土耳其房地产市场仍然更有利于国际现金买家。本地需求较为疲软，贷款成本依然高昂，有意出售的卖家也愿意协商。不过，利率已经开始下行。随着存款收益减少，土耳其储户可能重新将资金投向住房市场，从而加剧对目前价格诱人的现房和折价转售房源的竞争。国际投资者仍有机会在本地买家大批回归前，抢先锁定优质房产。
土耳其共和国中央银行于2026年10月22日将政策利率从37%下调至36%。此次降幅不大，但向房产投资者释放了一个信号：此前令本地买家暂缓入市的金融环境正开始改变。
高利率让土耳其家庭有充分理由将资金存入银行并获取收益。他们可以赚取存款利息，推迟购房，同时避免承担高昂的贷款成本。对于携现金入场的国际投资者而言，这减少了竞争，也让他们在谈判中更具优势。
下一阶段取决于存款续期情况。银行仍将争相吸纳储蓄，因此各家银行的存款利率不会以相同速度下调。不过，如果货币宽松持续推进，家庭将资金存入银行所能获得的收益会逐步减少。
Akbank目前公布的存款优惠利率最高为38%。Odeabank公布的合资格新客户优惠利率为42%，具体以账户条件为准。这些收益仍颇具吸引力，但优惠期限较短，续存报价也会变化，因此只能暂时替代房产持有。
例如：按年化税前存款利率38%计算，TRY 10 million存入一年可获得TRY 3.8 million收益，不计税费及复利。按37%计算，假设全年适用该利率，年利息将降至TRY 3.7 million。利率每下调1个百分点，收益就会减少TRY 100,000。
一次小幅降息不会让土耳其的存款账户资金大举流出。但若接连降息，情况就会不同。手头资金足以购买公寓的家庭，将在继续支付租金的同时获得更少的存款收益，还要承担日后房价可能上涨的风险。
这些家庭可能在房贷变得负担得起之前就重返市场。他们已经具备购房资金。有些人会购买首套房，有些人会升级置换，还有些人会为子女购房或投资获取租金收入。他们的购房决定并不依赖全国范围内房贷市场的复苏。
通胀回落将影响这一进程的速度。如果通胀下降得比利率更快，存款仍可能具有竞争力。中央银行也保留了再次收紧政策的选择。我们预计，随着存款的优势减弱，土耳其储蓄将逐步回流房地产市场。
2026年9月，土耳其房屋销售量为142,390套，同比下降9.3%。1月至9月累计销售量达到1,092,919套，下降7.2%。在融资成本高企、购买力持续受限的情况下，市场成交仍低于去年同期。
9个月销量超过100万套，展现了土耳其房地产市场的庞大规模。即使面临艰难的金融环境，土耳其家庭仍在购房。市场复苏将为成熟的本土市场带来更多买家，而国际买家则在争夺其中相对有限的房源。
外国买家仅占9月交易量的1.5%。土耳其房地产市场主要由本土需求驱动。下一轮竞争大幅加剧，不一定是因为海外投资者发现了伊斯坦布尔，也可能是因为土耳其家庭决定，现在正是买房的时候。
本地买家熟悉社区情况，能迅速看房，也可能已有亲友或专业人士参与交易。若国际投资者迟迟不做准备，可能会面临更激烈的竞争，因为本地买家评估并锁定合适住房所需的时间更短。
土耳其官方公布的年龄中位数在2025年达到34.9岁。庞大的人口规模意味着，持续组建新家庭也会带来长期住房需求。结婚、生子、就业和搬迁不断产生新的买家，即使高昂的借贷成本迫使他们推迟购房。
一对租房并攒首付的夫妇仍然需要住所。计划为子女买公寓的父母，购房目标依然存在。居住在老旧楼宇中的家庭，仍希望改善住房条件。高利率延缓了购房决定，但购房意愿依然存在。
并非所有家庭都能在利率下调后立即买房。工资增长、积蓄和获得按揭贷款的能力，将决定哪些买家最先回归。但在国际投资者关注的区域，即使没有数百万笔交易同时发生，市场状况也可能出现变化。
买家稍有增加，就可能改变谈判局面。若卖家只有一份可信报价，可能会接受大幅降价；若有多个土耳其家庭竞相购买，卖家便可能坚持原价、取消折扣，或在海外买家安排航班前售出最具吸引力的公寓。
| 指标 | 最新已确认数据 | 投资者应关注的因素 |
| 政策利率 | 10月从37%下调至36% | 进一步放宽政策及银行推出的续期优惠 |
| 9月房屋销售量 | 142,390套，同比下降9.3% | 本土购房需求是否回升 |
| 1月至9月销售量 | 1,092,919套，下降7.2% | 回升的需求能否消化现有房源 |
| 外国买家占9月销售量的比例 | 1.5% | 来自规模大得多的本土市场的竞争 |
| 2025年年龄中位数 | 34.9岁 | 家庭数量增长带来的持续需求 |
信心也会影响土耳其投资者如何存放积蓄。当金融产品难以变现或付款延迟时，资金能否随时动用就变得至关重要。已竣工的公寓则代表投资者拥有一处可以实地查看的房产。
资本市场委员会确认，指定投资基金已于2026年9月17日起在 TEFAS 停止交易，并进入清算程序。后续公告涉及已取消的指令以及清算余额的支付。受到这些限制影响的投资者不得不重新评估如何取用自己的资金。
经历这次波动后，我们预计部分储户会重新考虑直接持有房产。已建成的住宅可以自住或带来租金收入，无须依赖开发商交付未来项目。
