Разобраться в налоге на прирост капитала в Турции не так сложно, как может показаться. Продажа турецкой недвижимости может быть прибыльным делом, однако для многих продавцов, особенно иностранных владельцев и иностранных инвесторов (Yabancı Yatırımcı), главным финансовым препятствием становится налог на прирост капитала (CGT). Местное название налога — Değer Artış Kazancı Vergisi; он взимается с дохода от продажи (Satış Geliri) недвижимости.
Уплата налога на прирост капитала (CGT) в Турции, который также называют налогом на увеличение стоимости (Değer Artış Kazancı), — понятная процедура, но её условия зависят от срока владения виллой или квартирой. Ниже — всё, что нужно знать, а также рекомендации по продаже недвижимости.
Основные сведения о налоге на прирост капитала в Турции
Главное правило: Если вы владеете недвижимостью более 5 полных лет с даты, указанной в документе о праве собственности (Title Deed/Tapu), прибыль полностью освобождается от налога. Если вы продаёте недвижимость в течение первых 5 лет, налог на прирост капитала взимается с разницы между ценой покупки и продажи.
Корректировка на инфляцию (PPI): В Турции первоначальную цену покупки разрешено индексировать с учётом инфляции (по индексу цен производителей), если за период владения инфляция превысила 10%. Это уменьшает налогооблагаемый прирост капитала.
Расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль: Из прибыли можно вычесть документально подтверждённые расходы, например сбор за оформление документа о праве собственности (Tapu Harcı), юридические услуги и комиссию агента.
Прогрессивные ставки: Применяются стандартные ставки подоходного налога от 15% до 40% в зависимости от размера прибыли.
Наследство и подарки: На недвижимость, полученную в наследство или в дар, как правило, не распространяется правило 5 лет, и при продаже турецкий налог на прирост капитала не взимается.
Владение через компанию: Для недвижимости, принадлежащей компании, действуют иные правила и фиксированные ставки корпоративного налога, отличающиеся от правил для недвижимости в собственности физического лица.
ПРИМЕЧАНИЕ: Мы — Property Turkey, и наши агенты обладают обширными знаниями местного рынка и готовы дать экспертные рекомендации. Покупаете вы недвижимость или продаёте её — свяжитесь с нами сегодня, чтобы обсудить налог на прирост капитала с агентом. Или читайте дальше, чтобы узнать всё необходимое.
Подробное руководство и дополнительная информация о продаже недвижимости
1. Кого касается этот налог?
Продавцы: Независимо от того, являетесь ли вы гражданином Турции или другой страны, вы обязаны декларировать и уплачивать налог на прирост капитала.
Иностранцы: Если в течение календарного года вы проводите в Türkiye более 183 дней, вы считаетесь налоговым резидентом и платите налоги с доходов по всему миру. Однако доход от недвижимости в Турции всегда считается полученным из источника в Турции, поэтому налог нужно уплатить независимо от вашего места налогового резидентства.
Компания или физическое лицо: Если недвижимость принадлежит турецкому обществу с ограниченной ответственностью или другой корпоративной структуре, прибыль облагается корпоративным налогом (в настоящее время 25%), а не по прогрессивной шкале подоходного налога. Такой вариант часто входит в структуру приобретения, позволяющую институциональным инвесторам оптимизировать налоги.
Освобождение: Если вы унаследовали жильё или получили его в дар, вы освобождаетесь от налога независимо от даты продажи.
2. Что облагается налогом?
Чистая прибыль (реальный прирост стоимости): Рассчитывается как разница между ценой приобретения (Alım Fiyatı) и ценой продажи.
Налоговые ставки: В Турции применяется прогрессивная шкала. В 2026 году ставка составляет 15% для прироста до 190 000 TL и от 20% до 40% для последующих диапазонов дохода.
Необлагаемый минимум (Vergi İstisnası): Для продаж в 2025 году сумма освобождения (İstisna) составляет 120 000 TL. Для продаж в 2026 году этот порог повышается до 150 588 TL. Налог уплачивается только с прибыли, превышающей эту сумму.
Emlak Vergisi: Налог на прирост капитала отличается от ежегодного налога на недвижимость (emlak vergisi). Ежегодный сбор уплачивается муниципалитету исходя из стоимости объекта (rayiç bedel), тогда как налог на прирост капитала — это разовый платёж с полученной прибыли.
3. Когда он применяется?
Правило «5 лет». Если вы продаёте недвижимость в течение 5 полных лет с даты, указанной в документе о праве собственности (Tapu), вам придётся уплатить налог на прирост капитала. Владельцы, которые держат недвижимость более 5 лет, получают освобождение от этого налога.
4. Где его уплачивают?
Процедура начинается в Управлении земельного кадастра (Land Registry Directorates или Tapu Office). После уплаты сбора за переход права собственности (Emlak Alım/Satım Vergisi) в размере 4% продавец должен подать налоговую декларацию (Beyanname). Это можно сделать в местном налоговом управлении или через электронный портал налоговой администрации.
5. Почему он взимается?
