-
Ev Gerçek Danışmanlığın
- Gayrimenkul Satın Al
- Türk Vatandaşlığı
- Türkiye Hakkında
- Alıcı Rehberi
- Hakkımızda
- Bize Ulaşın
- Property Turkey TV
By:
Nezir Can
Türkiye'de gayrimenkul satın almaya yönelik ipuçlarımız yalnızca bir başlangıç noktasıdır. Tam lisanslı, deneyimli ve kanıtlanmış bir başarı geçmişine sahip bir emlak şirketi olarak, güvenle satın alabilmeniz için müşterilerimize her adımda rehberlik ediyoruz. Alanya, Antalya, Fethiye, Istanbul, Bodrum Yarımadası ve daha birçok bölgeyi kapsayan portföyümüzde, aradığınızı bulacağınızı garanti ediyoruz. Sorularınız için bugün bir danışmanımızı arayın; dilerseniz Türkiye gayrimenkul piyasasına ilişkin tavsiyelerimizi okumaya devam edin.
- Bütçeniz ve Beklentileriniz: Önceliğinizin yaşam tarzı, yüksek kira getirisi ya da sermaye kazancı olup olmadığına erkenden karar verin. 200.000 USD tutarında bir satın alma sizi ikamet iznine başvurmaya uygun hâle getirir; 400.000 USD tutarında bir satın alma ise Türk vatandaşlığı başvurusu yapmaya uygun olmanızı sağlar.
- Profesyoneller: Yalnızca kanıtlanmış bir geçmişe ve bölge bilgisine sahip, lisanslı bir emlak danışmanıyla çalışın. Türk hukukunda avukat tutma zorunluluğu yoktur; ancak birçok alıcı içinin rahat etmesi ve ek koruma sağlanması için avukatla çalışır.
- Gerekli İncelemeler: Avukatınız tapu bilgilerini doğrular, yapı kullanma izinlerini (İskan) teyit eder ve tapu üzerinde herhangi bir borç ya da takyidat bulunmadığından emin olur.
- Gerekli İşlemler: Vergi numarası alın, Türkiye'de bir banka hesabı açın ve para transferi sırasında Döviz Alım Belgesi almayı unutmayın.
- Zorunlu Raporlar: Resmî gayrimenkul ekspertiz raporu (Ekspertiz Raporu) alın ve devirden önce zorunlu DASK deprem sigortasını yaptırın. Alıcıların ayrıca dövizi Merkez Bankası üzerinden bozdurduklarını kanıtlayan bir belge edinmeleri gerekir.
- Finansman Sınırlamaları: Yabancı bir alıcının yasal olarak konut kredisi kullanması mümkün olsa da satın almada en çok nakit transferi ve müteahhitlerin sunduğu ödeme planları tercih edilir.
- Tapu Devri: İşlemi şahsen (veya vekâletnameyle) Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nde tamamlayın.
Neden satın almak istiyorsunuz? Buraya taşınmak, evi kiraya vermek ya da servet oluşturmak için yatırım yapmak mı? Yanıtlarınız, hangi dairenin veya villanın ve Türkiye'nin hangi bölgesinin sizin için doğru olduğunu belirler. Her ev iyi bir yatırım olmadığı gibi, her gayrimenkul de ideal bir kiralık mülk değildir. Ülkeyi iyi tanımadığınızda seçenekler sınırsızmış gibi görünür ve gereksiz bilgileri elemek zorlaşır.
Bazı kişiler güneş alan bir villanın fotoğraflarına âşık olur, ancak gerçekler beklentilerini karşılamadığında hayal kırıklığına uğrar. Öte yandan, ilk bakışta gözden çıkardığınız iki yatak odalı daireyi yerinde gördüğünüzde bambaşka bulabilirsiniz. Açık fikirli olun ve farklı evleri gezin. Metrekare fiyatları ilçelere göre değiştiği için genel olarak konut fiyatlarını karşılaştırın. Bölgesel değil, yerel araştırma yapın.
Villaların ve dairelerin uygun fiyatlı olduğu Türkiye'de bile, düşük fiyatlı bir ev gerçek olamayacak kadar iyi görünüyorsa, bunun muhtemel bir nedeni vardır. İnşaatı tamamlanmamış projelerde yapı ruhsatları, yönetmelikler ve ödeme takvimleri farklı bir sisteme tabidir. Piyasadaki bazı evlerin imar ve planlama izinleri gibi gerekli evrakları eksik olabilir; bu durumda TAPU (Tapu Senedi) alamazsınız. Kaçak inşa edilmiş bir evin sahibi mülkü elden çıkarmak istediğinde, yabancıların mevzuat hakkında fazla bilgi sahibi olmadığını düşünerek genellikle onları hedef alır.