土耳其投资者还可以选择黄金、外币、股票及其他金融资产。房产不必成为他们的唯一选择。即便只是将部分存款和金融投资转向房产，也可能提振住房需求，尤其是在市场上已有不少价格吸引人的二手房源时。
对于买来自住的家庭而言，已建成的公寓免去了等待施工的时间。他们可以实地查看房间、评估楼宇状况，并规划搬家事宜。对于投资者而言，现有租户或可信的租金评估能为收入计算提供更可靠的依据：
- 即买即用：完成购买并办妥必要检查后，已建成住宅即可入住或准备出租。买家无需在等待漫长施工期间继续支付其他住所的租金，也不必等尚未完工的投资房开始产生收入。
- 转售需求更强：实用的户型、可靠的建筑质量以及便利的就业机会可达性，都受到土耳其家庭青睐。与定价高度依赖海外推广的高价公寓相比，这类住宅为国际投资者提供了更广泛的未来买家群体。
- 收入可核实：现有租金和同类房源的出租情况有助于判断公寓能够带来多少收入。投资者可以评估管理费用、维护成本、空置风险和税费，再决定是否购买，并依据现实的收入测算进行议价，而不是接受卖家预测的回报。
如果土耳其储户担心里拉贬值会侵蚀存款收益，利率下调可能促使他们转而投资房产。国际买家或可借助走弱的里拉以更优惠的价格入市，但应以美元或欧元评估租金收入和转售所得。规避汇率风险，首先要买得划算。
土耳其住房市场的价格已相对于通胀出现回调。2026年9月，全国房价以里拉计同比上涨22.3%，但扣除通胀后下跌5.7%。现金买家正进入一个房产实际价格已经走低的市场，而且还可以通过与有意出售的业主单独议价争取进一步折扣。
我们对2027年的核心预期是市场将进入过渡期：面临财务压力的卖家会带来更多机会；若存款收益下降、购房条件改善，国内需求随后有望增强。这些趋势可能同时出现。买家回归，并不意味着全国各地的折扣会立刻消失。
急需资金周转的业主仍可能接受较低报价。开发商或会出售已建成房源以回笼现金。二手房和取消交易的房源也可能带来机会。最划算的交易仍将取决于具体房源和个案。
随着需求复苏，房价也可能继续调整。一些卖家可能会下调里拉标价；另一些则可能接受折合美元后更低的价格，或让通胀侵蚀未变的要价。国际投资者应关注自己实际能够买下房产的成本。
等待全国房价确认触底，可能会错过心仪的房产。一栋楼里最好的公寓，可能在市场活动明显回暖前几个月就已售出。房产一旦售出，即使全国市场数据仍显疲软，也不会让同一套房以同样的价格重新出现。
现金买家在伊斯坦布尔仍具优势。面临高昂融资成本的卖家，看重无需等待按揭贷款审批即可完成交易的买家。资金到位、时间安排可靠，并提前做好法律准备，有助于争取折扣；等本地竞争回归后，这些折扣将更难获得。
了解房源渠道至关重要。伊斯坦布尔的优质房产机会可能来自私人转售、开发商取消的交易以及本地人脉，往往早于公开广告出现。已明确购房标准的投资者，更能及时评估这些房产，并在卖家仍急于找到买家时展开谈判：
- 明确购房标准：看房前，确定预算、目标区域、楼宇品质以及所需的租赁表现。明确的需求说明有助于本地团队筛选合适机会，也能避免投资者被折扣后的标价吸引，买下并不适合自己的房产。
- 核实折扣：比较类似已完工房产、可实现的租金以及全部购置成本。折扣应以可信的本地估值为依据。如果同类公寓的价格仍然更低，那么从虚高的开盘价大幅降价，也无法提供多少保障。
- 做好交易准备：在合适的房产上市前，安排好资金，并聘请独立法律代表。高效成交源于充分准备。付款前，务必核查地契、评估楼宇状况，并清楚了解产权相关费用。
对于现金投资者而言，土耳其仍处于有利的购房窗口期。利率下行可能逐步推动土耳其储蓄资金重新流入房地产市场，并减少优质房产可争取的折扣。立即联系Property Turkey，评估房产及转售机会。
答：会。存款收益率下降，可能促使积累了储蓄的家庭购买房产；更低的按揭成本也将支撑需求。市场回暖的速度取决于通胀、工资和贷款条件，但现金买家可能在贷款普遍变得可负担之前就已回归。
答：2026年9月，外国人仅占住宅销售量的1.5%。土耳其买家主导着市场。随着更多本地家庭竞购优质房产，卖家可以拒绝较低报价，并取消此前提供给准备充分的国际现金买家的折扣。
答：如果卖家急需资金，可能会出现更多折扣。然而，定价合理的公寓可能在全国市场状况好转前就售出。投资者应结合本地房价、租赁需求和购置成本评估每个机会，而不是一味等待理想的入市时机。
答：伊斯坦布尔市中心已竣工的公寓，如果户型实用、建筑质量可靠、持有成本适中，且靠近就业机会，就能吸引广泛的本地买家群体。定价合理至关重要。土耳其家庭会将这些房屋与本地其他选择进行比较。
答：不能。如果卖家维持里拉标价不变，里拉贬值可能会降低以外币计价的购房成本，但也可能减少租金和转售所得的美元价值。购入价格、收入和汇率风险需要分别评估。
Property Turkey 创始人兼首席执行官
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