By:
Cameron Deggin
Türkiye’nin yatırım yoluyla vatandaşlık programı , yaklaşık on yıl önce başlatıldığı zamankinden çok farklı bir noktada. Pazar büyüdü, düzenlemeler daha yerleşik hâle geldi, binlerce aile süreci tamamladı ve vatandaşlık, Türkiye’nin yeni 20 yıllık yabancı gelir vergisi rejimiyle potansiyel olarak bağlantı kurabilir.
Türk vatandaşlığını değerlendiren yatırımcılar için soru artık yalnızca 400.000 USD tutarında bir gayrimenkul satın almanın ikinci bir pasaporta değip değmediği değil. Asıl soru, vatandaşlığın, gayrimenkulün ve Türkiye ile uzun vadeli bağın bir arada neler sağlayabileceğidir.
Resmî veriler, programın ulaştığı ölçeğe dair güçlü kanıtlar sunuyor. İlk vatandaşlık başvurularının sonuçlandığı 2018’den bu yana 51.762 asıl yatırımcı ve 122.805 aile üyesi yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı aldı; böylece yeni vatandaşların toplam sayısı 174.567’ye ulaştı.
Bu başvurular Türkiye’ye yaklaşık 16,074 milyar USD yatırım getirdi. Property Turkey aynı dönemde yaklaşık 2.000 vatandaşlık başvurusunda yer aldı. Bu, asıl yatırımcı başvurularının %3,86’sına karşılık geliyor; aile başvuruları da hesaba katıldığında oran yaklaşık %5’e yaklaşıyor.
Doğru yatırımcı için evet. Ancak 2027’de başvuru yapma gerekçesi, yalnızca bir pasaport daha istemekten daha güçlü olmalı. Gayrimenkul, aile hedefleri, seyahat ihtiyaçları ve uzun vadeli strateji birbiriyle uyumlu olduğunda Türk vatandaşlığı en iyi sonucu verir.
Program 2018’den bu yana önemli ölçüde olgunlaştı. Gayrimenkul yatırım eşiği 250.000 USD’den 400.000 USD’ye yükseldi, uyum şartları sıkılaştı, değerleme prosedürleri gelişti ve yetkili makamlar yabancı yatırımcıların ve uygun aile üyelerinin başvurularını işleme konusunda yıllara dayanan deneyim kazandı.
Bu olgunlaşma, ciddi yatırımcılar için olumlu bir gelişme. Türk vatandaşlığı artık geçmişi sınırlı, deneysel bir program değil. 51.000’den fazla asıl yatırımcı süreci tamamladı; bu da potansiyel başvuru sahiplerinin bu yolu değerlendirirken yararlanabileceği çok daha kapsamlı bir geçmiş sunuyor.
16 milyar USD’den fazla yatırım, vatandaşlık bağlantılı yatırımlar aracılığıyla Türkiye’ye girdi. Böylece CBI, gayrimenkul piyasasının kıyısında işleyen küçük bir göç programı olmaktan çıkıp önemli bir yabancı sermaye kaynağı hâline geldi.

