ودخل حيز التنفيذ في 1 يناير 2024. وقد أقر نظامًا وطنيًا للترخيص بالعقارات السكنية المؤجرة لأغراض سياحية.

القاعدة الأساسية واضحة: يجب الحصول على تصريح تأجير لأغراض سياحية (Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi) لأي عقار سكني يُؤجّر لمدة 100 يوم أو أقل.

تُعالج الطلبات عبر وزارة الثقافة والسياحة، عادةً من خلال بوابة e-Devlet، ويجب عرض التصريح في الإعلانات العقارية وفي العقار نفسه. ولا مجال للتهاون في هذا الشرط. حكم Danıştay لا يلغي شرط التصريح ولا يخفف منه. ولا يزال التشغيل من دون تصريح يعرّض المالك لغرامات كبيرة واحتمال إغلاق العقار.

لماذا عومل دخل Airbnb كدخل من نشاط تجاري؟

في يناير 2025، عمّمت إدارة الإيرادات التركية (Gelir İdaresi Başkanlığı – GİB) خطابًا عامًا (رقم 7877) على مكاتب الضرائب المحلية في أنحاء البلاد. وقد طرح الخطاب تفسيرًا واسع النطاق:

1. الإيجارات السكنية طويلة الأجل من دون تصريح سياحي = دخل إيجاري عادي.

2. الإيجارات قصيرة الأجل الحاصلة على تصريح سياحي = نشاط تجاري افتراضيًا.

جادلت الوزارة بأن الإيجارات قصيرة الأجل تتضمن استمرارية وتنظيمًا وتحقيقًا للدخل على نحو يشبه أنشطة الضيافة. واستنادًا إلى هذا المنطق، بدأت مكاتب الضرائب في التعامل مع مضيفي Airbnb الأفراد كما لو كانوا يديرون فنادق. وكان لهذا التفسير تبعات فورية على آلاف مالكي المنازل.

كيف فُرضت الضريبة على دخل Airbnb قبل حكم Danıştay

وفقًا لنهج إدارة الإيرادات، واجه مضيفو Airbnb الأفراد نظامًا ضريبيًا خاصًا بالأنشطة التجارية، حتى لو كانوا يملكون شقة واحدة فقط ولا يقدمون أي خدمات إضافية.

1. التسجيل التجاري الإلزامي

كان مطلوبًا من مالكي المنازل فتح ملف ضريبي تجاري، والتسجيل لدى مكتب الضرائب كمنشأة، وتعيين محاسب، والاحتفاظ بدفاتر وسجلات رسمية. وقد تسبب ذلك في تعقيدات وتكاليف متكررة للمستثمرين من خارج تركيا.

2. طبقات ضريبية متعددة

بمجرد تصنيف دخل Airbnb على أنه تجاري، أصبح خاضعًا لما يلي:

- ضريبة الدخل على الأرباح التجارية: تصاعدية، وتصل إلى 40%.

- الضريبة المؤقتة: دفعات مقدّمة من ضريبة الدخل، تبلغ عادةً 25%.

- ضريبة القيمة المضافة (VAT): 20% من إجمالي دخل الإيجار، بصرف النظر عن تحقيق الربحية.

3. تقديرات بأثر رجعي وغرامات

في بعض الحالات، طبّقت مكاتب الضرائب هذا التفسير بأثر رجعي، وطالبت بسداد ضريبة القيمة المضافة عن فترات سابقة، وفوائد التأخير، وغرامات إدارية. وشمل ذلك حتى مالكي المنازل الملتزمين الذين حصلوا على التصاريح السياحية بحسن نية.

مثال عملي: فرض الضريبة على Airbnb قبل الحكم

لنأخذ حالة مستثمر اعتيادية: شقة اشتُريت مقابل 5,000,000TL وتُؤجّر عبر Airbnb، وتحقق دخلًا إجماليًا قدره 350,000TL، أي عائدًا يقارب 7%.

وفق المعاملة الضريبية للنشاط التجاري:

- ضريبة القيمة المضافة بنسبة 20%: 70,000TL.

- الدخل المتبقي: 280,000TL.

- ضريبة الدخل (على افتراض معدل فعلي قدره 30%): 84,000TL.

- تكاليف المحاسب والامتثال (تقديريًا): 15,000TL.

- صافي الدخل: 181,000TL.

- صافي العائد: 3.6%.

التحدي القانوني الذي غيّر كل شيء

طعن أحد دافعي الضرائب المتضررين أمام المحكمة في نهج إدارة الإيرادات. ووصلت القضية إلى الدائرة الثالثة في Danıştay، أعلى جهة في تركيا للفصل في المنازعات الإدارية. وجادلت وزارة المالية بأن خطابها العام ليس سوى توجيه داخلي لا يجوز الطعن فيه. لكن Danıştay لم توافق على ذلك.

