-
Ev Gerçek Danışmanlığın
- Gayrimenkul Satın Al
- Türk Vatandaşlığı
- Türkiye Hakkında
- Alıcı Rehberi
- Hakkımızda
- Bize Ulaşın
- Property Turkey TV
By:
Cameron Deggin
Türk Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu No. 634), Türkiye'de ortak yaşamın temelidir. Hem yeni maliklerin hem de deneyimli yatırımcıların için, Türkiye'deki Kat Mülkiyeti Kanunu sadece bir prosedür adımı değil; yatırımları korumanın, huzurlu bir yaşamı teşvik etmenin ve mülk değerini artırmanın anahtarıdır. Bu rehber, ilk dairenizi satın alıyor olun ya da bir portföy yönetiyor olun, kat mülkiyeti sahipliğinde başarılı olmanıza yardımcı olur.
Mülkiyet: Bağımsız Bölümünüz (daire/ofis) ile Ortak Alanlar (asansörler, merdivenler, bahçeler, çatılar ve temeller) arasında ayrım yapar. Dairenize sahip olduğunuz sürece ortak alanlarda orantılı bir "arsa payı" hakkınız vardır.
Yönetim Planı: Her bina, Tapu Müdürlüğü'ne kayıtlı bir "Yönetim Planı" olmalıdır. Bu, binanızın "anayasa"sıdır. Belirli ev kurallarını ve gider paylaşım süreçlerini belirler. Plan içerisinde yer almayan kurallar için Kanun 634'ün varsayılan hükümleri geçerlidir.
Malikler Kurulu: Tüm bağımsız bölüm sahipleri Kat Malikleri Kurulu'nu oluşturur. Yılda en az bir kez (genellikle Ocak ayında) toplanarak yönetici seçer, bütçeyi onaylar ve bina hakkında kararlar alırlar.
Aidat (Bakım Ücretleri): Malikler aylık aidat ödemekle yasal olarak yükümlüdür. Personel giderleri (temizlikçi, güvenlik) genellikle eşit şekilde bölünür. Bir tesisi kullanmıyor olmanız aidat ödememek için geçerli bir sebep değildir (örneğin zemin kat maliki asansör bakımını ödemek zorundadır).
Huzur Yükümlülüğü: Sakinlerin yasal bir "Özen Yükümlülüğü" (Madde 18) vardır. Gürültü, koku veya yaşamı "katlanılamaz" hale getiren davranışlarla komşuları rahatsız etmemelisiniz. Sürekli ihlaller yüksek para cezalarına veya birimin zorunlu satışıyla sonuçlanabilir.
Yenilemeler: Dış yapıyı (örneğin balkonların farklı renge boyanması, cam balkon kurulumu) veya yapısal unsurları (örneğin taşıyıcı duvarların kaldırılması) ancak tüm maliklerin 4/5 çoğunluk oyuyla değiştirebilirsiniz.
Uyuşmazlık Çözümü: 2023'ten itibaren, komşular veya yönetimle yaşanan ihtilaflarda arabuluculuk zorunlu ilk adımdır. Başarısız olursa, Sulh Hukuk Mahkemesi (Sulh Hukuk Mahkemesi) bu davaların tek yetkili mahkemesidir.
Türkiye'deki herhangi bir binanın "anayasa"sı, Yönetim Planı veya kat mülkiyeti yönetim planlarıdır. Bu belge imzalanmalı ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne gönderilmelidir. Ana taşınmazı düzenler. İyi hazırlanmış bir Yönetim Planı, yöneticinin seçilmesinden ortak alanların kullanımına kadar her şeyi kapsar.
Bu plandaki değişiklikler genellikle yüksek oy gerektirir (çoğunlukla maliklerin beşte dördü). Tapu Sicil Müdürlüğü, Tapu kayıtlarını tutar. Bu kayıtlar, tüm tapu kayıtları, irtifak hakları ve ipotekler gibi şerhlerin bulunduğu yerdir. Bu şeffaflık alıcıların yasal hakları doğrulamasına ve mülkün "ipoteği" olmadığını teyit etmesine yardımcı olur.
