Недвижимость в Турции в 2027 году: снижение ставок и удачный момент для покупки

Рынок недвижимости Турции по-прежнему благоприятен для иностранных покупателей, располагающих наличными. Спрос со стороны местных жителей невысок, кредиты остаются дорогими, а продавцы, заинтересованные в быстрой сделке, готовы к торгу. Но процентные ставки начали снижаться. Доходность депозитов будет падать, и турецкие вкладчики могут вновь обратить внимание на жильё. Это усилит конкуренцию за готовые объекты и жильё на вторичном рынке со скидкой, которые сейчас доступны по привлекательным ценам. У иностранных инвесторов ещё есть возможность заключить самые выгодные сделки, прежде чем местные покупатели вернутся на рынок в большем количестве.

Турция начала снижать процентные ставки

22 октября 2026 года Центральный банк Турецкой Республики снизил ключевую ставку с 37% до 36%. Снижение было небольшим, но оно даёт инвесторам в недвижимость важный сигнал: финансовые условия, из-за которых местные покупатели не спешили выходить на рынок, начинают меняться.

Высокие процентные ставки дают турецким домохозяйствам веский повод хранить деньги в банке. Они могут получать доход по депозиту, отложить покупку недвижимости и не брать дорогой кредит. Для иностранных инвесторов, которые приезжают с наличными, это означает меньшую конкуренцию и более сильные позиции на переговорах.

Следующий этап будет зависеть от условий продления депозитов. Банки продолжат бороться за вклады, поэтому ставки по их предложениям будут снижаться не одинаковыми темпами. Однако длительное смягчение денежно-кредитной политики постепенно уменьшит доход, который домохозяйства получают, размещая деньги на депозите.

В настоящее время Akbank рекламирует начальную ставку по депозитам до 38%. Odeabank указывает начальную ставку 42% для новых клиентов, соответствующих требованиям, с учётом условий счёта. Такая доходность по-прежнему привлекательна, однако короткие сроки действия акционных ставок и меняющиеся условия продления делают вклады временной альтернативой покупке недвижимости.

Снижение дохода по депозитам может подтолкнуть вкладчиков к покупке недвижимости

Пример: При годовой ставке по вкладу 38% сумма в 10 миллионов TRY принесёт 3,8 миллиона TRY за год до вычета налогов и капитализации процентов. При ставке 37% годовой доход в виде процентов составит 3,7 миллиона TRY, если считать, что каждая ставка действует в течение всего года. Снижение ставки на каждый процентный пункт обходится в 100 000 TRY.

Одного небольшого снижения ставок недостаточно, чтобы вкладчики в Турции сняли деньги со счетов. Но серия снижений изменит расчёты. Семья, у которой достаточно средств для покупки квартиры, будет получать меньше дохода, продолжая платить за аренду и рискуя столкнуться с более высокой ценой на жильё в будущем.

Такие домохозяйства могут вернуться на рынок ещё до того, как ипотека станет доступнее. Капитал у них уже есть. Одни купят своё первое жильё, другие переедут в более просторные квартиры, а третьи приобретут недвижимость для детей или получения дохода от аренды. Для этого не требуется общенациональное оживление ипотечного кредитования.

На темпы перемен повлияет снижение инфляции. Депозиты могут оставаться выгодными, если инфляция будет снижаться быстрее процентных ставок. Центральный банк также сохранил возможность вновь ужесточить денежно-кредитную политику. Мы ожидаем, что турецкие вкладчики будут постепенно возвращаться на рынок недвижимости по мере того, как преимущество депозитов будет ослабевать.

Турецкие покупатели определят следующий цикл рынка недвижимости

В сентябре 2026 года в Турции было продано 142,390 объектов жилья — на 9.3% меньше, чем годом ранее. За период с января по сентябрь продажи достигли 1,092,919, снизившись на 7.2%. Рынок показывает результаты ниже прошлогодних, а высокая стоимость финансирования по-прежнему ограничивает покупательную способность.

