By:
Cameron Deggin
Türkiye gayrimenkul piyasası, uluslararası nakit alıcılar için hâlâ avantajlı. Yerel talep zayıf, kredi kullanımı hâlâ pahalı ve satış konusunda istekli mülk sahipleri pazarlığa açık. Ancak faizler düşmeye başladı. Mevduat gelirleri gerilerken Türkiye’deki birikimler konut piyasasına dönebilir; bu da şu anda cazip fiyatlarla sunulan tamamlanmış konutlar ve indirimli ikinci el mülkler için rekabeti artırabilir. Uluslararası yatırımcılar, yerli alıcılar daha kalabalık gruplar hâlinde geri dönmeden önce en iyi fırsatları yakalayabilecekleri bir dönemde.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, 22 October 2026 tarihinde politika faizini %37’den %36’ya indirdi. İndirim sınırlı olsa da gayrimenkul yatırımcılarına bir işaret veriyor: yerli alıcıları beklemeye iten finansal koşullar değişmeye başlıyor.
Yüksek faizler, Türkiye’deki hane halklarına paralarını bankada tutmak için kazançlı bir neden sundu. Mevduat geliri elde edebiliyor, konut alımını erteleyebiliyor ve pahalı kredi kullanmaktan kaçınabiliyorlar. Nakit parayla gelen uluslararası yatırımcılar açısından bu durum rekabeti azalttı ve pazarlıklardaki konumlarını güçlendirdi.
Bir sonraki aşama, mevduat yenilemelerine bağlı. Bankalar birikimleri çekmek için rekabet etmeyi sürdüreceğinden sundukları faizler aynı hızda düşmeyecek. Bununla birlikte, para politikasında uzun süreli gevşeme, hane halklarının paralarını mevduatta tutarak elde edebilecekleri geliri kademeli olarak azaltacaktır.
Akbank şu anda yeni müşterilere özel mevduat faizini %38’e kadar ilan ediyor. Odeabank, hesap koşullarına tabi olmak üzere uygun yeni müşteriler için %42 başlangıç faizi sunuyor. Bu getiriler hâlâ cazip; ancak kısa kampanya dönemleri ve değişen yenileme oranları, bunları mülk sahibi olmaya karşı geçici bir alternatif hâline getiriyor.
Örnek: Yıllık brüt mevduat faizinin %38 olduğu varsayılırsa, 10 milyon TRY bir yılda vergi ve bileşik faiz öncesinde 3,8 milyon TRY kazandırır. Her bir faiz oranının yıl boyunca geçerli olduğu varsayımıyla, %37’de yıllık faiz geliri 3,7 milyon TRY’ye düşer. Her 1 puanlık indirim 100.000 TRY kayıp anlamına gelir.
Tek bir küçük indirim, Türkiye’deki mevduat hesaplarını boşaltmaz. Ancak art arda gelen faiz indirimleri hesabı değiştirir. Daire alacak kadar nakdi olan bir hane halkı, kirayı ödemeyi sürdürürken daha az gelir elde eder ve ileride daha yüksek bir alım fiyatıyla karşılaşma riski taşır.
Bu hane halkları, konut kredileri uygun hâle gelmeden de piyasaya dönebilir. Gerekli sermayeye zaten sahipler. Bazıları ilk evini alacak, bazıları daha büyük bir eve geçecek, bazıları ise çocukları ya da kira geliri için daire satın alacak. Bu kararlar, ülke genelinde konut kredisi kullanımının yeniden canlanmasını gerektirmiyor.
Enflasyondaki düşüş, bu sürecin hızını etkileyecek. Enflasyon faizlerden daha hızlı düşerse mevduatlar rekabetçi kalabilir. Merkez Bankası, faizleri yeniden artırma seçeneğini de saklı tuttu. Mevduat tutmanın avantajı zayıfladıkça Türkiye’deki birikimlerin gayrimenkule kademeli olarak dönmesini bekliyoruz.
Türkiye’de Eylül 2026’da 142,390 konut satıldı; bu, bir önceki yılın aynı dönemine göre %9,3 düşüş anlamına geliyor. Ocak-eylül dönemindeki satışlar 1,092,919’a ulaştı; düşüş %7,2 oldu. Pahalı finansman satın alma gücünü kısıtlamayı sürdürürken piyasa geçen yılın altında seyrediyor.
Dokuz ayda bir milyondan fazla satış yapılması, piyasanın büyüklüğünü gösteriyor. Türk hane halkları zorlu finansal koşullara rağmen konut almaya devam ediyor. Piyasadaki toparlanma, güçlü ve köklü bir iç pazara yeni alıcılar kazandırırken uluslararası alıcılar, mevcut konutların görece küçük bir bölümü için rekabet ediyor.