حيثيات Danıştay: التصريح لا يعني ممارسة نشاط تجاري

قضت Danıştay في قرارها بأن الخطاب العام يترتب عليه أثر قانوني مباشر وملزم لدافعي الضرائب، ولذلك يخضع للمراجعة القضائية. والأهم من ذلك أن المحكمة رفضت جوهر تفسير الوزارة.

ميّزت Danıştay قانونيًا بين نشاط التأجير البسيط وعمليات الضيافة المنظمة. وذكرت المحكمة أن دخل الإيجار لا يُعد دخلًا تجاريًا إلا إذا نُفّذ ضمن منشأة شبيهة بفندق أو فندق شقق أو نُزل، وإذا تضمّن خدمات مثل الإفطار أو الوجبات، والتنظيف اليومي، وغسيل الملابس أو كيّها، وخدمات الاستقبال والإرشاد.

تأجير شقة مفروشة يوميًا أو أسبوعيًا أو شهريًا من دون هذه الخدمات لا يغيّر الطبيعة القانونية للدخل. ولهذا أوقفت Danıştay تنفيذ ممارسة إدارة الإيرادات.

كيف تُفرض الضريبة الآن على دخل Airbnb في تركيا

بالنسبة إلى مالكي المنازل الأفراد الحاصلين على تصريح تأجير سياحي والذين لا يقدمون خدمات على طراز الفنادق، يُعامل دخل Airbnb مجددًا على أنه دخل إيجاري عادي، وليس ربحًا تجاريًا. وهذا يبسّط الامتثال، خصوصًا للمستثمرين الأجانب.

المعاملة الضريبية للدخل الإيجاري العادي:

- يخضع لقواعد ضريبة الدخل الشخصي في تركيا.

- لا تُستحق ضريبة القيمة المضافة (VAT).

- لا تُستحق دفعات مقدّمة من ضريبة الدخل المؤقتة.

- لا يلزم تأسيس شركة أو التسجيل التجاري.

معدلات ضريبة الدخل على الإيجارات في تركيا

تُفرض الضريبة على دخل الإيجار بنظام تصاعدي. ورغم أن الشرائح الدقيقة تتغير دوريًا، تتراوح المعدلات الفعلية عادةً بين 15% و25% لدى معظم المستثمرين الأفراد، بحسب إجمالي الدخل. ويمكن للمستثمرين أيضًا الاختيار بين:

- خصم نفقات مقطوع – يبلغ حاليًا 15% من دخل الإيجار، أو

- خصم النفقات الفعلية – مثل الصيانة والإدارة والإهلاك.

مثال عملي: فرض الضريبة على Airbnb بعد الحكم

لنستخدم الشقة نفسها الواردة في المثال العملي أعلاه: شقة اشتُريت مقابل 5,000,000TL وتُؤجّر عبر Airbnb، وتحقق دخلًا إجماليًا قدره 350,000TL، أي عائدًا يقارب 7%.

وفق المعاملة الضريبية للدخل الإيجاري:

- خصم النفقات المقطوع (15%): 52,500TL.

- الدخل الخاضع للضريبة: 297,500TL.

- ضريبة الدخل (على افتراض معدل فعلي قدره 20%): 59,500TL.

- صافي الدخل: 290,500TL.

- صافي العائد: 5.8%.

أهمية ذلك لشقق وسط مدينة اسطنبول

يكتسب حكم Danıştay أهمية بالنسبة إلى شقق وسط مدينة اسطنبول، لأن هذه العقارات تجمع بين الأسعار المناسبة وسهولة تسييل الاستثمار والطلب على الإيجارات قصيرة الأجل. ومعظم استثمارات Airbnb في اسطنبول عبارة عن شقق مستقلة مملوكة ملكية خاصة، وهي تحديدًا الفئة التي أقرت المحكمة بأنها تمثل نشاطًا إيجاريًا لا نشاط ضيافة تجاريًا.

يعزز الحكم جدوى الاستثمار في الوحدات الأصغر والأقل تكلفة، حيث تكون أهمية الهوامش أكبر. ويمكن أن يتغير صافي عائد شقة 1+1 أو شقة مدمجة 2+1، بسعر مناسب في حي مركزي، بدرجة كبيرة بحسب تطبيق ضريبة القيمة المضافة والضرائب التجارية من عدمه. ومن خلال إعادة تصنيف الدخل على أنه دخل إيجاري، تحمي Danıştay جاذبية هذه الاستثمارات.

أحياء اسطنبول التي تشهد طلبًا مرتفعًا

- شيشلي: أحد أكثر أسواق الإيجار في اسطنبول استقرارًا، بفضل المستشفيات والعيادات والمكاتب ومراكز التسوق. ويتركز الطلب على الإقامات القصيرة المرتبطة بالسياحة العلاجية والزوار من الشركات.