Более миллиона сделок за девять месяцев говорят о масштабах рынка. Турецкие семьи продолжают покупать жильё, несмотря на сложные финансовые условия. Восстановление спроса привлечёт новых покупателей на уже сформировавшийся внутренний рынок, где иностранным покупателям достанется лишь сравнительно небольшая доля предложения.

На иностранных граждан пришлось всего 1.5% сделок в сентябре. Основная активность на турецком рынке жилья приходится на местных покупателей. Следующий заметный всплеск конкуренции необязательно будет связан с тем, что иностранные инвесторы открывают для себя Стамбул. Его могут вызвать турецкие семьи, решившие, что пришло время покупать жильё.

Местный покупатель хорошо знает район, может быстро осмотреть объект и, возможно, уже располагает семейными или профессиональными связями, которые помогут провести сделку. Иностранные инвесторы, откладывающие подготовку, рискуют столкнуться с более серьёзной конкуренцией со стороны покупателей, которым требуется меньше времени, чтобы оценить и приобрести подходящее жильё.

Спрос на жильё в Турции отложен

По официальным данным, медианный возраст населения Турции в 2025 году достиг 34.9 года. При такой численности населения создание новых домохозяйств поддерживает постоянную потребность в жилье. Брак, рождение детей, трудоустройство и переезд приводят новых покупателей на рынок, даже если высокие ставки заставляют их отложить саму покупку.

Пара, которая снимает жильё, пока копит на первоначальный взнос, всё равно нуждается в крыше над головой. Родители, планирующие купить квартиру для детей, не отказываются от этой цели. Семьи, живущие в старых домах, по-прежнему хотят улучшить жилищные условия. Высокие ставки сдерживают решения о покупке, но желание приобрести жильё никуда не исчезло.

Не каждая семья сможет купить жильё сразу после снижения ставок. То, кто первым вернётся на рынок, будет зависеть от роста зарплат, накоплений и доступности ипотеки. Однако международным инвесторам не нужны миллионы одновременных покупок, чтобы ситуация изменилась в районах, где они приобретают недвижимость.

Даже несколько дополнительных покупателей могут изменить ход переговоров. Продавец, получивший одно убедительное предложение, может согласиться на существенное снижение цены. Если же на объект претендуют несколько турецких семей, продавец может сохранить цену, отказаться от скидок или продать самую привлекательную квартиру ещё до того, как иностранные покупатели успеют организовать поездку.

Финансовые потрясения усиливают аргументы в пользу прямого владения недвижимостью

На выбор того, где турецкие инвесторы хранят свои сбережения, влияет и уровень доверия. Когда финансовые продукты становится сложно продать или выплаты задерживаются, доступ к капиталу выходит на первый план. Готовая квартира даёт инвестору недвижимость, которую он может осмотреть.

Совет по рынкам капитала подтвердил, что указанные инвестиционные фонды были закрыты для торгов на TEFAS с 17 сентября 2026 года и перешли к процедуре ликвидации. В последующих объявлениях сообщалось об отменённых распоряжениях и выплатах из средств, оставшихся после ликвидации. Инвесторам, которых затронули эти ограничения, пришлось пересмотреть доступ к своим средствам.

Мы ожидаем, что после этого потрясения некоторые вкладчики пересмотрят отношение к прямому владению недвижимостью. Готовое жильё можно использовать для проживания или получения дохода от аренды, не полагаясь на то, что застройщик завершит будущий проект.

У турецких инвесторов также есть золото, иностранная валюта, акции и другие финансовые активы. Недвижимость не обязательно должна стать для них единственным вариантом. Даже частичный перевод средств со вкладов и финансовых инвестиций в жильё может укрепить спрос, особенно если на рынке уже есть привлекательные объекты перепродажи.

Готовое жильё может возглавить возвращение инвесторов на рынок недвижимости

Для семьи, покупающей жильё для собственного проживания, готовая квартира избавляет от ожидания окончания строительства. Покупатели могут осмотреть комнаты, оценить состояние здания и спланировать переезд. Инвестору наличие действующего арендатора или обоснованная оценка арендного потенциала даёт более надёжную основу для расчёта дохода:

- Можно пользоваться сразу: После покупки и необходимых проверок в готовое жильё можно заселиться или подготовить его к сдаче в аренду. Покупателям не придётся оплачивать длительный период строительства, одновременно арендуя жильё в другом месте или ожидая, когда незавершённая инвестиция начнёт приносить доход.