Чтобы сдерживать краткосрочные спекуляции на рынке жилья. Это позволяет государству получать долю прироста стоимости, обусловленного развитием муниципальной инфраструктуры и общим экономическим ростом.
6. Как рассчитывается налог?
Доход рассчитывается по строгой юридической формуле:
Корректировка на инфляцию (Enflasyon Düzeltmesi): Если инфляция за период владения превысила 10%, стоимость приобретения индексируется по ставкам индекса цен производителей (PPI, Yİ-ÜFE). Это защищает вас от «бумажной прибыли», возникающей из-за обесценивания турецкой лиры.
Вычет расходов: Вычтите сбор за переход права собственности, проценты по ипотеке, нотариальные расходы и комиссию агентства недвижимости.
Оценка недвижимости: Согласно турецкому налоговому законодательству, Главное управление кадастра требует предоставить отчёт об оценке. Он помогает подтвердить, что цена продажи не была занижена в декларации.
7. Как уменьшить сумму налога
Используйте соглашения об избежании двойного налогообложения: Турция заключила соглашения об избежании двойного налогообложения со многими странами, в том числе с Великобританией и США. Они позволяют иностранцам, уплатившим налог в Турции, зачесть эту сумму при расчёте налоговых обязательств в стране проживания и тем самым избежать двойной уплаты.
Период владения — пять лет: Дождаться окончания пятилетнего срока — наиболее эффективный законный способ избежать налога. В таких районах, как Istanbul или Fethiye, где стоимость недвижимости быстро растёт, ожидание может сэкономить продавцу сотни тысяч лир.
Документы и улучшения «gayrimenkul» (недвижимости): Храните все чеки за ремонт и улучшения. Затраты на работы, для которых требуется сертификат пригодности к проживанию, или на конструктивные изменения часто можно вычесть. Сохраняйте фотографии и документы от подрядчиков, подтверждающие эти расходы.
Профессиональная поддержка: Рекомендуется обратиться в турецкую юридическую фирму или к специалисту. Онлайн-калькулятор или сайты недвижимости помогут получить примерную оценку, однако специалист учтёт права залогодержателя (İpotek Hakları) и имеющуюся задолженность.
О продаже недвижимости в Турции
Продажа жилья в Турции — это чётко отлаженный, быстрый и эффективный процесс. После того как найден покупатель и назначена встреча для оформления «Tapu» (документа о праве собственности), юридический переход права собственности обычно занимает всего от 1 до 2 рабочих дней. Система Web-Tapu позволяет выполнить начальные этапы онлайн, сократив количество визитов в государственные учреждения. Обязательная система безопасных платежей (действует с 2024/2025 года) повышает безопасность сделки для продавцов: банк проверяет поступление средств до подписания документов о переходе права собственности.
Не забудьте о налоге за переход права собственности
Сбор за оформление документа о праве собственности, известный как Tapu Harcı, — это основной налог, уплачиваемый при смене владельца недвижимости. Сбор составляет 4% от заявленной стоимости объекта. Именно эта сумма указывается в официальном документе о праве собственности (Tapu). Она не может быть ниже «справедливой рыночной стоимости» (Rayiç Bedel), установленной местным муниципалитетом. Для иностранных инвесторов обязательный отчёт об оценке (Ekspertiz) подтверждает заявленную цену, на основе которой рассчитывается сбор.
Юридические требования часто отличаются от сложившейся на рынке практики. По турецкому законодательству сбор в размере 4% должны поровну оплачивать покупатель и продавец — по 2% каждый. Однако при большинстве сделок перепродажи принято, что покупатель платит все 4%. Впрочем, это всегда можно обсудить. При покупке новостройки непосредственно у застройщика многие строительные компании предлагают акции «бесплатное оформление документа о праве собственности», покрывая сбор в размере 4%.
Перевод средств за границу
Иностранцы, продающие жильё, часто переводят вырученные средства за рубеж. До этого вы можете перевести доход от продажи (Satış Geliri) на валютный депозитный счёт или депозитный счёт в турецких лирах, а затем отправить средства за границу через посреднические организации или такие сервисы, как Wise. Для беспроблемного завершения сделки (İşlem Süresi) убедитесь, что у вас есть идентификационный номер иностранца (Yabanci Kimlik No.) и действующий полис страхования от природных катастроф (DASK).
Итоги — продажа и владение недвижимостью
Для любого иностранного инвестора (Yabancı Yatırımcı) главное правило — владеть недвижимостью пять лет. Турецкая недвижимость, проданная после пяти лет владения, освобождается от налога. Однако, если продать её в течение 5 лет, прибыль, рассчитанную как разницу между ценой покупки (Alım Fiyatı) и суммой сделки (İşlem Tutarı), необходимо задекларировать. Обратитесь к квалифицированному бухгалтеру, чтобы проиндексировать стоимость покупки с учётом инфляции и уменьшить налоговые обязательства.