- كاغيتهانه: منطقة تشهد تجددًا عمرانيًا سريعًا، بالقرب من ليفنت وماسلاك. وتوفر أسعار دخول أقل، مع الاستفادة في الوقت نفسه من جاذبية المنطقة التجارية المركزية لدى الزوار والضيوف.

- بشكتاش: تحظى بشعبية لدى العاملين في المدينة والطلاب الدوليين والمستأجرين من الشركات لفترات قصيرة، بفضل الجامعات وروابط المواصلات الممتازة.

- بيوغلو: طلب قوي مدفوع بالسياحة، بالقرب من تقسيم وغلطة وكاراكوي، لا سيما على الشقق المجددة جيدًا في المباني التي تُدار باحتراف.

- كاديكوي: تفضّلها فئة الرحّالة الرقميين الذين يقيمون لفترات أطول والمبدعون على نحو متزايد، كما توفر نسب إشغال مستقرة ومتوسط مدة إقامة أطول قليلًا للمستثمرين.

عودة Airbnb إلى خيارات مستثمري اسطنبول

بالنسبة إلى عملاء Property Turkey، يعيد هذا القرار التوازن والقدرة على التنبؤ. ولا تزال التصاريح إلزامية، وتظل شركات الضيافة المحترفة خاضعة للضرائب المقررة عليها. أما المستثمرون الأفراد الذين يؤجرون شقة واحدة، فيُعاملون مجددًا بصفتهم مؤجّرين لا فنادق.

وبالنسبة إلى من يدرسون شراء شقق مناسبة التكلفة ومرتفعة الطلب في وسط اسطنبول، أصبحت الأرقام منطقية مجددًا. لمزيد من المعلومات، تواصلوا مع Property Turkey للتعرّف على فرص Airbnb المتوافقة مع الأنظمة وذات العائد المرتفع، وفهم أثر هذا الحكم الإيجابي في استراتيجية استثماركم.

أسئلة شائعة عن دخل Airbnb في تركيا

س: هل Airbnb قانوني في تركيا؟

ج: نعم، Airbnb وغيرها من أنشطة التأجير قصير الأجل قانونية في تركيا، شرط أن يكون للعقار تصريح تأجير ساري المفعول لأغراض سياحية صادر بموجب القانون رقم 7464.

س: هل يلغي حكم Danıştay الحاجة إلى تصريح التأجير السياحي؟

ج: لا. لا يغيّر الحكم شرط الحصول على التصريح، بل يؤثر في طريقة فرض الضريبة على الدخل. ولا يزال يتعين على مالكي العقارات الحصول على ترخيص تأجير سياحي ساري المفعول والحفاظ على سريانه.

س: هل دخل Airbnb معفى من الضرائب في تركيا؟

ج: لا. لا يزال دخل Airbnb خاضعًا للضريبة. لكن دخل مالكي المنازل الذين لا يقدمون خدمات على طراز الفنادق يُعامل الآن على أنه دخل إيجاري عادي، لا ربح تجاري.

س: هل أحتاج إلى تأسيس شركة لتأجير شقتي عبر Airbnb في تركيا؟

ج: في معظم الحالات، لا يلزم تأسيس شركة بعد حكم Danıştay. ويمكن للمؤجّرين الأفراد الذين يؤجرون من دون تقديم خدمات على طراز الفنادق العمل بصفتهم أشخاصًا طبيعيين.

س: هل يمكن لوزارة المالية التركية استئناف هذا القرار؟

ج: نعم. الحكم يقضي بوقف التنفيذ، ومن المتوقع أن تستأنف وزارة المالية. وإلى حين صدور قرار نهائي، لا يجوز تطبيق المعاملة الضريبية الخاصة بالأنشطة التجارية.

س: هل ينطبق الحكم على الغرامات الضريبية السابقة؟

ج: يوقف الحكم تنفيذ الإجراء مستقبلًا. وقد يتمكن بعض دافعي الضرائب من الطعن في الغرامات السابقة، لكن النتائج تعتمد على كل حالة وتوقيتها.

Cameron Deggin المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة Property Turkey

كاميرون ديغين هو المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة Property Turkey. عمل سابقًا في مجال التمويل وهو محاسب معتمد حاصل على شهادة FCCA، وقد أسس الشركة في عام 2001 بعد أن أدرك إمكانات تركيا الاستثمارية. وبفضل أكثر من عقدين من تحليل سوق العقارات التركي، يقدّم كاميرون المشورة بشكل منتظم للمستثمرين الدوليين، وتُنقل آراؤه في وسائل إعلام عالمية من بينها فايننشال تايمز وبي بي سي.

كاتب لـ 1,041 مقالات | |

عرض الملف الكامل للمؤلف →