Eylül ayındaki işlemlerin yalnızca %1,5’ini yabancı uyruklular gerçekleştirdi. Türkiye konut piyasasına ağırlıklı olarak yerli alıcılar yön veriyor. Rekabetteki bir sonraki büyük artışın İstanbul’u keşfeden yurt dışındaki yatırımcılardan gelmesi şart değil. Ev alma zamanının geldiğine karar veren Türk aileler de bu artışa yol açabilir.
Yerel alıcı mahalleyi tanır, evi hızlıca inceleyebilir ve işlem sürecine dâhil olan aile üyeleri ya da iş bağlantıları olabilir. Hazırlıklarını erteleyen uluslararası yatırımcılar, uygun bir ev bulup satın almak için daha az zamana ihtiyaç duyan alıcılarla daha yoğun bir rekabetle karşılaşabilir.
Türkiye’nin resmi medyan yaşı 2025’te 34,9’a ulaştı. Geniş nüfusta yeni hanelerin kurulması, konut ihtiyacını sürekli canlı tutuyor. Evlilik, çocuk sahibi olma, iş ve taşınma gibi etkenler yeni alıcılar yaratıyor; yüksek kredi maliyetleri satın alma kararlarını ertelese bile bu talep sürüyor.
Peşinat biriktirirken kirada oturan çiftlerin hâlâ bir konuta ihtiyacı var. Çocukları için daire almayı planlayan ebeveynlerin hedefi değişmiş değil. Eski binalarda yaşayan aileler daha iyi konutlarda oturmak istiyor. Yüksek faizler satın alma kararlarını erteledi; ancak ev alma isteği hâlâ sürüyor.
Faizler düşer düşmez her hane konut alamayabilir. İlk olarak kimlerin piyasaya döneceğini ücret artışları, birikimler ve konut kredisine erişim belirleyecek. Ancak koşulların, uluslararası yatırımcıların konut aldığı ilçelerde değişmesi için milyonlarca kişinin aynı anda alışveriş yapması gerekmiyor.
Birkaç yeni alıcı bile pazarlığın seyrini değiştirebilir. Güvenilir tek bir teklif alan satıcı, ciddi bir indirimi kabul edebilir. Birkaç Türk ailesinin rekabet ettiği satıcı ise fiyatını koruyabilir, indirimleri kaldırabilir ya da yurt dışından alıcılar uçuşlarını ayarlamadan en cazip daireyi satabilir.
| Gösterge | En Güncel Doğrulanmış Durum | Yatırımcıların Takip Etmesi Gerekenler |
| Politika faizi | Ekim ayında %37’den %36’ya indirildi | Yeni faiz indirimleri ve bankaların yenilenen teklifleri |
| Eylül ayındaki konut satışları | 142,390; yıllık bazda %9,3 düşüş | Yerli alımlarda toparlanma |
| Ocak-eylül dönemi satışları | 1,092,919; %7,2 düşüş | Geri dönen talebin mevcut konut stokunu tüketip tüketmeyeceği |
| Eylül satışlarında yabancıların payı | 1.5% | Çok daha büyük olan iç pazardan gelen rekabet |
| 2025’te medyan yaş | 34,9 yıl | Büyüyen hanelerden gelen talebin sürmesi |
Güven, Türk yatırımcıların birikimlerini nerede değerlendireceğini de etkiliyor. Finansal ürünlerin satışı zorlaştığında veya ödemeler geciktiğinde sermayeye erişim öncelik kazanıyor. Tamamlanmış bir daire, yatırımcının inceleyebileceği bir gayrimenkulün mülkiyetini sunuyor.
Sermaye Piyasası Kurulu, belirtilen yatırım fonlarının 17 September 2026 tarihinden itibaren TEFAS’ta işlem görmeye kapatıldığını ve tasfiye sürecine girdiğini doğruladı. Sonraki duyurularda iptal edilen talimatlar ve tasfiye bakiyelerinden yapılan ödemeler ele alındı. Bu kısıtlamalardan etkilenen yatırımcılar, paralarına erişimlerini yeniden değerlendirmek zorunda kaldı.
Bu aksaklığın ardından bazı tasarruf sahiplerinin doğrudan gayrimenkul sahibi olmayı yeniden değerlendireceğini düşünüyoruz. Tamamlanmış bir konut, gelecekteki bir projeyi geliştiricinin teslim etmesine bağlı olmadan barınma veya kira geliri sağlayabilir.