- Somut bir varlık: Gayrimenkul seçeneği, geri ödemesiz bir bağış yapmak yerine sermayeyi gayrimenkule yatırmayı sağlar.
- Tam vatandaşlık: Başvurusu kabul edilen kişiler, geçici bir Türkiye oturma izni veya yenilenebilir bir vize yerine Türk vatandaşlığı alır.
- Aile üyelerinin dâhil edilmesi: Uygun bir başvuruya asıl yatırımcı, eşi ve şartları karşılayan bakmakla yükümlü olduğu çocukları dâhil edilebilir.
- Uzun süreli ikamet şartı yok: Yatırımcıların vatandaşlığa hak kazanmadan önce yıllarca Türkiye’de fiilen ikamet etmesi gerekmez.
- Gayrimenkulden gelir elde etme potansiyeli: Uygun gayrimenkul, zorunlu elde tutma dönemi boyunca kiraya verilebilir.
- Satış imkânı: Zorunlu üç yıllık satış kısıtlaması sona erdikten sonra gayrimenkul satılabilir.
- Vergi planlama potansiyeli: Vergi mükellefiyeti şartlarını karşılayan kişiler, Türkiye’nin yeni 20 yıllık yabancı gelir vergisi istisnasından potansiyel olarak yararlanabilir.
Programın ölçeği, 2027’de başvurmayı düşünenlere geçmişe dayalı yararlı bir perspektif sunuyor. Asıl başvuru sahipleri ve uygun aile üyeleri dâhil olmak üzere 174.000’den fazla kişi yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı aldı.
| Türk Vatandaşlığı Verilerine Genel Bakış | Sayı |
| Vatandaşlık alan asıl yatırımcılar | 51,762 |
| Vatandaşlık alan aile üyeleri | 122,805 |
| Vatandaşlık alan toplam kişi sayısı | 174,567 |
| Türkiye’ye getirilen yatırım | $16.074 billion USD |
| Property Turkey’nin 2018’den bu yana yaptığı başvurular | Yaklaşık 2,000 |
| Property Turkey’nin asıl başvurulardaki payı | Yaklaşık 3.86% |
| Dosya başına dört kişi hesabıyla Property Turkey aracılığıyla vatandaşlık alanlar | Yaklaşık 8,000 |
| Dosya başına dört kişi hesabıyla Property Turkey’nin payı | Yaklaşık 4.58% |
Property Turkey müşterilerinin çoğu için gayrimenkul en mantıklı seçenek olmaya devam ediyor; çünkü uygun yatırım birden fazla amaca hizmet edebilir. Sermaye, kira geliri sağlayabilecek, kişisel kullanım imkânı sunabilecek ve zorunlu elde tutma süresi sona erdikten sonra satılmadan önce değer kazanabilecek bir varlığa yatırılır.
Mevcut gayrimenkul yatırım eşiği 400.000 USD’dir. Uygun gayrimenkulün vatandaşlık şartlarını karşılaması ve en az üç yıl boyunca satışını engelleyen bir kısıtlamaya tabi olması gerekir. Bu nedenle alıcılar, yalnızca hemen pasaport almaya hak kazanmayı değil, kısıtlama sona erdiğinde gayrimenkulün nasıl bir varlık olacağını da düşünmelidir.
Kötü vatandaşlık yatırımları bu noktada maliyetli olabilir. Şişirilmiş bir fiyata alınan gayrimenkul vatandaşlık şartlarını kusursuz biçimde karşılayabilir, ancak kira getirisi zayıf ve yeniden satış talebi sınırlı olabilir.
Vatandaşlık amacıyla alınan bir gayrimenkulün kendi başına da iyi bir yatırım olması gerektiğine her zaman inandık. Bir yatırımcı, pasaport avantajı olmasa o gayrimenkulü asla satın almayı düşünmeyecekse, bu durum gayrimenkulün niteliği hakkında soru işaretleri doğurmalıdır.

- Uygunluk şartlarını karşılaması: Satın alınan gayrimenkul, Türk vatandaşlığı başvurularını düzenleyen kuralları karşılamalıdır.
- Piyasa koşullarına uygun fiyat: Gayrimenkul 400.000 USD’ye ulaşıyor diye yalnızca vatandaşlık avantajı için fazladan ödeme yapmaktan kaçının.
- Gerçek kiracı talebi: Yerli ve uluslararası kiracıların gerçekten yaşamak istediği, stratejik konumlara odaklanın.
- Geniş bir yeniden satış pazarı: Gelecekteki alıcının başka bir yabancı alıcı olması gerekmemeli. İleride yerel alıcıların da isteyeceği bir gayrimenkul alın.
- Kolay elden çıkarılabilmesi: Yatırımcıların üç yıllık satış kısıtlaması sona erdiğinde gayrimenkulü gerçekçi koşullarda satabilmesi gerekir.
- Uzun vadede değerini koruyan konum: Altyapı, istihdam, eğitim ve yaşam tarzına yönelik talep, uzun vadeli değeri desteklemelidir.
Sadece vatandaşlık amacıyla yatırım yapanlar için bu çoğu zaman uygun fiyatlı, kent merkezindeki Istanbul gayrimenkulleri anlamına gelir. Istanbul’un geniş bir yerel nüfusu, önemli istihdam olanakları, üniversiteleri, iş merkezleri ve derin ve uzun vadeli bir kiralık konut pazarı vardır.
Yaşam tarzı odaklı alıcılar karara farklı yaklaşabilir. Türkiye’yi kalıcı veya gelecekteki evi yapmayı planlayan biri; Istanbul, Bodrum, Antalya ve Fethiye gibi bölgelerde geniş yaşam alanlarına, okullara, sağlık hizmetlerine, denize erişime veya aile yaşamına daha fazla önem verebilir.