Kanun bir komplekste özel mülkiyet "Bağımsız Bölümler" ile ortak mülkiyet "Ortak Alanlar" arasında ayrım yapar. 1965'te çıkarılmış ve yıllar içinde değiştirilmiş Kat Mülkiyeti Kanunu, Türkiye'deki ortak mülkiyetin ana yasasıdır. Çok katlı binalarda malik hakları ve görevleri için açık yasal çerçeve sağlar. Kanun, bağımsız mülkiyet (örneğin daire veya ofis) ve ortak alanlar (örnek olarak merdivenler, asansörler ve bina dış cepheleri) arasındaki farkı tanımlar.
Bir kişi binadaki belirli bir daire veya ofise sahip olur. Ancak aynı zamanda ortak araziye diğerleriyle paydaş olur. Bu ortak mülkiyet tapuda (Tapu) yasal olarak kayıtlıdır. Bu, standart kiralama veya sözleşmelerden farklıdır çünkü temel maliklik hakları verir. Bu, özel birim ve binanın altyapısı ile arsa payının bir bölümünü kapsar. Bu mülkiyet türü, Türkiye'nin hızla kentleşen bölgelerinde yaygındır.
Kat Mülkiyeti (conveyed ownership) ile Kat İrtifakı (flat ownership) ve diğer irtifak haklarını ayırt etmek önemlidir. Kat İrtifakı, genellikle inşaat aşamasında kurulan ön aşamadır. İnşaat tamamlandığında Kat Mülkiyeti alınabilir. Bu, belirli bir kat veya birime sahip olmanızı sağlar, ancak henüz arsa üzerinde tam ortak mülkiyet sağlamaz.
İrtifak hakları ise mülkiyet hakkı vermeden başkasının malını kullanma hakkını sınırlandırır. Özellikle bina tamamlanmadan mülk alanlar için bu farkı anlamak yasal konum ve gelecekteki mülkiyet haklarını netleştirir.
Kat Mülkiyeti kapsamındaki bazı temel terimler şunlardır:
Ana Taşınmaz: Bina ve üzerindeki araziyi ifade eder.
Bağımsız Bölümler: Binadaki bireysel birimlerdir. Daire, ofis veya mağaza sahipleri olabilir. Her bağımsız bölüm hukuken bağımsızdır, alınıp satılabilir veya ipotek edilebilir.
Ortak Yerler / Ortak Alanlar: Bağımsız bölüm olmayan bina ve arazinin tüm kısımlarını kapsar. Arsa, binanın temelleri, ana duvarları, çatılar ve balkonlar (münhasır kullanım belirtilmemişse) buna dahildir. Ayrıca ortak koridorlar, merdivenler, asansörler, ısıtma sistemleri, su tankları, bahçeler ve otoparklar dahildir. Tüm maliklerin arsa payına göre ortak mülkiyeti vardır.
634 sayılı Kanun, Resmi Gazete'de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. İlkeleri Türk Medeni Kanunu kapsamında uygulanır. Bu sistem, kat mülkiyeti sahipliğini düzenler, sözleşmeler, mülkiyet hakları ve uyuşmazlık çözümünü kapsar.
Kanun özellikle konutlar için geçerlidir, Medeni Kanun ise genel mülkiyet hukuku çerçevesini oluşturur. Bireysel durumlarda, bir yöneticinin kanunu uygulaması için yönetim planının tapuya kayıtlı olması ve yıllık genel kurul yapılması gerekmektedir.
Bağımsız bölüm sahibi olarak, dairenizi kullanma, yasal sınırlar dahilinde değiştirme ve satma hakkına sahipsiniz. Ayrıca ortak alanların bölünmemiş ortak mülkiyetine sahipsiniz. Bahçeler, lobiler ve spor salonları gibi standart tesisleri kullanabilirsiniz. Kat Malikleri Kurulu'nun kurallarına uyun. Bu destekle mülkiyet haklarınız değerli bir varlık haline gelir. Ancak haklarınız mutlak değildir. Maliklerin bazı yükümlülükleri vardır:
Maliyetlere Katkı: Malikler ortak alanların bakımı ve yönetimi için aidat ödemelidir.