Bazı danışmanlar yalnızca bir sezon faaliyet gösterir, bazıları iki yıl dayanır; ancak uzun süre piyasada kalanların sayısı azdır. Kendinizi korumak için güvenilir bir danışman seçin. Piyasayı tanırlar ve güvenilir müteahhitler ile mülk sahiplerinden en iyi fırsatları yakalamak için gerekli bağlantılara sahiptirler. Bugün var olup yarın ortadan kaybolan danışmanlardan daha kötüsü, fırsatçı kişilerdir: Kaçırılmayacak bir pazarlık sunduklarını söyleyerek karşınıza çıkarlar. Bunlar otelinizdeki bir görevli ya da sokakta karşılaştığınız ve çok düşük fiyata satılık bir dairesi olduğunu söyleyen cana yakın biri olabilir. Her ne pahasına olursa olsun uzak durun; bu kişi kaçak bir evi ya da gerçekte var olmayan, inşaatı tamamlanmamış bir projeyi satıyor olabilir.
Bağımsız bir avukatın ücreti 1.500 USD'ye kadar çıkabilir; ancak bu masrafa değer. Avukatınız satın almayı düşündüğünüz evin hukuka uygunluğunu, gerekli tüm izin ve belgeleri kontrol eder. Her şeyin yasal olduğundan emin olur, satış sözleşmesini hazırlar ve satın alma süreci boyunca sizi bilgilendirir.
İngilizce konuşan bir avukatla çalışsanız bile, satın alma olasılığıyla ilgili tüm belgeleri tercüme ettirmeniz gerekir. Her büyük şehirde tercümanlık hizmeti bulabilirsiniz; alım satım işlemlerinin tüm inceliklerini bilen birini tercih edin. Emlak danışmanınızın güvenilir tercümanlardan oluşan bir listesi olmalıdır. Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'nde tapu imzalarken yabancıların tercüman bulundurması gerekir.
Hükümet, yabancı alımları teşvik etmek için elinden geleni yapıyor ve son birkaç yılda insanların konut satın almaya devam etmesini sağlayacak teşvikler sundu. Yabancılar şu anda bir eve 400.000 USD'den fazla harcama yaparak yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı alabiliyor. Ayrıca Türkiye, yeni yatırımcılara 20 yıl boyunca vergisiz gelir sağlayan bir program sunuyor. Bu avantajlardan tam anlamıyla yararlanabilmek için neler sunduklarını öğrenin.
Konut piyasasına giren bazı kişiler, evlerini kiraya vererek masraflarını karşılamayı, hatta pasif gelir elde etmeyi hedefler. Ancak İspanya, İtalya ve Fransa'da olduğu gibi artık bu o kadar kolay değil. Ev sahiplerinin dairelerini kiraya vermek için izin alması ve komşularının onayını edinmesi gerekir. Bu konu Türk Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındadır.
Ev sahipleri konaklayan her misafiri bildirmek zorundadır ve kiralama süresi 100 günle sınırlıdır. Turistlere veya kısa süreli konuklara aralıksız 100 güne kadar kiralama yapmak için 7464 sayılı Kanun uygulanır. Bu nedenle kiralık yatırımcılarının çoğu, Airbnb kiralaması için önceden onaylanmış siteleri tercih eder. Kira gelir vergisi ödemeniz gerektiğini de unutmayın. Uzun süreli kiralamalar farklı bir kategoriye girer.
Banka hesabı açmak için Türkiye'de vergi numarası almanız gerekir. İki işlemi de kolayca yapabilirsiniz. Önemli olan, evin bedelini Türk Lirası ile ödemek ve dövizinizi Merkez Bankası üzerinden bozdurduğunuzu kanıtlamaktır. Bu işlemi banka hesabınızı kullanarak yapın ve Döviz Alım Belgesi (DAB) alın. Tapu alabilmek için bu belge gereklidir; başka bir yöntem kullanmayın.
Türkiye gayrimenkul piyasasında süreç basittir ve tüm evraklar ile finansman hazırsa tapunuzu kısa sürede alabilirsiniz. Bununla birlikte, yurt dışından gelen alıcıların çok az bilgi sahibi oldukları bir piyasaya girebileceklerini biliyoruz. İşte kısa bir rehber.
Adım 1: Satın alma amacınızı (ör. emeklilik, tatil evi veya yatırım) ve bütçenizi belirleyin. Kapanış masrafları için satın alma bedelinin yaklaşık %8'ini hesaba katmayı unutmayın.
Adım 2: Bir ev bulduğunuzda, satıcıyla yapılacak pazarlıklarda size yardımcı oluruz. Rezervasyon formunu imzalar ve ilanı piyasadan kaldırmak için küçük bir kapora ödersiniz. Avukatınız mevzuatı inceler, karşılıklılık kuralına uyumu teyit eder, gizli haciz veya ipotekler için Tapu ve Kadastro kayıtlarını kontrol eder ve para transfer edilmeden önce olası hukuki sorunları çözüme kavuşturur. Ödeme planlarını, tamamlanma tarihlerini ve satışa dâhil olan eşyaları belirten bağlayıcı bir satış sözleşmesi hazırlar.