Vatandaşlık açısından en büyük değişiklik, CBI programının kendisinde yapılan bir değişiklik değil. Bu, 2026’da 7582 sayılı Kanun ile yürürlüğe giren Türkiye’nin yeni vergi rejimi. Uygun şartları taşıyarak Türkiye’de vergi mukimi olan kişiler, uygun nitelikteki yabancı kaynaklı gelir ve kazançları için Türk gelir vergisinden 20 yıl süreyle muafiyet alabilir. Girişimciler, yatırımcılar, varlıklı aileler için bunun finansal değeri, ilk vatandaşlık yatırımından çok daha yüksek olabilir.
Bu, 400.000 USD değerinde bir gayrimenkul satın almanın veya Türk vatandaşlığı edinmenin otomatik olarak vergi muafiyeti sağladığı anlamına gelmez. Vatandaşlık, ikamet ve vergi mukimliği birbirinden ayrı konulardır. Uygunluk; kişinin önceki Türkiye’de yerleşiklik durumuna, geçmiş vergi kayıtlarına, gelir kaynaklarına ve başvuru işlemlerinin doğru şekilde yürütülmesine bağlıdır.
Ancak bu durum Türkiye’nin stratejik değerini değiştiriyor. Daha önce ülkeyi ağırlıklı olarak ikinci bir pasaport ve gayrimenkul seçeneği olarak gören bir yatırımcı, artık Türkiye’nin gerçek anlamda uzun vadeli bir yuva ve vergi merkezi olup olamayacağını değerlendirebilir.

- Türkiye dışında yerleşik, uygun nitelikteki şirketlerden alınan temettüler.
- Yurt dışındaki gayrimenkul portföylerinden elde edilen kira gelirleri.
- Uygun nitelikteki yabancı yatırım portföylerinden elde edilen getiriler.
- Belirli yabancı sermaye kazançları ve yatırım satışlarından doğan kazançlar.
- Türkiye vergi sistemi dışında elde edilen diğer uygun nitelikteki gelirler.
Türkiye kaynaklı gelirler normal Türk vergilendirmesine tabi olmaya devam eder. Örneğin Istanbul’daki bir daireden elde edilen kira geliri, mülk sahibi yabancı gelir rejiminden yararlanmaya hak kazandı diye muaf hâle gelmez.
Daha kapsamlı reformlar, muafiyet dönemi boyunca uygun miraslar için %1 oranında veraset vergisi de getirdi. Varlıkların ülkeye getirilmesine yönelik bir rejim de 31 Temmuz 2027’ye kadar yürürlükte. Bu nedenle önümüzdeki yıl, uluslararası varlıklarını ve taşınma planlarını gözden geçiren kişiler için özellikle önemli.
Geleneksel bir vatandaşlık yatırımcısı için finansal hesaplama gayrimenkulle başlar. Alıcı en az 400.000 USD harcar, varlığı üç yıl elinde tutar, kira geliri elde edebilir ve sonunda vatandaşlığını kalıcı olarak korurken gayrimenkulünü satma seçeneğine sahip olur.
Yüksek gelirli uluslararası bir yatırımcı için hesaplama tamamen farklı olabilir. Uygun şartları taşıyan bir Türkiye mukimi olmanın potansiyel vergi değeri, zaman içinde vatandaşlık için alınan gayrimenkulün satın alma fiyatını birkaç kat aşabilir; ancak her durum kişisel koşullara bağlıdır.
Yatırımcı, gerektiğinde önceki ülkedeki vergi mukimliğini usulüne uygun biçimde sona erdirmeli, Türkiye’de vergi mukimi olmalı, 20/D maddesinin şartlarını karşılamalı, ilgili süreler içinde başvurmalı ve gelirin yabancı kaynaklı gelir niteliğini taşıdığından emin olmalıdır.
Yatırımcı örneği: Uygun nitelikte yabancı kaynaklı gelirinden yılda 1 milyon USD kazanan bir yatırımcı düşünün. Bu kişi, yürürlükteki vergi oranı %30 olan bir ülkeden hukuka uygun biçimde ayrılırsa, teorik fark yılda 300.000 USD olabilir. 20 yılda bu basit hesap 6 milyon USD’ye ulaşır.