- Высокий спрос на перепродажу: Турецкие семьи ценят функциональные планировки, надёжное строительство и близость к местам работы. Такие объекты обеспечивают международным инвесторам более широкий круг потенциальных покупателей в будущем, чем дорогие квартиры, чья стоимость во многом зависит от продвижения за рубежом.

- Доход можно проверить: Существующие арендные ставки и сопоставимые предложения по аренде помогают оценить, какой доход может приносить квартира. Инвесторы могут заранее оценить расходы на управление, обслуживание, простои и налоги, а затем вести переговоры, опираясь на реалистичный расчёт дохода, а не принимая прогнозируемую продавцом доходность.

Снижение процентных ставок может побудить турецких вкладчиков вкладывать средства в недвижимость, если они ожидают, что обесценивание лиры снизит доходность вкладов. Иностранные покупатели могут получить более выгодную цену входа благодаря ослаблению лиры, но им следует оценивать доход от аренды и выручку от перепродажи в долларах или евро. Грамотная покупка остаётся первой защитой от валютного риска.

Цены на жильё в Турции уже скорректировались с учётом инфляции. В сентябре 2026 года цены на жильё в стране выросли за год на 22.3% в лирах, но с поправкой на инфляцию снизились на 5.7%. Инвесторы, покупающие за наличные, выходят на рынок, где недвижимость уже подешевела в реальном выражении, а дополнительные скидки можно получить, договорившись напрямую с продавцами, готовыми к продаже.

В начале 2027 года можно рассчитывать на скидки до оживления спроса

Наш базовый прогноз на 2027 год — переходный период: сначала появятся новые возможности благодаря продавцам, испытывающим финансовые трудности, а затем внутренний спрос может укрепиться, если доходность вкладов снизится, а условия покупки улучшатся. Эти процессы могут идти одновременно. Возвращение покупателей не приведёт к немедленному исчезновению скидок на всём национальном рынке.

Владельцы, которым срочно нужны средства, могут по-прежнему соглашаться на более низкие предложения. Застройщики могут выставлять готовые объекты, чтобы привлечь денежные средства. Возможности могут появиться среди объектов перепродажи и отменённых сделок. Самые выгодные предложения по-прежнему будут связаны с отдельными сделками.

Пока спрос восстанавливается, цены могут продолжить корректироваться. Одни продавцы могут снизить цены в лирах, другие — согласиться на меньшую сумму в долларовом эквиваленте или позволить инфляции постепенно обесценить неизменную цену предложения. Международным инвесторам следует ориентироваться на фактическую стоимость недвижимости, которую они могут купить.

Ожидание подтверждения того, что цены достигли дна по всей стране может привести к потере именно этого объекта. Лучшая квартира в доме может быть продана за несколько месяцев до того, как статистика рынка покажет оживление. После продажи даже более слабые общенациональные показатели не вернут такую же квартиру по той же цене.

Воспользуйтесь скидкой, пока не усилилась конкуренция на местном рынке

У покупателей за наличные в Стамбуле по-прежнему есть преимущество. Продавцы, сталкивающиеся с дорогим финансированием, ценят покупателей, способных завершить сделку без одобрения ипотеки. Наличие средств, реалистичные сроки и юридическая подготовка помогут получить скидки, которые будет сложнее добиться с возвращением конкуренции со стороны местных покупателей.

Доступ к предложениям имеет большое значение. Самые выгодные варианты недвижимости в Стамбуле могут появляться при частной перепродаже, отмене сделок застройщиками и благодаря местным контактам — ещё до начала широкой рекламы. Инвесторам, заранее определившим свои критерии, проще быстро оценить такие объекты и вести переговоры, пока продавцу всё ещё нужен покупатель:

- Определите критерии покупки: заранее согласуйте бюджет, районы, требования к качеству здания и желаемую доходность от аренды. Чётко сформулированные требования помогут местной команде подобрать подходящие варианты и не позволят привлекательной цене отвлечь инвестора от невыгодной покупки.