Kurallara Saygı: Yönetim Planı ve kararlarına uyulması zorunludur.
Başkalarına Zarar Vermemek: Binaya zarar vermek veya diğer sakinlerin huzurunu bozmak yasaktır. Ortak alanlara veya diğer bağımsız bölümlere zarar verme eylemleri yasaktır.
Yapısal Bütünlük: Malikler, birimlerinde binanın yapısına veya görünümüne zarar verecek değişiklikler yapamaz.
Önemli bir sorumluluk, binanın bakımına finansal katkıdır. Bakım masrafları düzenli ödemelerdir, çoğunlukla aylık. Temizlik, güvenlik, asansör bakımı, bahçıvanlık ve yönetici maaşı gibi günlük giderleri kapsar. Bu masraflar genellikle her birimin Arsa Payı'na göre tahsis edilir. Malikler, düzenli aidatlara ek olarak özel aidat da ödeyebilir. Bunlar büyük onarım veya önemli iyileştirmeleri kapsar.
Ödeme yapmamak veya özel aidatları karşılamamak ciddi sonuçlara yol açabilir. Kat Yönetimi, borçlu maliklere karşı yasal işlem başlatabilir. Gecikme faizi ve cezalarla karşılaşabilirler. Hatta tahsilat işlemleri başlatılabilir. Ağır durumlarda, ödenmeyen aidatlar nedeniyle maliklerin mülkleri zorunlu satıma çıkarılabilir.
Malikler istediği zaman mali kayıtlara, gelir ve giderlere erişebilir. Bağımsız denetçiler veya malikler komitesi tarafından düzenli denetimler yapılır. Tüm mali işlemler için ayrı banka hesabı kullanılarak fonlar düzgün ve etik şekilde yönetilir.
Kat Malikleri Kurulu, bir apartmanda en yüksek karar organıdır. Her malik toplantıya katılabilir. Toplantılar genellikle yılda bir kez yapılır. Yıllık bütçe, yönetici seçimi, büyük onarımlar ve değişiklikler için oy kullanılır. Kararlar belirlenen asgari katılım ve oy çoğunluklarına bağlıdır.
Seçilmiş bir Kat Yöneticisi, günlük işleri yürütür ve kurul kararlarını uygular. Aidat toplar, onarım ve bakımları yönetir, yasalara uyumu sağlar. Büyük komplekslerde Yönetim Kurulu yöneticiyi destekler. Bazı siteler profesyonel yönetim şirketleri de kullanır.
Yönetim Planı, binanın anayasası gibidir. Maliklerin hak ve yükümlülüklerini belirler. Arsa Payı dağılımı, özel mülkiyetlerin ve ortak alanların kullanımı, aidat hesaplama, toplantı kuralları ve uyuşmazlık çözümü bu planda yazılıdır. Tüm maliklere karşı yasal bağlayıcılığı vardır ve tapuya kayıtlıdır. Değişiklikler için belirli bir çoğunluk gerekir.
Büyük komplekslerde birbirinden farklı yaşam tarzları, beklentiler ya da kuralların yanlış anlaşılması nedeniyle anlaşmazlıklar olabilir. Hukuki yola başvurmadan önce komşuyla direkt konuşun, Yönetici'den yardım isteyin veya genel kurulda gündeme getirin. Başarısız olursa, malikler Türk mahkemelerinde dava açabilir.
Kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklar, örneğin aidat ödememe veya ortak alanlarda izinsiz değişiklikler, öncelikle Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından çözülür. Bu "Sulh Hakimi" topluluk çatışmalarını etkin biçimde çözer. Tekrarlayan hak ihlalleri durumunda diğer malikler, mahkeme isteğiyle ilgili birimin satışını talep edebilir. İdari kural ihlalleri için idari para cezası uygulanabilir.