Türkiye’yi değerlendiren kişiler için en önemli noktalardan biri, Türk vergi mukimliğinin yaygın olarak dile getirilen 183 gün kavramına yalnızca dayanmadığıdır. Bir kişinin Türkiye’de yerleşik sayılıp sayılmadığı belirlenirken Türk iç mevzuatı hem fiilî bulunmayı hem de yerleşiklik bağını dikkate alır.
İlgili istisnalar saklı kalmak kaydıyla, yerleşim yeri Türkiye’de olan veya bir takvim yılı içinde altı aydan uzun süre kesintisiz olarak Türkiye’de kalan kişi yerleşik kabul edilebilir.
Yerleşim yeri, genel olarak kişinin kalıcı olma niyetiyle yaşadığı yeri ifade eder. Bu, kişinin Türkiye’de gerçek anlamda yerleşim yeri tesis ederek altı aydan fazla kalmadan da Türk vergi mukimi olabileceği anlamına gelebilir; ancak her durum için kişiye özel profesyonel değerlendirme gerekir.
Bir kişinin Türkiye’de 30 gün kalıp vergi mukimi olmasını sağlayan otomatik bir kural yoktur. Önemli olan, Türkiye’yi gerçekten kalıcı evi hâline getiren bir kişinin yalnızca altı aylık fiilî bulunma yoluna dayanmak zorunda olmayabilmesidir.

- Gerçek kişisel kullanıma uygun kalıcı bir konuta sahip olmak veya böyle bir konutu elinde bulundurmak.
- Türk vatandaşlığı ya da uygun başka bir uzun vadeli yasal statü edinmek.
- Aile ve kişisel yaşamla ilgili önemli düzenlemeleri Türkiye’ye taşımak.
- Ülkeyle bankacılık, idari ve pratik bağlar kurmak.
- Türkiye’yi kalıcı bir yuva hâline getirme niyetinin gerçek olduğunu göstermek.
- Durumun diğer ülkelerin vergi kurallarıyla tutarlı olmasını sağlamak.
Vatandaşlık tek başına yerleşim yeri oluşturmaz. Ancak kişinin gönüllü olarak Türk vatandaşlığı edinmesi, yalnızca vergi amacıyla geçici bir bağ kurmak yerine Türkiye ile kalıcı bir ilişki kurduğunu gösteren daha geniş olgusal tablonun parçası olabilir.

Türk pasaportu, 110’dan fazla destinasyona vizesiz veya varışta vizeyle erişim imkânı sunuyor. İşletme sahipleri ve uluslararası hareketliliği yüksek aileler için değer, başka bir vatandaşlığı Türkiye’ye kalıcı erişim ve daha geniş seyahat esnekliğiyle birleştirmekten kaynaklanabilir.
Türkiye çifte vatandaşlığa da izin veriyor. Bu, kendi ülkelerinin kuralları elverdiği sürece başarılı başvuru sahiplerinin mevcut vatandaşlıklarını koruyabileceği anlamına geliyor. Böylece program, mevcut kimliğini veya pasaportunu değiştirmeden ek bir vatandaşlık isteyen aileler için daha az köklü değişiklik gerektiriyor.
Uygun bir başvuruya dâhil edilen çocuklar, geçici bağımlı statüsü yerine vatandaşlık alır. Bu kalıcı aile hakkı, doğrudan vatandaşlık ile önce oturma izni sağlayıp daha sonra vatandaşlığa geçiş süreci gerektiren yatırım yoluyla göç programları arasındaki en önemli farklardan biridir.