Adım 3: Gerekli işlemler:
- Yabancı Kimlik Numarası: Mali işlemlerde ve tapu işlemlerinde idarî kimlik numaranız olarak kullanılacak bir vergi numarası için başvurun.
- Banka Bilgileri: Vergi numaranızı, pasaportunuzu ve adres belgenizi kullanarak Türkiye Cumhuriyeti'nde bir banka hesabı açın.
- Vekâletname: Bunu yalnızca tapu işlemlerini şahsen imzalamak için Türkiye'de bulunamayacaksanız kullanın. Sizin adınıza hareket etmesi için avukatınıza veya başka bir kişiye vekâlet verebilirsiniz.
- Döviz Alım Belgesi: Türk hukuku, tapu tescilinden önce alıcıların dövizlerini Türkiye'de lisanslı bir banka aracılığıyla Türk Lirası'na çevirmelerini zorunlu kılar. Banka bu resmî belgeyi düzenler.
Adım 4: Bağımsız ve SPK lisanslı bir değerleme uzmanı daireyi veya villayı inceleyerek piyasa değerini belirler. Bu adım, alıcıyı fahiş fiyatlara karşı korur ve devlet makamlarının talep ettiği temel değer tespitini sağlar. Ayrıca tescilden önce yapı için zorunlu DASK deprem sigortasını yaptırın.
Adım 5: Tapu devri, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nde gerçekleşir. İmzalamadan önce emlak vergisi ve harçları ödeyin. Ardından müdürlük TAPU'yu düzenleyerek yasal mülkiyet ve tapu haklarını adınıza devreder.
Adım 6: Satın Alma Sonrası. Yeni TAPU'nuzu ve vergi numaranızı kullanarak elektrik, su, doğalgaz ve internet aboneliklerini adınıza alın veya devredin. Yıllık vergileri ödeyin ve durumunuzu anlamak için miras kurallarını gözden geçirin. Yatırım getirisi için gayrimenkulü en az beş yıl elinizde tutmayı hedefleyin.
C: Evet, araştırma yapar ve aceleyle karar vermezseniz. Piyasaya yeni giren birçok kişi ülkeyi tek bir pazar olarak görme eğilimindedir; ancak diğer ülkelerde olduğu gibi bazı bölgeler diğerlerinden daha iyi performans gösterir. Ayrıca lüks destinasyonların yanı sıra ucuz ve uygun fiyatlı kasabalar da vardır. Fiyatlar, uygun bütçeli seçenekler ve olası değer artışı açısından hangi bölgelerin daha iyi performans gösterdiğine dair bilgi almak için bugün bizimle iletişime geçin.
C: İdeal yatırım büyük ölçüde hedeflerinize ve arzuladığınız yatırım getirisine bağlıdır; ancak genel olarak gayrimenkul en iyi seçenektir. Türkiye kısa süre önce yeni yatırımcıları 20 yıl boyunca vergiden muaf statüye uygun kılan yeni bir program başlattı. Ayrıca yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı programı da bulunuyor. Istanbul'dan Antalya'ya, Bodrum'a ve diğer destinasyonlara kadar bazı piyasalar henüz gelişiminin ilk aşamalarında ve uzun vadeli sermaye kazancı açısından güçlü bir potansiyele sahip.
C: Evet, Birleşik Krallık vatandaşları Türkiye'de mülk satın alabilir. Şehir merkezinde bir daire ya da sahilde bir tatil evi satın almaları konusunda İngiliz alıcılar için herhangi bir kısıtlama yoktur. Satın alma süreci; vergi numarası alma, banka hesabı açma, gayrimenkul değerleme raporu edinme ve tapu devrinden önce DASK sigortası yaptırma dâhil olmak üzere olağan adımları izler.
İlanlarımız: Istanbul'dan Bodrum'a, Antalya'ya, Fethiye'ye ve daha birçok destinasyona uzanan daire ve villa portföyümüzü inceleyin. Ev hakkında daha fazla bilgi almak veya yerinde görmek için iletişim bilgilerini kullanın.
Uzman Tavsiyesi: Konut piyasası, satın alma süreci ve bölgesel eğilimler hakkında uzman görüşleri almak için bugün bizimle iletişime geçerek bir danışmanla doğrudan görüşün. Danışmanlarımız tercihlerinizi ve nasıl ev sahibi olabileceğinizi de konuşacaktır.
Blogumuz: Makalelerimiz tapu mevzuatı, yatırım eşikleri, dövizle ilgili ipuçları ve hukuki ücretler dâhil olmak üzere çok daha fazlasını ele alıyor. Bunu ülkenin tamamına yönelik kapsamlı bir alıcı rehberi olarak düşünebilirsiniz. Türkiye'de gayrimenkul satın almaya ilişkin güncel ipuçlarının yanı sıra tapunuzu almanız için gereken diğer konuları da kapsıyor.
Operasyon Müdürü
Bodrum 
8 
7 
X