Türk yatırımcıların altın, döviz, hisse senetleri ve diğer finansal varlıklara erişimi de var. Gayrimenkulün tek seçenek hâline gelmesi gerekmiyor. Mevduat ve finansal yatırımlardan yapılacak kısmi bir geçiş bile, özellikle cazip ikinci el seçenekler hazır durumdayken, konut talebini güçlendirebilir.
Kendi evini satın alan bir aile için tamamlanmış bir daire, inşaatın bitmesini bekleme zorunluluğunu ortadan kaldırır. Aile üyeleri odaları görebilir, binayı değerlendirebilir ve taşınma planı yapabilir. Yatırımcılar için mevcut bir kiracı veya güvenilir bir kira değerlendirmesi, gelir hesabı yaparken daha sağlam bir temel sunar:
- Hemen Kullanım: Satın alma ve gerekli kontrollerin ardından tamamlanmış bir konuta taşınılabilir veya konut kiraya vermek üzere hazırlanabilir. Alıcılar, başka bir yerde kira öderken uzun bir inşaat dönemini finanse etmekten ya da tamamlanmamış bir yatırımın gelir getirmeye başlamasını beklemekten kurtulur.
- Daha Güçlü İkinci El Talebi: Kullanışlı planlar, sağlam inşaat ve iş olanaklarına erişim, Türkiye’deki hanelerin ilgisini çeker. Bu konutlar, fiyatı büyük ölçüde yurt dışındaki tanıtımlara bağlı pahalı dairelere kıyasla uluslararası yatırımcılara gelecekte daha geniş bir alıcı kitlesi sunar.
- Doğrulanabilir Gelir: Mevcut kiralar ve benzer kiralık konutlar, bir dairenin ne kadar gelir getirebileceğini belirlemeye yardımcı olur. Yatırımcılar yönetim giderlerini, bakımı, boş kalma süresini ve vergiyi satın almadan önce değerlendirebilir; ardından satıcının öngördüğü getiriyi kabul etmek yerine gerçekçi bir gelir hesabına dayanarak pazarlık yapabilir.
Faizlerin düşmesi, mevduat getirilerinin Lira’daki değer kaybı nedeniyle eriyeceğini düşünen Türk tasarruf sahiplerini gayrimenkule yöneltebilir. Uluslararası alıcılar Lira’nın zayıflamasından yararlanarak daha uygun bir giriş fiyatı elde edebilir; ancak kira gelirini ve Dolar veya Euro cinsinden yeniden satış gelirini değerlendirmelidir. Döviz riskine karşı ilk savunma, doğru fiyattan alım yapmaktır.
Türkiye’de konut fiyatları enflasyona kıyasla şimdiden düzeltme yaşadı. September 2026’da ülke genelinde konut fiyatları Lira bazında yıllık %22.3 artarken enflasyon hesaba katıldığında %5.7 geriledi. Nakit alıcılar, gayrimenkulün reel olarak zaten ucuzladığı bir piyasaya giriyor; ayrıca satış konusunda istekli mülk sahipleriyle bireysel pazarlıklar yaparak ek indirim elde edebiliyor.
2027 için temel beklentimiz bir geçiş dönemi: Önce finansal baskı altındaki satıcılardan yeni fırsatlar, ardından mevduat getirilerinin düşmesi ve satın alma koşullarının iyileşmesi hâlinde yurt içi talepte güçlenme. Bu gelişmeler aynı dönemde yaşanabilir. Alıcıların piyasaya geri dönmesi, ülke genelindeki indirimleri hemen ortadan kaldırmaz.
Nakit ihtiyacı olan mülk sahipleri daha düşük teklifleri hâlâ kabul edebilir. Geliştiriciler nakit sağlamak için tamamlanmış daireleri satışa çıkarabilir. İkinci el konutlar ve iptal edilen alımlar fırsatlar sunabilir. En avantajlı fırsatlar, münferit işlemlerde karşımıza çıkmaya devam edecek.
Talep toparlanırken fiyatlarda yeni düzeltmeler de görülebilir. Bazı satıcılar TL fiyatlarını düşürebilir; bazıları ise daha düşük bir dolar karşılığını kabul edebilir ya da değişmeyen satış fiyatının enflasyon karşısında erimesine izin verebilir. Uluslararası yatırımcılar, satın alabilecekleri mülkün gerçek maliyetine odaklanmalı.
Ülke genelinde dip seviyenin kesinleşmesini beklemek, o mülkü kaçırmanıza neden olabilir. Bir binadaki en iyi daire, piyasada hareketlilik belirgin biçimde artmadan aylar önce satılabilir. Satış gerçekleştikten sonra ülke genelindeki daha zayıf bir istatistik, aynı daireyi aynı fiyata geri getirmez.