Property Turkey, 2018’den bu yana yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı için 2.000 başvuruya destek verdi. Resmî 51.762 asıl yatırımcı sayısıyla karşılaştırıldığında bu, ülke genelinde tamamlanan asıl yatırımcı başvurularının yaklaşık %3,86’sına karşılık geliyor.
Yatırımcı, eş ve iki çocuktan oluşan bir aile varsayıldığında Property Turkey’nin destek verdiği başvurularla tahminen 8.000 kişi vatandaşlık almış oluyor. Ülke genelindeki 174.567 kişilik toplamla karşılaştırıldığında bu yaklaşık %4,58’e karşılık geliyor ve Property Turkey’nin pazar payını yaklaşık %5’e yaklaştırıyor.
- Yaklaşık her 26 asıl yatırımcıdan birinin başvurusu Property Turkey aracılığıyla yapılmıştır.
- Programın 2018’de genişlemesinden bu yana 2.000 yatırımcı başvurusuna destek verilmiştir.
- Başvuru başına dört kişi varsayımıyla yaklaşık 8.000 kişi vatandaşlık almış olur.
- Bu da aile büyüklüğüne göre düzeltilmiş tahmini payı yaklaşık %4,58’e çıkarır.
2027’ye yaklaşırken bu deneyim giderek daha önemli hâle geliyor; çünkü vatandaşlıkla ilgili talepler birbiriyle daha fazla bağlantılı konuları kapsıyor. Her biri ayrı bir hukuki ve mali karar olmasına rağmen gayrimenkul, vatandaşlık, ikamet ve uluslararası vergi planlaması birbirini etkileyebilir.

1. Yalnızca vatandaşlık amacıyla yatırım yapanlar: Bu yatırımcılar kalıcı Türk vatandaşlığı ve ikinci bir pasaport ister. Gayrimenkul stratejileri, mülkü kişisel olarak kullanma niyetleri sınırlı olabileceği için duygusal etkenlerden ziyade elden çıkarma kolaylığına, kiracı talebine, fiyata ve yeniden satış potansiyeline odaklanmalıdır.
2. Türkiye’yi gelecekteki evi olarak değerlendiren aileler: Bazı başvuru sahipleri vatandaşlığı hemen almak, ancak birkaç yıl sonra taşınmak isteyebilir. Kalıcı vatandaşlık, gelecekteki göçmenlik belirsizliğini ortadan kaldırırken başlangıçta yatırım amaçlı bir gayrimenkul seçilebilir; aile daha sonra koşullarına göre uzun vadeli evini belirleyebilir.
3. Uluslararası girişimciler ve işletme sahipleri: Türkiye dışında şirketleri, yatırımları veya gelirleri olan girişimciler yeni vergi ortamını cazip bulabilir. Vatandaşlık kalıcı bir kişisel statü sağlayabilirken uzman danışmanlar, Türkiye’de vergi mukimliğinin ve 20 yıllık yabancı gelir istisnasının daha geniş yapılarına uygun olup olmadığını değerlendirebilir.
4. Uluslararası varlık ve miras planlaması yapan yüksek gelir ve servet sahibi kişiler: Varlıklı aileler yabancı gelirlerini, miraslarını, gayrimenkul sahipliğini ve ailelerinin uzun vadeli güvenliğini planlarken vatandaşlık alabilir. Türkiye’nin yeni vergi kuralları, bu yaklaşımı yalnızca pasaport almak için 400.000 USD harcama şeklindeki geleneksel hesabın çok ötesine taşıyor.
5. Somut bir vatandaşlık yolu arayan yatırımcılar: Bazı vatandaşlık programlarında geri alınamayan bağışlar veya sermaye katkıları gerekir. Türkiye’nin gayrimenkul seçeneği, uygun sermayenin gelir getirebilecek ve daha sonra satılabilecek gerçek bir varlığa yatırılmasını sağlar.