- Проверьте обоснованность скидки: сравните цены на аналогичные готовые объекты, реальный уровень арендной платы и совокупные расходы на покупку. Экономия должна подтверждаться достоверной оценкой местного рынка. Большая скидка относительно завышенной стартовой цены мало что даёт, если аналогичные квартиры по-прежнему стоят дешевле.

- Подготовьтесь к сделке: заранее обеспечьте финансирование и независимое юридическое сопровождение, прежде чем появится подходящий объект. Быстро действовать можно только при хорошей подготовке. Перед внесением средств необходимо проверить свидетельство о праве собственности (тапу), оценить состояние здания и разобраться во всех расходах, связанных с владением недвижимостью.

Турция по-прежнему предлагает покупателям за наличные отличную возможность для покупки. Постепенное снижение ставок может вернуть турецкие сбережения на рынок жилья и сократить скидки на привлекательные объекты. Свяжитесь с Property Turkey, чтобы уже сегодня оценить недвижимость и возможности перепродажи.

Часто задаваемые вопросы: покупка недвижимости в Турции в 2027 году

Вопрос: Вернутся ли турецкие покупатели на рынок в 2027 году из-за снижения процентных ставок?

Ответ: Да. Снижение доходности по депозитам может побудить семьи с накоплениями покупать недвижимость, а более доступная ипотека поддержит спрос. Темпы будут зависеть от инфляции, заработных плат и условий кредитования, но покупатели за наличные могут вернуться ещё до того, как кредиты станут доступными для широкого круга людей.

Вопрос: Почему внутренний спрос влияет на иностранных инвесторов в недвижимость?

Ответ: В сентябре 2026 года на иностранных граждан пришлось всего 1,5% продаж жилья. На рынке преобладают турецкие покупатели. Когда всё больше местных семей начнут конкурировать за привлекательные объекты, продавцы смогут отклонять заниженные предложения и отменять скидки, которые раньше были доступны подготовленным международным инвесторам с наличными.

Вопрос: Стоит ли инвесторам, покупающим за наличные, ждать нового снижения цен на недвижимость?

Ответ: Дополнительные скидки возможны, если продавцам нужны средства. Однако хорошо оценённую квартиру могут продать ещё до улучшения ситуации на рынке в целом. Вместо того чтобы ждать подходящего момента для входа на рынок, инвесторам следует оценивать каждый объект с учётом местных цен, спроса на аренду и расходов на покупку.

В: Какие объекты могут в первую очередь заинтересовать турецких покупателей, возвращающихся на рынок?

О: Готовые квартиры в центре Стамбула с удобными планировками, в надёжных зданиях, с умеренными расходами на содержание и доступом к рабочим местам привлекают широкую аудиторию местных покупателей. Важно установить реалистичную цену. Турецкие семьи будут сравнивать такие объекты с предложениями на местном рынке.

В: Гарантирует ли ослабление лиры более высокую доходность инвестиций в недвижимость?

О: Нет. Ослабление лиры может снизить стоимость покупки в иностранной валюте, если продавец не меняет цену в лирах. Но оно также может уменьшить долларовую стоимость арендных платежей и выручки от перепродажи. Цену покупки, доход и валютные риски необходимо оценивать отдельно.

Cameron Deggin Основатель и генеральный директор Property Turkey

Кэмерон Деггин — основатель и генеральный директор Property Turkey. Бывший финансовый специалист и бухгалтер с квалификацией FCCA, он основал компанию в 2001 году, увидев инвестиционный потенциал Турции. Имея более двух десятилетий опыта анализа турецкого рынка недвижимости, Кэмерон регулярно консультирует международных инвесторов, а его комментарии публикуются в таких СМИ, как Financial Times и BBC.

Автор 1,034 статей | |

Посмотреть полный профиль автора →