Во время переговоров о продаже помните о сборе за переход права собственности в размере 4% (Emlak Alim/Satim Vergisi). Хотя по закону расходы делятся поровну, обычно всю сумму платит покупатель. Владельцы обязаны уплачивать ежегодный налог на недвижимость (emlak vergisi) местному муниципалитету. Кроме того, убедитесь, что у вашей недвижимости есть сертификат пригодности к проживанию (İskan) и современный сертификат энергоэффективности: они влияют как на стоимость жилья, так и на законность его продажи.
Прежде чем Управление по оформлению прав собственности (Tapu) завершит переход права собственности, необходимо погасить все задолженности по налогу на недвижимость в местном налоговом управлении (Vergi Dairesi).
Часто задаваемые вопросы о налоге на прирост капитала в Турции
В: Нужно ли платить налог в Великобритании при продаже недвижимости за рубежом?
О: Ответ зависит от вашего статуса налогового резидента Великобритании. Налоговые резиденты Великобритании платят налог на прирост капитала (CGT) с прибыли от продажи недвижимости в любой стране мира. Поскольку жильё находится за границей, налог также может взиматься в стране, где расположена недвижимость. Великобритания заключила соглашения с большинством стран, включая Турцию, Испанию, Францию и ОАЭ, чтобы резидентам не приходилось платить налог дважды. Налоговые резиденты Великобритании могут получить зачёт налога, уже уплаченного за рубежом. Вы платите большую из двух сумм, но не обе целиком.
Правила для лиц без британского домицилия изменились 6 апреля 2025 года. Новый режим иностранных доходов и прироста капитала (FIG) заменил прежний «принцип перевода доходов в страну» (remittance basis). Новоприбывшие в Великобританию, не проживавшие там в течение предыдущих 10 лет, не платят британский налог с зарубежного прироста капитала в первые четыре года налогового резидентства. Для этого необходимо подать специальное заявление. Нерезиденты Великобритании не платят налог с продажи недвижимости за пределами Великобритании. Однако если вы вернётесь в Великобританию в течение пяти лет после отъезда, к вам могут применить правила временного отсутствия в стране: HMRC может обложить налогом прибыль, полученную за время вашего отсутствия, после возвращения.
В: Разумно ли покупать недвижимость в Турции?
О: Инвестировать в турецкую недвижимость — разумное решение. Она привлекательна как для жизни, так и с точки зрения долгосрочного роста капитала. По мере того как рынок переходит от вызванных инфляцией скачков прошлых лет к стабильному и устойчивому росту, нынешняя ситуация предоставляет возможности дальновидным инвесторам. Рынок недвижимости Турции прозрачен и безопасен. Правительство ввело несколько уровней защиты, чтобы изменить условия сделок в пользу покупателя:
Система безопасных платежей: С мая 2026 года обязательная система безопасных платежей хранит средства на счёте, контролируемом государством. Продавец получает деньги только после того, как Земельный кадастр (Tapu) подтвердит успешный переход права собственности. Это исключает мошенничество и споры об оплате.
Более строгие правила оценки: Отчёты об оценке недвижимости помогают убедиться, что жильё продаётся по реальной рыночной стоимости. Это защищает вас от завышения цены и позволяет обосновать стоимость инвестиции надёжной оценкой.
E-İkamet и цифровая интеграция: Электронная система проверки (EİDS) устранила «фантомные» объявления и фальшивую рекламу. Благодаря этому можно точнее оценить доступное предложение и реальную стоимость объектов.
Несмотря на надёжную правовую базу, турецкий рынок по-прежнему требует профессионального подхода. Необходимо провести всестороннюю проверку объекта: убедиться в наличии «iskan» (сертификата пригодности к проживанию), отсутствии скрытых обременений и «ipoteks» (ипотек), а также проверить, соответствует ли квартира или вилла современным стандартам сейсмостойкости. Иными словами, Турция — безопасный рынок с высоким потенциалом, если рядом с вами надёжные партнёры. Сочетание государственных гарантий и поддержки опытного агентства поможет приобрести недвижимость, которая будет приносить и радость, и финансовую выгоду долгие годы.
Наши услуги
При выполнении налоговых обязательств важно тщательно вести переговоры о продаже. Продаёте ли вы квартиру в Istanbul или виллу на юге, всегда проверяйте документы о праве собственности в Управлении земельного кадастра до подписания договора. Соблюдая турецкое законодательство, документируя каждую сумму сделки (İşlem Tutarı) и учитывая необлагаемый минимум (Vergi İstisnası), вы сможете эффективно завершить сделку на турецком рынке. Чтобы получить дополнительные рекомендации по турецкой недвижимости, свяжитесь с агентом и узнайте об уплате налога на прирост капитала в Турции.
ПРИМЕЧАНИЕ: Информация о налоге на прирост капитала в этой статье блога представлена исключительно в образовательных и информационных целях и не является профессиональной финансовой, налоговой или юридической консультацией.
Nezir Can 
Операционный менеджер
Незир 'Нез' Джан — операционный менеджер в Property Turkey и автор материалов о турецкой культуре, образе жизни и повседневной жизни по всей стране. С момента прихода в компанию он помогает международным читателям лучше понять, каково это — жить, работать и обустраиваться в Турции.
Посмотреть полный профиль автора →
By:
Istanbul 
1 
1 
X