İstanbul’da nakit alıcının avantajı hâlâ sürüyor. Finansman maliyetleriyle karşı karşıya olan satıcılar, ipotek onayı beklemeden işlemi tamamlayabilecek alıcılara değer veriyor. Hazır fonlar, güvenilir bir takvim ve hukuki hazırlık, yerel rekabet geri döndüğünde elde etmesi zorlaşacak indirimleri yakalamanızı sağlayabilir.
Erişim önemlidir. İstanbul’daki en iyi gayrimenkul fırsatları, geniş çaplı ilanlar başlamadan önce özel satışlar, geliştiricilerin iptal edilen satışları ve yerel bağlantılar aracılığıyla ortaya çıkabilir. Satın alma kriterlerini önceden belirlemiş yatırımcılar, bu mülkleri hızla değerlendirebilir ve satıcının hâlâ alıcı aradığı dönemde pazarlık yapabilir:
- Satın Alma Kriterlerini Belirleyin: Mülkleri görmeden önce bütçe, ilçeler, bina standardı ve beklenen kira performansı konusunda kararınızı verin. Net bir talep, yerel ekibin uygun fırsatları belirlemesine yardımcı olur ve indirimli satış fiyatının yatırımcıları ihtiyaçlarına uygun olmayan bir satın alıma yöneltmesini önler.
- İndirimi Kontrol Edin: Benzer tamamlanmış konutları, elde edilebilecek kiraları ve toplam satın alma maliyetlerini karşılaştırın. Tasarruf, güvenilir bir yerel değerlemeye dayanmalıdır. Benzer daireler hâlâ daha ucuzsa, şişirilmiş bir lansman fiyatı üzerinden yapılan büyük indirim pek koruma sağlamaz.
- İşleme Hazırlanın: Uygun bir mülk satışa çıkmadan önce finansmanı ayarlayın ve bağımsız hukuki temsil sağlayın. Hızlı hareket edebilmek için önceden hazırlıklı olun. Herhangi bir işlem için para taahhüt etmeden önce tapu kontrolleri, bina incelemeleri ve mülkiyet maliyetlerinin net biçimde anlaşılması şarttır.
Türkiye, nakit yatırımcılara hâlâ güçlü bir alım fırsatı sunuyor. Faizlerin düşmesi, Türk tasarruf sahiplerini kademeli olarak yeniden konut piyasasına yöneltebilir ve cazip konutlardaki indirimleri azaltabilir. Bugün mülkleri ve yeniden satış fırsatlarını değerlendirmek için Property Turkeyile iletişime geçin.
C: Evet. Mevduat getirilerinin düşmesi, birikim yapmış haneleri gayrimenkul almaya teşvik edebilir; daha uygun konut kredileri de talebi destekleyebilir. Sürecin hızı enflasyona, ücretlere ve kredi koşullarına bağlı olacaktır; ancak nakit alıcılar, borçlanma yaygın biçimde daha erişilebilir hâle gelmeden piyasaya dönebilir.
C: Eylül 2026’daki konut satışlarının yalnızca %1,5’ini yabancı uyruklular oluşturdu. Piyasaya Türk alıcılar hâkim. Daha fazla yerel hane cazip konutlar için rekabet ettikçe satıcılar düşük teklifleri reddedebilir ve hazırlıklı uluslararası nakit yatırımcılara daha önce sundukları indirimleri geri çekebilir.
C: Nakit ihtiyacı olan satıcıların mülklerinde yeni indirimler görülebilir. Ancak doğru fiyatlandırılmış bir daire, ülke genelindeki koşullar iyileşmeden satılabilir. Yatırımcılar, piyasaya giriş için bir tarih beklemek yerine her fırsatı yerel değerler, kira talebi ve satın alma maliyetleri açısından değerlendirmelidir.
C: İstanbul’un merkezi bölgelerindeki tamamlanmış daireler; kullanışlı planları, sağlam yapıları, yönetilebilir maliyetleri ve istihdam olanaklarına yakınlıklarıyla geniş bir yerli alıcı kitlesine hitap ediyor. Gerçekçi fiyatlandırma büyük önem taşıyor. Türkiye’deki haneler bu konutları yerel alternatiflerle karşılaştıracaktır.
C: Hayır. Satıcı Lira fiyatını değiştirmezse Liranın değer kaybetmesi, döviz cinsinden alım fiyatını düşürebilir. Ancak kira gelirinin ve yeniden satıştan elde edilecek tutarın Dolar karşılığını da azaltabilir. Alım fiyatı, gelir ve döviz riski ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Kurucu ve CEO, Property Turkey
Istanbul 
1 
1 
X