"Kısa Dönem Kiralama Kanunu" (resmi olarak Kanun No. 7464) Türkiye'de mülk sahiplerinin dairelerini kullanma şeklini değiştirdi. Bu kanunun yürürlüğe girmesiyle, Airbnb gibi platformlarda faaliyet göstermek zorlaştı. Türkiye'de 100 gün veya daha kısa kiralamalar hukukî olarak "Turizm Amaçlı Kiralama" olarak sınıflandırılır. 2026'da yasal olarak faaliyet göstermek için maliklerin %100 ortak kararıyla turizm kiralama lisansı alınmalıdır.
Bloğunuzdaki tek bir komşu bile "Hayır" derse, yasal olarak lisans alınamaz. Bu karar noter tasdikli olmalı ve Kültür ve Turizm Bakanlığı'na sunulmalıdır. Büyük komplekslerde, sadece kendi binanızdaki maliklerin oybirliği gerekir; tüm kompleksin onayı gerekmez.
Onaylanmış yüksek kaliteli residence ve Yönetim Planı kısa dönem kiralamaya izin veriyorsa, komşu rızası gerekmez. Belediye izninden muaf olmak için bu binalar otel benzeri hizmetler sunmalıdır; resepsiyon, 7/24 güvenlik ve kat hizmetleri gibi.
Komşu onayı olsa bile, turizm lisansı ve devlet levhası alınmadan (girişte asılması zorunludur) misafir ağırlayamazsınız. Tüm ev sahipleri, misafirlerin kimliklerini varıştan sonraki 24 saat içinde Kimlik Bildirim Sistemi'nde kayıt ettirmelidir.
Alt Kiralama Yasak: Kiracıların daireyi kiralayıp "Airbnb" gibi platformlarda tekrar kiraya vermesi kesinlikle yasaktır. Lisansı sadece mülk sahibi (veya yetkilendirilmiş A-Grup Seyahat Acentası) alabilir. Yatırımcılar için 2026'da 'Altın Standart', kısa dönem kiralamaya izin veren binada dairedir. Satın almadan önce her zaman Tapu'da Yönetim Planı'nı görmek isteyin.
2026'da Türkiye, konut binalarında gürültü ve rahatsızlıklar için yeni cezalar belirledi. Bu cezalar esas olarak Kat Mülkiyeti Kanunu (No. 634) ve Çevre Kanunu (No. 2872) esas alınarak düzenlenmiştir. 1 Ocak 2026'dan itibaren, kat malikleri tarafından yapılan her gürültü ihlali için ceza 13.847 Türk Lirası (TRY) olacaktır.
Madde 18, maliklerin ve kiracıların komşuları rahatsız etmemesini zorunlu kılar. Madde 25, devam eden "katlanılamaz" gürültü durumunda kat malikleri kurulunun yasal işlem başlatması için oy verebileceğini belirtir. Şiddetli rahatsızlık durumlarında mahkeme, gürültü yapan malikin mülkünün satışını kararlaştırabilir.
Tapu, Arsa Payı ve Yönetim Planı'nın rollerini bilmek kritik önemdedir. Sorumlu maliklik aidat ödemeyi ve düzenli, dostane yaşam alanları oluşturmayı içerir. Nitelikli bir Türk avukat veya hukuk bürosu size kişiye özel rehberlik, durum tespiti ve hukuki temsil sağlayabilir. Böylece Türk mülkünüzün keyfini eksiksiz çıkarabilir ve avantajlarından yararlanabilirsiniz.
Lüks villalardan modern şehir dairelerine kadar ideal Türk mülkü arayışınız burada sona erer. Uzman ekibimize Türk Kat Mülkiyeti Kanunu hakkında danışmak ve istediğiniz zaman görüşme ayarlamak için ulaşabilir, veya tam portföyümüzde gezinebilir, neden bu yıl Türkiye’de satın alma yapmak için doğru zaman olduğunu keşfedebilirsiniz.
Kurucu ve CEO, Property Turkey
Istanbul 
2 
2 
X