Başlangıç noktası, vatandaşlığa uygun olduğu ilan edilen ilk gayrimenkul değil, hedefiniz olmalı. Önceliğinizin pasaportla seyahat kolaylığı, yatırım getirisi, gelecekte Türkiye’ye taşınmak, vergi mukimliği, aile güvenliği veya bunlardan birkaçının bir arada sağlanması olup olmadığına karar verin.
İkinci adım, doğru gayrimenkul stratejisini belirlemektir. Yalnızca vatandaşlık isteyen bir alıcı genellikle kolay elden çıkarma ve satış potansiyeline öncelik vermelidir. Türkiye’de yaşamayı planlayan birinin ise aile hayatına ve kalıcı ikamete uygun bir konumda, tamamen farklı bir gayrimenkule ihtiyacı olabilir.
Vergi planlaması, Türkiye’de vergi mukimliğini tesis etmeden önce başlamalıdır. 20 yıllık yabancı gelir istisnasıyla ilgilenen herkes, nitelikli danışmanlarla önceki Türkiye vergi geçmişini, mevcut vergi mukimliğini, yabancı gelirlerini, şirketlerini, yatırım varlıklarını ve başvuru zamanlamasını gözden geçirmelidir.
Son olarak yatırımcılar, 400.000 USD’yi yatırımın temel ilkelerini geçersiz kılan bir hedef değil, vatandaşlık için asgari eşik olarak görmelidir. Doğru gayrimenkul, vatandaşlık şartlarını karşılamanın yanı sıra pasaport avantajı işlemden çıkarılsa bile finansal açıdan mantıklı olmaya devam edecek olandır.
Vatandaşlık programı aracılığıyla 174.000’den fazla kişi Türk pasaportu aldı; Türkiye’ye 16 milyar USD’den fazla yatırım girdi. Property Turkey’nin 2.000 dosyası, dört kişilik tipik bir aile hesabına göre pazar payımızın yaklaşık %5’e yaklaştığını gösteriyor. Ücretsiz danışmanlık görüşmesi için uzmanlarımızla görüşmek üzere bugün bize ulaşın.

C: Gayrimenkul için mevcut asgari yatırım tutarı 400.000 USD’dir ve mülkün satışı üç yıl süreyle kısıtlanır. Başvuru sahipleri işlem yapmadan önce geçerli şartları doğrulamalıdır.
C: Resmî verilere göre program kapsamında 51.762 asıl yatırımcı ve 122.805 aile üyesi vatandaşlık aldı; toplam sayı 174.567 kişiye ulaştı.
C: Uygun yatırımlar yoluyla Türkiye’ye yaklaşık 16,074 milyar USD getirildi. Bu, ilk başarılı başvurulardan bu yana programın ulaştığı önemli ölçeği gösteriyor.
C: Property Turkey, 2018’den bu yana yaklaşık 2.000 asıl başvuruya destek verdi. Bu, asıl yatırımcı başvurularının yaklaşık %3,86’sına; hane başına dört kişi varsayıldığında ise yaklaşık %4,58’ine karşılık geliyor.
C: Hayır. Vatandaşlık otomatik olarak Türkiye’de vergi mukimliği veya yabancı gelir istisnası sağlamaz. Uygun kişiler 20/D maddesinin şartlarını ayrıca karşılamalı ve ilgili istisna belgesini almalıdır.
C: Şart değil. Türk iç mevzuatı, kişinin Türkiye’de yerleşik sayılıp sayılmadığını belirlerken yerleşim yerini de dikkate alır. Kısa süreli kalışa dayanan otomatik bir yol yoktur ve her vergi mukimliği durumu ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Önemli: Bu makale genel bilgilendirme amacı taşır; kişiye özel vergi, hukuk, finans veya yatırım danışmanlığı niteliğinde değildir. Vergi mukimliği, vatandaşlık uygunluğu ve 20/D maddesinin uygulanması; kişisel koşullara, belgelere, zamanlamaya ve ilgili tüm ülkelerin mevzuatına bağlıdır.